關(guān)于青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　　竣工綜合驗(yàn)收情況的調(diào)研報(bào)告

　　劉夢(mèng)泉徐少杰

　　李滄區(qū)城市建設(shè)管理局山東青島266100

　　摘要：本文對(duì)青島市李滄區(qū)作為市內(nèi)四區(qū)在綜合驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí)的特殊性予以闡述，著重闡述了竣工綜合驗(yàn)收存在的問(wèn)題并提出相關(guān)對(duì)策，以期為區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的健康發(fā)展提供一定的參考。

　　關(guān)鍵詞：李滄區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，竣工綜合驗(yàn)收

　　為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，青島市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的意見(jiàn)》中規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定**綜合驗(yàn)收備案。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)綜合驗(yàn)收備案后方可交付使用�！庇纱丝梢�(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收有其存在的必然性和可行性。

　　一、竣工綜合驗(yàn)收存在的問(wèn)題

　　如今，李滄區(qū)正面臨由城鄉(xiāng)接合部向城市核心區(qū)、由過(guò)境交通向交通樞紐、由傳統(tǒng)生產(chǎn)功能區(qū)向現(xiàn)代服務(wù)功能區(qū)、由工業(yè)大區(qū)向生態(tài)新區(qū)轉(zhuǎn)變的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)，迎來(lái)了加快發(fā)展的“黃金期”。然而，由于李滄區(qū)政策環(huán)境的特殊性，單體驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收的非同步性，開(kāi)發(fā)商自身因素等原因，導(dǎo)致區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收“名存實(shí)亡”。

　　1、政策環(huán)境的特殊性導(dǎo)致權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，削弱了對(duì)企業(yè)的威懾性。

　　1994年，青島市的行政區(qū)域劃分中出現(xiàn)了一個(gè)新詞——市內(nèi)四區(qū)，市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)歸于市內(nèi)四區(qū)，由市政府的行政主管部門統(tǒng)一管理，而嶗山區(qū)與城陽(yáng)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)(黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))一起，作為“特殊”行政區(qū)域，由市政府指導(dǎo)、各區(qū)政府自主管理。顯然，市內(nèi)四區(qū)政府部門的管理職能相對(duì)于嶗山等區(qū)政府而言，具有明顯的削弱性。李滄區(qū)建管局缺乏應(yīng)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理職能，行政執(zhí)法權(quán)也相對(duì)缺失，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有該有的約束力和震懾力，導(dǎo)致了許多企業(yè)不到萬(wàn)不得已不申請(qǐng)竣工綜合驗(yàn)收，或者即使未通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收依然可以拿到《銷售許可證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》，造成項(xiàng)目管理失控。

　　2、驗(yàn)收管理的辦法不詳盡導(dǎo)致實(shí)際操作性不高，影響驗(yàn)收的有效性。

　　現(xiàn)行的驗(yàn)收規(guī)范中缺乏統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，《青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案管理辦法》沒(méi)有明確每一項(xiàng)內(nèi)容所要達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)建管局雖然形成了“開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件”但也沒(méi)有形成在全區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施的紅頭文件，使得竣工綜合驗(yàn)收備案書(shū)的編寫(xiě)缺乏統(tǒng)一性和標(biāo)準(zhǔn)性，造成綜合驗(yàn)收隨意性較大;盡管管理辦法中提到“對(duì)綜合驗(yàn)收不合格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由區(qū)建設(shè)管理局責(zé)令開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改，并補(bǔ)辦綜合驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦的，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)處以10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款”，但由于辦法中沒(méi)有驗(yàn)收管理的工作細(xì)則，使得驗(yàn)收人員只能查驗(yàn)企業(yè)提供的相關(guān)材料，無(wú)法落到實(shí)處.再加上缺少具體整改驗(yàn)收的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自身又具有一定的困難，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)綜合驗(yàn)收不合格的事項(xiàng)整改較慢，長(zhǎng)時(shí)間提交不出完備的驗(yàn)收資料。

　　3、單體驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收的非同步性導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的諸多爭(zhēng)議，逃避驗(yàn)收。

　　在購(gòu)樓合同中，買賣雙方對(duì)交房日期都有明確的約定，因不可抗力或其他非開(kāi)發(fā)商所能控制的原問(wèn)造成延誤的，交付期允許合理延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)90天，在這兒交房日期是關(guān)鍵，其受制于商品房必須經(jīng)“建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門及有關(guān)部門綜合驗(yàn)收，方能交付使用”。但在實(shí)際操作中，從單體驗(yàn)收合格到綜合驗(yàn)收合格還有一個(gè)時(shí)間差，這個(gè)時(shí)間少則幾個(gè)月，多則一兩年，參與部門包括建設(shè)、市容、房管、規(guī)劃、環(huán)保、園林、電業(yè)、消防等涉及居住條件的所有相關(guān)部門，以及受委托管理的物業(yè)管理公司、所在區(qū)政府、街道等等，每個(gè)部門都有“一票否決權(quán)”，一個(gè)都不能少。作為開(kāi)發(fā)商，既沒(méi)有辦法左右驗(yàn)收進(jìn)程，又不能得罪任何一個(gè)部門，“照顧”不周全的結(jié)果，就是要么無(wú)視綜合驗(yàn)收的相關(guān)規(guī)定直接售房，要么看著已完工的項(xiàng)目逾期交房而損失，惡性循環(huán)之下，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇前者，逃避綜合驗(yàn)收。

　　4、開(kāi)發(fā)商規(guī)避自身責(zé)任，利潤(rùn)至上導(dǎo)致綜合驗(yàn)收整體拖延甚至消失。

　　《商品房買賣合同范本》對(duì)于商品房交付前的驗(yàn)收分別給出了“驗(yàn)收合格”、“綜合驗(yàn)收合格”、“分期綜合驗(yàn)收合格”3個(gè)概念，這其中“綜合驗(yàn)收合格”包括的范圍最廣，對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)也最完備。隨著2004年9月國(guó)務(wù)院頒布的“行政審批權(quán)取消名錄”的實(shí)施，建設(shè)部門對(duì)住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的審批權(quán)已經(jīng)被取消，這就意味著“綜合驗(yàn)收合格”已名存實(shí)亡。現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商一般選擇“驗(yàn)收合格”的層次對(duì)房屋進(jìn)行交付，而在界定“驗(yàn)收合格”的解釋暫付闕如的情況下，他們往往將其理解為工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，以規(guī)避其他驗(yàn)收環(huán)節(jié)。同時(shí)，有的開(kāi)發(fā)商急功近利，在前期手續(xù)不齊全，小區(qū)綜合配套不齊全的情況下，有意擺脫竣工綜合驗(yàn)收，于《商品房買賣合同》中故意將“綜合驗(yàn)收合格”的“綜合”兩字去掉，以此蒙蔽消費(fèi)者，達(dá)到規(guī)避自身責(zé)任的目的。

　　二、對(duì)李滄區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的建議

　　為保證居民的合法權(quán)益，加強(qiáng)李滄區(qū)轄區(qū)內(nèi)的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)區(qū)政府“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略部署，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，針對(duì)本文闡述的上述問(wèn)題，特提出如下建議：

　　1、準(zhǔn)確職能定位，規(guī)范行政執(zhí)法權(quán)，進(jìn)一步維護(hù)綜合驗(yàn)收的威懾性。

　　針對(duì)李滄區(qū)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上行政職能的特殊性，借鑒廣州市建設(shè)委員會(huì)《申請(qǐng)**綜合驗(yàn)收須知》，將驗(yàn)收范圍--占地10萬(wàn)平方米以上(包括10萬(wàn)平方米)的項(xiàng)目由市建委組織綜合驗(yàn)收，占地10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在區(qū)建管局組織綜合驗(yàn)收，相應(yīng)的單體驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收手續(xù)，按驗(yàn)收范圍劃歸為市、區(qū)屬各部門主管。

　　同時(shí)，應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，明確綜合驗(yàn)收行政執(zhí)法權(quán)的權(quán)屬，并賦予區(qū)建管局獨(dú)立執(zhí)法的權(quán)力和責(zé)任，以達(dá)到權(quán)責(zé)統(tǒng)一、監(jiān)管有序的目的。

　　2、制定詳盡的驗(yàn)收管理標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)綜合考核打分體系。

　　市、區(qū)兩級(jí)建管局應(yīng)聯(lián)合制定一個(gè)適用商品房、保障性住房等項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收管理的指導(dǎo)性文件，明確企業(yè)提報(bào)相關(guān)材料的流程，并附相關(guān)整改、懲處措施，以完善目前竣工綜合驗(yàn)收管理辦法。同時(shí)，建立企業(yè)綜合考核打分體系，結(jié)合企業(yè)誠(chéng)信體系打分制度，并與最終單體驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收結(jié)論掛鉤，增加追溯前期驗(yàn)收責(zé)任制度，即綜合驗(yàn)收不合格者即使通過(guò)單體驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，主管部門仍有權(quán)利提出重新檢驗(yàn)，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)范性。

　　3、進(jìn)一步統(tǒng)一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收管理權(quán)限，提高監(jiān)管效能。

　　有效實(shí)施轄區(qū)內(nèi)管理、報(bào)上級(jí)主管部門備案制度，加快政府單體驗(yàn)收工作進(jìn)程，嚴(yán)格單體驗(yàn)收不合格限期整改制度，做到嚴(yán)格單體驗(yàn)收，規(guī)范竣工驗(yàn)收，保障綜合驗(yàn)收“一條龍”管理。對(duì)于不符合單體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，由區(qū)建管局組織各部門統(tǒng)一意見(jiàn)，企業(yè)集中進(jìn)行一月內(nèi)整改;對(duì)于符合單體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，應(yīng)集中做好備案管理，最終竣工驗(yàn)收時(shí)可視情況予以免于驗(yàn)收;對(duì)于不申請(qǐng)綜合驗(yàn)收或經(jīng)綜合驗(yàn)收監(jiān)測(cè)達(dá)不到要求的企業(yè)，要加大處罰力度，并追溯相關(guān)責(zé)任部門的監(jiān)管責(zé)任。

　　4、定期向公眾公布各項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)范和《商品房買賣合同》的相關(guān)規(guī)定，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目買受人的法律維權(quán)意識(shí)。

　　針對(duì)保障性住房的特殊性，尤其是對(duì)于居民安置回遷的迫切性所導(dǎo)致的交付使用為先、綜合驗(yàn)收滯后的現(xiàn)象，政府應(yīng)在考慮安置回遷居民心態(tài)的同時(shí)，召開(kāi)組織協(xié)調(diào)會(huì)向居民說(shuō)明情況，對(duì)于愿意遷入的住戶簽訂相關(guān)自愿協(xié)議，并協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂相應(yīng)責(zé)任證書(shū)，視情況對(duì)綜合驗(yàn)收予以合理延后，對(duì)于借故不進(jìn)行綜合驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)企業(yè)而導(dǎo)致居民回遷延期的，主管部門將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)予以嚴(yán)懲。同時(shí)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目買受人的法律維權(quán)意識(shí)，增強(qiáng)其不接受未經(jīng)綜合驗(yàn)收即交付使用的房屋。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　總之，建設(shè)行政主管部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程管理，加大監(jiān)管力度，完善法律法規(guī)，拾遺補(bǔ)缺、推陳出新，使綜合驗(yàn)收在不斷適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展需求的同時(shí)，達(dá)到企業(yè)滿足、居民滿意、政府負(fù)責(zé)，真正成為建設(shè)項(xiàng)目管理的眼睛。

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