淺議建設(shè)單位在施工階段的投資控制
　　孔俊華蘇州金賓士房地產(chǎn)開發(fā)公司
　　1.圖紙會審是有效控制工程變更的起點(diǎn)。
　　在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中，開發(fā)商與設(shè)計(jì)公司已經(jīng)進(jìn)行了多次的圖紙審查，待建項(xiàng)目的功能定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和某些特殊要求都已經(jīng)體現(xiàn)在施工圖紙上了，而這里所說的圖紙會審，是在招標(biāo)完成并確定總包方后，由開發(fā)商牽頭，承包商、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會議，雖然，此次圖紙會審是在招標(biāo)完成后進(jìn)行的，大多數(shù)問題的解決只能增加工程造價，但是能夠在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素。
　　2.施工階段的造價控制必須兼顧工程進(jìn)度
　　工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個由質(zhì)量、造價、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個要素的變化，都會引起另外兩個要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價和進(jìn)度。施工階段的造價控制，必須做到將造價與進(jìn)度掛起鉤來，因?yàn)�，工期�?zé)任會因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為價款責(zé)任。一味的追求進(jìn)度，勢必增加投資，而工期的拖延，不僅會增加投資，更會影響開發(fā)商對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的罰款。
　　首先，工程招標(biāo)時開發(fā)商要科學(xué)決策，確定合理的工期，如果工期確定不合理，反而會造成進(jìn)度失控，欲速則不達(dá)。一旦確定工期，雙方就應(yīng)嚴(yán)格遵守，并以此作為支付進(jìn)度款的前提。進(jìn)入施工階段，承發(fā)包雙方就是一個相互協(xié)作的統(tǒng)一體，開發(fā)商不再處于一個主動的位置，此時若開發(fā)商不停地調(diào)整工期，就會失去招標(biāo)和合同的權(quán)威，就會失去對工期，進(jìn)而對造價的控制力。
　　其次，開發(fā)商應(yīng)盡量減少施工中的工程變更，特別是承包內(nèi)容、建筑功能和材料標(biāo)準(zhǔn)的變更。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會使開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預(yù)見性，喪失對工期、造價控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用索賠。所以，開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時，應(yīng)嚴(yán)格工程變更的管理制度。
　　3.甲供材料的價格控制是施工階段造價管理的重要環(huán)節(jié)
　　房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，肯定會把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)，其實(shí)，甲供材料設(shè)備的價格控制包含了以下兩層意思：
　　第一是對于開發(fā)商自身的管理。設(shè)備材料的采購必須經(jīng)過招標(biāo)，只有競爭才能得到性價比高的產(chǎn)品。招標(biāo)前，甲方的專業(yè)人員首先要充分了解所采購的產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號和市場行情等，其次，編制招標(biāo)文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務(wù)內(nèi)容，因?yàn)檎袠?biāo)文件既是供應(yīng)商投標(biāo)和招標(biāo)方評標(biāo)的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)。只有這樣，才能切實(shí)做到為公司采購到價格實(shí)惠、質(zhì)量可靠的設(shè)備材料。如果甲方人員對于甲供材料設(shè)備所關(guān)聯(lián)的事宜做不到心中有數(shù)，就會發(fā)生供應(yīng)不周全、不及時，從而影響施工進(jìn)度。比如，一般情況下，水泵等設(shè)備的隔震墊作為附件，供應(yīng)商往往會免費(fèi)贈送的，但招標(biāo)采購時如果未予提及，供應(yīng)商不供，施工單位就會提出索賠，此時，要么增加費(fèi)用，要么就拖延設(shè)備的安裝。
　　第二是對于供應(yīng)商及工程承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備材料的采購計(jì)劃。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，供貨時間必須與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商的工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會�？傊�，開發(fā)商要保證采購信息的公開順通，讓承包商、監(jiān)理方及項(xiàng)目的其他參與者都知道設(shè)備材料的供應(yīng)計(jì)劃、實(shí)施狀況，這樣才能調(diào)動起大家的積極性和主動性，避免帶來額外的費(fèi)用開支。
　　但是，甲供材料設(shè)備有利有弊，開發(fā)商應(yīng)再三權(quán)衡。
　　首先，材料設(shè)備的采購需要花費(fèi)開發(fā)商大量的人力和物力。
　　其次，過多的甲供材料設(shè)備，勢必會壓縮承包商合理的利潤空間，影響承包商的施工積極性和重視程度。另外，甲供的材料設(shè)備往往價值較大，而甲方并無專門的倉儲地方，此時，即使采保費(fèi)全部給了施工承包方，也會引起保管責(zé)任的扯皮以及二次搬運(yùn)費(fèi)的索賠。
　　4．合同管理是施工階段造價控制的關(guān)鍵
　　開發(fā)商的造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，利用合同條款及時解決工程造價方面的糾紛，另一方面還要盡量做好自己在合同中規(guī)定的工作，減少承包商的索賠機(jī)會。
　　不管是總包合同還是分包合同，合同形式的確立極大地影響著施工階段的造價管理。一般情況下合同形式可分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同�？們r合同對發(fā)包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些開發(fā)商喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)，先談好管理費(fèi)用率，再進(jìn)行走過場的招標(biāo)程序，這樣確立的合同形式一般都是成本加酬金合同，導(dǎo)致發(fā)包方需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，且無法去主動地控制工程造價，而承包商也不可能有積極地去控制成本。因此，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況權(quán)衡利弊，作出最佳的合同決策，以利于確定和控制造價。
　　合同條款的訂立是合同管理中的又一個重要環(huán)節(jié)，增強(qiáng)合同的法律意識，制定條理清晰的合同，是實(shí)現(xiàn)工程造價有效控制的保證。特別需要指出的是合同中對于承包商自行采購的材料價格的約定必須合理、無歧義，開發(fā)商可以通過對建筑行業(yè)一般慣例和有關(guān)規(guī)范的了解，掌握材料的市場行情，再支簽定內(nèi)容縝密、措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款，避免結(jié)算糾紛�？刂屏瞬牧腺M(fèi)的支出，很大程度上，也就控制住了工程造價。
　　施工階段的合同管理，換句話說，就是合同的跟蹤。首先，開發(fā)商應(yīng)把所有與工程有關(guān)的合同分門別類，統(tǒng)一存檔，便于查找。然后，應(yīng)隨時派員檢查合同的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)工程承包商或材料設(shè)備供應(yīng)商沒有履行合同文件，根據(jù)合同規(guī)定，及時行使甲方的權(quán)力。最后，開發(fā)商應(yīng)建立自己的支付報(bào)表，專人管理工程費(fèi)用的支付情況，及時扣回預(yù)付款或甲供材料款，避免發(fā)生延期付款或超額支付的情況。
　　主要參考文獻(xiàn)
　　1.工程造價的確定與控制龔維麗中國計(jì)劃出版社2002年出版
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編中國物價出版社2006年出版
　　3.工程建設(shè)合同管理建筑工業(yè)出版社2005年出版
　　4.木工程項(xiàng)目管理同濟(jì)大學(xué)出版社2003年出版

---

轉(zhuǎn)載請注明來自：http://www.jinnzone.com/xiangmuguanlilw/4155.html