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淺議建設(shè)單位在施工階段的投資控制-評(píng)職稱

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  淺議建設(shè)單位在施工階段的投資控制
  孔俊華蘇州金賓士房地產(chǎn)開發(fā)公司
  1.圖紙會(huì)審是有效控制工程變更的起點(diǎn)。
  在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中,開發(fā)商與設(shè)計(jì)公司已經(jīng)進(jìn)行了多次的圖紙審查,待建項(xiàng)目的功能定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和某些特殊要求都已經(jīng)體現(xiàn)在施工圖紙上了,而這里所說(shuō)的圖紙會(huì)審,是在招標(biāo)完成并確定總包方后,由開發(fā)商牽頭,承包商、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議,雖然,此次圖紙會(huì)審是在招標(biāo)完成后進(jìn)行的,大多數(shù)問(wèn)題的解決只能增加工程造價(jià),但是能夠在正式施工前解決,可以減少簽證,減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠,而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入,可以從施工及監(jiān)理的角度審核核圖紙,發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素。
  2.施工階段的造價(jià)控制必須兼顧工程進(jìn)度
  工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體,其中任何一個(gè)要素的變化,都會(huì)引起另外兩個(gè)要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下,開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價(jià)和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制,必須做到將造價(jià)與進(jìn)度掛起鉤來(lái),因?yàn),工期?zé)任會(huì)因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為價(jià)款責(zé)任。一味的追求進(jìn)度,勢(shì)必增加投資,而工期的拖延,不僅會(huì)增加投資,更會(huì)影響開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾,并帶來(lái)延期交房的罰款。
  首先,工程招標(biāo)時(shí)開發(fā)商要科學(xué)決策,確定合理的工期,如果工期確定不合理,反而會(huì)造成進(jìn)度失控,欲速則不達(dá)。一旦確定工期,雙方就應(yīng)嚴(yán)格遵守,并以此作為支付進(jìn)度款的前提。進(jìn)入施工階段,承發(fā)包雙方就是一個(gè)相互協(xié)作的統(tǒng)一體,開發(fā)商不再處于一個(gè)主動(dòng)的位置,此時(shí)若開發(fā)商不停地調(diào)整工期,就會(huì)失去招標(biāo)和合同的權(quán)威,就會(huì)失去對(duì)工期,進(jìn)而對(duì)造價(jià)的控制力。
  其次,開發(fā)商應(yīng)盡量減少施工中的工程變更,特別是承包內(nèi)容、建筑功能和材料標(biāo)準(zhǔn)的變更。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為,發(fā)生了工程變更,必然會(huì)迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃,重新安排勞動(dòng)力、材料、設(shè)備等,同樣,接二連三的變更聯(lián)系單也會(huì)使開發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員喪失對(duì)施工問(wèn)題的預(yù)見性,喪失對(duì)工期、造價(jià)控制的主動(dòng)性,從而被承包商拖著鼻子走,疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用索賠。所以,開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí),應(yīng)嚴(yán)格工程變更的管理制度。
  3.甲供材料的價(jià)格控制是施工階段造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)
  房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化,肯定會(huì)把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng),其實(shí),甲供材料設(shè)備的價(jià)格控制包含了以下兩層意思:
  第一是對(duì)于開發(fā)商自身的管理。設(shè)備材料的采購(gòu)必須經(jīng)過(guò)招標(biāo),只有競(jìng)爭(zhēng)才能得到性價(jià)比高的產(chǎn)品。招標(biāo)前,甲方的專業(yè)人員首先要充分了解所采購(gòu)的產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號(hào)和市場(chǎng)行情等,其次,編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完整的技術(shù)規(guī)格,合理的付款方式,明確的服務(wù)內(nèi)容,因?yàn)檎袠?biāo)文件既是供應(yīng)商投標(biāo)和招標(biāo)方評(píng)標(biāo)的依據(jù),更是合同簽定的依據(jù)。只有這樣,才能切實(shí)做到為公司采購(gòu)到價(jià)格實(shí)惠、質(zhì)量可靠的設(shè)備材料。如果甲方人員對(duì)于甲供材料設(shè)備所關(guān)聯(lián)的事宜做不到心中有數(shù),就會(huì)發(fā)生供應(yīng)不周全、不及時(shí),從而影響施工進(jìn)度。比如,一般情況下,水泵等設(shè)備的隔震墊作為附件,供應(yīng)商往往會(huì)免費(fèi)贈(zèng)送的,但招標(biāo)采購(gòu)時(shí)如果未予提及,供應(yīng)商不供,施工單位就會(huì)提出索賠,此時(shí),要么增加費(fèi)用,要么就拖延設(shè)備的安裝。
  第二是對(duì)于供應(yīng)商及工程承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度,及早作出設(shè)備材料的采購(gòu)計(jì)劃。在甲方與供貨商的合同中,必須考慮與工程承包的銜接,比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等,供貨時(shí)間必須與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況,以減少施工階段承包商的工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。總之,開發(fā)商要保證采購(gòu)信息的公開順通,讓承包商、監(jiān)理方及項(xiàng)目的其他參與者都知道設(shè)備材料的供應(yīng)計(jì)劃、實(shí)施狀況,這樣才能調(diào)動(dòng)起大家的積極性和主動(dòng)性,避免帶來(lái)額外的費(fèi)用開支。
  但是,甲供材料設(shè)備有利有弊,開發(fā)商應(yīng)再三權(quán)衡。
  首先,材料設(shè)備的采購(gòu)需要花費(fèi)開發(fā)商大量的人力和物力。
  其次,過(guò)多的甲供材料設(shè)備,勢(shì)必會(huì)壓縮承包商合理的利潤(rùn)空間,影響承包商的施工積極性和重視程度。另外,甲供的材料設(shè)備往往價(jià)值較大,而甲方并無(wú)專門的倉(cāng)儲(chǔ)地方,此時(shí),即使采保費(fèi)全部給了施工承包方,也會(huì)引起保管責(zé)任的扯皮以及二次搬運(yùn)費(fèi)的索賠。
  4.合同管理是施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵
  開發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分理解和熟悉合同條款,一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求,利用合同條款及時(shí)解決工程造價(jià)方面的糾紛,另一方面還要盡量做好自己在合同中規(guī)定的工作,減少承包商的索賠機(jī)會(huì)。
  不管是總包合同還是分包合同,合同形式的確立極大地影響著施工階段的造價(jià)管理。一般情況下合同形式可分為總價(jià)合同、單價(jià)合同及成本加酬金合同。總價(jià)合同對(duì)發(fā)包方最有利,而成本加酬金合同最利于承包方。有些開發(fā)商喜歡采用費(fèi)率招標(biāo),先談好管理費(fèi)用率,再進(jìn)行走過(guò)場(chǎng)的招標(biāo)程序,這樣確立的合同形式一般都是成本加酬金合同,導(dǎo)致發(fā)包方需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn),且無(wú)法去主動(dòng)地控制工程造價(jià),而承包商也不可能有積極地去控制成本。因此,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況權(quán)衡利弊,作出最佳的合同決策,以利于確定和控制造價(jià)。
  合同條款的訂立是合同管理中的又一個(gè)重要環(huán)節(jié),增強(qiáng)合同的法律意識(shí),制定條理清晰的合同,是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制的保證。特別需要指出的是合同中對(duì)于承包商自行采購(gòu)的材料價(jià)格的約定必須合理、無(wú)歧義,開發(fā)商可以通過(guò)對(duì)建筑行業(yè)一般慣例和有關(guān)規(guī)范的了解,掌握材料的市場(chǎng)行情,再支簽定內(nèi)容縝密、措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款,避免結(jié)算糾紛?刂屏瞬牧腺M(fèi)的支出,很大程度上,也就控制住了工程造價(jià)。
  施工階段的合同管理,換句話說(shuō),就是合同的跟蹤。首先,開發(fā)商應(yīng)把所有與工程有關(guān)的合同分門別類,統(tǒng)一存檔,便于查找。然后,應(yīng)隨時(shí)派員檢查合同的執(zhí)行情況,一旦發(fā)現(xiàn)工程承包商或材料設(shè)備供應(yīng)商沒有履行合同文件,根據(jù)合同規(guī)定,及時(shí)行使甲方的權(quán)力。最后,開發(fā)商應(yīng)建立自己的支付報(bào)表,專人管理工程費(fèi)用的支付情況,及時(shí)扣回預(yù)付款或甲供材料款,避免發(fā)生延期付款或超額支付的情況。
  主要參考文獻(xiàn)
  1.工程造價(jià)的確定與控制龔維麗中國(guó)計(jì)劃出版社2002年出版
  2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編中國(guó)物價(jià)出版社2006年出版
  3.工程建設(shè)合同管理建筑工業(yè)出版社2005年出版
  4.木工程項(xiàng)目管理同濟(jì)大學(xué)出版社2003年出版

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