由圍到開　　周鋼華
　　武漢卓達(dá)咨詢開發(fā)有限公司武漢華納科技有限公司
　　摘要：中國物業(yè)管理由封閉走向開放是需要時間的，是需要過程的，也是需要層次的。
　　關(guān)鍵詞：圍合科技智能經(jīng)濟開放
　　有機會去了一趟歐洲，古老又有韻味的建筑、童話般的景致、開放式的管理格局、道路兩旁整齊的停車給我留下極深印象，相對國內(nèi)圍合式的物業(yè)管理，中國物業(yè)管理如果借鑒一下歐洲該會如何？
　　所謂“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計，仿中國傳統(tǒng)建筑遺風(fēng)，創(chuàng)造出一個具備良好私密性的生活空間。
　　所謂“開放式”社區(qū)就是小區(qū)中橫向、縱向的道路與外部是相通的，即外部的人是可以進(jìn)入到街區(qū)中來，街區(qū)中自然形成了一個個組團，組團間由道路、綠色相聯(lián)，沿著組團，有大小型的商業(yè)。
　　一、從目前中國市場來看，基本施行圍合式管理。
　　如深圳市將力推平安和諧社區(qū)建設(shè)，包括在全市社區(qū)新增20萬個攝像頭。目的是運用現(xiàn)代科技手段，改善社區(qū)環(huán)境和治安狀況。據(jù)了解，深圳共有55個街道、632個社區(qū)，平均每個社區(qū)約2萬人。目前，已經(jīng)達(dá)到平安和諧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的有114個，約占18%，到2010年，深圳
　　90%的社區(qū)都將通過加強社區(qū)建設(shè)成為平安和諧社區(qū)。市民政局將整治各社區(qū)環(huán)境和治安，積極引入物業(yè)管理，推廣圍合式管理。
　　“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計，摒棄了傳統(tǒng)的建筑與環(huán)境布局，是建筑、環(huán)境的整體合一，與中國傳統(tǒng)的院落式布局相似，能夠創(chuàng)造出一個良好私密性的生活空間。從我國經(jīng)濟發(fā)展水平和社會成員道德修養(yǎng)的層面考慮，目前還沒有達(dá)到資源共享、徹底開放的地步，社區(qū)，尤其是高檔社區(qū)“圍合式”設(shè)計有利于內(nèi)部的資源管理。
　　然而中國現(xiàn)有的大多數(shù)封閉式或者說圍合式社區(qū)中人和人之間隔著非常深厚、冷漠的“心墻”，雖然在一個小區(qū)里住著，大家老死不相往來。這個“社區(qū)”的“社”字在這個封閉式或者說圍合式社區(qū)里面根本體現(xiàn)不出來，所以現(xiàn)在我們呼喚推倒社區(qū)的圍墻，關(guān)鍵是要推開人們的“心墻”。
　　在近期大規(guī)模住宅興建中，封閉式小區(qū)成為通用手法，發(fā)展商盯著自己小區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)形態(tài)，運用內(nèi)向、封閉、隔斷或跳躍式方式規(guī)劃建造出與周邊環(huán)境“老死不相往來”的房子。于是，一個個住宅小區(qū)淪落為“城市孤島”。你封閉、我封閉后，建筑也發(fā)生了一些怪事：一片簇新的江南民居被前幾年打造的歐陸式高層合圍；相鄰不遠(yuǎn)，北美風(fēng)情、新加坡“組屋”、地中海陽光風(fēng)格建筑雜亂共生；居民到相距30米遠(yuǎn)馬路坐車，需繞開前面的封閉式小區(qū)，走上好幾百米路……我國著名建筑大師、博士生導(dǎo)師蔡鎮(zhèn)鈺先生說，以為小區(qū)同外界隔離、區(qū)內(nèi)建筑與建筑間隔斷就私密、安全、高品質(zhì)的想法是個誤區(qū)，因為這種圍合式建筑在很大程度上破壞了由主路——支路——小巷——院內(nèi)圍合組成的城市序列感，破壞了城市原有的建筑形態(tài)，不符合人們對外部環(huán)境親近要求。
　　二、追究到更深的原因，或“圍”或“開”，其實是與科技、經(jīng)濟、政策不無關(guān)系。
　　目前中國已經(jīng)進(jìn)入大環(huán)境時代，在這樣的情況下我們怎樣開放社區(qū)，這是現(xiàn)實。
　　開發(fā)商拿到的土地越來越大，怎樣開發(fā)社區(qū)？傳統(tǒng)的大盤可以說已經(jīng)出現(xiàn)了諸多的問題，就因為傳統(tǒng)的大盤按照我們圍合式的社區(qū)來做，一定要有圍墻，即便沒有圍墻也是要用房子連接成一個相當(dāng)于圍墻的來圍住，這樣的社區(qū)給城市造成巨大的擁堵，沒有商業(yè)，人們之間不交往。由于沒有開放，給城市造成了巨大的傷害。
　　新技術(shù)革命和物業(yè)智能化步伐加快。物業(yè)管理是一個新興行業(yè),也是一個快速發(fā)展的行業(yè)。過去開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，配套設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)含量都不高,其管理維護的技術(shù)要求也不高。但是,隨著新科技的迅速發(fā)展，現(xiàn)代物業(yè)建設(shè)中引入了很多科技含量很高的智能化設(shè)備,使物業(yè)建設(shè)智能化已經(jīng)是大勢所趨。管理好這些復(fù)雜的設(shè)備，靠過去那種簡單的管理維護技術(shù)顯然是難以擔(dān)當(dāng)管理重任的。當(dāng)前,高新科技發(fā)展日新月異，各類物業(yè)建設(shè)中的科技含量都在迅速上升,引入了大量高新科技的智能化物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)。這類建筑是將逐漸成熟的4C（computer\control\communication\CRT）綜合應(yīng)用于建筑物之中，將各系統(tǒng)有機結(jié)合在一起，使家居更舒適、安全、有效，還可節(jié)約各種能源耗費。新技防的提高也可使開放式物業(yè)管理資源共享。
　　與普通住宅相比，智能化家居生活擁有不可比擬的優(yōu)勢。智能化小區(qū)的住戶可以在任何地方通過計算機或手機來遙控家電，監(jiān)控住宅情況，如指示洗衣機工作；查看冰箱中食品存儲情況；監(jiān)視家里是否有人闖入等；家里沒人時暖氣自動調(diào)低；出現(xiàn)緊急情況還會自動報警；住戶還可以足不出戶，就能辦妥一切瑣事。這種方便、舒適、可不受外人打擾的生活，難道您會拒之門外嗎？
　　電話能控制家電，普通住宅實現(xiàn)智能家居。
　　如今的樓市中，使用分戶式采暖系統(tǒng)的社區(qū)越來越多。將來居住在中國某個城市的您，在回家路上便可以撥打家中的程控電話，發(fā)出指令，讓自家的采暖爐提前運轉(zhuǎn)，使您在嚴(yán)嚴(yán)冬日，一回家便能感受到溫暖。
　　如果在炎熱的夏季，您同樣可以通過電話，預(yù)先啟動家中的空調(diào)和電熱水器，一進(jìn)家門便可以在涼爽的屋內(nèi)美美地沖一個熱水澡。安裝了電動窗簾的業(yè)主，還可以為每戶業(yè)主配備的這套智能家居系統(tǒng)，在刮大風(fēng)時，及時拉上家中的窗簾。
　　以上這些無疑給封閉式管理走向開放式管理提供了有力的科技保證。
　　目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)中，智能家居系統(tǒng)主要應(yīng)用于高檔別墅項目，而大部分公寓和住宅社區(qū)僅僅引進(jìn)了智能安防系統(tǒng)，只是為自己所標(biāo)榜的智能化社區(qū)搭建了外部環(huán)境。待一般住宅普及化尚需時間。首屆中國城市發(fā)展與規(guī)劃年會中國家發(fā)展計劃委員會主任曾培炎在大會發(fā)表書面致辭，要求借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，提高城市規(guī)劃水平。
　　在德國，建筑住房的最高法律是《建筑法》。法律中涉及土地保護、環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計師投入、保修期等種種法律和實施條例，幾乎沒有什么漏洞，重要事項一目了然。同樣，在住宅交工、住戶已經(jīng)入住后，建筑商必須對一切不動產(chǎn)繼續(xù)保修5年，對諸如電梯、地下停車庫等動產(chǎn)，則由生產(chǎn)廠家保修兩年。政府鼓勵全民自己裝修院子外墻，所花費可抵稅。所以你走在大街上隨處可見爽心的房子、花草庭院，可能這個房子已經(jīng)超過60年。還有個可趣的現(xiàn)象是窗簾的正面永遠(yuǎn)是向外的。
　　展望未來，隨著中國總體經(jīng)濟發(fā)展的推進(jìn)，尤其是科學(xué)發(fā)展觀的全面落實，中國服務(wù)業(yè)發(fā)展將迎來一個大好時期，這是因為“服務(wù)經(jīng)濟化”已被普遍看作是發(fā)展中經(jīng)濟體邁向發(fā)達(dá)經(jīng)濟或后工業(yè)化經(jīng)濟所要經(jīng)歷的一個過程。目前，從服務(wù)業(yè)增加質(zhì)占GDP的比重看，歐美等發(fā)達(dá)國家在60%-70%，中等收入國家為50%-60%，低收入發(fā)展國在35%左右。我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正處于戰(zhàn)略性調(diào)整的重要歷史時期，全面建設(shè)小康、構(gòu)建和諧社會和節(jié)約型社會，以加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化進(jìn)入新的歷史階段。
　　由封閉走向開放是需要時間的，是需要過程的，也是需要層次的。
　　作者簡介：周鋼華,女1967年2月出生。畢業(yè)于湖北經(jīng)濟管理大學(xué)工業(yè)經(jīng)濟管理專業(yè)。1990年就職于中外合資深圳創(chuàng)華合作有限公司，1995年就職于中外合資武漢華泰房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司、武漢卓達(dá)咨詢開發(fā)有限公司、武漢華納科技有限公司至今。
　　參考文獻(xiàn)：
　　1.《物業(yè)管理法規(guī)與案例分析》機械工業(yè)出版社劉燕萍
　　2.《現(xiàn)代物業(yè)管理》東北財經(jīng)大學(xué)出版社董藩周宇
　　3.《中國服務(wù)業(yè)的增長技術(shù)進(jìn)步與國際競爭力》經(jīng)濟管理出版社程大中
　　4.《物業(yè)管理經(jīng)營之道》機械工業(yè)出版社王荷
　　5.中國徐州網(wǎng)技術(shù)安防網(wǎng)

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