[摘要]隨著工業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的不斷發(fā)展，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)融資方式的研究已越來越多，本文在分析了當(dāng)前我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀后，就經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款在我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用進(jìn)行了一定的闡述。

　　[關(guān)鍵詞]：工業(yè)地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)性物業(yè);抵押貸款

　　一、我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

　　為解決我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)資金問題，無論是學(xué)界還是業(yè)界都針對(duì)此進(jìn)行了大量的研究。就當(dāng)前而言，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的融資方式有以下幾種：

　　(一)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又晚于住宅地產(chǎn)的發(fā)展。和住宅及商業(yè)地產(chǎn)一樣，銀行信貸一直是工業(yè)地產(chǎn)最主要的資金來源。

　　(二)房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)稱REITs。房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成，主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。REITs具有融資規(guī)模較大，風(fēng)險(xiǎn)較小，可長(zhǎng)期發(fā)展，可再融資的優(yōu)勢(shì)。2005年12月21日越秀投資，持有的越秀承建REITs在香港成功掛牌，募集到約18億港元資金，成為內(nèi)地第一支REITs在香港上市。但由于產(chǎn)品制度法規(guī)等多方面原因，之后絕大多數(shù)開發(fā)商嘗試發(fā)行REITs未果，從長(zhǎng)期來看REITs這種高端的地產(chǎn)金融模式可能會(huì)成為未來工業(yè)地產(chǎn)融資的主渠道之一，但目前REITs在我國(guó)還屬于新生事物，現(xiàn)有法律稅收制度等方面對(duì)房地產(chǎn)投資信托的具體實(shí)施存在一定的障礙(和訊網(wǎng))。

　　(三)商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)，這是一種商業(yè)證券化的融資方式，是將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程以債券形式向投資者發(fā)行。運(yùn)營(yíng)良好的物業(yè)例如酒店、出租公寓、寫字樓、商業(yè)零售項(xiàng)目和工業(yè)地產(chǎn)都適合做CMBS資產(chǎn)，因?yàn)檫@些資產(chǎn)均為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的有形不動(dòng)產(chǎn)。2006年9月大連萬達(dá)攜手澳大利亞麥格理銀行通過CMBS成功融資1.45億美元，成為中國(guó)內(nèi)地首批商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券項(xiàng)目。然而當(dāng)前中國(guó)發(fā)展CMBS還有很多障礙，首先CMBS落實(shí)需要有健全的信息披露制度;其次，CMBS也將遭遇到法律上的難題。

　　綜上所述，盡管近年來對(duì)REITS與CMBS的研究已越來越多，但由于受我國(guó)資本市場(chǎng)、政策體制等方面的影響，REITS與CMBS在我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)中融資中的運(yùn)用尚很少，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款依然是工業(yè)地產(chǎn)融資的主渠道。同時(shí)長(zhǎng)期以來，銀行貸款主要集中于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段的資金需求，而對(duì)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段的資金需求關(guān)注較少，且隨著租賃收入在工業(yè)地產(chǎn)收入中占比的逐漸提高，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段資金需求的研究也顯得更為緊迫，因此本文主要就經(jīng)營(yíng)性物業(yè)融資在我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段中的運(yùn)用進(jìn)行一定的研究。

　　二、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款產(chǎn)生的背景及特點(diǎn)

　　(一)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款產(chǎn)生的背景

　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款最早系東亞銀行于2006年推出的租約現(xiàn)金流貸款，旨在解決房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)階段的融資需求。根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》2006年9月18日的報(bào)道：“目前最為匱乏的就是物業(yè)出租時(shí)的長(zhǎng)期融資環(huán)節(jié)，前期的短期開發(fā)貸款都很容易拿到，但開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目起碼三到十年時(shí)間，持有經(jīng)營(yíng)根本不是一年兩年回本的，短期融資不能完全滿足市場(chǎng)的需要�！澳鸽u開始生蛋后反而沒有人給你貸款了�！痹诖吮尘跋�，東亞銀行率先創(chuàng)造了租約現(xiàn)金流貸款即根據(jù)物業(yè)的未來租金收入對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估值針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，此舉極大的幫助了開發(fā)商、企業(yè)主更有效地經(jīng)營(yíng)物業(yè)，減少了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的長(zhǎng)期占用。此后，各大商業(yè)銀行也陸續(xù)推出了與此向類似的信貸產(chǎn)品如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、固定資產(chǎn)支持融資等。

　　(二)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的定義

　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指銀行向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放、以其所擁有或購(gòu)置的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押、并以該經(jīng)營(yíng)性性物業(yè)租金收入進(jìn)行還本付息的貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房，包括商務(wù)辦公樓、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等商業(yè)用房。隨著出租性工業(yè)廠房的不斷增加，目前國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款中的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已從單純的商業(yè)用房逐步擴(kuò)展到經(jīng)營(yíng)性工業(yè)用房。

　　(三)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的特點(diǎn)

　　1、用于抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)必須是借款人自己擁有的、位于商業(yè)繁華地段的、用于對(duì)外出租并以所收取的租金作為還款來源的貸款。

　　2、貸款可用于公司經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比比率以上的資本金。

　　(四)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的優(yōu)勢(shì)

　　第一，貸款用途靈活。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款解決了房地產(chǎn)企業(yè)貸款用途監(jiān)管難的問題，對(duì)于自行建造的物業(yè)，可用于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的自有資金，即置換出屬于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，銀行對(duì)企業(yè)自有資金使用的監(jiān)管力度可適當(dāng)降低。

　　第二，貸款期限長(zhǎng)。普通的抵押貸款，貸款期限一般為1年，企業(yè)面臨的還款壓力較大，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)10年，企業(yè)可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。

　　第三，還款方式靈活，降低企業(yè)財(cái)務(wù)管理費(fèi)用�？筛鶕�(jù)企業(yè)資金安排和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)現(xiàn)金流狀況合理安排還款計(jì)劃，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的還款來源是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，物業(yè)的所有租金監(jiān)管到銀行，既保證了貸款的按時(shí)歸還又降低了借款人財(cái)務(wù)人員的工作量和財(cái)務(wù)管理成本，使企業(yè)還款壓力降到最低。

　　第四，**手續(xù)較為簡(jiǎn)單。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款無須向開發(fā)貸款一樣，提供項(xiàng)目開發(fā)階段的所有相關(guān)批復(fù)文件，同時(shí)因建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在較大程度上的釋放，針對(duì)經(jīng)營(yíng)階段的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估更容易。

　　三、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款在我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用——以XY公司為案例

　　(一)XY公司概況

　　XY公司系成立于1995年的國(guó)有企業(yè)，注冊(cè)資本10000萬元，公司經(jīng)營(yíng)范圍包括開發(fā)建設(shè)XY工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施;依法轉(zhuǎn)讓出租、抵押土地使用權(quán);房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng);房產(chǎn)租賃;房屋拆遷等，具有征地拆遷三級(jí)資質(zhì)及房地產(chǎn)開發(fā)四級(jí)資質(zhì)，其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)基本為工業(yè)廠房，且政府背景濃厚。

　　通過參觀考察上海、蘇州、河南等地的科技園區(qū)，結(jié)合當(dāng)?shù)乜萍紙@區(qū)的情況，2004年該司開發(fā)建設(shè)了B項(xiàng)目，該項(xiàng)目旨在開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)通用廠房，向中小科技企業(yè)出租廠房，以租金收入作為該項(xiàng)目主要的經(jīng)營(yíng)收入。該項(xiàng)目占地面積20666平方米，總建筑面積為107177平方米，項(xiàng)目總投資為1.3億元。目前該項(xiàng)目已全部竣工，廠房已基本全部出租，進(jìn)駐企業(yè)達(dá)80家以上，23家投產(chǎn)，進(jìn)駐企業(yè)擁有102項(xiàng)專利，吸納了200多名科技研發(fā)人員，年產(chǎn)值約30億元左右，年租金收入約2000萬元，經(jīng)濟(jì)效益良好。截至目前，B項(xiàng)目的外部融資余額尚為4000萬元全部系銀行貸款，剩余貸款年限2年。

　　此外，目前該司還正在開發(fā)建設(shè)C項(xiàng)目和D項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資分別達(dá)4.2億元與1.12億元，現(xiàn)企業(yè)資金需求較大。

　　(二)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款在XY公司中的運(yùn)用

　　就XY公司而言，為解決現(xiàn)有資金需求，以B項(xiàng)目工業(yè)廠房作為抵押物，同時(shí)以廠房未來租金收入作為還款來源，向銀行申請(qǐng)**經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。根據(jù)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，目前B項(xiàng)目工業(yè)廠房?jī)r(jià)值約為1.3億元。

　　1、 根據(jù)未來現(xiàn)金流測(cè)算可貸金額

　　由前述分析可知，B項(xiàng)目年租金收入P=2000萬元，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)行人民銀行5年(含)以上人民幣定期存款利率r=3.6%(此處是該利率作為內(nèi)部收益率)，t=10年，故B項(xiàng)目未來10年租金收入現(xiàn)值PV=2000/(1+r)10+2000(1+r)9+……2000/(1+r)=16550萬元

　　2、根據(jù)抵押物價(jià)值測(cè)算可貸金額

　　目前國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行工業(yè)廠房抵押方式下的可貸金額=工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值*70%，因此就B項(xiàng)目工業(yè)廠房而言，XY公司可獲得貸款金額=1.3億元*0.7=9100萬元。

　　綜合以上1、2兩點(diǎn)，XY公司最高可向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款9100萬元，期限10年，其中4000萬元用于償還原有銀行借款余額，其余可用于彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資金需求。此筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款可為XY公司帶來以下益處：

　　第一，延長(zhǎng)負(fù)債期限，降低企業(yè)還款壓力。如原有4000萬元的負(fù)債余額期限將從2年延長(zhǎng)為10年，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款一般要求與現(xiàn)金流入相匹配，進(jìn)行分次還款，從而降低了一次性還款壓力。

　　第二，補(bǔ)充企業(yè)其它項(xiàng)目建設(shè)資金需求。首先，該筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款可置換超過項(xiàng)目自有資本金部分，降低企業(yè)自有資金占用水平。目前，該項(xiàng)目銀行融資余額為4000萬元，占項(xiàng)目總投資的31%。根據(jù)項(xiàng)目資本金投資要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金為35%即可用該筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款置換出超過項(xiàng)目資本金要求部分4450萬元，進(jìn)而將此部分資金用于該司現(xiàn)階段企業(yè)開發(fā)建設(shè)的C項(xiàng)目和D項(xiàng)目。其次，除4000萬元置換原有負(fù)債、4450萬元用于置換該項(xiàng)目超過項(xiàng)目資本金要求部分，尚余650萬元也可用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)性資金不足，緩解企業(yè)資金壓力。

　　第三，提高財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿理論，一方面銀行融資提高了企業(yè)的負(fù)債總額;另一方面，可發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，降低應(yīng)付稅額，提高企業(yè)息稅后利潤(rùn)。

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