【摘要】 在我國進入人口老齡化社會的大背景下，探索一條適應我國國情的養(yǎng)老模式迫在眉睫。政策層面的養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃提出居家養(yǎng)老將占90%，這為養(yǎng)老地產的發(fā)展提供了重大契機。本文從養(yǎng)老地產運營入手，借鑒臺灣養(yǎng)老地產運營模式及經驗，提出建立BOT運行框架，將政府、開發(fā)商、養(yǎng)老地產專業(yè)服務機構、保險機構等多個主體納入到框架體系下，以期充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展貢獻各自的力量。

　　【關鍵詞】 中級職稱論文,養(yǎng)老地產,BOT,運營模式

　　根據中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據，截至2013年末，中國大陸總人口為136072萬人，60周歲及以上人口20243萬人，占總人口的14.9%，比上年末提高0.6個百分點。65周歲及以上人口13161萬人，占總人口的9.7%，比上年末提高0.3個百分點。事實上，按國際老齡化的評判標準――60歲以上人口比例超過10%或65歲以上人口比例超過了7%，自2004年起，我國已成為人口老齡化國家。

　　一、發(fā)展養(yǎng)老地產的必要性

　　“未富先老”這四個字是我國目前狀況的真實寫照。黨的“十八大”報告中強調“積極應對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務事業(yè)和產業(yè)”。老齡化已成趨勢，老齡化產業(yè)也面臨著較大的機遇與挑戰(zhàn)。我國目前的養(yǎng)老模式主要有三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老即主要依托家庭和社區(qū)，機構養(yǎng)老即俗稱的養(yǎng)老院。

　　從政策層面來看，國務院辦公廳印發(fā)的《十二五社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011―2015)》中提出了90/07/03模式，即90%為居家養(yǎng)老、7%為社區(qū)養(yǎng)老、3%為機構養(yǎng)老。從政府擬定的對養(yǎng)老模式發(fā)展規(guī)劃思路可以看出，要想實現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入到有著適老化設計與配套的居住區(qū)的建設中來，因此，養(yǎng)老地產的發(fā)展具有重大的機遇和廣闊的市場前景。

　　從社會現(xiàn)實來看，對于大多數(shù)老年人來說，目前的養(yǎng)老方式主要停留在伴子養(yǎng)老、陪孫養(yǎng)老的階段，中國人根深蒂固的“養(yǎng)兒防老”觀念以及獨有的親子關系使老年人從情感角度接受不了機構養(yǎng)老的養(yǎng)老方式。但隨著計劃生育制度的實施，第一代獨生子女80后的父母在逐漸老去，一對夫妻要承擔4個老人的養(yǎng)老義務，“421”型家庭結構模式的變遷使得傳統(tǒng)居家養(yǎng)老壓力增大。加上現(xiàn)代社會競爭的日趨激烈，來自工作和生活的壓力使得子女對父母無暇顧及，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現(xiàn)很多空巢老人。面對經濟發(fā)展、人口老齡化的現(xiàn)狀以及家庭模式的變遷，需要鼓勵并吸引更多的社會資本參與到擁有著適老化設計的養(yǎng)老地產項目中來，推動養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。

　　二、目前養(yǎng)老地產發(fā)展面臨的問題

　　1、利潤低，融資難

　　養(yǎng)老地產不同于一般的地產項目，由于所需要的配套設施多、專業(yè)化程度高，使養(yǎng)老地產項目具有投資高、回報低、成本回收時間長、利潤低等基本特點。從國外經驗看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報率。

　　養(yǎng)老地產帶有“保障”色彩，政府在解決養(yǎng)老問題過程中的角色不可缺失，但我國從拿地、建設到經營階段，都缺乏具體政策的支持，也無制度可循。僅以拿地為例，我國現(xiàn)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》中尚未設置養(yǎng)老設施用地。現(xiàn)有養(yǎng)老地產項目用地性質多為住宅用地，部分甚至為商業(yè)與服務業(yè)用地，土地成本高。這種狀況必然導致開發(fā)建設企業(yè)面臨巨大的資金壓力，解決融資問題將是發(fā)展養(yǎng)老地產的關鍵。

　　2、專業(yè)化服務欠缺

　　一個完善的養(yǎng)老地產項目應該包含以下功能：居住功能、服務功能、商業(yè)功能、醫(yī)療護理功能、生活休閑和文化娛樂功能，為老年人提供無障礙設計的居住空間以及鍛煉、陶冶身心的公共空間，并提供周到細致的服務、24小時醫(yī)療保健的全面護理。由于老年人的時間充裕，對健康及生活品質要求高，養(yǎng)老地產不能走傳統(tǒng)項目賣房子的開發(fā)套路，應更為重視項目的配套設施與服務。

　　而目前，養(yǎng)老地產的開發(fā)建設企業(yè)一般都不具備專業(yè)化服務與運營的能力，這對養(yǎng)老地產的可持續(xù)發(fā)展提出了巨大的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產的服務化才是解決養(yǎng)老問題的核心，因此目前的養(yǎng)老地產不大可能依靠開發(fā)建設企業(yè)單打獨斗，必須尋求與產業(yè)鏈的融合共振和系統(tǒng)協(xié)作，特別是離不開對健康產業(yè)鏈的依賴。

　　三、臺灣養(yǎng)老地產OT、BOT運營模式

　　當前擁有巨大市場空間的養(yǎng)老產業(yè)卻正遭遇融資難、用地難、運營難等諸多難題。而受制于政策環(huán)境、融資環(huán)境等影響，美國、日本養(yǎng)老模式又難以借鑒，于是越來越多的人將目光投向了臺灣養(yǎng)老模式。被譽為臺灣養(yǎng)老服務第一品牌的恒安照護集團近三年已接待大陸300多個團隊、7000多人考察，包括政府、保險公司、開發(fā)商、銀行、服務商等。

　　臺灣于1993年步入老齡化社會，目前臺灣民間機構參與公共建設的主流模式是OT(運營―轉讓)和BOT(建設―運營―轉讓)。

　　OT模式――(operate-transfer，運營-移交)即由政府新建，開發(fā)商經營，經營期限3年、6年不等，視機構規(guī)模大小而定。臺灣法律規(guī)定最高不能超過9年，不論機構大小，期限滿后政府要重新進行招標。

　　BOT模式――(build-operate-transfer，建設-經營-移交)政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來新建，建完之后由開發(fā)商經營，一般來講期限為30～50年，以50年比較普遍，期滿之后再交還給政府。

　　四、我國基于BOT框架下運營模式的思考

　　1、BOT模式的概念

　　BOT是build-operate-transfer的簡稱，即“建設-經營-移交”。BOT在實踐中的具體含義為：政府與私人企業(yè)簽定項目特許經營協(xié)議，授權項目公司(私人企業(yè))承擔項目的融資、設計、建設和經營，在協(xié)議規(guī)定的特許期內，項目公司向設施的使用者收取費用，用于收回投資成本，并取得合理的收益，特許期結束后，私人企業(yè)將項目無償移交給政府。 　　近30年來，世界各國尤其是發(fā)展中國家越來越關注BOT模式，將其廣泛運用于基礎設施建設之中。BOT模式對拓寬融資渠道、加快項目發(fā)展、提高運營效率等方面發(fā)揮了重要作用。由于養(yǎng)老地產的開發(fā)特點，可以利用BOT模式來拓寬建設養(yǎng)老地產的資金來源渠道。

　　2、基于BOT框架的運營模式設計

　　養(yǎng)老地產項目的發(fā)展需要依靠多方合作，尋求產業(yè)鏈的融合與協(xié)作。與養(yǎng)老地產項目相關的參與主體有：政府部門;開發(fā)建設企業(yè);銀行等貸款機構;保險公司、投資公司、基金公司等投資主體;專業(yè)性的養(yǎng)老服務機構�；�于BOT框架的養(yǎng)老地產運營模式將各大參與主體有機結合起來，共同打造協(xié)作式產業(yè)鏈條，如圖1所示。

　　3、基于BOT框架的運營模式分析

　　(1)政府確定項目、招標、與中標人簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產BOT項目中，政府是最重要的支持者。首先，養(yǎng)老地產BOT項目必須得到政府批準，并通過招標等方式確定中標人，然后與中標人通過簽訂特許協(xié)議明確各自的權利與義務。其次，由于養(yǎng)老地產BOT項目屬于公益性項目，政府可以通過土地劃撥的方式對項目予以支持，從而大大節(jié)約項目的土地成本，有效降低開發(fā)前期的資金壓力。再次，政府還可以提供部分資金、信譽、履約等方面的支持，在項目融資中扮演重要角色。

　　(2)項目發(fā)起人組建項目公司。養(yǎng)老地產項目的發(fā)起人也稱為主辦人，是項目的實際投資者。項目發(fā)起人可以是某家公司，也可以是由開發(fā)建設企業(yè)、保險公司、投資公司、基金公司等多個投資者組成的聯(lián)合體。保險公司、投資公司、基金公司有大量的閑散資金，可以吸引進來進行養(yǎng)老地產項目的投資，緩解開發(fā)建設企業(yè)的資金壓力。由于養(yǎng)老地產帶有公益性質，發(fā)起人更應該擁有相當?shù)膶嵙�和良好的信譽。

　　(3)項目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。養(yǎng)老地產BOT項目的貸款者是商業(yè)銀行、非銀行金融機構等，是項目債務資金的主要提供者。對于由政府牽頭的BOT項目而言，貸款者由于政府提供的信譽、履約方面的擔保，其面臨的信用風險和履約風險會大大降低，從而對項目提供貸款的意愿會大大增強。

　　(4)項目公司與開發(fā)建設企業(yè)簽訂施工合同。在項目建設階段，項目公司根據特許權規(guī)定的技術和時間要求，組織項目的設計、施工和采購等各項工作。開發(fā)建設企業(yè)通常負責項目工程的設計和建造，一般采用“交鑰匙”固定價格總承包方式。

　　(5)項目公司在項目建成后與專業(yè)性的養(yǎng)老服務機構簽訂營運合同。針對目前養(yǎng)老地產項目專業(yè)化服務欠缺等問題，BOT模式引進專業(yè)性的養(yǎng)老服務機構進行項目運營，提供醫(yī)護服務等技術方面的支持。當然，專業(yè)性的養(yǎng)老服務機構也可成為項目發(fā)起人的組成之一，從項目的構思、設計階段就開始參與進來。

　　(6)保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，養(yǎng)老地產BOT項目的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確地認定自己面臨的重要風險，并為其投保。保險公司可以借助其強大的資金實力以及保險業(yè)務的協(xié)同效應，將保險產品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接。一方面可以為養(yǎng)老地產項目提供重要的資金支持，另一方面從轉移風險的角度為項目以及養(yǎng)老地產入住者打造專屬保險產品。

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