農村土地承包經營權如何流轉
在經歷了三十多年的發(fā)展后，我國家庭聯(lián)產承包責任制由于無法解決以家庭為單位的超小規(guī)模農業(yè)生產與現(xiàn)代農業(yè)集約化生產之間的矛盾，從最初的解放農村生產力，逐步演變成了制約農業(yè)發(fā)展的因素。接下來小編簡單介紹一篇優(yōu)秀農業(yè)土地論文。
【摘要】我國自2002年起通過立法形式確立了農村土地承包經營權流轉制度，近年來流轉面積越來越大，但流轉方式還比較傳統(tǒng)。土地承包經營權流轉價格合理與否關系到農民切身利益和社會穩(wěn)定，實踐中之所以會出現(xiàn)土地流轉實際價格要低于理論價格的情況，主要是因為土地規(guī)�；洜I更容易獲得高收入、流轉雙方的信息不對稱、農村土地主體虛化和產權不完整、土地承包經營權的商品性與價值性比較模糊，要解決這一問題，可以從完善價格形成機制、健全價格服務機制、建立價格監(jiān)管機制三個方面入手，不斷規(guī)范農村土地承包經營權流轉價格，保護流轉雙方合法利益，維護社會穩(wěn)定。
【關鍵詞】農村土地;承包經營權;流轉價格
散戶生產模式所獲得的收入微薄，使得農民無法通過農業(yè)生產實現(xiàn)勤勞致富，越來越多的農民走進城市，原有農田要么由家里的老人、婦女耕種，要么只耕種一季，甚至棄耕，造成土地資源嚴重浪費。近年來，土地承包經營權流轉開始出現(xiàn)，可以實現(xiàn)讓想耕種的人有地可耕，不愿意耕種或無人耕種的土地承包經營權人得到一定收益。但應該如何流轉，如何確定土地流轉價格，以保障土地流轉雙方的合理收益，是整個土地流轉的關鍵因素。
一、我國土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀及存在的問題
(一)我國土地承包經營權流轉現(xiàn)狀
2002年全國人大通過了《農村土地承包法》，以法律形式明確了農村土地流轉制度的合法性。在這之后，每年中央一號文件都會就“三農”問題，特別是土地流轉問題提出相應的政策指導。2008年中共十七屆三中全會通過的《關于推進農村改革發(fā)展若干問題的決定》，提出加強土地承包經營權的流轉管理和服務，第一次提出了要建立農村土地流轉市場，允許農民在依法自愿的基礎上，以多種形式流轉土地承包經營權。梳理我國當前農村土地流轉有以下幾個特點：一是流轉面積越來越大。隨著中央政府對農村土地流轉的鼓勵，各地政府都開始積極推動農村土地流轉。農業(yè)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國農村土地流轉面積從2007年的6372萬畝提高到2014年的4.3億畝，流轉土地占家庭承包土地的比例從5.2%上升到30.4%，流轉出承包耕地的農戶達到5833萬戶。二是流轉方式還比較傳統(tǒng)。在農村土地承包經營權的轉讓形式上，農民大多持比較謹慎的態(tài)度，雖然加入到了流轉的隊伍，但一般都會留有“后手”。轉包與出租是主要的流轉方式，分別占到總流轉面積的46.6%和33.1%，二者相加占到了總流轉面積的約8成。其他流轉方式主要包括轉讓、土地股份合作等，使用的農戶還比較少。三是土地流轉的流向越來越集中于規(guī)�；彤a業(yè)化種植上。除了少數(shù)專業(yè)大戶，農村出現(xiàn)了越來越多的專業(yè)合作社、家庭農場等新型主體，成為土地流轉的主力。
(二)當前土地承包經營權流轉存在的問題
雖然近年來我國農村土地流轉的速度逐步加快，催生了不少規(guī)�；N植企業(yè)，促進了農業(yè)產業(yè)化發(fā)展，提高了農村土地的利用率，但從當前情況來看，依然存在一些問題：一是農村土地流轉價格既不合理也不完善。由于缺乏明確的流轉價格構成體系，很難給土地流轉雙方提供科學參考，在土地流轉實踐中，流轉雙方往往是通過討價還價，根據(jù)自己的心理價位來確定最后的價格，存在相當大的盲目性與隨意性。從各地實際情況看，流轉價格大多在200元/畝•年～500元/畝•年，流轉價格明顯偏低，不利于保護土地流出方的利益，加劇了農村居民收入的兩極分化。二是土地流轉服務體系不完善。在廣大中西部農村地區(qū)，大部分縣鄉(xiāng)村沒有有效的土地流轉服務組織。即使是在經濟發(fā)達的浙江省，也有超過30%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和60%的村沒有土地流轉服務組織。三是土地流轉糾紛頻出。由于沒有規(guī)范的土地流轉程序，一些農村地區(qū)農民的合同意識比較淡薄，當外界環(huán)境發(fā)生變化，很容易產生糾紛。從目前的實踐來看，只有少數(shù)地方成立了土地流轉利益協(xié)調機構，但履行職責的情況并不理想，土地糾紛成為當前農村信訪問題的重災區(qū)。
二、農村土地承包權流轉價格與核算
(一)農村土地承包權流轉的實際交易價格與理論價格
農村土地流轉的前提是雙方能夠達成一致，以雙方認可的價格進行土地承包權流轉。所謂農村土地承包權流轉實際交易價格，是指農村土地承包權的流入方，在取得土地承包經營權過程中，實際支付的費用。人們常說的農村土地承包權流轉價格是指農村土地承包經營權轉包、轉讓、入股、出租等過程中的地價和地租的表現(xiàn)形式，可以理解為理論價格。農村土地承包權流轉的實際交易價格一般是流轉雙方或土地所在的集體經濟組織共同協(xié)商確定，并通過流轉合同予以確認，土地流出方實際取得的費用。從農村情況來看，這種交易價格可以是貨幣形式，也可能是其他形式。由于農村土地承包權流轉雙方的信息占有不對稱、經濟能力不對稱以及其他環(huán)境因素的影響，實際交易價格一般會低于理論價格。
(二)農村土地承包權流轉價格形成機制
農村土地承包經營權流轉價格形成包括農戶、**、政府三個層面。一是農戶自主定價。只要有意愿進行土地承包經營權流轉的農民，都可以根據(jù)流轉土地的一般因素、區(qū)位因素和個別因素，給出流轉價格。在此基礎上，再由流轉雙方進行平等協(xié)商，最后達成寫入合同的流轉價格。二是**評估定價。**組織根據(jù)土地交易資料，運用土地交易理論和方法，考慮土地利用方式、社會經濟發(fā)展、土地流轉后收益等因素，對某塊農田某個時間段的價格進行評估。三是政府指導價。該指導價不是直接定價，而是根據(jù)農產品生產成本與收益而確定的指導價，用來指導農村土地承包經營權流轉雙方的協(xié)商談判。政府指導價重在引導雙方充分考慮土地的區(qū)位因素、不同作物的種植收益、流轉期限等因素，進行理性協(xié)商。這一做法可以避免出現(xiàn)雙方信息不對稱情況下的價格畸高或是畸低。鑒于土地流轉流出方農民容易成為利益受損方，這一方法是要在保護農民利益的基礎上，促進農村土地承包經營權的流轉。
(三)運用收益還原法測量政府指導價
收益還原法是目前在農村土地估價中常用的一種方法，也是比較科學的方法，主要是將待評估農用土地未來每年的預期純收益，通過合理的土地還原率統(tǒng)一折算，進而計算當前農用土地現(xiàn)值的方法。這一程序主要包括以下步驟：
一是資料收集。要收集盡可能多的與需要評估的農用土地收益、費用資料。比如，土地的種植面積、種植品種、農產品價格、投入的化肥農藥等生產資料價格、勞動力投入數(shù)量。
二是年收益測算。即流轉后農用土地從事農業(yè)活動的年收益。
三是年費用測算。也就是被評估土地的經營者，從農用土地上獲得收入所需要付出的總費用。比如，維護土地的費用和種植農產品的費用，前者主要是投資在農業(yè)生產上的配套設施費用以及每年的維護費用，后者主要是指農業(yè)生產的種子、化肥、農藥等費用。
四是年純收益計算，也就是總收益與總成本之差。五是土地還原率計算�？梢圆扇〔煌姆椒ㄟM行計算，比如，選擇近期已流轉的、與待流轉土地條件相近的三宗以上土地案例，用其土地純收益與價格的比率均值，或是用土地租金與價格的比率均值來計算土地還原率�？梢杂卯斈暌荒昶阢y行定期存款或國債年利率作為安全利率，再加上經濟環(huán)境、土地條件等確定風險調整值，二者相加得出土地還原率。比如，按照社會各相關投資類型的收益率與風險大小進行排列，判斷待評估的土地大概屬于哪類投資的收益水平，從而確定其土地還原率。六是運用公式計算待評估土地的價格。即土地年收益除以土地還原率，得出土地價格。
三、農村土地承包經營權流轉價格現(xiàn)狀
(一)理論價格與實際價格差異
近年來，眾多學者對農村土地承包經營權流轉的情況進行了研究，從總體情況來看，農村土地承包經營權流轉的理論價格與實際價格都存在差異，而且基本上都是實際價格低于理論價格。也就是說，將農村土地承包經營權流轉出去的農民，從流轉中獲得的收益要低于土地流轉后產生的價值�？梢韵胂�，如果這種情況繼續(xù)下去，會造成手中有地的農民越來越富，而手中沒有地的農民越來越窮。特別需要指出的是，通過土地流轉獲得土地的專業(yè)戶、農業(yè)企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中獲得的成果，原來的土地承包經營權所有者根本沒有機會分享，這必然會造成農民收入的兩極分化。
(二)理論價格與實際價格差異出現(xiàn)的原因
全國各地普遍存在的農村土地承包經營權流轉理論價格與實際價格差異，究其原因主要有以下幾個方面：1.土地規(guī)�；洜I更容易獲得高收入農村土地承包經營權流入方通過土地規(guī)�；洜I獲得的超額利潤是造成價格差異的主要原因。一般而言，愿意流入土地的要么是有技術的專業(yè)戶，要么是專業(yè)農業(yè)企業(yè)。對于有技術的農村專業(yè)戶而言，土地流入得越多，其可耕種的土地就越多，自己的專業(yè)技術就更有發(fā)揮空間，獲得的收益自然也就越大。對于農業(yè)企業(yè)而言，土地流轉所支付的費用只是其企業(yè)成本的小部分，而通過大規(guī)模機械化的農業(yè)生產，其可獲得的收益要遠遠超出其支出的土地流轉成本。相對于土地流入方的收入，土地流出方的農民其收入往往是固定的，難以實現(xiàn)對土地產出的分享，自然就會造成土地流轉雙方收益的兩極分化。
2.信息不對稱現(xiàn)象嚴重首先，土地流出方對流轉土地很難獲得全面了解。由于各地并沒有建立起健全高效的土地流轉平臺，對于想把土地流轉出去的農民而言，要找到合適的流入方不容易。在此情況下，土地流轉的對象往往只能是親戚朋友，或是親戚朋友介紹的人員，這時土地流轉價格多數(shù)是“友情價”。其次，農村土地承包經營權流轉雙方的信息掌握不對稱。土地流轉的流入方可以借助地方政府或是農村基層組織獲得相應的欲流轉土地信息，而農民往往不容易獲得此類消息。掌握信息的不對稱決定了流出方在農村土地承包經營權流轉價格談判中的地位不高，想要通過談判獲得理想流轉價格的可能性非常低。與此同時，在價格談判中，農民對于理論價格并不了解，對于相同地區(qū)相似土地的流轉價格也不了解，導致他們難以正確地提出自己的訴求。最后，由于土地流轉以后，土地流入方往往需要重新購置相應的生產工具，對土地進行重新整理，相當于增加了土地流轉的交易成本。土地流入方往往會以此為由，在流轉價格談判中提出降低流轉價格的要求，土地流出方為了能夠及時將土地流轉出去，通常會作出讓步。
3.農村土地主體虛化和產權不完整一方面，根據(jù)我國土地法規(guī)定，農村土地所有權是三級所有，村委會是農村土地所有權的主體，但對于村委會而言，土地收益權與處分權屬于承包經營土地的農民�？偟膩砜�，在所有權的占有、使用、收益和處分4項權利中，分屬村委會和農民。從村委會自身的性質來看，它既不是經濟實體，也不是獨立法人，對于農村土地的權利行使存在天然的不足。另一方面，我國農村土地的產權范圍不明確。農村土地既沒有抵押權，也沒有誰可以行使完整產權，充其量只是不完整的物權，這限制了農民通過土地獲取利益的能力，也降低了農村土地的價值。更為嚴重的是，農村土地產權的法定主體———村委會，往往由家族、村霸等權利團體所占據(jù)，他們在農村土地的流轉中往往伴隨嚴重的權利尋租，進一步壓縮了農民自主定價的可能性，使農民通過土地流轉獲得利益的權益受到嚴重傷害。
4.土地承包經營權的商品性與價值性比較模糊農民對土地只享有承包經營權，這種產權割裂造成了土地承包經營權商品性與價值性的模糊。首先，人們認識上存在偏差。自新中國成立以來，我國農村土地就不允許流動，在很多農民看來，家里的土地是祖產，從祖輩繼承下來還要再傳承下去，一旦給別人耕種了可能就會不再屬于自己了，相當于敗了祖產。這種思想造成很多農民即使不耕種也不愿意流轉出去，如此一來，自然就更認識不到土地的商業(yè)價值。其次，農村土地具有資格、債權的屬性。對于農民而言，能夠獲得農村土地承包經營權的前提必須是本村村民。土地在此時具有確認其是農村集體成員的作用，但對于農村集體經濟組織成員資格的商業(yè)價值該如何看待、如何計算沒有準確認識。
最后，我國的農村土地承包經營權形式缺乏借鑒。不同于部分發(fā)達國家承認土地私有，我國農村土地是集體所有的，農民只能獲得承包經營權，這種權利形式該如何去發(fā)揮其商品價值，找不到任何可供借鑒的經驗，導致在我國農村土地承包經營權流轉中容易出現(xiàn)理論價格與實際價格的差異。
四、政策建議
(一)完善價格形成機制
農村土地承包經營權流轉的價格關系到農民的切身利益和社會穩(wěn)定，必須慎之又慎地完善其價格形成機制，盡可能建立既讓雙方滿意又有利于農業(yè)可持續(xù)發(fā)展的價格形成機制。一是建立覆蓋自主定價、**評估價和政府指導價在內的復合價格體系。發(fā)揮**機構、政府部門等相對第三方的專業(yè)、信息和服務職能，兼顧經濟效益和社會效益，為土地流轉雙方提供更加科學的服務。二是價格監(jiān)測部門要加強對土地流轉價格的監(jiān)測。實時掌握本地農村土地流轉價格變化趨勢和政府指導價對土地流轉價格的影響，為政府及時調整工作思路提供科學的決策依據(jù)。三是發(fā)揮價格主管部門的作用。重點是要發(fā)揮價格主管部門在制定指導價方面的職能優(yōu)勢，通過對土地流轉具體行為的分析，不斷修正政府指導價的計算模型，提高其準確性與權威性。特別是要在土地流轉款支付上發(fā)揮指導作用，提倡農民通過分期付款或土地股權方式收取流轉款，防止一次性收取流轉費用后遭遇通貨膨脹而造成收益縮水，以維護農民利益和社會穩(wěn)定。
(二)健全價格服務機制
一方面，要加快農村土地承包經營權流轉**組織的培育與建設。在現(xiàn)有流轉服務組織的基礎上，建立市縣鄉(xiāng)分級土地產權交易機構，提供與土地流轉相關的信息發(fā)布、政策咨詢、信息傳遞和法律服務等服務項目。鼓勵發(fā)展土地評估定級機構，逐步建立客觀公正的評估定級標準，以提高土地流轉價格認定的公開性、公正性。根據(jù)土地流轉糾紛的常見形式，建立高效的糾紛協(xié)調機構，并賦予其土地流轉執(zhí)法職能，以維護農村土地的正常流轉，保護農民合法權益。另一方面，要進一步規(guī)范農村土地流轉行為。重點是要推進農村土地流轉的程序化與合同化，通過加大宣傳力度，引導農民自覺簽訂農村土地流轉合同。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級建立專門的土地流轉法律服務站，免費為農民土地流轉合同把關，避免后續(xù)可能出現(xiàn)的法律糾紛。嚴格土地流轉的申請、審查、信息發(fā)布和協(xié)調、簽訂合同等程序，加強對履行合同的監(jiān)督力度，確保土地流轉的有序規(guī)范。特別是要建立功能齊全的土地流轉信息服務平臺，推動土地流轉向市場化轉變。
(三)建立價格監(jiān)管機制
土地流轉是關系到農民利益和社會穩(wěn)定的大事，必須建立更加高效的價格監(jiān)管機制。一是要建立農村土地流轉價格專項調查機制。通過不間斷的調查信息反饋，及時發(fā)現(xiàn)農村土地流轉中存在的價格問題。通過糾正問題，維護農村土地流轉市場的正常秩序。二是嚴厲打擊農村土地流轉過程中出現(xiàn)的價格欺詐行為。土地流轉雙方信息掌握上的不對稱，很容易導致一方利用信息優(yōu)勢，獲得顯失公平利益的情況。如果這樣的事情多次出現(xiàn)，不僅會傷害參與土地流轉農戶的切身利益，甚至會給整個土地流轉市場的發(fā)展帶來不利影響。要加強宣傳，引導農村土地流轉市場主體遵紀守法，對于違反規(guī)定或是有欺詐行為的土地流轉主體、**組織進行嚴厲懲處。特別是對承擔評估、定價和價格管理的部門和個人，要實行嚴格的資格認證和誠信制度，并制定資格退出機制，確保農村土地流轉的價格誠信。三是暢通投訴渠道。農民在農村土地流轉中，無論是文化知識、信息掌握還是對政策的理解，都處于絕對劣勢，很容易出現(xiàn)利益受損情況。要通過暢通監(jiān)督舉報渠道，及時為其提供幫助，化解出現(xiàn)的矛盾，維護雙方的合法權益和土地流轉市場的健康發(fā)展。
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