隨著社會的發(fā)展，城市的高層建筑也越來越多了，但是這其中也存在一些安全隱患，需要的成本也是非常大的。節(jié)能建筑也是現(xiàn)在我國倡導(dǎo)的一個話題，本文是一篇期刊論文發(fā)表范文，主要論述了高層樓宇經(jīng)濟成本分析與研究。
　　[摘 要] 2013年杭州下沙地區(qū)在建在售的樓盤55個，其中30層以上的建筑約350幢，而看似華麗的高層樓宇背后卻是巨大的成本和無盡的安全隱患。其成本包括開發(fā)設(shè)計、建設(shè)成本，能源消耗、運行成本，安全隱患成本，氣候環(huán)境成本，人力資源成本。目前，杭州下沙地區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量充足，入住率不高，供大于求。高層樓宇高成本在于統(tǒng)籌規(guī)劃不足，缺少可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)過度。政府應(yīng)嚴把審批關(guān)，合理規(guī)劃城市，倡導(dǎo)綠色建筑，嚴格控制工程預(yù)決算，提高資金使用效率與可持續(xù)發(fā)展。

　　[關(guān)鍵詞] 高層樓宇,經(jīng)濟成本建造,成本使用,成本節(jié)能建筑

　　Abstract： In 2013， there were 55 real estate projects under construction or for sale in Xiasha area， Hangzhou and about 350 buildings had 30 storeys. However， huge costs and endless security risks were hiding behind these gorgeous high-rise buildings. The costs include design cost， construction cost， energy consumption， operation cost， the cost of potential safety hazard， climate environment cost and human resource cost. At present， real estate supply is adequate in Xiasha area and the occupancy rate is not high. The housing supply is beyond demand. The high cost of high-rise buildings is due to the lack of overall planning， lack of feasibility studies and excessive real estate development. The government should intensify examination and approval procedure， make urban construction planning reasonably， and promote green building. Budget and final accounts should be strictly controlled for improving capital usage efficiency.

　　Key words： high-rise building， economic cost， construction cost， use-cost， energy-saving building

　　杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱下沙地區(qū))建區(qū)21年來，“造城”步伐飛速，曾經(jīng)的“鄉(xiāng)下”已是高樓林立。2013年下沙地區(qū)在建在售的樓盤55個，其中已建成的30層以上的建筑約350幢。鱗次櫛比的現(xiàn)代化摩天大樓在下沙新城奇跡般地崛起，然而在外表氣派、亮眼的光環(huán)下卻隱含不小的運行成本、安全隱患和空置問題，沒實現(xiàn)預(yù)期效益。本文以杭州下沙地區(qū)高層建筑的經(jīng)濟成本問題進行分析。

　　一、高層樓宇建設(shè)及運營成本分析

　　1.開發(fā)設(shè)計、建設(shè)成本

　　高層建筑存在自身體量龐大、荷載強度高、功能繁多、承重結(jié)構(gòu)要求高的特點，施工成本幾何級數(shù)增長。如上海世茂國際廣場，總建筑面積近17萬平方米，主體建筑高達333米，總投資：30億元，是相同建筑面積一般項目的近3倍。主要原因是承重結(jié)構(gòu)施工成本幾何級數(shù)增長。因其造型獨特超高，承重結(jié)構(gòu)復(fù)雜、體量龐大、荷載強度高、地基處理及材料要求高、建筑物超高增加費多、施工難度極大，且節(jié)節(jié)攀升，導(dǎo)致建筑承重施工工程部分造價幾何級數(shù)增長。其次是洋設(shè)計師操刀的天價設(shè)計費。

　　2.能源消耗、運行成本

　　高層建筑物業(yè)管理的運營成本、維護管理費用驚人，有的甚至是燒錢的建筑。

　　(1)各種能源消耗巨大。高層用水需專用水處理設(shè)備-變頻增壓泵，設(shè)備還要定期檢修，比普通樓用水成本高3倍;垂直爬升的電梯能耗巨大;寫字間中央空調(diào)通道要定期清洗，費用50元/m2;商住通常內(nèi)部間壁不合理，中間房間不能通過自然采光，照明用電是普通辦公樓的3倍;玻璃幕墻和寬大飄窗隔冷隔熱效果差，能耗巨大，空調(diào)費用是普通墻體樓房費用的4倍。

　　(2)建筑自身是能源消耗品，經(jīng)歲月的打磨，鋼筋混凝土的強度會漸漸減弱，其人工保養(yǎng)維修費、材料費等等開支很大。

　　(3)交通成本、環(huán)境保護成本加大。下沙是杭州的東口，沿江密集的高樓阻擋了城市的通風(fēng)口，霧霾不易擴散，加劇了夏季炎熱現(xiàn)象。

　　3.巨大的安全隱患成本

　　(1)頻現(xiàn)“高層建筑綜合癥”。高層寫字間里每層2000�O的大廳里，上百號人時時刻刻被電話、電腦、復(fù)印機、打印機、傳真、掃描、空調(diào)的噪音、輻射包圍，而且時常被清洗中央空調(diào)的化學(xué)劑侵害著，長此以往，免疫力下降、疾病上身。

　　(2)安全隱患、危機四伏。大量可燃性材料，建筑內(nèi)部還分布著大量電線電纜，一旦失火，誰都知道電梯是斷不可乘坐的，那么在高層的人要如何下至地面呢?城市安全部門曾做過這樣一個試驗，讓一名身強力壯的消防員從第33層跑到第一層，用了十來分鐘。風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震、傳染病、人為破壞等不可預(yù)見性災(zāi)難、突發(fā)事件，不易快速救助，會造成巨大損失。

　　(3)高層用水靠水泵增壓設(shè)備二次供水潛在極大的污染。 　　(4)多數(shù)高層住宅電梯間狹小，容不下“救命擔(dān)架”

　　4.氣候環(huán)境成本、交通成本、社會成本

　　下沙地區(qū)是杭州的東口，沿江密集的高樓阻擋了城市的通風(fēng)口，霧霾不易擴散，加劇了夏季炎熱現(xiàn)象、地面沉降。早晚高峰商住大廈電梯擁擠、周邊交通擁堵、停車難。在追求節(jié)約土地和GDP發(fā)展中留下的問題和遺憾。

　　5.人力資源成本上升

　　高層建筑綜合癥使白領(lǐng)們情緒壓抑、甚至抑郁萌生自殺傾向，嚴重扼殺人的身心健康，人際關(guān)系緊張、矛盾加劇，大大降低了辦公效率，而且人員流動頻繁。

　　6.空置率高，資金成本加大

　　下沙空置率導(dǎo)致活錢變成死錢，金沙湖板塊的德信.早城售罄并交付使用近2年但空置率達60%。

　　7.高成本沒有得到相應(yīng)回報，經(jīng)濟上得不償失

　　沿江商住樓宇普遍面臨樓宇產(chǎn)出率與稅收屬地率較低等問題。如，近年“租稅聯(lián)動”等激勵政策，優(yōu)化了業(yè)主租金和政府稅收配比，提高了商務(wù)樓宇的稅收屬地率和產(chǎn)出率，但由于實行較為普遍的常規(guī)政策，缺乏區(qū)域性特點與優(yōu)勢，因此對企業(yè)吸引力不足，空置率60%。‘節(jié)地效益’與建造投資、維護費用比例不盡人意，高成本沒有得到相應(yīng)回報。

　　二、杭州下沙地區(qū)沿江板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　1.供應(yīng)量充足

　　近些年房產(chǎn)大鱷紛紛搶灘杭州下沙，下沙沿江板塊，更是東部新城著力打造的一個區(qū)塊。目前下沙地區(qū)樓盤項目55個，其中沿江商住區(qū)樓盤12個，有朗詩・國際街區(qū)、保利・東灣、保利・江語海、保利・玫瑰灣、保利・城市果嶺、宋都・晨光國際、金隅・觀瀾時代、華元・夢琴灣、世茂・江濱花園、伊薩卡國際、多藍水岸以及野風(fēng)・海天城，其中就保利一家就占到120萬平方米總開發(fā)體量。這些已交付樓盤總共20000多戶，按每戶3口人計算，則理論上有6萬的入住人口。

　　2.入住率不高

　　我們在下沙沿江的踩盤所觀察到的現(xiàn)象是：交付樓盤安裝空調(diào)外機的寥寥，由此判斷，下沙樓盤空置率很高，實際的人居氣息并沒有這么濃密。夢琴灣、伊薩卡國際城、多藍水岸等是交付較早的樓盤，現(xiàn)在已形成成熟社區(qū)。而江濱花園一期入住率為60-70%，二期則剛剛交付。伊薩卡的入住率不足40%。所以整個沿江商住區(qū)，比較熱鬧的多集中在東部沿江的成熟社區(qū)，而南部仍有人煙稀少之感。如保利・江語海共有13.7萬平米，共有7幢公寓以及排屋目前在售剩余房源加上未開盤的房源數(shù)，江語海剩余房源在500套左右。保利・玫瑰灣總建面約17萬平米，剩余房源102套。截止2014年下沙商品房庫存量約1.9萬套，加上已售空置的近1萬多套，相當于白白占用資金3個多億，占用土地56萬平方米，。

　　3.大量高層樓宇，配套沒跟上，供大于求

　　沿江商品房有如此巨大的在售和已售體量，為什么沒有得到相應(yīng)的入住率呢?行走在下沙東部灣還是有冷清之感，很多購房者表示，東部灣擁有一線江景和地鐵規(guī)劃，但是周圍配套沒跟上是客觀原因，除了物美二店，該區(qū)域基本都是小型的臨街店鋪，缺乏集中的大型商業(yè)是東部灣的軟肋之一。而更主要原因是限購限制了購買，供應(yīng)顯出過剩，投資買房者只買不住。在沒有足夠多的人口密度之前，這些商業(yè)體也很難能否成功招商。

　　4.空氣質(zhì)量不好，入住意愿不強烈

　　下沙人都知道“下沙白天是天堂，晚上是地獄”，不良企業(yè)晚上偷偷超標排放，企業(yè)排放出來的異味讓人躲都沒法躲，睡夢之中就被這股味道給“熏”醒了。大型工業(yè)聚集區(qū)、大型新城居住綜合區(qū)、15所高校的大學(xué)城近在咫尺，下沙的布局，讓人歡喜讓人憂。

　　三、高層樓宇高成本、不經(jīng)濟的根源

　　1.統(tǒng)籌規(guī)劃不足

　　各地一窩蜂的建標志性建筑，是炫耀政績、攀比、擺闊心態(tài)。北方某城市的“生命之環(huán)”50層樓高，安裝有1.2萬只LED燈，用鋼3000噸，造價上億元，因其耗費巨資打造僅有的觀賞功能而遭人詬病。下沙在建項目55個，有的開發(fā)商為了多獲收益，在狹小的園區(qū)內(nèi)立陡立崖的撮起N多個30層以上夜里看起來猙獰的龐然大物。

　　2.缺少可行性研究、審批關(guān)考慮不全

　　樓宇經(jīng)濟追求‘奇特高’，只看到其標新立異獨特的一面，卻沒深入算算經(jīng)濟賬，建設(shè)、使用的成本知多少，更沒想到其中隱患，沒權(quán)衡得失利弊，專家論證浮于形式。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)過度，開發(fā)商為追求目標利潤

　　年房產(chǎn)大鱷紛紛搶灘下沙，追求巨大的經(jīng)濟效益，人們跟風(fēng)炒房，房地產(chǎn)投資壓得銀行、企業(yè)、居民都“錢緊”。

　　四、杭州下沙地區(qū)城市高層建筑高成本的對策

　　1.政府嚴把審批關(guān)、長遠規(guī)劃

　　(1)可行性研究不容忽視，做好項目論證，包括公開項目用途、功能、預(yù)算、資金來源、運營成本、使用壽命、年收益等等，嚴格審批流程，施工建設(shè)前公示。

　　(2)限制規(guī)劃建設(shè)18層以上特別是30層或100米高的高層建筑。2014.9.28.杭州金桂大廈頂層18樓起火，動用15輛消防車撲救，多人受傷，財務(wù)損失慘重。

　　(3)下沙不宜建過多高層住宅，因為60平方公里轄區(qū)內(nèi)，有15所大學(xué)20萬學(xué)生、轄區(qū)居民近40萬，南部工廠眾多，醫(yī)藥、化工、橡膠、印刷、飲料等行業(yè)氣體污染不容小視。

　　2.低碳環(huán)保、研究建筑新材料

　　在這方面英國走在世界的前沿。英國的RMJM公司能夠提供預(yù)報建筑物設(shè)施的功能和建筑物將來的運行費用的服務(wù)，同時能夠提供可降低能源消耗的低碳材料，建筑物和樓宇持續(xù)發(fā)展提供專家和經(jīng)驗，不遺余力地為客貨探究可降低運行成本、減少建筑物能耗并保護環(huán)境的辦法甚至可以使客戶能夠?qū)⒛茉粗С龀跏嫉馁M用與將來的節(jié)約進行比較。

　　3.嚴格控制工程預(yù)決算，提高資金利益效率

　　在設(shè)計階段起充分考慮控制成本。設(shè)計方案統(tǒng)籌兼顧，分析建設(shè)成本與全壽命費用。嚴格編制工程設(shè)計概預(yù)算，明確工程造價、使用成本與項目功能水平之間的關(guān)系。

　　4.借鑒新加坡的城市規(guī)劃

　　新加坡是彈丸之地，面積715.8平方公里，人口531萬，人口密度7，422人/平方公里，新加坡人口密度是杭州的14倍，但城市規(guī)劃的非�？茖W(xué)有前瞻性，在市中心丹戎巴葛地鐵口還能看到大片的綠地，一些地方的原始森林保存完好，新加坡市民多住6層高的組屋，辦公和居民用房規(guī)劃得不疏不密，不浪費也不閑置，很少拆來拆去、不停的躥高。

　　五、結(jié)論

　　杭州下沙錢塘江邊10余個樓盤全部都是30多層高，造價不低，但入住率不高，空置率均超40%，節(jié)地效益’與建造投資、維護費用比例不盡人意，高成本尚未得到相應(yīng)回報。而且不利于霧霾擴散、增加熱島效應(yīng)等，總之弊大與利，限制、叫停18層以上的建筑迫在眉睫。

　　[參 考 文 獻]

　　[1]何宏.現(xiàn)代化樓宇經(jīng)濟成本研究[J].當代經(jīng)濟，2013(12)

　　[2]黃鳴強.無形資產(chǎn)評估市場法的分析與研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013(5)

　　[3]姜錫忠，夏建光，孫勤梧.高層建筑優(yōu)點與危害的分析[J].建筑工人，2009(5)

　　[4]勒.柯布西耶(法)，陳志華譯.走向新建筑[M].西安：陜西師范大學(xué)出版社，2004(1)
　　建筑設(shè)計論文發(fā)表期刊推薦《中外建筑》于2003年6月全新改版，全方位、多視角觸及建筑領(lǐng)域;發(fā)布權(quán)威信息，宣傳建筑成就，推介學(xué)術(shù)成果，探索建筑新路;為優(yōu)秀建筑作品提供展示舞臺，為業(yè)內(nèi)人士評定職稱發(fā)表論文提供平臺。

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