摘 要：所謂住宅一次性裝修，是指新建城鎮(zhèn)商品住宅交付使用前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡(jiǎn)稱全裝修住宅。本文作者對(duì)住宅一次性裝修的思考進(jìn)行概述。

關(guān)鍵詞：住宅;一次性裝修;思考

2002年7月,住建部發(fā)布了《商品住宅一次性裝修到位實(shí)施導(dǎo)則》及配套的《商品住宅一次性裝修到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》,對(duì)住宅一次性裝修的全過程實(shí)施引導(dǎo)，并對(duì)裝修材料選擇與質(zhì)量檢查分別提出了要求,指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照?qǐng)?zhí)行。根據(jù)政策的指引, 逐步取消毛坯房,大力推廣住宅一次性裝修，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅，是建設(shè)領(lǐng)域全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建立符合我國(guó)國(guó)情的科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式的一項(xiàng)重要工作。

一、住宅一次性裝修的優(yōu)點(diǎn)

與傳統(tǒng)的毛坯房交付業(yè)主進(jìn)行二次裝修相比,推廣住宅一次性裝修,取消毛坯房,有以下幾方面明顯優(yōu)點(diǎn):

(一)節(jié)約資源

絕大部分人買房后都要進(jìn)行二次裝修,在裝修中,普遍存在敲打墻體、地面,更換門、窗和衛(wèi)生潔具等問題,除去可能帶來的結(jié)構(gòu)、安全等隱患不說,在這過程中,社會(huì)資源遭受著巨大的浪費(fèi),從全國(guó)來看,這一浪費(fèi)的資源是一個(gè)驚人的數(shù)字。而采用一次性裝修住宅設(shè)計(jì),相應(yīng)的房間布局、水、電、暖、智能化等設(shè)計(jì)成熟配套,完全可根據(jù)業(yè)主實(shí)際需求進(jìn)行功能設(shè)計(jì),更符合人性化需求, 有效避免了設(shè)計(jì)不成熟、不周全帶來的弊端。顯然,供應(yīng)一次性裝修住宅是一個(gè)節(jié)約資源之舉。

(二)節(jié)約社會(huì)勞動(dòng)

房屋裝修從前期找尋裝修公司、合同談判、布局設(shè)計(jì)到具體的水電、瓦、木、油漆及家具、軟飾配備，每一環(huán)節(jié)往往都經(jīng)過不斷的摸索,從選裝修工到買材料及監(jiān)督裝修工程,其中花費(fèi)大量精力和無謂勞動(dòng)。因此,住宅一次性裝修對(duì)于全社會(huì)來說,將節(jié)約大量的人力物力。

(三)避免業(yè)主受裝修帶來的污染侵害

目前商品房市場(chǎng)中,光就一幢樓來講,從第一個(gè)裝修入住到最后一個(gè)裝修入住,前后可能持續(xù)一至數(shù)年的時(shí)間。如此,對(duì)于先前入住的人來說,往往得忍受長(zhǎng)時(shí)間的二次裝修之?dāng)_,不僅是噪音、灰塵，而且還有裝修材料的污染。供應(yīng)一次性裝修住宅可以使業(yè)主免受這些侵害。

(四)減少目前二次裝修帶來的房屋損壞和不良裝修問題

目前的二次裝修市場(chǎng)絕大部分被"街頭游擊隊(duì)"占領(lǐng),因?yàn)閷�業(yè)技術(shù)不過關(guān),裝修中普遍存在大大小小的工程問題,有裝修中敲掉承重墻的, 有裝修中鉆透樓板影響樓上樓下的, 有裝修后多次修改還一直漏水的。凡此種種,而一次性裝修住宅能夠避免上述情況的出現(xiàn)。

(五)有利于推廣新型環(huán)保材料, 推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向成熟化方向發(fā)展

正如其他商品供應(yīng)均為成品一樣, 成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上供應(yīng)的商品也應(yīng)是成品一次性裝修住宅,推廣住宅一次性裝修有助于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟。 另外,分散的家庭裝修改由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一組織完成后,將有利于在全社會(huì)推廣使用新型節(jié)能環(huán)保材料,推動(dòng)住宅及房地產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路。

(六)有利于規(guī)范市場(chǎng),推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無序走向有序

這可以說是政府推行一次性裝修住宅的根本目的。從市場(chǎng)管理角度講,分散裝修除帶來擾民、損壞房屋 結(jié)構(gòu)以及材料使用混亂等問題外,還有一個(gè)重要問題就是政府稅收的逃逸。因此,從規(guī)范裝修市場(chǎng)角度來講,也必須推廣住宅一次性裝修。

二、制約住宅一次性裝修的主要因素

盡管住宅一次性裝修在近幾年有了較快發(fā)展，但從量上來看，毛坯房仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，住宅一次性裝修推進(jìn)速度緩慢，主要由以下幾個(gè)方面的原因。

(一)市場(chǎng)因素

住宅一次性裝修推進(jìn)的主要因素歸根結(jié)底就是市場(chǎng)的原因。很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，需求過旺導(dǎo)致住宅是“皇帝的女兒不愁嫁”。開發(fā)商建什么樣的房子，老百姓就買什么樣的房子。對(duì)開發(fā)商來說，毛坯房市場(chǎng)銷售良好，回籠資金也快，不用承擔(dān)裝修質(zhì)量責(zé)任，所以也無心深入研究實(shí)踐住宅一次性裝修。而住宅一次性裝修使整個(gè)施工和銷售周期延長(zhǎng)，前期投入和責(zé)任都被增大，使得開展一次性裝修住宅變得廢力不討好，所以企業(yè)不愿意冒險(xiǎn)去做一次性裝修住宅。

另一方面，一些一次性裝修住宅也沒讓老百姓體會(huì)到統(tǒng)一裝修比每戶單獨(dú)裝修帶來的價(jià)格上的優(yōu)惠。價(jià)格是影響消費(fèi)者選擇一次性裝修住宅的一個(gè)重要原因。目前，市場(chǎng)上的一次性裝修商品房?jī)r(jià)格還是比毛坯房貴500到1000元/m2，而且住宅檔次越高，差價(jià)就越大。

(二)政策因素

近幾年來，國(guó)家在推進(jìn)一次性裝修住宅建設(shè)方面多是宣傳和引導(dǎo)，沒有強(qiáng)制性措施，也沒有經(jīng)濟(jì)上的激勵(lì)政策。目前開展的住宅一次性裝修，裝修價(jià)格都計(jì)入總房?jī)r(jià)，材料、部品購買等環(huán)節(jié)還要重復(fù)上稅。一次性裝修商品房售價(jià)比原來的高，不但增加了開發(fā)商的稅收基數(shù)，而且裝修承包商交的稅、消費(fèi)者的購房契稅也相應(yīng)增加，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都增加了稅收負(fù)擔(dān)。而目前國(guó)家也未出臺(tái)這方面的優(yōu)惠政策。生產(chǎn)和消費(fèi)兩個(gè)環(huán)節(jié)都沒有積極性，從而制約了住宅一次性裝修的推廣。

(三)制度因素

缺乏針對(duì)一次性裝修住宅的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收管理辦法。當(dāng)前國(guó)家制定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及驗(yàn)收管理辦法，大都是針對(duì)毛坯房，而對(duì)于一次性裝修住宅的材質(zhì)、施工標(biāo)準(zhǔn)、施工監(jiān)理等沒有相應(yīng)的管理辦法和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。住宅一次性裝修是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程，難免會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的瑕疵和問題，再加上每一個(gè)購房者的審美標(biāo)準(zhǔn)和心理價(jià)位都不同，因此很容易引發(fā)消費(fèi)者對(duì)一次性裝修住宅質(zhì)量和設(shè)計(jì)等方面的不滿意，如果沒有嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收制度的制約，一次性裝修住宅難以滿足消費(fèi)者的需求。

(四)觀念因素

1、對(duì)于開發(fā)商而言最首要的任務(wù)是在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)建造出更多的房子來。建造毛坯房的好處是顯而易見的。相對(duì)于一次性裝修住宅而言，建造毛坯房建設(shè)周期短，投入資金相對(duì)少。大部分開發(fā)商認(rèn)為目前毛坯房銷售良好，做裝修對(duì)樓盤銷售并沒有太大的促進(jìn)作用，相反，因裝修使得總體房?jī)r(jià)升高，反而會(huì)使市場(chǎng)銷售在與同等樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中受到影響。同時(shí)，開發(fā)一次性裝修住宅必然使住宅開發(fā)周期延長(zhǎng)，相應(yīng)的稅收、開發(fā)管理、廣告、銷售成本將因此增加，大大增加了開發(fā)商的資金壓力。而且一次性裝修住宅交房后，開發(fā)商還因此而增加了一項(xiàng)裝修責(zé)任。沒有認(rèn)識(shí)到建設(shè)一次性裝修住宅是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，也是提高產(chǎn)品價(jià)值，提升企業(yè)品牌形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)。

2、目前大多數(shù)購房者仍傾向于買毛坯房，自己來裝修。大部分消費(fèi)者認(rèn)為一次性裝修住宅總體房?jī)r(jià)上升，增加了購房的經(jīng)濟(jì)壓力;而且開發(fā)商、家裝施工企業(yè)集團(tuán)采購享受到的價(jià)格優(yōu)惠也不會(huì)真給購房者。而且一次性裝修住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格千篇一律，難以展示自己的個(gè)性。即使是可以提供幾套不同風(fēng)格或樣式的菜單式裝修，可點(diǎn)的“菜”的種類也比較有限，滿足不了消費(fèi)者的要求。因此只片面追求價(jià)格低廉化、裝修個(gè)性化，缺少節(jié)能環(huán)保的意識(shí)。

三、推行一次性裝修住宅的幾點(diǎn)建議

政策對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響深遠(yuǎn)。對(duì)于一次性裝修住宅來說，最重要的就是政策的引導(dǎo)和支持，只要政府做好宏觀調(diào)控，開發(fā)商充分發(fā)揮主動(dòng)性和積極性，全面推進(jìn)一次性裝修住宅就指日可待。淄博裝修一次到位推廣工作目前主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作：

(一)制定一次性裝修住宅的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建一次性裝修住宅的標(biāo)準(zhǔn)體系

推行一次性裝修住宅是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的必然要求，是引導(dǎo)住宅建設(shè)健康發(fā)展的重要舉措，要順利推行一次性裝修住宅，既需要政府管理部門的共同配合，更需要有推行一次性裝修住宅的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)。雖然目前國(guó)家出臺(tái)了《商品一次性裝修住宅實(shí)施導(dǎo)則》及配套的《商品一次性裝修住宅材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》,但只對(duì)一次性裝修住宅的全過程實(shí)施引導(dǎo)，對(duì)裝修材料選擇與質(zhì)量檢查提出了要求，屬于政策性的引導(dǎo)，要落實(shí)到位，還得有具體的、細(xì)分化的裝修一次到位住宅標(biāo)準(zhǔn)體系。比如：裝修一次到位價(jià)格、裝修設(shè)計(jì)的審查、裝修施工的規(guī)范、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、后期服務(wù)的細(xì)則等。通過構(gòu)建一次性裝修住宅的標(biāo)準(zhǔn)體系，能夠讓裝修的全過程都有據(jù)可依，從而實(shí)現(xiàn)我市一次性裝修住宅率的逐步提高。

(二)完善一次性裝修住宅的稅費(fèi)激勵(lì)政策，提高開發(fā)企業(yè)積極性

一是進(jìn)一步完善住宅一次性裝修的激勵(lì)機(jī)制。推行住宅一次性裝修的初期，應(yīng)對(duì)進(jìn)行一次性裝修住宅的項(xiàng)目在城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、配套預(yù)存款、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、新型墻體材料專項(xiàng)基金等方面給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)，并在開發(fā)企業(yè)年度信用評(píng)價(jià)和資質(zhì)核、升級(jí)工作中給予加分和優(yōu)先，以激發(fā)開發(fā)企業(yè)積極性。

二是制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。盡管購買一次性裝修住宅能給消費(fèi)者節(jié)省不少成本，但由于房?jī)r(jià)相應(yīng)增高，消費(fèi)者和開發(fā)商承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)也會(huì)隨之增高，這打擊了消費(fèi)者購買一次性裝修住宅和開發(fā)商開發(fā)裝修一次到位住宅的積極性，政府應(yīng)給予一次性裝修住宅稅收政策支持。比如在計(jì)算契稅時(shí)，不應(yīng)將裝修成本列入計(jì)算，以減小價(jià)位心理的影響，同時(shí)減少開發(fā)商相應(yīng)的裝修稅費(fèi)，既激發(fā)消費(fèi)者的購買欲，又提高開發(fā)企業(yè)參與一次性裝修住宅的積極性。

(三)推行住宅一次性裝修透明化，提高消費(fèi)者的認(rèn)可度

現(xiàn)在購房者大多表示出對(duì)裝修質(zhì)量的擔(dān)心，這也是阻擋他們買一次性裝修住宅的原因之一。推廣住宅一次性裝修工作可以從住宅一次性裝修過程和裝修價(jià)格透明化兩個(gè)方面來贏得消費(fèi)者的信任。裝修過程的透明，是指消費(fèi)者隨時(shí)可以看到自己所購住宅的裝修進(jìn)展情況和選用的部品材料是否是合同中規(guī)定的;裝修價(jià)格的透明，主要是要開發(fā)商提供裝修中的費(fèi)用清單，包括使用部品的具體費(fèi)用、人工費(fèi)等等。使住宅一次性裝修過程透明化是推行一次性裝修住宅要做的主要工作，這也是用來贏得消費(fèi)者信任的關(guān)鍵舉措。

(四)引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，提高企業(yè)進(jìn)行住宅一次性裝修的硬實(shí)力

住宅一次性裝修過程涉及諸多產(chǎn)業(yè)，目前大部分開發(fā)企業(yè)進(jìn)行住宅一次性裝修的經(jīng)驗(yàn)較少，不能很好的融合相關(guān)產(chǎn)業(yè)，成為制約開發(fā)企業(yè)進(jìn)行住宅一次性裝修的重要因素，充分利用國(guó)家、省住宅產(chǎn)業(yè)化基地的平臺(tái)，引導(dǎo)企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展或發(fā)展產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，不僅能夠提高開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更有助于提高裝修工廠化水平，降低成本，保證質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)通過多元化發(fā)展或融合產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，使住宅一次性裝修整個(gè)實(shí)施過程按照統(tǒng)一的裝修設(shè)計(jì)，部品工廠化專業(yè)生產(chǎn)，一體化裝配施工，專業(yè)化的系統(tǒng)管理的目標(biāo)發(fā)展，既可以減少浪費(fèi)，降低造價(jià)，縮短工期，又可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，解決因住宅一次性裝修給企業(yè)帶來的后顧之憂。

(五)加大宣傳引導(dǎo)，提高公眾的認(rèn)知度

推行住宅一次性裝修的關(guān)鍵是要得到市場(chǎng)的認(rèn)可，也就是說主要取決于購房者的態(tài)度，而購房者的態(tài)度在很大程度上被輿論媒體所左右。住宅一次性裝修推廣工作要引導(dǎo)輿論的走向，引導(dǎo)購房者關(guān)注住房品質(zhì)和舒適度問題而不僅僅是房?jī)r(jià)。要先把握好媒體的宣傳方向，加大對(duì)住宅一次性裝修的宣傳，來引導(dǎo)社會(huì)大眾對(duì)居住質(zhì)量的關(guān)注。比如利用媒體的平臺(tái)來報(bào)道宣傳政府關(guān)于一次性裝修住宅的政策、法規(guī)等。與企業(yè)進(jìn)行座談，帶領(lǐng)企業(yè)到住宅一次性裝修成熟地區(qū)參觀學(xué)習(xí)，宣傳住宅一次性裝修工程的利弊，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行住宅一次性裝修試點(diǎn)。

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