隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，隨著寫字樓如雨后春筍般拔地而起，房產(chǎn)租賃市場競爭日益激烈，對房產(chǎn)租賃企業(yè)的內(nèi)部管理提出了更高的要求，房產(chǎn)租賃企業(yè)必須加強內(nèi)部控制，強化對房屋租賃業(yè)務(wù)的管理和財務(wù)控制，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生，提高企業(yè)經(jīng)營效益。本文是一篇經(jīng)管論文范文，主要論述了內(nèi)控制度建設(shè)下房產(chǎn)租賃管理的強化策略。
　　摘要：近年來，房產(chǎn)租賃市場的競爭非常激烈，如何提高房產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)控管理水平，加強房屋租賃管理至關(guān)重要。房屋資產(chǎn)取得成本高，其價值在企業(yè)資產(chǎn)總額中占有很大的比重，如果經(jīng)營管理不善，將直接影響企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)和經(jīng)營收益。因此，完善房產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部管理，保護資產(chǎn)安全完整，促進經(jīng)濟效益提高是企業(yè)財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)之一。本文主要分析了企業(yè)房屋租賃管理面臨的現(xiàn)狀，進而提出具體化建議。

　　關(guān)鍵詞：內(nèi)控制度,房產(chǎn)租賃,管理　

　　一、內(nèi)控制度建設(shè)和房產(chǎn)租賃管理

　　在當(dāng)前形勢下，房產(chǎn)租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)控管理的要求，對房屋資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)進行有效管理，在保證房屋資產(chǎn)安全的同時，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。房屋租賃管理是企業(yè)資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，通過內(nèi)控制度的建立健全，有利于保護企業(yè)資產(chǎn)安全完整，提高經(jīng)營效率;有利于全面了解和及時掌握企業(yè)房屋資產(chǎn)的運行經(jīng)營情況，為管理者提供及時、準(zhǔn)確和有用的信息，做出客觀正確的決策;有利于促進租賃業(yè)務(wù)操作運轉(zhuǎn)有章可循，規(guī)范有序，保證管理流程的一貫性和持續(xù)性，提高管理水平，維護企業(yè)利益。

　　二、房產(chǎn)租賃中存在的問題

　　近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，雖然房產(chǎn)租賃企業(yè)整體管理水平有所提高，但實踐中依然存在一些問題與不足，總結(jié)之，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(一)租金定價不規(guī)范

　　房屋的區(qū)位因素、交通因素、硬件因素、軟件因素都將決定其租金定價，寫字樓的招商政策、租賃面積大小、租賃時機、樓層高低也將影響其實際租金高低。如何制定合理的房產(chǎn)租賃單價成為一個非常重要的問題。有些房產(chǎn)租賃企業(yè)為了提高房產(chǎn)出租率，不考慮房產(chǎn)建設(shè)成本，隨意降低租賃價格;也有些企業(yè)為關(guān)系戶隨意提供優(yōu)惠，給企業(yè)帶來損失。企業(yè)未成立租金定價小組對出租房屋進行租前市場調(diào)查和租金評估，未能在租金定價決策時充分考慮出租房屋的機會成本，沒有統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致租金水平差異較大，租金定價決策存在片面性，不夠客觀合理。

　　(二)房產(chǎn)租賃財務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)缺失

　　由于財務(wù)信息化建設(shè)水平不高，財務(wù)監(jiān)督控制系統(tǒng)尚處在發(fā)展階段，租金單價審批、維護管理、統(tǒng)計分析等工作還停留在手工操作階段，因此在相關(guān)的業(yè)務(wù)流程中無法達到內(nèi)部控制執(zhí)行的效果。部分單位信息化管理僅停留在會計電算化，每月電腦系統(tǒng)出具會計報表，而相關(guān)的房產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)，包括：出租臺賬的建立、合同臺賬的維護、租金單價的審批、免租期的確定以及收樓流程等工作均未采用電腦信息化操作。房產(chǎn)租賃平均單價的計算、出租率的統(tǒng)計、租賃收入的匯總分析等均需另外操作。雖存在相關(guān)的業(yè)務(wù)流程制度，但由于實際工作中的手工作業(yè)，使得財務(wù)內(nèi)控執(zhí)行力度不夠理想。而手工作業(yè)的弊端除了無法起到較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控作用外，其工作效率也是極為低下的。

　　(三)房產(chǎn)租賃企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估體系不完善

　　對于房產(chǎn)租賃企業(yè)來說，加強風(fēng)險防范控制，重點是防范合同風(fēng)險和欠租風(fēng)險。從實踐來看，房產(chǎn)租賃市場競爭激烈，部分房產(chǎn)租賃企業(yè)為招徠租客，提高出租率，沒有實行租賃合同簽訂前的控制，對承租方?jīng)]有進行必要的資信調(diào)查，撿到籃子里都是菜;同時急于簽訂租賃合同或者針對關(guān)系客戶，在租賃押金、免租期、裝修期等合同條款上作出重大讓步，導(dǎo)致由于合同簽訂的不夠嚴(yán)謹(jǐn)而產(chǎn)生無法按時收取租金，以及產(chǎn)生違約時無法取得合理彌補保障的風(fēng)險，讓企業(yè)處于非常被動的狀態(tài)。

　　三、在內(nèi)部控制下如何加強房產(chǎn)租賃管理

　　基于上述對當(dāng)前房產(chǎn)租賃過程中存在的主要問題分析，筆者認為要加強房產(chǎn)租賃管理，可從以下幾方面著手：

　　(一)加強房屋租賃各環(huán)節(jié)的有效管控

　　房屋租賃企業(yè)對于出租業(yè)務(wù)必須進行有效管理和控制，制定房屋出租管理細則，對房屋出租整個流程的各個環(huán)節(jié)，作出統(tǒng)一明確的規(guī)定，以防范違規(guī)行為的發(fā)生;明確各項物業(yè)的租金指導(dǎo)價格區(qū)間，避免租金定價的隨意性。房屋租賃合同簽訂前的控制，是房屋出租業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的首要前提，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場現(xiàn)實情況和房產(chǎn)的地段位置、面積大小、環(huán)境等綜合要素，進行事先評判和估量，對承租者進行資信審查和風(fēng)險評估。房屋出租必須經(jīng)過必要的審批程序，規(guī)定填制統(tǒng)一的申請表，填寫擬出租房屋建造時間、價值、面積、承租客戶的基本信息及資信情況、出租價格、出租期限等信息，報經(jīng)公司管理層審批，并經(jīng)法人簽字后方可出租。租賃合同簽訂前必須走合同會簽流程，經(jīng)公司相關(guān)部門、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可簽訂。在房產(chǎn)租賃過程中，須統(tǒng)一合同文本，對租賃押金、免租期、裝修期、租金增長等內(nèi)容作出統(tǒng)一明確約定，以維護企業(yè)自身利益。

　　(二)加強房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的信息管理

　　信息化管理不應(yīng)局限于會計電算化，企業(yè)要在內(nèi)部控制制度嚴(yán)格執(zhí)行下對可供出租房產(chǎn)明細、租金單價審核、租賃單價計算、租金收入臺賬、租賃合同臺賬等進行信息化管理。在實施財務(wù)內(nèi)部控制體系中，房產(chǎn)租賃企業(yè)要重新梳理各項業(yè)務(wù)流程，組織開發(fā)房產(chǎn)租賃ERP系統(tǒng)，從房產(chǎn)租賃前期租金定價、免租期等的審批到合同簽訂以后的信息電子化錄入，以及后期出租率、出租統(tǒng)計分析，租金收入報表、欠租應(yīng)收租金情況的自動輸出，都應(yīng)采取電子化操作，留下電腦操作痕跡，以起到實質(zhì)性的業(yè)務(wù)控制審核，降低手工操作的漏洞，彌補手工操作的不足。

　　(三)加強租金預(yù)算指標(biāo)考核

　　房產(chǎn)租賃企業(yè)須對業(yè)務(wù)歸口管理部門加強業(yè)績考核，在考核出租率、租金收入的同時，還應(yīng)考核租金回籠率、欠租率和壞賬率水平，每年年初結(jié)合市場評估調(diào)查情況以及上年實際租金水平，根據(jù)業(yè)務(wù)部門的上報數(shù)據(jù)，綜合考慮各方面因素，擬定全年租賃各項預(yù)算考核指標(biāo)及考核獎懲辦法。年中對各項指標(biāo)的完成情況進行及時跟蹤分析調(diào)查，年末對各項指標(biāo)的完成情況進行考核，并嚴(yán)格加以執(zhí)行，對超額完成的進行獎勵，對未能完成預(yù)算指標(biāo)的必須進行處罰，從而切實提高業(yè)務(wù)部門的意識，時刻關(guān)注各指標(biāo)的完成情況，投入更多精力，擴大招商引資力度，加強租前客戶分析，想方設(shè)法挖掘優(yōu)質(zhì)潛在客戶，提高服務(wù)水平，關(guān)注租客動態(tài)，盡早發(fā)現(xiàn)違約風(fēng)險，以及在違約情況發(fā)生時能及時采取有效補救措施，掌握主動權(quán)，維護好公司利益。

　　(四)建立內(nèi)控保障機制

　　企業(yè)在實施房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制過程中，需要董事會、監(jiān)事會、各部門經(jīng)理以及企業(yè)全體人員的共同參與，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對房產(chǎn)租賃內(nèi)部控制的重視力度，把內(nèi)部控制嚴(yán)格實施到房屋租賃管理的全過程當(dāng)中。企業(yè)建立內(nèi)部控制體系之后，還需要保證其得到有效的落實，并在實際運行管理過程中，不斷進行完善補充，建立長效管理機制，防止在房屋租賃管理中，內(nèi)控制度僅僅停留在表面。同時，按照相關(guān)規(guī)范要求，結(jié)合房屋租賃管理工作的特點以及實際情況，制定好切實可行的管理手冊，明確各部門在房屋租賃管理過程中的職責(zé)，把責(zé)任落實到人，強化員工的風(fēng)險管理意識，使得內(nèi)控之下的房屋租賃管理工作上升到一個新的高度，確保房屋租賃管理工作有序、穩(wěn)健、高效開展，從而實現(xiàn)企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展。

　　四、結(jié)束語

　　總而言之，良好的內(nèi)部控制制度的建立與落實，是房產(chǎn)租賃企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時也是房產(chǎn)租賃管理工作開展的前提。實踐中，我們應(yīng)該遵循全面性、適應(yīng)性、制衡性和成本效益的原則，從管理體制、招租流程、合同管理、財務(wù)監(jiān)控等方面同步加強房產(chǎn)租賃企業(yè)的內(nèi)部控制管理，確保企業(yè)資產(chǎn)安全完整，提高經(jīng)營收益，實現(xiàn)房產(chǎn)租賃管理之目的。

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