房地產(chǎn)導刊評中級論文天津房地產(chǎn)機構的發(fā)展的現(xiàn)狀
《房地產(chǎn)導刊》是立足廣州的國內外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。雜志負責報道中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。
摘要：在我國，住房問題始終是廣大人民群眾最為重視的問題之一。隨著我國社會的進步，城鎮(zhèn)住房改革制度的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)**機構也隨之興起。房地產(chǎn)**機構對人們社會生活的提高具有十分重要的影響，在房地產(chǎn)交易當中發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)**機構的良性原作有利于我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。但是，由于我國房地產(chǎn)**行業(yè)的發(fā)展過快，導致其在很多方面都不完善，因而出現(xiàn)了很多問題。本文結合當前天津房地產(chǎn)**機構的發(fā)展現(xiàn)狀，對其中存在的一些問題進行了分析，進而試提出了一些應對措施。
關鍵詞：房地產(chǎn),**機構,發(fā)展現(xiàn)狀,問題研究
一、天津房地產(chǎn)**機構的發(fā)展現(xiàn)狀
在我國社會當中，住房屬于剛性需求，同時由于房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，使得房地產(chǎn)**機構與人們的生活密切相關。天津市當前的房地產(chǎn)**機構數(shù)量十分龐大，基于天津市目前二手房買賣和租賃的市場現(xiàn)狀，人們普遍認為只有通過房地產(chǎn)**機構才能獲得更多的二手房租售信息，才能最終買到或者租到合適的房子。
近幾年，由于國家對于房地產(chǎn)市場發(fā)布了很多宏觀調控的政策，在這些政策的影響之下，很多原本計劃購房的人都開始觀望[1]。再加上很多剛剛畢業(yè)踏入社會的大學生、新就業(yè)人員、暫時不具備購房能力的中低收入人群的存在，使得二手房租賃市場變得異�；鸨４罅康氖袌鲂枨髽O大的促進了房地產(chǎn)**機構及從業(yè)人員的發(fā)展。
由于房地產(chǎn)**機構的迅速崛起和發(fā)展，為了保護購房者的資金安全，國家建設部和中國人民銀行早在2007年初就頒布了《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，對房地產(chǎn)**機構的資金監(jiān)管工作進行規(guī)范。隨后，各個省市和地區(qū)更具自身的特點和實際情況，也制定了具體的實施細則。但是，天津市仍然有一些地區(qū)的房地產(chǎn)**機構仍然十分不規(guī)范，無視國家的規(guī)定，對購房者的交易資金仍然是由房地產(chǎn)**機構代為托管[2]。
二、天津房地產(chǎn)**機構存在的問題
(一)入行門檻低。當前，天津對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，還沒有一個完善、統(tǒng)一的規(guī)定，導致房地產(chǎn)**機構的入行門檻很低，幾乎人人都可以進入某一個**公司從事房地產(chǎn)**業(yè)務。根據(jù)中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會與中國房地產(chǎn)估價師共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展報告》來看，全國大約有60%左右的房地產(chǎn)**機構的從業(yè)人員沒有取得相應的職業(yè)資格。同時由于房地產(chǎn)**機構的人員流動性很大，使得很多從業(yè)人員的從業(yè)年限不足一年。這就導致了天津市大多數(shù)房地產(chǎn)**公司的從業(yè)人員魚龍混雜，平均素質和能力較低，法律意識比較薄弱。有很多房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為只要賣出房子就可以，因而難免采取一些不道德的行為和手段，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了很大的風險。
(二)業(yè)務結構單一。在天津市的一些地區(qū)中，有很多小型的**公司，甚至只有一個門店，店內只要有幾套桌椅、幾臺電腦、幾部電話，再有幾個業(yè)務員，就可以開門做生意。很多這樣的小型**公司，都是一個老板帶著幾個業(yè)務員，從事著二手房買賣和租賃的業(yè)務活動[3]。這種小型**機構幾乎不具有任何的風險抵抗能力，信譽普遍比較差。而一些大型的房地產(chǎn)**機構雖然采取的是連鎖經(jīng)營的模式，經(jīng)營規(guī)模也比較大，但是卻沒有十分良好和可信的品牌形象。這些**機構往往太過于重視表面工作，而對于真正重要的企業(yè)文化和內涵卻沒有很好的建立起來。
在天津，無論是大型的房地產(chǎn)**機構，還是小型的**公司，在業(yè)務操作方面十分的粗糙，很少總結經(jīng)驗。在很多時候，**人員往往都是為了看房而看房。由于房地產(chǎn)**機構的主要業(yè)務都集中在二手房的買賣和租賃這一方面，所以如果風險來臨，如此單一的業(yè)務結構是不利于房地產(chǎn)**機構規(guī)避風險的。
(三)服務誠信度不足。在天津市目前的房地產(chǎn)**機構當中，大多數(shù)交易流程都不夠規(guī)范。**公司為了促成交易，通常會想盡一切辦法，導致了服務誠信度嚴重不足[4]。有時，為了迎合客戶省錢的心理，爭取客戶在本公司成交，一些**公司甚至為客戶簽訂“陰陽合同”，以逃避購房的稅費。還有一些**機構的內部員工以個人的名義收購低價房屋，然后高價倒賣。一些**公司還經(jīng)常掛出低價的空盤來吸引客戶，當客戶詢問的時候，就謊稱該房源已經(jīng)售出，然后向客戶推薦其他房源。
目前，天津市大多數(shù)房地產(chǎn)**機構的收費標準和收費方式十分的混亂。有的**公司只收取固定傭金，也有的**公司收取部分傭金和部分差價，還有的**公司不收傭金，只賺差價的。很多中小型的**公司還存在這不符合規(guī)定的亂收費現(xiàn)象，例如，在帶領客戶看房子時，不管成交與否，都要收取所謂的“看房費”。這種只重利益，不顧誠信的行為，嚴重的妨礙了天津市房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。
(四)市場監(jiān)管不力。在成熟市場中，一個行業(yè)的監(jiān)管應當有該行業(yè)的協(xié)會來進行。而在我國，在對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行監(jiān)管時候，由于政府相關的管理部門繁多，各部門之間的責任不清晰、合作不協(xié)調，缺乏統(tǒng)一性，存在著“多頭管理”的現(xiàn)象。在我國，雖然有《城市房地產(chǎn)**服務管理規(guī)定》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等相關的法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行規(guī)范，但是，很多房地產(chǎn)**機構和從業(yè)人員為了追求高額的利益，不惜抱著投機的心態(tài)去損害購房者的利益[5]。對此，由于監(jiān)管方面的混亂，使得這種行為不能被及時、有效的制止和懲處。
三、優(yōu)化房地產(chǎn)**機構的措施
(一)加強對從業(yè)人員的培養(yǎng)和監(jiān)督。房地產(chǎn)**機構的服務水平和服務規(guī)范在很大程度上取決于從業(yè)人員的能力與素質。對此，我國應當借鑒其它國家相關的、較為成熟和完善的經(jīng)驗，對我國房地產(chǎn)**人員進行嚴格的職業(yè)培訓。在考試合格之后，才能獲得職業(yè)資格，持證上崗[6]。在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人以及房地產(chǎn)經(jīng)紀部門都可以用英文單詞“broker”表示，原因在于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人機構的擁有者必須為房地產(chǎn)經(jīng)紀人，擁有相應的資格證書。也就是說，要想成立房地產(chǎn)經(jīng)紀人機構，就必須擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)照。在平時的工作中，**公司還應注重對員工專業(yè)素質和道德水平的培養(yǎng)和建設。讓**人員都能夠依法從業(yè)，從而保障整個行業(yè)的健康發(fā)展。
(二)完善相關法律法規(guī)。為了確保房地產(chǎn)經(jīng)紀市場能夠健康、有序的發(fā)展，就要有完善的法律法規(guī)最保障。我國雖然有一些相關的法律法規(guī)，但年代比較久遠，不符合當前房地產(chǎn)市場的實際情況。對此，我們也可以借鑒國外的先進經(jīng)驗，例如在美國，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)執(zhí)照制度和執(zhí)行代理制度的相關法律是《執(zhí)照法》和《一般代理法》，房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的政府監(jiān)管機構是房地產(chǎn)**委員會，該委員會指引行業(yè)專向代理和獨家代理，在獨家銷售的契約模式下，經(jīng)紀人的利益得到了充分的保護，同時該模式具有一定的排他性。美國的房地產(chǎn)銷售模式發(fā)展到目前以MLS(multiple listing service)系統(tǒng)為主，這一系統(tǒng)對于提高交易效率，加速房源流通，降低交易成本起到了關鍵性的作用，是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的有效應用。引入MLS系統(tǒng)必將會為天津的存量房交易帶來積極的變革，使房地長市場和房地產(chǎn)**機構都能夠得到有效的監(jiān)督和約束，從而推動房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。
房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展離不開房地產(chǎn)**機構的推動和促進。對**機構發(fā)展中出現(xiàn)的問題，我們應當透過問題的表面對其根源進行分析，有針對性的采取相應的措施進行解決。這樣，在保證了房地產(chǎn)**機構的健康發(fā)展的同時，才能夠更好的推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。(作者單位：天津交通職業(yè)學院)
參考文獻：
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[2]李華敏.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及對策[J].中小企業(yè)管理與科技，2010.
[3]周莉.房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀、成因與對策分析[J].中國高新技術企業(yè)，2013.
[4]袁韶華.房地產(chǎn)經(jīng)紀市場現(xiàn)狀與對策研究[J].徐州建筑職業(yè)技術學院學報，2011.
