淺析住宅全裝修的發(fā)展與影響
　　余曉軒
　　南京華夏天成建設(shè)有限公司江蘇省
　　摘要：下文對(duì)住宅樓盤取消毛坯房，實(shí)行一次性裝修的必要性與所面臨的問題，以及發(fā)展與影響進(jìn)行了深入的闡述。
　　關(guān)鍵詞：毛坯房，全裝修，發(fā)展方向
　　前言
　　政府大力鼓勵(lì)并且推行取消毛坯房，實(shí)行商品住宅一次性裝修，主要基于兩方面的考慮：一是安全，二是節(jié)能環(huán)保。從九九年起到今天已逾十年時(shí)間，客觀地說，這項(xiàng)政策的推行并不盡如人意，為什么？以下本文擬就對(duì)關(guān)于取消毛坯房，實(shí)行商品住宅樓一次性裝修對(duì)住宅裝飾業(yè)各方的影響作了深入的闡述。
　　一、概念的界定
　　根據(jù)建設(shè)部的相關(guān)文件，對(duì)本文所涉及的幾個(gè)關(guān)鍵概念作如下定義：
　　本文所指的商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。
　　毛坯房：是指住宅室內(nèi)功能空間的固定面沒有鋪裝或粉刷，水電等線路和管
　　道未鋪設(shè)，廚衛(wèi)的基本設(shè)備未安裝的半成品住宅。
　　裝修一次到位：是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷
　　已完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，簡稱全裝修住宅。
　　二、對(duì)住宅裝飾業(yè)不同主體的影響
　　取消毛坯房，實(shí)行商品住宅一次性裝修。各方總結(jié)的好處大致有六條：一是由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行專業(yè)性操作，裝修質(zhì)量有保證；二是防止損壞房屋結(jié)構(gòu)，安全有保障；三是可減少二次裝修造成的浪費(fèi)，節(jié)約能源；四是避免裝修施工對(duì)左鄰右舍的干擾；五是集中采購，裝修成本會(huì)降低；六是可以規(guī)范裝修市場(chǎng)，方便監(jiān)管。但大眾的擔(dān)心也有其理由：推廣全裝修房會(huì)否推高房價(jià)，使老百姓更買不起房子；全裝修房本身的定位如何適應(yīng)不同客戶千差萬別的層次與個(gè)性化要求；裝修的質(zhì)量和成本如何控制與透明化，購房者的利益誰來保護(hù)；開發(fā)商包攬了一切，誰能真正監(jiān)督它；大多數(shù)的裝飾企業(yè)和材料供應(yīng)商在強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商面前會(huì)否被邊緣化，從而阻礙行業(yè)的發(fā)展等等；這些都是現(xiàn)實(shí)的問題。下面我們從不同主體的角度來分析取消毛坯房對(duì)各自的影響。
　�。ㄒ唬�、對(duì)商品住宅開發(fā)商的影響
　　毛坯房是半成品，全裝修房才是成品住宅，世界上很少國家象我們這樣大面積地出售毛坯房的，就是我們國家在上世紀(jì)九十年代中期以前開發(fā)的住宅也都是簡單的裝修房，客戶購買之后能直接搬進(jìn)去住的，但后來隨著百姓生活水平的提高，對(duì)住宅裝修檔次的要求也提高，原有的簡裝房滿足不了大家的需求，客戶購房后基本上都要進(jìn)行二次裝修，將原有的簡裝設(shè)施全部拆除，造成浪費(fèi)，擾民甚至破壞房屋結(jié)構(gòu)等問題，從而催生了毛坯房�，F(xiàn)在要取消毛坯房，其實(shí)對(duì)開發(fā)商來說可以看作是他們的責(zé)任回歸。
　　<<商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則〉〉規(guī)定，所有商品住宅都要由開發(fā)單位負(fù)責(zé)裝修，開發(fā)單位是住宅裝修的第一責(zé)任人，對(duì)住宅裝修的工程質(zhì)量，售后服務(wù)負(fù)責(zé)，開發(fā)商還要向購房者提交裝修的質(zhì)量保證金，裝修明細(xì)表，裝修平面圖和主要材料及部件的生產(chǎn)廠家證明，并對(duì)裝修執(zhí)行國家規(guī)定的保質(zhì)期。在此，開發(fā)商被法規(guī)賦予了第一主體的資格。它既可以從取消毛坯房中獲得利益，也需要承擔(dān)很大的責(zé)任。
　　開發(fā)商可以取得的利益包括如下幾個(gè)方面：一是可以增加一塊業(yè)務(wù)利潤，據(jù)測(cè)算，全裝修房與毛坯房相比其價(jià)格要高出10-15%甚至更多，在高出的價(jià)格中，因?yàn)榻y(tǒng)一裝修統(tǒng)一采購，其成本費(fèi)用可以節(jié)省約20-30%左右，開發(fā)商拿走了這一塊利潤。二是全裝修房可以提高住宅產(chǎn)品的附加值，有利于開發(fā)商形成品牌效應(yīng)。三是有利于開發(fā)商的整體項(xiàng)目管理，消除目前住宅小區(qū)入住后長達(dá)多年的業(yè)主自行裝修期，減少擾民現(xiàn)象，降低管理成本。四是消除客戶自行裝修對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的破壞，保障其產(chǎn)品的安全性能。五是進(jìn)一步強(qiáng)化開發(fā)商在整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中的龍頭老大地位，它可以借助統(tǒng)一裝修統(tǒng)一采購加強(qiáng)對(duì)裝飾企業(yè)和材料供應(yīng)商的談判能力。
　　住宅的全裝修并不是簡單的集中裝修，而是開發(fā)、施工運(yùn)營一體化的過程，它需要開發(fā)商具備一些基本條件：
　　1.資金實(shí)力：全裝修房的造價(jià)成本高于毛坯房，再加上其他的管理成本，都需要資金的投入。
　　2.資源整合能力：尤其是對(duì)裝飾企業(yè)、材料供應(yīng)商的協(xié)調(diào)能力。
　　3.市場(chǎng)細(xì)分能力：這對(duì)市場(chǎng)營銷提出了很高的要求，要考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。
　　4.管理能力：涉及到資金、團(tuán)隊(duì)、施工質(zhì)量周期等等問題。
　　5.售后服務(wù)能力：包括后期維修、質(zhì)量保證等等。
　　所以對(duì)開發(fā)商而言，全裝修房雖然有利益在，但這利益并不好拿，弄得不好還把自己給陷進(jìn)去了。
　　（二）、對(duì)消費(fèi)者（業(yè)主）的影響
　　不管是毛坯房還是全裝修房，對(duì)其他主體而言只是其業(yè)務(wù)的一個(gè)環(huán)節(jié)或一個(gè)部分，而最后使用和買單的卻是消費(fèi)者。消費(fèi)者買毛坯房，接下來就得要裝修，凡是張羅過住房裝修的人對(duì)那種經(jīng)歷恐怕都難于忘懷，全家總動(dòng)員，找設(shè)計(jì)、選施工隊(duì)、買材料、清垃圾、甚至跟著裝修隊(duì)同吃同住，那種煩和累，實(shí)在令人難受。所以，對(duì)消費(fèi)者（業(yè)主）來說，取消毛坯房，實(shí)行住宅一次性裝修，最大的好處就是節(jié)省了時(shí)間和減少了麻煩，買房后即可入住，簡單方便。
　　至于對(duì)房價(jià)的影響本人認(rèn)為不是主要的問題，因?yàn)闃I(yè)主買毛坯房也一樣要花錢裝修后才能住的，只是裝修標(biāo)準(zhǔn)高低而已，而這個(gè)問題可以通過開發(fā)商提供的菜單式裝修服務(wù)來加以解決。真正的麻煩是如何適應(yīng)客戶的個(gè)性化需求，隨著老百姓生活水平的不斷提高，其對(duì)住宅裝修的個(gè)性化要求就越具體和特殊，尤其是整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格和對(duì)細(xì)節(jié)的追求，單靠開發(fā)商提供的幾個(gè)菜單式方案是無法滿足民眾需求的，而這個(gè)問題處理不好就很難杜絕業(yè)主自行二次裝修所帶來的安全和浪費(fèi)等各種問題，同時(shí)也會(huì)影響開發(fā)商的營銷成效和細(xì)分市場(chǎng)。另一個(gè)問題就是對(duì)裝修成本和質(zhì)量的監(jiān)控，開發(fā)商面對(duì)業(yè)主千差萬別的需求，再把這種需求轉(zhuǎn)給裝飾施工隊(duì)，業(yè)主無法直接跟裝飾隊(duì)伍溝通，開發(fā)商這個(gè)中間人就算再盡責(zé)也不可能有業(yè)主對(duì)自己的房屋那樣的關(guān)心，監(jiān)管有漏洞從而導(dǎo)致質(zhì)量隱患就很難避免，最后造成業(yè)主、開發(fā)商、裝飾企業(yè)間的三角糾紛也會(huì)源源不斷。
　�。ㄈ�）、對(duì)建筑裝飾企業(yè)的影響
　　取消毛坯房，實(shí)行住宅一次性裝修。對(duì)建筑裝飾企業(yè)可以說是革命性的變化。從宏觀上看，我們也許可以理解為這有利于規(guī)范裝飾裝修市場(chǎng)，提高行業(yè)的層次與水平。因?yàn)閷?shí)施全裝修房，開發(fā)商會(huì)選擇信用較好、實(shí)力較強(qiáng)的裝修公司，會(huì)加速裝飾企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。但對(duì)所有從事住宅裝飾的微觀企業(yè)來說，情況就要復(fù)雜得多。
　　首先他們要面臨的就是經(jīng)營模式的徹底改變，毛坯房時(shí)期，他們的經(jīng)營模式是BTOC（businesstocustomer）即企業(yè)對(duì)個(gè)體消費(fèi)者的經(jīng)營模式；到全裝修房時(shí)代，他們經(jīng)營模式就會(huì)變成了BTOB（businesstobusiness）即企業(yè)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營模式，而且其面對(duì)的談判對(duì)象是比自身要強(qiáng)大得多的開發(fā)商。再加上建筑裝飾業(yè)本身是屬于進(jìn)入門坎較低的行業(yè)，為加強(qiáng)自身的控制能力，所有的開發(fā)商都完全能憑借其強(qiáng)大的資金和技術(shù)實(shí)力去成立自己的裝飾公司，那目前全國范圍內(nèi)20多萬家現(xiàn)有的裝飾企業(yè)該如何自處？
　　三是現(xiàn)有的裝飾企業(yè)會(huì)大幅分化，部分具有資金和技術(shù)實(shí)力的企業(yè)可能會(huì)與開發(fā)商形成一種戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作關(guān)系；部分實(shí)力一般的企業(yè)可能會(huì)變成開發(fā)商的包工隊(duì)，只負(fù)責(zé)施工任務(wù)或?qū)⒔?jīng)營重點(diǎn)放在舊房的二次裝修領(lǐng)域；實(shí)力較弱的企業(yè)就可能會(huì)被淘汰出市場(chǎng)。
　　（四）、對(duì)裝飾材料商的影響
　　取消毛坯房，實(shí)行住宅一次性裝修。對(duì)裝飾材料商的影響也類似于對(duì)裝飾企業(yè)的影響。首先是毛坯房的取消會(huì)對(duì)建材的消費(fèi)形態(tài)產(chǎn)生變化。全裝修房普及之后，建材的集體采購業(yè)務(wù)增多，開發(fā)商會(huì)找有實(shí)力、有品牌的材料商來合作，有些會(huì)直接找生產(chǎn)廠家，而街鋪建材店的市場(chǎng)份額將受擠壓，會(huì)促使行業(yè)洗牌，材料市場(chǎng)將呈現(xiàn)“強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者難存”的局面。
　　其次是隨著家居生活水平的提高和房價(jià)的推升，全裝修房在材料和檔次上也會(huì)提升，為保證質(zhì)量和聲譽(yù)，開發(fā)商對(duì)于木地板、瓷磚、衛(wèi)浴等關(guān)鍵性裝飾材料的使用會(huì)趨向于大品牌和檔次較高些的產(chǎn)品，小品牌產(chǎn)品的生存空間會(huì)縮小。
　　三是面對(duì)愈來愈萎縮的一手樓盤裝修市場(chǎng)，材料商也不得不將目光放到二次裝修領(lǐng)域，跟裝飾公司去爭市場(chǎng)，趨向一體化，既賣材料又負(fù)責(zé)安裝，其實(shí)目前已經(jīng)有不少材料商這樣運(yùn)作了，賣材料、運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)安裝一體化服務(wù)。
　�。ㄎ澹�、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的影響
　　對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)來講，全裝修房給它減少了很多麻煩，毛坯房時(shí)因房屋裝修與業(yè)主、裝修隊(duì)之間產(chǎn)生的諸如施工噪音、環(huán)境衛(wèi)生、結(jié)構(gòu)安全、人員管理等矛盾都不存在了。但新的問題是，以前物業(yè)公司提供服務(wù)是自房屋竣工驗(yàn)收完，由開發(fā)商向物業(yè)公司移交后開始實(shí)行的，業(yè)主的裝修全過程物業(yè)公司都是參與的，有問題它可以出面協(xié)調(diào)解決。而全裝修房在施工時(shí)，物業(yè)公司還沒有進(jìn)入，這對(duì)業(yè)主來說就有一些困惑，本來就覺得自己不介入裝修的過程心里不踏實(shí)，開發(fā)商把樓賣完就離開了，物業(yè)公司不參與裝修，今后房子如果出現(xiàn)了問題誰來幫助解決？還有一個(gè)問題就是全裝修房的房價(jià)比毛坯房高，涉及到物業(yè)管理的專項(xiàng)維修基金收費(fèi)也高了。這種情況下物業(yè)公司的處境就很尷尬了，業(yè)主的裝修出了問題他無法介入去解決，而不介入又會(huì)惡化與業(yè)主之間的關(guān)系。所以在制度設(shè)計(jì)上能否讓物業(yè)公司提前介入到裝修過程中去，是值得研究的問題。
　　三、結(jié)束語
　　隨著社會(huì)的發(fā)展，節(jié)能環(huán)保已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，全面取消毛坯房，倡導(dǎo)商品住宅一次裝修到位已是大勢(shì)所趨。但由于全裝修房涉及到市場(chǎng)定位、適應(yīng)層次、成品房標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)性化以及成本售價(jià)等很多方面，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，將對(duì)開發(fā)商、購房者（業(yè)主）、裝飾企業(yè)、材料商以及物業(yè)公司等住宅裝飾業(yè)主體帶來很大的影響。目前推行全裝修房的當(dāng)務(wù)之急是培育市場(chǎng)的消費(fèi)基礎(chǔ)，要達(dá)到這一目的，盡快完善相關(guān)法律法規(guī)是前提條件；用行政法規(guī)及技術(shù)法規(guī)對(duì)裝修房的質(zhì)量加以控制，是提高裝修工程質(zhì)量最基本、最有效的途徑之一，此外，為保障購房者的利益，政府還應(yīng)制定相應(yīng)的配套政策來確保開發(fā)商在統(tǒng)一裝修統(tǒng)一采購過程中公正、公開、公平；裝修過程要完善施工監(jiān)理，完工之后有嚴(yán)格的技術(shù)鑒定，對(duì)于出現(xiàn)的質(zhì)量問題，開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任。

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