目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的是非常迅速的，房屋可以分為小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房近年來也是人們所關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。本文主要針對城市小產(chǎn)權(quán)房的合法化進(jìn)行了一些論述，文章是一篇期刊投稿論文范文。
　　論文摘要 所謂小產(chǎn)權(quán)房屋，是指沒有按照國家規(guī)定繳納土地出讓金，私自在農(nóng)村的集體土地上修建的房屋，這種房屋沒有國家房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的證照，所以集體土地房屋又被廣大的市民稱之為小產(chǎn)權(quán)房，其產(chǎn)權(quán)本身無大小，也非法律術(shù)語，而在于其不符合國家規(guī)定，欠繳相關(guān)費(fèi)用。表面上看，小產(chǎn)權(quán)房與國家認(rèn)可的，經(jīng)過登記的房屋有著相同的居住作用，但是其不允許直接在市場上交易，買受人必須補(bǔ)交相關(guān)的土地價(jià)款和土地出讓金，然后給予相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明，如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位又該如何定位?

　　論文關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房,土地出讓金,集體土地

　　一、小產(chǎn)權(quán)房基本概念厘清

　　小產(chǎn)權(quán)房今年來為廣大群眾廣泛關(guān)注，城市的房價(jià)自從1998年以來的房改以來，一路飆升，市場“無形的手”讓廣大群眾將更多的精力投入到其他房屋領(lǐng)域，其中一大部分就是小產(chǎn)權(quán)房屋，這種房屋價(jià)格低廉，有些又靠近市中心，是廣大中低層的不二首選，雖然也明知道產(chǎn)權(quán)存在問題，但依舊將目光轉(zhuǎn)向期間，也是最重要的房源之一。

　　那么土地初始產(chǎn)權(quán)該如何界定呢?按照我國《憲法》土地所有權(quán)的規(guī)定，我國的土地法律制度體系主要是以 “土地所有權(quán)”和“使用權(quán)流轉(zhuǎn)”的二元結(jié)構(gòu)為主，并有一些諸如，土地開發(fā)利用、征收、管理上的差別待遇。

　　那么小產(chǎn)權(quán)房到底有哪些既存的種類呢?

　　首先一種是違法建筑，用于商品房的開發(fā)，這種房屋違法占用集體使用土地，或國家劃定的耕地，情況也最為惡劣。其次一種小產(chǎn)權(quán)房，土地來源合法，只是改變了其使用的用途，這種土地本不是開發(fā)商繳納土地出讓金就能獲得使用權(quán)的土地，而是劃撥而來。最后一種是軍產(chǎn)房，顧名思義，軍隊(duì)享有特權(quán)，獲得土地之后，土地被開發(fā)利用，之后又以商品房形式出賣，這種小產(chǎn)權(quán)房要少很多。

　　二、我國目前對于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度

　　第一，小產(chǎn)權(quán)房受到各種因素的影響，目前還沒有統(tǒng)一的政策。但歸根結(jié)底，主要是我國對于農(nóng)村和城市的土地政策不同，從目前來看，我國的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)，城市及郊區(qū)土地使用權(quán)價(jià)格大多通過市場可以形成其基本價(jià)格，而小產(chǎn)權(quán)防區(qū)的價(jià)格由于缺少地價(jià)，所以價(jià)格較城市土地要便宜很多，而這種無償劃撥或者集體土地不繳納出讓金，成了國家和廣大小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的心頭之患。

　　第二，小產(chǎn)權(quán)房由于其低廉的價(jià)格，在中小城市頗受歡迎，在大城市更是成為中低產(chǎn)階級的首選良品。我國城鎮(zhèn)商品房價(jià)格不斷飆升，有許多人無力承擔(dān)如此高的房價(jià)。而與此相對應(yīng)的“小產(chǎn)權(quán)房”則找到了其存在的生存空間。這也是為什么具有相同居住功效的小產(chǎn)權(quán)房炒得火熱，供不應(yīng)求。其原因就在這里，大部分小產(chǎn)權(quán)房屋能降低到同等房屋價(jià)格的七折。

　　小產(chǎn)權(quán)房的存在也在客觀上起到了一些良性的作用，譬如抑制房價(jià)，迫使開發(fā)商們在房價(jià)上做出讓步，小產(chǎn)權(quán)房屋以其數(shù)量眾多，在城市中占有一席之地，所以客觀上，也能緩解城市住房緊缺的現(xiàn)狀，讓一部分青年才俊，能在創(chuàng)業(yè)初期站穩(wěn)腳跟。而這些都為我國建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)做出了巨大貢獻(xiàn)。這也說明了我國小產(chǎn)權(quán)房屋存在之價(jià)值。

　　我國的30個(gè)省市直轄市、自治區(qū)都存在小產(chǎn)權(quán)房，在建或已建的不計(jì)其數(shù)。小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，尤其是一些大城市，特大城市，有時(shí)整個(gè)一條街都是小產(chǎn)權(quán)房屋。一半以上的商鋪都是小產(chǎn)權(quán)房屋，這在北京，廣州一些地區(qū)比較常見。

　　小產(chǎn)權(quán)房屋的現(xiàn)狀已經(jīng)無數(shù)次說明其重要性和不合法性，于是乎政府相繼出臺了各種新政策，目的是為了遏制小產(chǎn)權(quán)房迅猛的發(fā)展勢頭。但顯然，這樣的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，市場無形的手顯然比政府有形的手有力的多，畢竟群眾的需求是小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)實(shí)的后盾。2007年開始國家出臺了一系列新政重點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房屋，然而效果并不顯著，小產(chǎn)權(quán)房還是如雨后春筍般涌現(xiàn)，究竟應(yīng)當(dāng)如何面對小產(chǎn)權(quán)房，似乎成了擺在國家面前的一條難以逾越的鴻溝。

　　三、小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)面對怎樣的風(fēng)險(xiǎn)

　　面對這些實(shí)用，價(jià)格又低廉的小產(chǎn)權(quán)，政府對其恨，消費(fèi)者對其愛，于是我國的相關(guān)法律是這樣規(guī)定的：“農(nóng)村宅基地，屬于國家財(cái)產(chǎn)，歸集體所有，農(nóng)村居民對其只有使用權(quán)，農(nóng)村居民若將房屋轉(zhuǎn)讓與其他城市居民，該轉(zhuǎn)讓行為不受法律保護(hù)”， 這把利劍產(chǎn)生了另一個(gè)問題，集體土地上的宅基地，若是經(jīng)過舊房屋的改造，新房屋是否可以買賣的問題，這顯然是可以的，農(nóng)村宅基地可以出售與本集體的其他成員，出售之后，該成員不得再申請農(nóng)村宅基地。所謂 “法無明文規(guī)定不為罪，法無明文規(guī)定不處罰”，法律的空白必然導(dǎo)致人們對于廉價(jià)小產(chǎn)權(quán)房子趨之若鶩。

　　小產(chǎn)權(quán)房屋要面對哪些風(fēng)險(xiǎn)呢?

　　第一，小產(chǎn)權(quán)房沒有正規(guī)的房產(chǎn)證，原因我們已經(jīng)在前述段落中闡明，那么沒有繳納土地出讓金的小產(chǎn)權(quán)究竟是算農(nóng)村宅基地，還是算城市土地?如果是農(nóng)村宅基地，那么其使用是沒有期限的。如果算作是城市商品房，則有使用的年限。這是小產(chǎn)權(quán)房亟待解決的問題。房屋土地出讓金問題不解決，這種買賣就多會(huì)得不到國家的認(rèn)可，這種買賣行為在法律上是不合格的。正是基于其不能發(fā)放房產(chǎn)證，所以在交易時(shí)，相比城市商品房更容易產(chǎn)生糾紛。

　　第二，配套設(shè)施不全面，安全沒有保障。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房主要是由一些開發(fā)商投資或者集體組織建造出售的，所建房屋缺乏國家機(jī)關(guān)的檢驗(yàn)和監(jiān)督，不僅偷工減料非常普遍，材料質(zhì)量也很低劣，而且施工技術(shù)令人質(zhì)疑，工程質(zhì)量沒有保障。相關(guān)配套設(shè)施乏善可陳業(yè)主買房子的出發(fā)點(diǎn)是為了有家，而這樣沒有安全保障的家，令人堪憂。

　　第三，得不到拆遷補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)房基于其不合法的出身，不合法的買賣，所以在拆遷時(shí)，自然也會(huì)被當(dāng)作不合法建筑，若是與國家的相關(guān)政策規(guī)劃相沖突，強(qiáng)制拆除幾乎是必然的舉動(dòng)。所以業(yè)主在選擇小產(chǎn)權(quán)房時(shí)應(yīng)充分考慮到這種情況，不能盲目的貪圖價(jià)格上的低廉，畢竟這種情況沒有充分的法律依據(jù)，可能產(chǎn)生重大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、今后的改革方向

　　小產(chǎn)權(quán)房不僅牽涉到廣大業(yè)主們的利益，更關(guān)系到巨大的社會(huì)群眾利益。面對日益增長的、亟待處理的小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持在維護(hù)廣大業(yè)主的利益、考慮其利益，本著盡量不拆除、符合城市建設(shè)規(guī)劃等基本原則下解決問題。

　　第一，將其轉(zhuǎn)變?yōu)檎��?guī)商品房。經(jīng)由經(jīng)政府批準(zhǔn)后，開發(fā)商和住戶補(bǔ)交相關(guān)的費(fèi)用后，進(jìn)行房屋的統(tǒng)一登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。參照保障性住房的規(guī)定，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》�，購買者須補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)辦享有類似經(jīng)濟(jì)適用房購買者的有限產(chǎn)權(quán);也可以以“共有產(chǎn)權(quán)”模式改造，政府可以將欠繳的土地出讓金作為共有份額。按個(gè)人與政府的出資比例，共同享有房屋產(chǎn)權(quán)，即購房者與政府按份共有的產(chǎn)權(quán)模式。

　　第二，解決小產(chǎn)權(quán)房問題歸根結(jié)底還需要從制度上找出路。其問題的根源不單是“房”的問題，更主要的是“地”的問題。若要從根本上解決這個(gè)問題，還有待于土地制度的改革，從根本上改變現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)。盡管從當(dāng)前來看，法律對于集體土地的運(yùn)用依舊有著嚴(yán)格的要求，但是從長遠(yuǎn)來看，城市建設(shè)土地供應(yīng)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民生活和生產(chǎn)用地，國家要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房屋問題，不能一味的只是防控，更重要的是真正從根本上解決這種矛盾，使居民“居者有其家”。

　　第三，完善我國相關(guān)法律制度和土地登記制度。對于一些專門性問題給予明確的回復(fù)，提出明確的要求，明確表示哪些是合法的，哪些是不合法的。就目前來看，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)人具有占有、使用、收益的權(quán)利，卻唯獨(dú)沒有處分權(quán)，這樣的政策又怎么能實(shí)現(xiàn)資源有效率的應(yīng)用，如何能實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益最大化?法律制度要以公平正義為原則，去處理小產(chǎn)權(quán)房的問題，如此，法律便得到其效率價(jià)值，真正立法為民、執(zhí)法為民。

　　第四，還要一切從實(shí)際出發(fā)，完善小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)設(shè)施，采用有別于房產(chǎn)證的其他產(chǎn)權(quán)登記制度。允許其在補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用的前提下，按照合理的方式給予其產(chǎn)權(quán)，限制其在市場上的交易。

　　五、小產(chǎn)權(quán)房屋改造需要注意的問題

　　第一，要防止小產(chǎn)權(quán)房屋問題的繼續(xù)擴(kuò)大，保護(hù)好現(xiàn)有的集體土地，防止集體土地的流失，從20世紀(jì)末到21世紀(jì)初短短十年，我國的耕地減少了1億多畝，耕地的流失，很大程度上在與城市周邊土地的流失，人類利用土地的無序，小產(chǎn)權(quán)房屋的無序亂建就是其深刻表現(xiàn)，國家要想在耕地問題上根本解決，必須要加強(qiáng)對于集體土地的監(jiān)管，防止違法建筑遍地叢生。

　　第二，要進(jìn)行科學(xué)改造，表面上看，小產(chǎn)權(quán)房有著不合法的出身，它的買賣不能進(jìn)行過戶登記，容易造成長期的隱患，但其卻具有商品房的許多特征。所以國家在拆遷時(shí)不能一味的全部推倒，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其市場價(jià)格和扣除土地出讓金，房屋規(guī)劃等費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償，參照當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村居民區(qū)改造的相關(guān)辦法處理，從而達(dá)到個(gè)體利益與國家利益相平衡。

　　第三，在拆遷的標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)當(dāng)遵循公平正義的原則，區(qū)分其使用的用途，若是商業(yè)用途，則多補(bǔ)償，若是住宅，則少補(bǔ)償，若徹底是違章建筑，則不補(bǔ)償。 從補(bǔ)償?shù)姆绞絹砜矗�可以直接貨幣補(bǔ)償，也可以房屋置換，也可以既加價(jià)又置換，具體的補(bǔ)償辦法，還要看當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)卣�府拆遷辦的方法。不能搞一刀切，眉毛胡子一把抓的后果，只能帶來更加嚴(yán)重的問題，這樣的社會(huì)問題完全背離了黨中央、國務(wù)院提倡建立的和諧社會(huì)。以北京為例，就目前已建或在建的小產(chǎn)權(quán)房屋，就已經(jīng)超過了300億元，涉及人口達(dá)到50多萬，光一個(gè)城市就有50萬的人口住房問題需要重新安排，這樣的簡單粗暴的方法，顯然不利于社會(huì)的發(fā)展，還會(huì)造成資源的巨大浪費(fèi)。

　　當(dāng)下，城中村在改造處理 “小產(chǎn)權(quán)房”問題中，既是對當(dāng)前政策的踐行，也為今后合理解決這些問題解決之道的探索。從長遠(yuǎn)來看，加快完善我國的法制體系，是小產(chǎn)權(quán)房屋盡快走上合法化渠道，將我國的商品房價(jià)格穩(wěn)定到正常水平，使“小產(chǎn)權(quán)房”獲得完全的產(chǎn)權(quán)，才是良策，而這種方法能否從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題?時(shí)間會(huì)給我們答案，讓我們拭目以待。
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