房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制淺論

盧靈英
摘要：房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個(gè)非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，成為了近些年來GDP增長的支柱產(chǎn)業(yè)，還滲透到了每一個(gè)居民的日常生活中，并對居民的生活產(chǎn)生了巨大的影響。而房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房價(jià)和利潤之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，對無論是市場需求方還是房地產(chǎn)供應(yīng)商都有積極意義。要達(dá)到這一目的，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本是關(guān)鍵因素。
本文將從房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目前期階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段來論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本控制
房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用構(gòu)成，其中土地費(fèi)用與建安工程費(fèi)用在開發(fā)成本中占有相當(dāng)大的比重，由于中國土地供應(yīng)政策的特殊性，土地費(fèi)用受到市場因素和政策因素的雙重控制；而建筑安裝工程費(fèi)也由于規(guī)劃設(shè)計(jì)深度不夠或中途變更、施工方法不科學(xué)等原因也最易發(fā)生成本失控。因此，著力做好土地費(fèi)用與建安費(fèi)用的控制是成本控制的瓶頸與關(guān)鍵。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要分為：項(xiàng)目前期階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段做好成本控制工作，才能真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

一、項(xiàng)目前期階段的成本控制
本環(huán)節(jié)成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤估算，明確項(xiàng)目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，同時(shí)充分提高資源的利用效率，利用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對降低成本的途徑。
這一階段主要是在市場調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)。
房地產(chǎn)開發(fā)商最好專門成立專門的項(xiàng)目公司來進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營，切實(shí)推行項(xiàng)目管理，項(xiàng)目公司組織專業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目策劃，組織人員進(jìn)行市場調(diào)研、可行性研究，編制調(diào)研報(bào)告，擬定項(xiàng)目建筑產(chǎn)品、景觀定位，并進(jìn)行開發(fā)時(shí)序的研究，并進(jìn)行資金運(yùn)作、投資回報(bào)、敏感性分析等項(xiàng)目投資效益分析，編制形成項(xiàng)目策劃報(bào)告。依此編制的策劃報(bào)告及項(xiàng)目運(yùn)營方案，經(jīng)過公司決策層審批后，確定項(xiàng)目的可行性，成本部根據(jù)立項(xiàng)報(bào)告及運(yùn)營方案提出建造成本控制總目標(biāo)。

二、設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段的成本控制成本控制措施，主要有以下幾個(gè)方面：
（一）推行限額設(shè)計(jì)，將成本控制目標(biāo)納入設(shè)計(jì)合同中。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。實(shí)行限額設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意處理好一次性投資費(fèi)用。
（二）與長期運(yùn)營維護(hù)成本的關(guān)系，在權(quán)衡利弊后，進(jìn)行取舍或調(diào)整。在概算確定后明確地對設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號、多層建安成本、高層建安成本、室外配套成本、綠化景點(diǎn)成本、工程總造價(jià)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。若施工圖預(yù)算超過設(shè)計(jì)概算10%以上，可在設(shè)計(jì)合同中約定超出部分由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)部分費(fèi)用，并從設(shè)計(jì)費(fèi)中予以扣減。
（三）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證，進(jìn)一步找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，以免后期如改動(dòng)戶型等造成的不必要成本。在方案比較時(shí)，可以采用成本——效益分析方法，在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。
（四）設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用，分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，以獲得最佳綜合效益。

三、招投標(biāo)階段的成本控制
（一）做好工程量清單編制
工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成部分，是投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)和公平競爭的基礎(chǔ)，扎實(shí)做好工程量清單編制工作顯得十分重要。根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB 50500-2008）規(guī)定，工程量清單由分部分項(xiàng)項(xiàng)目清單、措施項(xiàng)目清單、其它項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單及稅金項(xiàng)目清單組成。項(xiàng)目劃分界限清楚，內(nèi)容工藝和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清楚，既便于計(jì)價(jià)，也便于報(bào)價(jià)。尤其是清單描述，清單描述是否和施工圖紙相符，描述是否詳細(xì)，直接關(guān)系到投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性和合理性，也關(guān)系到日后施工過程中的簽證問題。所以開發(fā)商必須加強(qiáng)編制和復(fù)核工程量清單的技術(shù)能力，將成本風(fēng)險(xiǎn)控制在這一階段，以免引起施工階段不必要的簽證和合同糾紛。
（二）注重標(biāo)底的編制
標(biāo)底在評標(biāo)中的作用不容忽視，要盡量將工程標(biāo)底控制在同類工程社會平均水平。標(biāo)底仍然是評價(jià)投標(biāo)人單價(jià)和合價(jià)的參考依據(jù)，正確計(jì)算標(biāo)底，對控制工程造價(jià)起參考作用。標(biāo)底中材料價(jià)格的合理性是至關(guān)重要的，目前建筑材料品種繁多，價(jià)格較亂，作為開發(fā)商，在編制標(biāo)底前應(yīng)派專人進(jìn)行市場調(diào)研究，根據(jù)項(xiàng)目的定位選擇性價(jià)比較高的材料，按合理的市場價(jià)進(jìn)入標(biāo)底預(yù)算，并建立材料數(shù)據(jù)庫，為日后項(xiàng)目開發(fā)成本控制提供參考依據(jù)。
（三）搞好清標(biāo)詢標(biāo)
開標(biāo)、定標(biāo)前，進(jìn)行清標(biāo)，利用工程評標(biāo)軟件信息化技術(shù)，將定量分析、對比的評定工作交計(jì)算機(jī)完成，評標(biāo)委員會根據(jù)信息資料分析評價(jià)，對有疑問的，在建設(shè)工程招標(biāo)管理部門的監(jiān)督下，對投標(biāo)人進(jìn)行詢標(biāo)，通過詢標(biāo)可排除欺騙性、過分偏激性、以及明顯低于成本的小介理報(bào)價(jià)，避免錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)，便于招投標(biāo)雙方對問題的互相解釋、澄清。
（四）重視合同類型及有關(guān)條款的確定
恰當(dāng)?shù)剡x擇合同類型有益于取得競爭性報(bào)價(jià)，也可合理分擔(dān)合同履行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，對于規(guī)模小、技術(shù)小太復(fù)雜、工期短的工程，可采用總價(jià)合同，對于大中型工程，一般采用以單價(jià)合同為主，總價(jià)合同為輔的合同形式。合同條款的確定要遵循細(xì)化、完善的原則，對合同容易存在爭議的條款進(jìn)行細(xì)致地描述，盡量不用模棱兩可的詞語，盡量減少合同糾紛。

四、施工階段的成本控制
（一）選擇合理的施工方案
對中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對其施工組織設(shè)計(jì)及作業(yè)方案認(rèn)真審核，采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評審，要合理化、經(jīng)濟(jì)化，尤其涉及到圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質(zhì)量的前提下，用最經(jīng)濟(jì)的方案，從而降低工程成本，減少工程變更和現(xiàn)場簽證，加強(qiáng)投資控制。
（二）工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證
1、組織措施
建立機(jī)構(gòu)，制定制度和運(yùn)行機(jī)制，明確監(jiān)督和控制人員任務(wù)和職責(zé)，不斷完善項(xiàng)目管理組織保證體系，開發(fā)商項(xiàng)目公司應(yīng)對項(xiàng)目的投資控制方面進(jìn)行跟蹤管理。要達(dá)到有效控制，必須不斷提高簽證人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，在運(yùn)用組織措施時(shí)，應(yīng)處理好以下幾點(diǎn)：
（1）現(xiàn)場簽證必須有三方主體（業(yè)主、監(jiān)理、施工）代表簽字并加蓋公章。
（2）凡定額及有關(guān)文件中已有規(guī)定的項(xiàng)目，不須再另行簽證。
（3）現(xiàn)場簽證的內(nèi)容、數(shù)量、項(xiàng)目、原因、部位、日期、結(jié)算方式、結(jié)算單價(jià)等要明確。
（4）現(xiàn)場簽證一定要及時(shí)，不應(yīng)拖延到結(jié)算時(shí)才補(bǔ)簽，對于一些重大的現(xiàn)場變化，還應(yīng)及時(shí)拍照或錄像，以保存第一手的原始資料。
（5）簽證要一式五份，各方至少保存1份原件，避免自行修改，為結(jié)算時(shí)提供真實(shí)可靠的憑據(jù)。
（6）簽證單位應(yīng)編號歸檔，在送審時(shí)，統(tǒng)一由送審單位加蓋“送審資料”章，以證明此簽證單由送審單位提交給審核單位的，避免在審核過程中，各方根據(jù)自己的需要自行補(bǔ)交簽證單。
2、技術(shù)措施
技術(shù)措施是多方面的，主要是重視抓好四個(gè)環(huán)節(jié)：
（1）限額優(yōu)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。技術(shù)聯(lián)系單是施工圖設(shè)計(jì)或施工組織設(shè)計(jì)的補(bǔ)充，因其有時(shí)涉及的價(jià)格數(shù)額較大，故絕對不可忽視。對一些重大的設(shè)計(jì)或施工設(shè)計(jì)的修改要限額優(yōu)化，應(yīng)首先征求業(yè)主的同意，必要時(shí)應(yīng)組織論證，尋求通過完善設(shè)計(jì)，并從施工、材料、設(shè)備、管理等多方挖潛以節(jié)約工程費(fèi)用。
（2）材料采購環(huán)節(jié)。材料設(shè)備采購要“貨比三家”，以質(zhì)量價(jià)格比選定供應(yīng)方。
（3）工程延誤環(huán)節(jié)。在工程實(shí)施過程中主要分部分項(xiàng)工程的實(shí)際施工進(jìn)度，工程主要材料、設(shè)備進(jìn)退場時(shí)間及業(yè)主原因造成的延期開工、暫停開工造成工期延誤的簽證，在建設(shè)工程結(jié)算中，同一工程在不同時(shí)期完成的工作量，其材料價(jià)格也不同，工程量的增加是否對工期產(chǎn)生順延要明確以免在結(jié)算時(shí)發(fā)生扯皮現(xiàn)象。
（4）隱蔽工程環(huán)節(jié)。投資控制在實(shí)施組織設(shè)計(jì)和施工方案過程中，尤其要把好隱蔽工程量的簽認(rèn)關(guān)。隱蔽工程簽證是指施工完以后將被覆蓋的工程簽證。此類簽證資料一旦缺少將難以完成結(jié)算，因此，應(yīng)特別注意搞好以下幾方面記錄：①基礎(chǔ)換土、塘渣回填，材質(zhì)，深度，寬度記錄；②樁入土深度及有關(guān)出槽量記錄；③基坑開挖驗(yàn)槽記錄。只有這樣，才能使隱蔽工程簽證及時(shí)和真實(shí)。
3、經(jīng)濟(jì)措施
工程施工期間，由于場地變化、業(yè)主要求、環(huán)境變化等可能造成工程實(shí)際造價(jià)與合同造價(jià)產(chǎn)生差額的各類簽證，主要包括業(yè)主違約，非承包商引起的工程變更及工程環(huán)境變化，合同缺陷等。因其涉及面廣，項(xiàng)目繁多復(fù)雜，要切實(shí)把握好有關(guān)定額、文件規(guī)定，尤其要嚴(yán)格控制簽證范圍和內(nèi)容。對已完工程計(jì)量，支付款復(fù)核，進(jìn)行投資計(jì)劃與實(shí)際值比較，造價(jià)控制分析和預(yù)測，排除投資風(fēng)險(xiǎn)，力求使工程實(shí)際投資不超過計(jì)劃投資。
4、合同措施
（1）按合同條款支付時(shí)，要防止過早過量簽證，對合同變更補(bǔ)充協(xié)議簽認(rèn)要嚴(yán)格、慎重，工程技術(shù)單簽證要依合同相關(guān)條款來衡量，相互制約，預(yù)防無限擴(kuò)大。
（2）設(shè)計(jì)變更或施工圖有錯(cuò)誤，而承包商已經(jīng)開工、下料或購料。此類簽證只需簽變更項(xiàng)目或修正項(xiàng)目，原圖紙不變的不要重復(fù)簽證，已下料或購料的，要簽寫清楚材料名稱、半成品或成品、規(guī)格、型號、數(shù)量、變更日期、運(yùn)輸情況、到場情況、有無回收或代用情況等。
（3）停工損失。其包括由非承包商責(zé)任造成的停工或停水、停電超過規(guī)定的時(shí)間范圍；對造成的窩工、材料租賃、機(jī)械租賃等停工的損失；由于業(yè)主資金不到位，致使長時(shí)間的停工造成的損失。雙方按合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)以書面形式簽認(rèn)停工的起始日期，現(xiàn)場實(shí)際停工工日數(shù)與工日單價(jià)，現(xiàn)場停工機(jī)械的型號、數(shù)量、規(guī)格、單價(jià)等，租賃內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)等，并列明細(xì)表。對于定額沒有規(guī)定且合同中也無具體約定的，如何界定和補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)不同的工程實(shí)際情況或參考相同類定額和有關(guān)規(guī)定來作補(bǔ)償。
（三）材料控制
材料費(fèi)約占工程總造價(jià)的50-70%，材料費(fèi)是工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵內(nèi)容。造價(jià)工程師根據(jù)工程的要求對材料費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在材料預(yù)算—計(jì)劃—采購—簽收—領(lǐng)用—使用—監(jiān)督—回收等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)責(zé)任制，落實(shí)到人。采購前應(yīng)掌握材料、設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)和用量。采購時(shí)要及時(shí)認(rèn)真地分析材料市場的價(jià)格走勢，對商品混凝土、鋼材、砂石料等大宗材料的采購應(yīng)多家比選，對大型的工程項(xiàng)目則應(yīng)組織招標(biāo)，在質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格方面反復(fù)比較，從中選優(yōu)；材料設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場要有嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，對其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行簽收，不符合要求的，堅(jiān)決拒簽。
（四）工程進(jìn)度撥款控制
工程進(jìn)度撥款控制是實(shí)施工程造價(jià)全過程控制的重要內(nèi)容。造價(jià)工程師要積極協(xié)助開發(fā)商嚴(yán)格控制工程進(jìn)度撥款。具體做法是，按合同要求在工程進(jìn)度到了一定階段，需要撥款時(shí)，要求各施工單位按實(shí)際完工數(shù)量提交已完工程預(yù)算，造價(jià)工程師對各施工方提交的已完工程量深入現(xiàn)場一項(xiàng)項(xiàng)核實(shí)，力求完整，準(zhǔn)確。在確定了各施工單位的已完工程量后，根據(jù)確認(rèn)的各項(xiàng)工程量進(jìn)行造價(jià)核算，從而確定已完工程實(shí)際造價(jià)。開發(fā)商據(jù)此作為撥付進(jìn)度工程款的依據(jù)，同時(shí)也可有理有據(jù)地拒絕某些施工單位的不合理的要求，避免了工程款超期撥付的情況發(fā)生。

五、工程竣工結(jié)算階段的成本控制
作為開發(fā)商來講，成本管理部門必須負(fù)責(zé)核算項(xiàng)目的工程結(jié)算成本，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)核算項(xiàng)目的完全成本。在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，成本部將項(xiàng)目的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較分析，找出成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見，最終形成《項(xiàng)目成本后評估報(bào)告》提交財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)部門出具投資效益報(bào)告。項(xiàng)目公司對投資效益報(bào)告提出反饋意見，公司領(lǐng)導(dǎo)層研究項(xiàng)目投資效益報(bào)告，確定項(xiàng)目考核兌現(xiàn)方案，依此可以鼓勵(lì)大家加強(qiáng)成本管理的意識。成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測算－合同預(yù)算－合同費(fèi)用－合同結(jié)算等業(yè)務(wù)集成在一起，進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析；并通過多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫，再通過配套的成本管理優(yōu)化措施，不斷提升企業(yè)成本管理能力。

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