本篇文章是由《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》發(fā)表的一篇房地產(chǎn)論文，是立足廣州的國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來(lái)目前累計(jì)發(fā)刊100期，總量500萬(wàn)冊(cè)，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。雜志負(fù)責(zé)報(bào)道中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，探討中國(guó)城市化進(jìn)程中的各種深層次矛盾和中國(guó)地產(chǎn)熱潮中的新的城市文化。

　　摘要：城市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，不僅是青島市，而且是全國(guó)性的普遍現(xiàn)象。國(guó)家以“國(guó)十條”政策嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，期望實(shí)現(xiàn)住宅銷售價(jià)格的科學(xué)合理穩(wěn)定的增長(zhǎng)。青島要堅(jiān)決執(zhí)行中央確定的方針與政策，建立以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行體制與機(jī)制;不斷提高國(guó)民的收入水平，讓人民分享改革開(kāi)放的成果;通過(guò)加快大城市周邊小城市的發(fā)展以有效分流大城市居住人口;通過(guò)法律和政策的強(qiáng)硬手段從根本上終結(jié)房地產(chǎn)商的“暴利時(shí)代”;繼續(xù)發(fā)揮金融調(diào)控手段，在穩(wěn)定樓市價(jià)格的同時(shí)合理科學(xué)地保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：青島;房地產(chǎn)市場(chǎng);房?jī)r(jià)。

　　中國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的高速建設(shè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要實(shí)現(xiàn)科學(xué)、健康、可持續(xù)的發(fā)展，建設(shè)成符合中國(guó)國(guó)情的“幸福產(chǎn)業(yè)”，需要深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化態(tài)勢(shì)，切實(shí)把握城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，努力探索一條與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的發(fā)展道路和操作模式，把過(guò)快上漲的樓市價(jià)格打回“原形”，實(shí)現(xiàn)房屋銷售價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　一、城市房?jī)r(jià)的普遍高漲，不僅是青島市，而且是全國(guó)性的普遍現(xiàn)象，引發(fā)舉國(guó)關(guān)注。

　　2009 年中國(guó)土地市場(chǎng)火爆，全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)15910.10 億元，其中，房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款達(dá)13391.8 億元，占出讓總價(jià)款的84.2%;多數(shù)城市土地出讓金收入增長(zhǎng)同比超過(guò)100%，產(chǎn)生了一批“地王”，市場(chǎng)活躍程度超過(guò)2007 年。

　　據(jù)6 個(gè)一線城市2009 年成交樓面均價(jià)統(tǒng)計(jì)，北京5513 元/平方米，同比增長(zhǎng)46%;天津1250 元/平方米，同比增長(zhǎng)40%;上海8042 元/平方米，同比增長(zhǎng)150%;廣州4204 元/平方米，同比增長(zhǎng)89%;杭州6553 元/平方米，同比增長(zhǎng)52%;深圳住宅用地平均溢價(jià)水平逾60%。全國(guó)統(tǒng)算，政府花1 元錢從農(nóng)民那里買來(lái)地，從城鎮(zhèn)居民拆遷征得的地，拍賣給地產(chǎn)商，能夠獲得3 元錢，成為地方財(cái)政收入。

　　如上海財(cái)政收入的25%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。

　　與此同時(shí)，樓市價(jià)格快速上漲。據(jù)中國(guó)政務(wù)景氣監(jiān)測(cè)中心統(tǒng)計(jì)，全國(guó)70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅2009 年5 月為-0.60%，到12 月為7.80%，其后直到2010年4 月高達(dá)12.8%，5 月才落到12.40%。另?yè)?jù)2010 年7 月1 日青島新聞網(wǎng)轉(zhuǎn)載的印度《金融快報(bào)》報(bào)道，2009 年世界各國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度是：中國(guó)68%，位居首位，其它中國(guó)香港30.6%、新加坡24.3%、印度13%。當(dāng)然這個(gè)統(tǒng)計(jì)不一定全面，但它也反映了中國(guó)的樓市價(jià)格在世界比較中，確實(shí)是過(guò)快上漲。

　　過(guò)快上漲帶來(lái)的后果如果得不到政府有效的干預(yù)，必定會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

　　學(xué)術(shù)界公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是，房?jī)r(jià)連續(xù)三年年增長(zhǎng)幅度都超過(guò)10%，可以界定為出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)會(huì)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)衰退，如筆者考察過(guò)日本，1991年之前的30 年間，日本政府不干預(yù)房?jī)r(jià)，導(dǎo)致近十年的經(jīng)濟(jì)衰退。筆者也參加過(guò)迪拜在中國(guó)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的談判，迪拜那種依靠全球融資和全球銷售，放任“樓花”炒賣，大大加速了其早已形成的房地產(chǎn)泡沫在2009 年的徹底破滅，教訓(xùn)深刻啊!迪拜2010 年宣布退出青島的“小麥島”價(jià)值逾百億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，即為“泡沫”現(xiàn)象之一。

　　二、2009 年末到2010 年春，國(guó)家以“國(guó)十條”的政策，調(diào)控樓市，讓熱得發(fā)燙的樓市開(kāi)始降溫趨冷。

　　2010 年1 月10 日國(guó)務(wù)院正式發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”，但是在文件發(fā)出后，房地產(chǎn)的博弈更加激烈，當(dāng)月同比漲幅達(dá)到9.50%。其后3 個(gè)月分別為10.70%、11.70%、12.80%。在這種情況下，2010 年4 月17 日，國(guó)務(wù)院繼“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“新國(guó)四條”之后，正式下發(fā)了被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”政策的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(史稱“國(guó)十條”)。在“國(guó)十條”中，將住房問(wèn)題上升到社會(huì)穩(wěn)定的高度，從考核問(wèn)責(zé)、差別化信貸政策、住房用地供給、市場(chǎng)監(jiān)管、地方政府的貫徹落實(shí)等多個(gè)層面，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從2009 年12月14 日算起，短短4 個(gè)月時(shí)間里，國(guó)務(wù)院4 次出手調(diào)控樓市，而且一次比一次嚴(yán)厲。實(shí)際的結(jié)果是，2010 年“五一”期間，全國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”政策已經(jīng)讓熱得發(fā)燙的樓市開(kāi)始降溫趨冷。

　　“國(guó)十條”突出兩大特點(diǎn)：一是“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，使其成為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要手段。二是將控制房?jī)r(jià)的任務(wù)交給地方政府，以樓市調(diào)控能否切實(shí)貫徹中央確立的方針政策、能否強(qiáng)化執(zhí)行力度、管理水平和落實(shí)程度、能否取得預(yù)期效果為主要考核指標(biāo)，使地方政府責(zé)無(wú)旁貸地承擔(dān)起樓市調(diào)控的責(zé)任。青島市政府4 月26 日出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》，其中同樣不乏比國(guó)家政策更嚴(yán)厲的條款。如外地人買房貸款須先開(kāi)證明、商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款、中小套房建設(shè)用地至少占77%、重點(diǎn)建設(shè)中小套型商品住房、房源價(jià)格須一次性公開(kāi)、住房預(yù)售信息向社會(huì)公開(kāi)等共14 條房地產(chǎn)新政。其后，青島市又出臺(tái)了自2010 年5月24 日起將二套房房契稅率由1.5%統(tǒng)一提高到3%。5 月6 日深圳出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，在全國(guó)首次叫停保障房的上市交易。效果如何呢?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年7 月12 日發(fā)布：全國(guó)70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格6 月份同比上漲11.4%，從漲幅看，由5 月的環(huán)比上漲0.2%，變?yōu)? 月環(huán)比下降0.1%。青島市房屋銷售價(jià)格6 月份同比上漲7.2%，環(huán)比下降0.1%，上半年市屬7 區(qū)同比上漲7.5%;新建住宅價(jià)格同比上漲7.6%，環(huán)比與5 月持平;二手房同比上漲8.3%，環(huán)比下降0.4%。

　　2010 年7 月19 日國(guó)土資源部公布了全國(guó)105 個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)平均值為2756元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，同比上漲9.29%;其中商業(yè)4017 元/平方米、居住4006 元/平方米、工業(yè)614 元/平方米，分別環(huán)比上漲1.98%、1.73%、1.09%，同比上漲10.67%、12.60%、4.92%。

　　但正如公眾所擔(dān)心的，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)行了多輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，政策更是一次比一次嚴(yán)厲，但調(diào)控始終沒(méi)有取得預(yù)期效果，房?jī)r(jià)甚至在調(diào)控過(guò)后多次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。此輪“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控能否走出“打壓房?jī)r(jià)——報(bào)復(fù)性反彈——打壓房?jī)r(jià)——繼續(xù)反彈”的怪圈，人們拭目以待。為此國(guó)家主管部門，將繼續(xù)推出樓市調(diào)控新政，突出內(nèi)容是：房地產(chǎn)用地出讓保證金比例從20%提高到30%;面對(duì)全國(guó)31 個(gè)省區(qū)市都存在“未報(bào)即用”的違法用地、僅國(guó)家級(jí)和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目即占40%的局面，出臺(tái)當(dāng)?shù)胤秸�府管轄區(qū)域內(nèi)，年度違法用地在新增建設(shè)用地占用耕地的總面積中達(dá)到15%以上，或者未達(dá)到15%，但是造成惡劣影響的，必須追究主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任。在實(shí)踐中，2010 年7 月初多家媒體報(bào)道，繼上海、南京、杭州等地的銀行放松第三套房貸后，深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸。面對(duì)這種報(bào)道，住建部否認(rèn)國(guó)家“樓市調(diào)控取消”;銀監(jiān)會(huì)表示，執(zhí)行差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。2010 年9 月國(guó)家面對(duì)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的反彈，發(fā)出強(qiáng)化調(diào)控的決心，2010 年9 月30 日住建部等三部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10 號(hào)文件的通知》;2010 年10 月12 日國(guó)土部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》。

　　三、2020 年前青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)。

　　(一)建立以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行體制與機(jī)制。

　　中國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段高速增長(zhǎng)期，正處于城市化快速膨脹期，在這“兩期”中，區(qū)域或城市進(jìn)入了新一輪的建設(shè)高潮，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)與發(fā)展需要越來(lái)越多的巨額資金，為籌措巨額資金，近年來(lái)各級(jí)地方政府高速發(fā)行各種類債券，再加上政府管理的國(guó)有獨(dú)資投資公司，其已經(jīng)形成的投融資平臺(tái)吸引著相當(dāng)規(guī)模的資金，以支持城市建設(shè)與發(fā)展的需要。據(jù)2009 年末統(tǒng)計(jì)，全國(guó)約有3800家地方政府投融資平臺(tái)，負(fù)債規(guī)模達(dá)到7.38 萬(wàn)億元，比2008 年初增加了兩倍，資金絕大部分來(lái)源于貸款，已占一般貸款余額的20.4%;而同期中國(guó)全部的省區(qū)市的財(cái)政收支差額都是負(fù)數(shù)，2009 年最高的四川省為-2321.1 億元，最低的北京也達(dá)到-274.9 億元，山東省居中為-1068.3 億元。各種類債券加上國(guó)有獨(dú)資投資公司打造的投融資平臺(tái)吸引著的相當(dāng)規(guī)模資金，有專家擔(dān)憂會(huì)形成次貸危機(jī)。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，在高房?jī)r(jià)就像“過(guò)街老鼠，人人喊打”之際，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位從未動(dòng)搖過(guò)，從可預(yù)測(cè)的未來(lái)看，房地產(chǎn)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn);政府償還債券和貸款的資金來(lái)源之一是通過(guò)房地產(chǎn)用地出讓收入所得，而目前樓市價(jià)格成本構(gòu)成中，70%是由地價(jià)決定的。在這種情況下，政府為保證償還債券、加快推進(jìn)城市建設(shè)需要等各項(xiàng)支出，是不會(huì)輕易降低房地產(chǎn)用地出讓收入水平的，這也就決定了樓市價(jià)格很難真正降下來(lái)。既使通過(guò)強(qiáng)硬的行政手段把樓市價(jià)格暫時(shí)降下來(lái)，同時(shí)又會(huì)引發(fā)建設(shè)與發(fā)展中難以解決的其它經(jīng)濟(jì)社會(huì)矛盾。在這種矛盾面前，會(huì)逼使樓市價(jià)格再一次暴漲。歷史不會(huì)倒退，歷史可以重寫，在未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，青島2020 年前樓市價(jià)格基本走勢(shì)是什么呢?

　　一是最理想的走勢(shì)是，樓市價(jià)格實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是人為的壓低價(jià)格，但是其增長(zhǎng)幅度必須低于居民的收入增長(zhǎng)，并且合理調(diào)整價(jià)格結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決實(shí)施一定期限的國(guó)民收入倍增計(jì)劃。

　　從青島的樓市價(jià)格發(fā)展的過(guò)程看，筆者多篇著文始終堅(jiān)持認(rèn)為，在一個(gè)歷史時(shí)期內(nèi)，青島的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)適度的增長(zhǎng)，既要杜絕“瘋增長(zhǎng)”，也要防止負(fù)增長(zhǎng)。從2000 年(該年度統(tǒng)計(jì)口徑房屋實(shí)際銷售價(jià)格1828 元/平方米，其中住宅為1743/平方米)算起，到2020 年的20 年內(nèi)，青島房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)幅度控制在3%～5%為最科學(xué)、最合理的范圍。因?yàn)橄笄鄭u這樣的城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，必定會(huì)損害固定居民的根本利益;在保持適度增長(zhǎng)的情況下，同時(shí)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，才能有效遏止炒房和非固定居民的低價(jià)購(gòu)房。按照每年增長(zhǎng)幅度控制在3%～5%計(jì)算，綜合各種因素的影響，到2008 年末，應(yīng)為房屋實(shí)際銷售價(jià)格3500 元～4000 元/平方米，住宅為3300 元～3800 元/平方米。但是實(shí)踐的發(fā)展已經(jīng)突破了科學(xué)、合理的房屋銷售價(jià)格調(diào)控范圍，到2008 年末統(tǒng)計(jì)口徑房屋實(shí)際銷售價(jià)格達(dá)到5096 元/平方米，超過(guò)調(diào)控最高價(jià)格27%;其中住宅為4789 元/平方米，超過(guò)調(diào)控最高價(jià)格26%。2009 年下半年更是過(guò)快上漲。局部的樓盤甚至出現(xiàn)價(jià)格翻番。

　　二是樓市價(jià)格基本走勢(shì)所決定著的具體銷售價(jià)格的“漲與降”，是受多種因素影響而表現(xiàn)為一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。隨著青島繼續(xù)保持城市建設(shè)的高速度，隨著市民住宅剛性需求的繼續(xù)拉動(dòng)，隨著城市土地資源的日益緊缺，隨著國(guó)民收入倍增計(jì)劃的實(shí)施，必定會(huì)引發(fā)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)在一個(gè)平面上重新進(jìn)行結(jié)構(gòu)比的排列，肯定會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化住宅的剛性需求。上述主要因素都決定了以2009 年為基點(diǎn)，2020 年前青島市的樓市價(jià)格整體上不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　三是黨和政府強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的調(diào)控決心，決定了能夠終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“暴利時(shí)代”，把過(guò)快上漲的樓市價(jià)格打回“原形”。打回“原形”就是實(shí)現(xiàn)住宅銷售價(jià)格的科學(xué)合理穩(wěn)定的增長(zhǎng);就是某些地段出現(xiàn)符合規(guī)律的負(fù)增長(zhǎng)。

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