本篇文章是由《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》發(fā)表的一篇房地產(chǎn)論文，是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。雜志負責(zé)報道中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，探討中國城市化進程中的各種深層次矛盾和中國地產(chǎn)熱潮中的新的城市文化。

　　摘要：城市房價的持續(xù)走高，不僅是青島市，而且是全國性的普遍現(xiàn)象。國家以“國十條”政策嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場，期望實現(xiàn)住宅銷售價格的科學(xué)合理穩(wěn)定的增長。青島要堅決執(zhí)行中央確定的方針與政策，建立以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場運行體制與機制;不斷提高國民的收入水平，讓人民分享改革開放的成果;通過加快大城市周邊小城市的發(fā)展以有效分流大城市居住人口;通過法律和政策的強硬手段從根本上終結(jié)房地產(chǎn)商的“暴利時代”;繼續(xù)發(fā)揮金融調(diào)控手段，在穩(wěn)定樓市價格的同時合理科學(xué)地保護房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：青島;房地產(chǎn)市場;房價。

　　中國正處在經(jīng)濟社會發(fā)展的高速建設(shè)時期，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要實現(xiàn)科學(xué)、健康、可持續(xù)的發(fā)展，建設(shè)成符合中國國情的“幸福產(chǎn)業(yè)”，需要深刻認識房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化態(tài)勢，切實把握城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，努力探索一條與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的發(fā)展道路和操作模式，把過快上漲的樓市價格打回“原形”，實現(xiàn)房屋銷售價格穩(wěn)定增長。

　　一、城市房價的普遍高漲，不僅是青島市，而且是全國性的普遍現(xiàn)象，引發(fā)舉國關(guān)注。

　　2009 年中國土地市場火爆，全國土地出讓總價款達15910.10 億元，其中，房地產(chǎn)用地出讓價款達13391.8 億元，占出讓總價款的84.2%;多數(shù)城市土地出讓金收入增長同比超過100%，產(chǎn)生了一批“地王”，市場活躍程度超過2007 年。

　　據(jù)6 個一線城市2009 年成交樓面均價統(tǒng)計，北京5513 元/平方米，同比增長46%;天津1250 元/平方米，同比增長40%;上海8042 元/平方米，同比增長150%;廣州4204 元/平方米，同比增長89%;杭州6553 元/平方米，同比增長52%;深圳住宅用地平均溢價水平逾60%。全國統(tǒng)算，政府花1 元錢從農(nóng)民那里買來地，從城鎮(zhèn)居民拆遷征得的地，拍賣給地產(chǎn)商，能夠獲得3 元錢，成為地方財政收入。

　　如上海財政收入的25%來自房地產(chǎn)業(yè)。

　　與此同時，樓市價格快速上漲。據(jù)中國政務(wù)景氣監(jiān)測中心統(tǒng)計，全國70 個大中城市房價同比漲幅2009 年5 月為-0.60%，到12 月為7.80%，其后直到2010年4 月高達12.8%，5 月才落到12.40%。另據(jù)2010 年7 月1 日青島新聞網(wǎng)轉(zhuǎn)載的印度《金融快報》報道，2009 年世界各國房價增長幅度是：中國68%，位居首位，其它中國香港30.6%、新加坡24.3%、印度13%。當(dāng)然這個統(tǒng)計不一定全面，但它也反映了中國的樓市價格在世界比較中，確實是過快上漲。

　　過快上漲帶來的后果如果得不到政府有效的干預(yù)，必定會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

　　學(xué)術(shù)界公認的標(biāo)準(zhǔn)是，房價連續(xù)三年年增長幅度都超過10%，可以界定為出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)會帶來直接的經(jīng)濟衰退，如筆者考察過日本，1991年之前的30 年間，日本政府不干預(yù)房價，導(dǎo)致近十年的經(jīng)濟衰退。筆者也參加過迪拜在中國投資房地產(chǎn)項目的談判，迪拜那種依靠全球融資和全球銷售，放任“樓花”炒賣，大大加速了其早已形成的房地產(chǎn)泡沫在2009 年的徹底破滅，教訓(xùn)深刻啊!迪拜2010 年宣布退出青島的“小麥島”價值逾百億元的房地產(chǎn)項目開發(fā)，即為“泡沫”現(xiàn)象之一。

　　二、2009 年末到2010 年春，國家以“國十條”的政策，調(diào)控樓市，讓熱得發(fā)燙的樓市開始降溫趨冷。

　　2010 年1 月10 日國務(wù)院正式發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡稱“國十一條”，但是在文件發(fā)出后，房地產(chǎn)的博弈更加激烈，當(dāng)月同比漲幅達到9.50%。其后3 個月分別為10.70%、11.70%、12.80%。在這種情況下，2010 年4 月17 日，國務(wù)院繼“國四條”、“國十一條”、“新國四條”之后，正式下發(fā)了被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”政策的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(史稱“國十條”)。在“國十條”中，將住房問題上升到社會穩(wěn)定的高度，從考核問責(zé)、差別化信貸政策、住房用地供給、市場監(jiān)管、地方政府的貫徹落實等多個層面，堅決遏制部分城市房價過快上漲。從2009 年12月14 日算起，短短4 個月時間里，國務(wù)院4 次出手調(diào)控樓市，而且一次比一次嚴(yán)厲。實際的結(jié)果是，2010 年“五一”期間，全國一線城市房地產(chǎn)市場交易統(tǒng)計數(shù)字顯示，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”政策已經(jīng)讓熱得發(fā)燙的樓市開始降溫趨冷。

　　“國十條”突出兩大特點：一是“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，使其成為遏制房價過快上漲的重要手段。二是將控制房價的任務(wù)交給地方政府，以樓市調(diào)控能否切實貫徹中央確立的方針政策、能否強化執(zhí)行力度、管理水平和落實程度、能否取得預(yù)期效果為主要考核指標(biāo)，使地方政府責(zé)無旁貸地承擔(dān)起樓市調(diào)控的責(zé)任。青島市政府4 月26 日出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進一步加快住房建設(shè)的意見》，其中同樣不乏比國家政策更嚴(yán)厲的條款。如外地人買房貸款須先開證明、商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款、中小套房建設(shè)用地至少占77%、重點建設(shè)中小套型商品住房、房源價格須一次性公開、住房預(yù)售信息向社會公開等共14 條房地產(chǎn)新政。其后，青島市又出臺了自2010 年5月24 日起將二套房房契稅率由1.5%統(tǒng)一提高到3%。5 月6 日深圳出臺房地產(chǎn)調(diào)控細則，在全國首次叫停保障房的上市交易。效果如何呢?國家統(tǒng)計局2010年7 月12 日發(fā)布：全國70 個大中城市房屋銷售價格6 月份同比上漲11.4%，從漲幅看，由5 月的環(huán)比上漲0.2%，變?yōu)? 月環(huán)比下降0.1%。青島市房屋銷售價格6 月份同比上漲7.2%，環(huán)比下降0.1%，上半年市屬7 區(qū)同比上漲7.5%;新建住宅價格同比上漲7.6%，環(huán)比與5 月持平;二手房同比上漲8.3%，環(huán)比下降0.4%。

　　2010 年7 月19 日國土資源部公布了全國105 個主要監(jiān)測城市地價平均值為2756元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，同比上漲9.29%;其中商業(yè)4017 元/平方米、居住4006 元/平方米、工業(yè)614 元/平方米，分別環(huán)比上漲1.98%、1.73%、1.09%，同比上漲10.67%、12.60%、4.92%。

　　但正如公眾所擔(dān)心的，我國已經(jīng)進行了多輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，政策更是一次比一次嚴(yán)厲，但調(diào)控始終沒有取得預(yù)期效果，房價甚至在調(diào)控過后多次出現(xiàn)報復(fù)性上漲。此輪“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控能否走出“打壓房價——報復(fù)性反彈——打壓房價——繼續(xù)反彈”的怪圈，人們拭目以待。為此國家主管部門，將繼續(xù)推出樓市調(diào)控新政，突出內(nèi)容是：房地產(chǎn)用地出讓保證金比例從20%提高到30%;面對全國31 個省區(qū)市都存在“未報即用”的違法用地、僅國家級和省級重點建設(shè)項目即占40%的局面，出臺當(dāng)?shù)胤秸�府管轄區(qū)域內(nèi)，年度違法用地在新增建設(shè)用地占用耕地的總面積中達到15%以上，或者未達到15%，但是造成惡劣影響的，必須追究主要負責(zé)人的責(zé)任。在實踐中，2010 年7 月初多家媒體報道，繼上海、南京、杭州等地的銀行放松第三套房貸后，深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸。面對這種報道，住建部否認國家“樓市調(diào)控取消”;銀監(jiān)會表示，執(zhí)行差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。2010 年9 月國家面對部分城市房地產(chǎn)價格的反彈，發(fā)出強化調(diào)控的決心，2010 年9 月30 日住建部等三部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10 號文件的通知》;2010 年10 月12 日國土部發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》。

　　三、2020 年前青島市房地產(chǎn)市場基本走勢。

　　(一)建立以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場運行體制與機制。

　　中國正處于社會主義初級階段高速增長期，正處于城市化快速膨脹期，在這“兩期”中，區(qū)域或城市進入了新一輪的建設(shè)高潮，其經(jīng)濟社會建設(shè)與發(fā)展需要越來越多的巨額資金，為籌措巨額資金，近年來各級地方政府高速發(fā)行各種類債券，再加上政府管理的國有獨資投資公司，其已經(jīng)形成的投融資平臺吸引著相當(dāng)規(guī)模的資金，以支持城市建設(shè)與發(fā)展的需要。據(jù)2009 年末統(tǒng)計，全國約有3800家地方政府投融資平臺，負債規(guī)模達到7.38 萬億元，比2008 年初增加了兩倍，資金絕大部分來源于貸款，已占一般貸款余額的20.4%;而同期中國全部的省區(qū)市的財政收支差額都是負數(shù)，2009 年最高的四川省為-2321.1 億元，最低的北京也達到-274.9 億元，山東省居中為-1068.3 億元。各種類債券加上國有獨資投資公司打造的投融資平臺吸引著的相當(dāng)規(guī)模資金，有專家擔(dān)憂會形成次貸危機。

　　現(xiàn)在的問題是，在高房價就像“過街老鼠，人人喊打”之際，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位從未動搖過，從可預(yù)測的未來看，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟強有力的經(jīng)濟增長點;政府償還債券和貸款的資金來源之一是通過房地產(chǎn)用地出讓收入所得，而目前樓市價格成本構(gòu)成中，70%是由地價決定的。在這種情況下，政府為保證償還債券、加快推進城市建設(shè)需要等各項支出，是不會輕易降低房地產(chǎn)用地出讓收入水平的，這也就決定了樓市價格很難真正降下來。既使通過強硬的行政手段把樓市價格暫時降下來，同時又會引發(fā)建設(shè)與發(fā)展中難以解決的其它經(jīng)濟社會矛盾。在這種矛盾面前，會逼使樓市價格再一次暴漲。歷史不會倒退，歷史可以重寫，在未來城市經(jīng)濟社會發(fā)展中，青島2020 年前樓市價格基本走勢是什么呢?

　　一是最理想的走勢是，樓市價格實現(xiàn)穩(wěn)定增長，而不是人為的壓低價格，但是其增長幅度必須低于居民的收入增長，并且合理調(diào)整價格結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)，堅決實施一定期限的國民收入倍增計劃。

　　從青島的樓市價格發(fā)展的過程看，筆者多篇著文始終堅持認為，在一個歷史時期內(nèi)，青島的房價應(yīng)當(dāng)保持一個適度的增長，既要杜絕“瘋增長”，也要防止負增長。從2000 年(該年度統(tǒng)計口徑房屋實際銷售價格1828 元/平方米，其中住宅為1743/平方米)算起，到2020 年的20 年內(nèi)，青島房價每年增長幅度控制在3%～5%為最科學(xué)、最合理的范圍。因為象青島這樣的城市，房價出現(xiàn)負增長，必定會損害固定居民的根本利益;在保持適度增長的情況下，同時發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用，才能有效遏止炒房和非固定居民的低價購房。按照每年增長幅度控制在3%～5%計算，綜合各種因素的影響，到2008 年末，應(yīng)為房屋實際銷售價格3500 元～4000 元/平方米，住宅為3300 元～3800 元/平方米。但是實踐的發(fā)展已經(jīng)突破了科學(xué)、合理的房屋銷售價格調(diào)控范圍，到2008 年末統(tǒng)計口徑房屋實際銷售價格達到5096 元/平方米，超過調(diào)控最高價格27%;其中住宅為4789 元/平方米，超過調(diào)控最高價格26%。2009 年下半年更是過快上漲。局部的樓盤甚至出現(xiàn)價格翻番。

　　二是樓市價格基本走勢所決定著的具體銷售價格的“漲與降”，是受多種因素影響而表現(xiàn)為一個復(fù)雜的過程。隨著青島繼續(xù)保持城市建設(shè)的高速度，隨著市民住宅剛性需求的繼續(xù)拉動，隨著城市土地資源的日益緊缺，隨著國民收入倍增計劃的實施，必定會引發(fā)消費結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、價格結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)在一個平面上重新進行結(jié)構(gòu)比的排列，肯定會進一步強化住宅的剛性需求。上述主要因素都決定了以2009 年為基點，2020 年前青島市的樓市價格整體上不會出現(xiàn)負增長。

　　三是黨和政府強化房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的調(diào)控決心，決定了能夠終結(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展的“暴利時代”，把過快上漲的樓市價格打回“原形”。打回“原形”就是實現(xiàn)住宅銷售價格的科學(xué)合理穩(wěn)定的增長;就是某些地段出現(xiàn)符合規(guī)律的負增長。

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