【文章摘要】民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經(jīng)濟，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務(wù)風(fēng)險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預(yù)防和控制措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險：控制：措施。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險。

　　(一)面臨利率變動帶來風(fēng)險。

　　利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。

　　(二)通貨膨脹引起的風(fēng)險。

　　通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險隨之增加。

　　(三)稅率變動帶來的風(fēng)險。

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險。

　　(四)因資產(chǎn)負債率增加引發(fā)的風(fēng)險。

　　因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風(fēng)險。

　　(五)再籌資帶來的風(fēng)險。

　　高資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險。

　　(六)投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險。

　　政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因。

　　(一)缺乏有效的財務(wù)預(yù)算管理。

　　房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務(wù)預(yù)算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預(yù)算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標(biāo)，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至?xí)�因此產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險而出現(xiàn)虧損。

　　(二)成本費用控制不嚴。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　(三)內(nèi)部審計機制不夠健全。

　　內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達成率、財務(wù)風(fēng)險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準(zhǔn)則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。

　　(四)缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

　　然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施。

　　(一)對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

　　雖然企業(yè)采取負債經(jīng)營能夠發(fā)揮負債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)負債超出一定的比例，負債率和風(fēng)險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險最小化。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。

　　眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避。

　　(三)對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠規(guī)劃時率先要考慮的關(guān)鍵因素。

　　企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當(dāng)企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險晴雨表。

　　(四)建立強有力的風(fēng)險預(yù)警機制。

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機制是非常有必要的，因為通過預(yù)算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險進行科學(xué)的預(yù)測。強有力的風(fēng)險預(yù)警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險進行及時的揭示、分析和預(yù)先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。

　　(五)大力引進先進的技術(shù)，提高項目管理的水平。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術(shù)等先進技術(shù)應(yīng)用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質(zhì)量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的能力。

　　四、結(jié)束語。

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學(xué)的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務(wù)風(fēng)險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務(wù)風(fēng)險控制在最初階段。同時，財務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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　　閱讀期刊：《中國房地產(chǎn)金融》

　　《中國房地產(chǎn)金融》由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)建設(shè)銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準(zhǔn)向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊，在社會享 有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務(wù)院研究室、中國社會科學(xué)院、財政部、建設(shè)部、國土資源部、人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部門 的專家組成。

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