房地產(chǎn)論文發(fā)表從房產(chǎn)稅試點實施淺析我國房產(chǎn)稅改革
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是非常迅速的，隨著城市的發(fā)展和改造，每個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的也都非常迅速，但是在發(fā)展過程中也出現(xiàn)很多問題。本文是一篇房地產(chǎn)論文發(fā)表范文，主要論述了從房產(chǎn)稅試點實施淺析我國房產(chǎn)稅改革。
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動了我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，但近年來在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中也出現(xiàn)一系列問題。自上海、重慶兩試點正式宣布開始征收房產(chǎn)稅以來，房產(chǎn)稅越來越受到人們的關注。為推進我國房產(chǎn)稅制度的進一步完善，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展，文章對上海、重慶兩地的實施細則與原房產(chǎn)稅暫行條例進行比較，分析目前我國房產(chǎn)稅的征收特點。對我國房產(chǎn)稅的實施效果進行了分析，指出了房產(chǎn)稅制度改革中存在的問題，并依據(jù)國內(nèi)外房產(chǎn)稅的發(fā)展動態(tài)對完善我國的房產(chǎn)稅征收制度提出了幾點建議。
關鍵詞：房產(chǎn)稅,試點辦法,實施效果,改革
From the implementation of house property tax pilot analyses our country real estate tax reform
Li Mei-juan Wang Cheng
(Faculty of Construction Management and Real Estate， Chongqing University， Chongqing， 400045. China)
Abstract：The real estate industry，as a pillar industry，promotes the development of China's economy to develop rapidly. However，some issues show up during the development process in recent years.Since Shanghai and Chongqing formally announced beginning to impose house property tax，house property tax have been taken more and more attention. To promote the further improvement of China's house property tax system and keep the real estate market developing stable and healthy，the article makes a comparison of the interpretation of pilot rules and the primary provisional regulation of house property tax ，and analyses the characteristics of real estate taxes in our country at present .Combined with pilot implementation effect， the existing problems were pointed out and analyzed.Some suggestions were proposed to perfect the further development of the house property tax according to the development trends of the domestic and foreign.
Keywords： House property tax; Experimental unit measure; interpretation; implementation effect; reform
引言：
在我國市場經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟以及民生都產(chǎn)生了重要影響。在房價居高不下，房地產(chǎn)市場問題層出不窮時，規(guī)范房地產(chǎn)市場，使其持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展就顯得尤為重要。因此政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控不斷加強，宏觀調控涵蓋了土地、稅收、利率、信貸、控供給需求、住房保障、限購等一系列手段。房產(chǎn)稅制度做為政府宏觀調控的一種，旨在擠壓投機性需求，從而保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》[1]，從當年10月1日開始實施。2010年5月，國務院同意并轉發(fā)了發(fā)改委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，要求“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。2011年1月28日，上海、重慶正式宣布開始試點征收房產(chǎn)稅，并公布了相關細則。自滬、渝兩試點房產(chǎn)稅的細則的頒布以來，外界對房產(chǎn)稅從房價調控、收入調節(jié)、稅收支柱等方面寄予了很多期望。對滬、渝試點細則進行解讀以及與原條例的對比，深入了解和把握現(xiàn)行房產(chǎn)稅的特點，通過試點實施效果分析其產(chǎn)生的內(nèi)外部原因，同時為我國房產(chǎn)稅模式的進一步推進提出意見，以促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
1.房產(chǎn)稅試點辦法解讀
上海[2]、重慶[3]兩地房產(chǎn)稅試點辦法與《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(簡稱原條例)的細則比較：
2.試點房產(chǎn)稅辦法特點
通過對上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點與原條例的細則比較可以看出，目前我國房產(chǎn)稅制度存在以下特征：
2.1征收范圍進一步擴大
1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的所規(guī)定的征收范圍，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村房產(chǎn)，且事業(yè)團體、個人居住房等被列為免征對象，不在其征收范圍內(nèi)。但由此次上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅細則可以看出，房產(chǎn)稅的主要征收范圍擴大到個人居住的商品住宅。在原有的條例的基礎上擴大了房產(chǎn)稅征收范圍，個人非經(jīng)營用住房和事業(yè)單位用房都納入了房產(chǎn)稅征收范圍。
2.2打擊投資投機性需求，保護剛需 試點兩地的主要區(qū)別在于，房產(chǎn)稅征稅對象的不同：上海主要是對市域內(nèi)家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非該市居民家庭在上海市新購的住房，而重慶則主要針對“高檔住房”征稅。盡管如此，但從兩地的征收對象以及征收的參考標準均可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收目的旨在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產(chǎn)稅，通過增加其住房持有成本，引導購房者理性選擇居住面積。同時持有成本的增加，將有利于抑制投資投機需求，一定程度上調節(jié)收入分配。此外，兩地都規(guī)定了集中退還、免征房產(chǎn)稅的情況，如上海實施細則規(guī)定人均不超過60平方米的新購住房免征房產(chǎn)稅，進一步確保了我國房地產(chǎn)市場老百姓的剛性購房需求。
2.3計稅依據(jù)以市場評估為基礎
此次試點的計稅依據(jù)采取了國際慣例，以房地產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)，盡管在暫行的初期階段重慶市住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，但待其條件成熟時，仍會以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)，而不在采用原條例的從價計征和從租計征。以房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)，有利于縮小資產(chǎn)價值評估和資產(chǎn)實際價值之間的差距，是房產(chǎn)稅改革的重點[4]。此舉既保證了稅收收入隨房產(chǎn)價值的上升而增加的機制，確保地方財政收入的穩(wěn)定增長，又有利于解決不同地段級差收益問題，體系稅制的公平。
2.4稅率和起征點的差別實行
原條例采用的是固定、單一的比例稅率，而上海、重慶試點的房產(chǎn)稅率，采用的是靈活的地區(qū)差別比例稅率。實行地區(qū)差別稅率，是將同一類房產(chǎn)所處的區(qū)域、地理位置、房屋價值、用途以及其在經(jīng)濟活動之中的收益不同，所導致的其所能接受和承受稅負能力也是不同的考慮在內(nèi)。在起征點確定問題上，上海市征收對象為家庭新購第二套及以上住房(包括新房和二手房)，重慶市市為高檔商品住宅。這是由于個人擁有的房產(chǎn)越多其支付能力就越強，所以房產(chǎn)是衡量納稅人支付能力的重要依據(jù)。從收入的角度看，個人房產(chǎn)的增加意味著收入的增加或者隱含收入的增加。起征點的不同可以發(fā)揮房產(chǎn)稅調節(jié)收入分配差距和優(yōu)化資源配置的功能[5]。因此各地根據(jù)經(jīng)濟情況和房地產(chǎn)市場特點，因地制宜的確定適合本地的適用稅率和起征點，增強了房產(chǎn)稅的彈性，既保證中央的宏觀調控，又能體現(xiàn)和照顧到各地房地產(chǎn)市場不同的實際情況。
3.房產(chǎn)稅試點實施效果及分析
3.1房產(chǎn)稅試點實施效果
上海、重慶兩地試點實行以來，各地的實施效果備受關注。從其對房價的作用上看，2011 年，全國樓市總體低迷，在房產(chǎn)稅及一系列調控措施影響下，上海、重慶二個城市的樓市成交量低迷，特別是高檔樓盤受到?jīng)_擊較大，但目前這些城市的房價仍然堅挺，并未出現(xiàn)明顯下跌，甚至還有微漲。選取北京、南京非試點城市與上海作為比較，選取非試點城市成都與武漢與重慶相比，進一步考察房產(chǎn)稅對試點地區(qū)房價影響。如圖1，圖2所示，2012年1月到6月，這六個城市的住房綜合指數(shù)整體出現(xiàn)前一階段上漲，后一階段下跌的趨勢，2012年6月至12月總體成上升趨勢，與全國房地產(chǎn)價格平均走勢一致。房價的波動并沒有因為房產(chǎn)稅的實施而在非試點城市與試點城市之間產(chǎn)生顯著差別。重慶房價的跌幅卻小于未試點城市成都、武漢。上海的房價波動幅度介于非試點城市北京與南京之間，房產(chǎn)稅一定程度上影響了上海樓市，但卻相當微弱。由此可見，房產(chǎn)稅對于試點房價的影響不明顯，未達到預期效果。
對于房產(chǎn)稅的征收額及對地方財政的影響，上海自征收房產(chǎn)稅一年以來，截止2011年底，征收總額低于3億元，僅為地方稅收的1‰，而其當年的土地收入為1260億元。重慶雖然短期內(nèi)促使高檔房交易量下降并小幅降價，其對8791套房屋征收房產(chǎn)稅，征收率達90%以上，也達到了年終房產(chǎn)稅稅收1個億，但其房產(chǎn)稅征收總額仍不足占重慶地方稅收的1‰，重慶2011年的土地收入為784.4億元。但從大背景和趨勢上看，其與預期仍有差距。
顯然試點房產(chǎn)稅在房價調控、收入調節(jié)、財政稅收幾個方面的預期效果并沒有達到。
3.2房產(chǎn)稅試點實施效果分析
3.2.1房產(chǎn)稅產(chǎn)生作用的周期會比較長，在短期內(nèi)很難達到其預期效果
房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，屬于其中的個別財產(chǎn)稅，需要較長時間才能體現(xiàn)其效果。此外，我國稅基一直比較薄弱，與房產(chǎn)稅的相關的法律法規(guī)也還未健全，人們對房產(chǎn)稅的認識不足。一個稅種必須在政府管理、輿論宣傳以及人民認知等幾個方面同時具備才能產(chǎn)生作用。因此若要使房產(chǎn)稅像個人財產(chǎn)稅一樣發(fā)揮作用，必須要經(jīng)歷較長時間。
3.2.2國家宏觀調控影響
我國自1993年開始對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調控，先后嘗試了包括土地、信貸、利潤、稅收、問責、控供給需求、住房保障、限購等一系列的手段保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展[6]。上海、重慶兩地房產(chǎn)稅實施，洽處于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調控的時期，因此會受到國家宏觀調控的影響，與全國房地產(chǎn)整體趨勢相一致。房產(chǎn)稅作為一種新的稅收制度，其對房地產(chǎn)的影響，短期內(nèi)無法與國家宏觀調控相比。國家宏觀調控的狠、準、快會快速有效的影響到整個房地產(chǎn)市場，如此一來對房地產(chǎn)行業(yè)影響較為溫和的房產(chǎn)稅，則很難對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生明顯作用。
3.2.3對于房產(chǎn)稅能否抑制房價，其存在的爭議還很多
房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，其主要功能是調節(jié)財富分配，最終要達到的目的是使低收入消費者能夠負擔得起所必需的住房。從稅種設置的起源和目的來看，若使房產(chǎn)稅對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，或者對房價起到抑制作用是難以實現(xiàn)的。
3.2.4目前房產(chǎn)稅在我國只是試點運行，各方面條件還不成是熟
由于房產(chǎn)稅在我國起步晚，相關的法律法規(guī)還不健全。僅從上海、重慶兩試點來看，其征收稅源十分狹窄。上海市房產(chǎn)稅的征收對象是上海是市民在本上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房�！稌盒修k法》出臺之前無論個人擁有的房產(chǎn)有多少，都無須納稅。重慶市征收對象為個人所擁有的獨棟商品住宅以及新購的高檔住房，存量房中只對個人擁有的獨棟商品住宅。這種稅制設計一方面使稅源縮小，另一方面也使納稅人的稅收負擔與其支付能力不相符，違背稅收的公平原則，與實現(xiàn)調節(jié)收入分配的預期目標相差甚遠。 3.2.5相關稅收征管的配套制度和措施不完善
除房產(chǎn)稅相關的法律法規(guī)未健全外，我國稅收征管的配套制度和措施也不完善。如還沒有建立健全的全國個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，相關的評估機制也未成熟，各部門的征收力度并不強。這些都會導致征收過程中征收漏洞的出現(xiàn)，不利于體現(xiàn)房產(chǎn)稅的相關功能，因此盡管房產(chǎn)稅本身是可行的，但在實際征收中，卻會受到多種因素的影響。
4.未來房產(chǎn)稅改革的建議
在市場經(jīng)濟體制轉軌中的今天，房產(chǎn)稅征收對我國房地產(chǎn)稅收制度改革以及房地產(chǎn)市場的規(guī)范都起到了很大的作用。因此保證房產(chǎn)稅改革制度穩(wěn)健發(fā)展顯得尤其重要。針對房產(chǎn)稅本身的特點及其在具體實施中存在的問題，提供了以下發(fā)展意見：
4.1推進房產(chǎn)稅制度建設
目前在我國房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)中已經(jīng)存在各種稅費，如稅率為3%的契稅、稅率為5%的營業(yè)稅等。要想規(guī)范我國房產(chǎn)稅制度，則必須先對房地產(chǎn)領域的各項稅費進行清理盤整，使房地產(chǎn)領域內(nèi)各種稅費統(tǒng)一，避免重復收費[7]。完善稅制，并以國家法律法規(guī)的形式規(guī)定房產(chǎn)稅征收的相關細節(jié)，才能保證經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會公平機制的建立。若在征收稅費的時候，使房產(chǎn)和土地相結合，作為統(tǒng)一的征收對象，這樣既便于征收管理，又能降低成本。
4.2擴大征收范圍
從我國房產(chǎn)稅的實施來看，目前只涉及到上海、重慶兩個試點，而從全球130多個國家和地區(qū)房產(chǎn)稅征收的實踐來看，房產(chǎn)稅是對居民個人所擁有的住房的普遍征收，而上海、重慶試點的征收范圍也僅限于城鎮(zhèn)性住房，因此應將房產(chǎn)稅的征收范圍擴大到全國范圍內(nèi)。如果只是一、二線試點的集中，會導致炒房資金流向房地產(chǎn)市場欠發(fā)達的城市，從而使一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，并會形成經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的不匹配[8]。因此在房產(chǎn)稅的推進進程中，應該由房價增長較快的一、二線城市逐步向三、四線城市覆蓋。
同時，還應該保證增量和存量都在計稅范圍內(nèi)。只有將增量房計入納稅范圍內(nèi)，才有利于稅基的擴大�？陀^來講，房產(chǎn)稅可以將擁有多套房或高檔住房的高收入階層的稅負增加。存量房計入納稅范圍可以促進稅收公平和稅收調節(jié)收入分配的實現(xiàn)。還能有利于二手房市場供給的增加，減少改革對房地產(chǎn)市場交易所帶來的不合理波動。
4.3房產(chǎn)稅配套制度也亟須完善和細化
保證房產(chǎn)稅配套制度的完善，首先應國家層面開始建立居民個人房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，對數(shù)據(jù)進行采集收錄，從而建立全國國住房“一張網(wǎng)”[9]。與此同時，保證全國各地區(qū)房產(chǎn)相關部門的協(xié)作，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)登記制度和信息共享制度。以便為房產(chǎn)稅的征收提供信息服務，使得相關部門的管理簡單易行，保證實施過程的公開化，從而有利于群眾的監(jiān)督。相關部門對居民住房情況和居住水平的全面掌握和了解，有助于對房地產(chǎn)市場趨勢和發(fā)展態(tài)勢進行分析，并及時發(fā)現(xiàn)市場中存在的新情況、新問題。
其次，依據(jù)國家管理及我國房產(chǎn)稅制度的改革方向，房產(chǎn)稅制度成熟后均以房產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。因此建立科學、完善且具有廣泛接受度的房地產(chǎn)評估方法，既有利于保證征收稅收的公平性、規(guī)范相關人員的納稅行為，又利于對市場數(shù)據(jù)的及時監(jiān)控。因此可以通過設立健全的房地產(chǎn)評估制度、制度相應的房地產(chǎn)評估的法律規(guī)則以及加強評估人才的培養(yǎng)制度來完善我國房地產(chǎn)評估制度。
參考文獻
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