目前，按照土地分類標(biāo)準來看，保障性住房包括：廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品房、中低價位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞�，向符合城�?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。

　　[摘要]本文以保障性住房建設(shè)及實施過程中出現(xiàn)的問題為切入點，淺談“收租”這一新型保障政策的合理性。經(jīng)初步研究，表明深化推進“收租”制度對推動保障房政策的實施很有必要，保障性住房政策的運行對于我國住房體系配置、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)破解和解決中低收入家庭住房困難具有重要意義。

　　[關(guān)鍵詞]勞動與社會保障論文,保障性住房,收租,政策

　　1.保障性住房政策實施運行的實踐

　　1.1我國保障性住房政策的主要運行體系

　　經(jīng)濟適用房：是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。公共租賃住房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。限價商品房：又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。是一種限價格限套型(面積)的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。中低價位、中小套型普通商品住房：是一種嚴格限制房屋建筑面積低于90平方米，房屋出讓價格低于市區(qū)平均價格的商品房。

　　1.2我國主要保障性住房政策的演變

　　我國主要保障性住房政策的演變主要分為四個階段：福利分房制度階段、住宅私有化與福利分房制度并存階段、取消福利分房與住房保障收縮階段、住房保障政策調(diào)整階段。

　　福利分房制度階段(1949-1978年)，主要采用福利分房制度，即城鎮(zhèn)居民職工從單位獲得的分房;住宅私有化與福利分房制度并存階段(1978-1998年)，主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消;取消福利分房與住房保障收縮階段(1998-2007年)，主要包含三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房，二是為中低收入家庭提供的經(jīng)濟適用房，三是面向中高收入階層的商品房，該階段將之前為大部分人提供經(jīng)濟適用房的政策逐步廢棄，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房;住房保障政策調(diào)整階段(2007年至今)，2007-2010年，調(diào)控房地產(chǎn)市場，重新重視住房保障問題，住房保障政策調(diào)整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基礎(chǔ)上，加快推進保障性安居工程建設(shè)力度，2010年至今，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，加快住房保障步伐，此階段的保障性住房主要包括：經(jīng)濟適用房、廉租住房、兩限房、公共租賃房。不僅首次納入“公共租賃房”，而且公共租賃房即將成為未來住房保障的主體。中低價位、中小套型普通商品住房現(xiàn)階段也納入到了各地保障性住房考核體系。

　　2.“收租”制度運行實踐的分析

　　2.1“收租”制度背景

　　“收租”指國家政府行政機關(guān)動用國家優(yōu)先購買和租賃權(quán)力，對流入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)使用權(quán)進行購買或租賃，通過市場化運營后作為儲備用房的過程。

　　“收租”是地方政府和房產(chǎn)部門順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營房產(chǎn)，保障居住，保障發(fā)展”的需要所進行的我國保障性住房制度創(chuàng)新的一個重要成果。 通過實施“收租”，在縮減地方財政支出，發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)效率，提高房地產(chǎn)市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。2007年以來，國家住房保障政策處于調(diào)整和鋪開階段，房價不斷上漲和城市建成房屋空置率居高不下成為制約社會公平的一大頑疾。國家在2010年適時提出了配建1000萬套保障性安居工程。這個過程中，一方面是政府的行政干預(yù)不斷加強，另一方面對薄利或無利可圖局面，開發(fā)商對保障性住房熱情不高，政府只能以其他優(yōu)惠政策扶持，這就更增加了投資成本和投資風(fēng)險。

　　“收租”制度的特點主要包括：實行市場化運作，“收租”制度的實施主體是專門的收儲中心，其具有獨立的法人，并有獨立的財務(wù)系統(tǒng)，并可承擔(dān)政策實施的金融貸款資格;以非盈利為目的，受托于政府對市場上空置的、即將出租或出售的房屋進行收租，并以無償、收取收租價格或低于收租價格(主要用于償還銀行貸款利息和投入租售房屋裝修)提供給保障房申請者;采取政府補貼運行，政府將投入保障性住房資金補貼“收租”，滿足保障房需求;受行政主管部門監(jiān)管，“收租”制度實施每個環(huán)節(jié)都收房產(chǎn)和土地等部門的多向監(jiān)管，防止腐敗滋生;“收租”房屋定價進行嚴格評估，對于“收租”的每一套住房，收儲中心將委托專業(yè)的評估機構(gòu)對其租金或售價進行評估，減少浪費性支出;租期穩(wěn)定、租金有保障，人民群眾降幅與房源租給政府的接受度高。

　　2.2“收租”制度實踐

　　江蘇省常州市在保障性住房政策中踐行了“收租”這一保障方式，通過實際運行，證明是一條可以深入發(fā)展的道路。而且運用此方案有以下優(yōu)點：

　　第一，提高了保障供給效率。“收租”制度的實施運行機制為深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平臺，政府與申請保障人成本均大幅下降。成本下降為擴大保障范圍和提高保障供給效率提供了有效支撐。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群眾將房屋租給政府，登記符合保障房“收租”條件的房源 2000多套，已落實房源1500多套。同年，該市已有三批、共700多戶家庭入住了政府提供的保障房。

　　第二，加快了政府管理方式創(chuàng)新。在建設(shè)服務(wù)型政府工作中，保障性住房政策的實施運行通過政府擔(dān)保、市場運營等創(chuàng)新方式，推動政府管理結(jié)構(gòu)向社會化轉(zhuǎn)變，改變了保障性住房供給結(jié)構(gòu)，全面提升了政府的社會管理和公共服務(wù)能力。

　　第三，初步形成了多主體建設(shè)運營機制。堅持政府主導(dǎo)、社會參與、市場化運作的原則，支持和鼓勵各地積極探索多渠道、多主體、多方式投資建設(shè)經(jīng)營保障性住房。“收租”制度成為現(xiàn)階段保障性住房工程建設(shè)全面完成的有效手段之一，得到了相關(guān)政府職能部門的認可和大力推廣。

　　另外，“收租”制度也有一些缺點。首先是主體不明，房屋收租最終應(yīng)該由市場來做，應(yīng)該是企業(yè)行為，但目前仍以政府為主題，成立的收儲中心和城市開發(fā)公司卻是企業(yè)性質(zhì)，在具體實施過程中，主體不明，管理容易造成混亂;其次是金融風(fēng)險提升，在“收租”融資過程中，政府充當(dāng)擔(dān)保人，一旦收儲中心和城市開發(fā)公司出現(xiàn)財務(wù)危機，勢必為銀行帶來成倍投資風(fēng)險，甚至于產(chǎn)生呆賬、壞賬;第三是法規(guī)建設(shè)滯后，現(xiàn)行“收租”制度都是以規(guī)范性文件形式出現(xiàn)的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機制不夠完善等問題。

　　3.展望

　　本文研究的“收租”制度，是公租房和廉租房的具體衍生，是對保證性住房政策的有益探索。我國保障性住房建設(shè)才剛剛起步，在政策執(zhí)行中避免不了的會出現(xiàn)一些漏洞，產(chǎn)生與初衷不一致的結(jié)果。但保障性住房政策對解決中低收入家庭住房問題是十分重要的，是不可忽略的正確舉措，這就要求我們在建設(shè)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合我國實際情況制定出正確的解決方案，確保保障性住房建設(shè)健康、高效、快速向前發(fā)展，最終實現(xiàn)居者有其房的目標(biāo)。

　　參考文獻

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