房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，其業(yè)務(wù)涉及物業(yè)、基建、建材、商業(yè)、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)必須精心進行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務(wù)風險。2002年，我國開始將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為稅務(wù)工作的重點之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時，也面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。房地產(chǎn)類期刊論文發(fā)表推薦《上海房地》以馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的教育方針和“雙百方針”，理論聯(lián)系實際，開展教育科學(xué)研究和學(xué)科基礎(chǔ)理論研究，交流科技成果，促進學(xué)院教學(xué)、科研工作的發(fā)展，為教育改革和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)做出貢獻。

　　【摘 要】 在國稅和地稅雙重稅收體制下，國家調(diào)控政策越來越多，作為當前國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)承受著較重的稅負。與其他行業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)較多，其面臨的稅收種類也較多。因此，進行稅收籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。立足于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)理論，對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題進行深刻的分析，是提出解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題對策的現(xiàn)實路徑。

　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,稅負

　　最近幾年，我國政府更是加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。2013年3月，新國五條出臺，提出在二手房交易過程中，對個人所得部分征收20%的稅收，這對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營亦會產(chǎn)生一定的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作提出了更高的要求。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。

　　(一)稅收籌劃的含義

　　稅收籌劃并不是一個產(chǎn)生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學(xué)者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務(wù)，在納稅的過程中，還應(yīng)享有一定的權(quán)利，在不違反稅法規(guī)定之前提下，納稅人有權(quán)利通過合理安排，達到減輕稅負的目的，而政府對此沒有權(quán)力強迫任何一個納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對稅收籌劃的概念進行明確的界定，但此觀點的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅實的基礎(chǔ)。隨后不久，荷蘭財政文獻研究局(IBFD)就對稅收籌劃進行了界定，認為稅收籌劃就是納稅人為了實現(xiàn)繳納最低限額稅款的目標，對經(jīng)營活動進行合理安排的過程。隨著研究的進一步深入，國外學(xué)者對稅收籌劃概念的界定越來越準確，美國學(xué)者W.B.梅格斯在其專著《會計學(xué)》中，認為稅收籌劃就是企業(yè)為了降低稅負，在不違反稅法基本規(guī)定的前提之下，對各項涉稅活動進行精心安排，使得納稅時間延遲或少繳稅。

　　就國內(nèi)而言，當前對稅收籌劃并沒有一個統(tǒng)一的結(jié)論，著名稅收研究學(xué)者蓋地教授在其專著《稅務(wù)會計與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場經(jīng)濟主體通過對企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營方向以及管理理念進行事先籌劃，以達到減輕稅負、增加收益之目的。綜合而言，從國內(nèi)外學(xué)者對稅收籌劃概念的研究來看，都認為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動相比，具有較大的區(qū)別。一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為;另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

　　當前影響房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的因素主要來自兩個方面，即新企業(yè)所得稅法和新會計準則的實施，正是在不同的稅法環(huán)境和會計環(huán)境之下，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之時，必須注意外部環(huán)境的變化。

　　1.新企業(yè)所得稅法對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

　　2008年1月1日，我國開始實施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多;第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。房地產(chǎn)企業(yè)如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項目的金額，以最大限度地減少計稅基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)在新企業(yè)所得稅法下稅收籌劃的重點內(nèi)容。

　　2.新企業(yè)會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

　　(1)《企業(yè)會計準則第1號――存貨》中取消了原有的存貨發(fā)出計價的后進先出法，開始向加權(quán)平均法和先進先出法轉(zhuǎn)變。此種計價方法的轉(zhuǎn)變，將對房地產(chǎn)企業(yè)的毛利造成一定程度的波動。不僅如此，在我國當前通貨膨脹的市場背景之下，原有的后進先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計價方法之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有采取正確的應(yīng)對方法，必然會使其稅負增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)相比具有建設(shè)周期長的特點，一旦取消或限制存貨后進先出的計價方法，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的當期損益，進而對房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤空間產(chǎn)生影響。

　　(2)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》是新會計準則增加的一項規(guī)定，單從字面上看，該條準則似乎是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而出臺的會計規(guī)范，事實上并非如此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對房地產(chǎn)企業(yè)而制定的規(guī)范，但此條準則對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響卻較為顯著。該規(guī)定的出臺有助于企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)進行科學(xué)而合理的分類。此條準則還引入了公允價值的計量模式，對投資性房地產(chǎn)的計量、確認都作出了明確的說明。從實際效果來看，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運用此項規(guī)定，將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增加。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

　　作為當前國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在這個過程中獲得了較多的利潤。因房地產(chǎn)企業(yè)無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項目種類繁多，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達到節(jié)稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。 　　(一)稅收籌劃意識薄弱

　　雖然我國稅法明確規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)大多是大型企業(yè)，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產(chǎn)企業(yè)往往存在偷稅或漏稅的思想，認為進行稅收籌劃并不能給企業(yè)減輕多少稅負，而偷稅或漏稅卻能夠給企業(yè)帶來較大的節(jié)稅空間。為此，有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置兩套賬本，做假賬。對外一套賬本，專門應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)的檢查;對企業(yè)內(nèi)部又是一套賬本，以記錄企業(yè)的真實經(jīng)營狀況。稅收籌劃意識的薄弱將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴重的稅收風險，一旦被稅務(wù)機關(guān)查處，不僅僅需要補繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽，對于房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展也會產(chǎn)生重大影響。

　　(二)進行稅收籌劃的組織機構(gòu)不健全

　　稅收籌劃組織機構(gòu)的不健全也是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要因素，分析當前的房地產(chǎn)企業(yè)組織內(nèi)部建設(shè)，可以發(fā)現(xiàn)極少有房地產(chǎn)企業(yè)會專門設(shè)置稅務(wù)部門，以負責整個企業(yè)的稅收籌劃工作。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都是交由財務(wù)部門負責。稅收籌劃工作的專業(yè)性程度不會低于財務(wù)工作，此項工作不僅僅要以企業(yè)財務(wù)管理為基礎(chǔ)，還需要相關(guān)的人員對稅收法律和政策有一個全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區(qū)域的涉稅項目計算有較大差別，這無疑對稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財務(wù)人員的專業(yè)知識來解決稅收籌劃問題，顯然難以達到實際的目標，需要設(shè)立企業(yè)稅務(wù)部門，專門開展稅收籌劃工作。

　　(三)稅收籌劃內(nèi)部管理缺乏

　　房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多樣化決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好的內(nèi)部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當前房地產(chǎn)企業(yè)有些部門之間的內(nèi)部合作脫節(jié)，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定進行操作，使得財務(wù)部門在核算時，往往出現(xiàn)較多的問題，進而影響到稅收籌劃工作;比如我國稅法針對打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規(guī)定的計稅方式有所不同，其中打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房子送裝修是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。因此，只有在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業(yè)各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。

　　三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的對策

　　在國家越來越重視房地產(chǎn)調(diào)控的背景之下，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉稅環(huán)境也越來越復(fù)雜。由此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視當前稅收籌劃存在的問題，有針對性地采取措施，進行合理的稅收籌劃。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重從以下三個方面解決當前稅收籌劃工作中存在的問題。

　　(一)樹立正確的稅收籌劃理念

　　隨著我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，我國稅收法律制度體系也會越來越完善，如果房地產(chǎn)企業(yè)還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達到節(jié)稅的目的，顯然難以實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介加強對稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區(qū)別有一個正確的認識，以營造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產(chǎn)企業(yè)樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財務(wù)管理過程之中，通過合法的方式維護自身權(quán)利。

　　(二)設(shè)立專門的稅收籌劃組織，強化稅收籌劃管理

　　針對當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃組織缺失的現(xiàn)狀，建立專門的稅收籌劃組織進行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將稅收籌劃組織作為一個單設(shè)的機構(gòu)，專門負責企業(yè)的稅收籌劃工作。建議房地產(chǎn)企業(yè)在風險管理部下面專設(shè)稅收籌劃部門，設(shè)置主管或經(jīng)理一名，負責領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的稅收籌劃工作，制定各項總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經(jīng)理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負責企業(yè)具體稅收籌劃事項的執(zhí)行。

　　在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發(fā)揮稅收籌劃部門的作用，這需要強化企業(yè)內(nèi)部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機制，使得稅收籌劃部門能夠準確掌握房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營信息，進而設(shè)計出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案;另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產(chǎn)公司的地位，給予其良好的職業(yè)晉升通道，為其參與公司戰(zhàn)略管理營造良好的外部環(huán)境。

　　(三)加強稅收法律和政策研究

　　為了適應(yīng)社會轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟發(fā)展的需要，我國會及時調(diào)整相應(yīng)的稅收法律和政策。從這個層面上講，稅收法律和政策將呈現(xiàn)出動態(tài)變化的特點，特別是在國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管日益嚴格的背景之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律和政策變動很大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強對相關(guān)稅收法律和政策的研究，及時系統(tǒng)地了解稅收法律和政策的變化，才能在設(shè)計稅收籌劃方案時不斷更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散稅收籌劃風險。建議房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置稅收籌劃專員的同時，設(shè)置稅收研究專員，以加強房地產(chǎn)企業(yè)對稅收法律和政策的研究。

　　四、結(jié)語

　　稅收籌劃關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的直接經(jīng)濟利益，通過合理的稅收籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，還可以促使房地產(chǎn)企業(yè)進行合法經(jīng)營。但房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作是一項系統(tǒng)的工程，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高重視，真正將稅收籌劃工作納入企業(yè)的日常管理，才能使我國房地產(chǎn)企業(yè)走上健康、可持續(xù)發(fā)展之路。

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