摘要：文章主要討論了過(guò)去一段時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程和相關(guān)的法律法規(guī)并說(shuō)明了房地產(chǎn)投資信托在促進(jìn)中國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要作用。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文發(fā)表,房地產(chǎn)投資,信托,中國(guó)房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)投資信托的概念已經(jīng)在全世界30多個(gè)國(guó)家開(kāi)始流行，房地產(chǎn)投資信托能使投資者獲得高價(jià)值的非流動(dòng)性房地產(chǎn)資產(chǎn)。目前，亞洲的可投資房地產(chǎn)資產(chǎn)總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了7萬(wàn)億美元，總資產(chǎn)價(jià)值占到了全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值比例的25%。預(yù)計(jì)到2020年，亞洲的可投資房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模將會(huì)達(dá)到17萬(wàn)億美元，這將占到全球市場(chǎng)總價(jià)值的35%。亞洲房地產(chǎn)投資規(guī)模的迅速發(fā)展，很大程度上是由于亞洲新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。當(dāng)前，亞洲在全球商業(yè)性房地產(chǎn)交易活動(dòng)中交易規(guī)模占比高達(dá)18%，在過(guò)去的五年里，商業(yè)性房地產(chǎn)交易的總價(jià)值超過(guò)了3350億美元。亞洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的各個(gè)國(guó)家和地區(qū)都敏銳的意識(shí)到了引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托的重要性。以目前的發(fā)展速度，如果我們只計(jì)算亞洲的規(guī)模，總共有138支房地產(chǎn)投資信托基金上市交易，總價(jià)值超過(guò)了1180億美元，占全球房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的12%。

　　2004年，中國(guó)也開(kāi)始逐步引入房地產(chǎn)投資信托。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要的融資手段是銀行貸款。為了開(kāi)發(fā)地產(chǎn)以及建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的依賴程度已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的地步，由于2003年發(fā)布了限制房地產(chǎn)融資的文件，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了極大的阻礙，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加需要多元化的融資工具。在這種宏觀背景下，房地產(chǎn)信托應(yīng)運(yùn)而生并逐漸發(fā)展火熱。多年以來(lái)，中國(guó)也陸續(xù)發(fā)布了一些對(duì)房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管法規(guī)來(lái)完善房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

　　在中國(guó)，房地產(chǎn)投資信托被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)一種比較新穎的融資手段，但是在2008年全球金融危機(jī)的時(shí)候，房地產(chǎn)投資信托這一新式的金融產(chǎn)品卻被放在了次要的位置來(lái)考慮。自從2012年之后，中國(guó)開(kāi)始對(duì)資產(chǎn)證券化有了新的認(rèn)識(shí)，從而對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金也重拾信心。

　　目前，中國(guó)金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托并沒(méi)有專門的監(jiān)管制度，也沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)法律和法規(guī)監(jiān)管政策以及稅收政策。同時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的注冊(cè)登記發(fā)展的也并不完善，尤其在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移方面的法律以及稅收制度顯得模糊不清。假如有投資者想將其資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資信托，那么他將受到多種稅收制度的限制，比如企業(yè)所得稅、土地稅、土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅等，這樣房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展會(huì)受制于繁瑣的稅收制度。

　　一般來(lái)說(shuō)在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)投資信托作為新式的融資工具需要有著明確的監(jiān)管制度以及透明的稅收制度。在一定程度上，房地產(chǎn)投資信托的投資稅收政策應(yīng)該是處于相對(duì)中性的位置，但是中國(guó)的房地產(chǎn)信托行業(yè)的稅收制度卻顯得模棱兩可。在中國(guó)當(dāng)前的稅收制度中，如果一個(gè)公司持有房地產(chǎn)資產(chǎn)，那么該公司的收入就會(huì)有相應(yīng)的稅收，而如果公司將這些收入進(jìn)行再次分配時(shí)又會(huì)有另外的稅收制度，這就導(dǎo)致了公司要承受雙重稅收的負(fù)擔(dān)。這就要求中國(guó)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須能清晰透明的闡明對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的稅收規(guī)定，并以此來(lái)使得房地產(chǎn)投資公司能正確認(rèn)識(shí)到這個(gè)金融產(chǎn)品的作用。此外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還需要明確說(shuō)明一點(diǎn)的是：中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金是否可以投向海外的資產(chǎn)市場(chǎng)還是僅僅限于大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng);同時(shí)也要說(shuō)明國(guó)外的投資者能否投資于中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金。這些問(wèn)題都將會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展起到非常重要的作用。當(dāng)前，中國(guó)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金只能在銀行間同業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行交易，而不是公開(kāi)上市交易，這就使得眾多的散戶投資者不能進(jìn)行相關(guān)的資產(chǎn)買賣，這一新式金融產(chǎn)品的效果并沒(méi)有發(fā)揮出最好的效果。

　　2013年，瑞士的瑞銀集團(tuán)對(duì)中國(guó)的一支私募股權(quán)基金進(jìn)行了投資援助，這可以成為中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)于外國(guó)投資者開(kāi)放投資的先例。這支私募股權(quán)基金投資于中國(guó)的補(bǔ)貼住房市場(chǎng)，一旦中國(guó)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)能清晰的闡明整個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，那么該基金就會(huì)轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)投資信托基金。而在中國(guó)，房地產(chǎn)基金很大程度上是不受監(jiān)管制度的限制的。

　　在亞洲新興的經(jīng)濟(jì)體中，中國(guó)和印度都已經(jīng)擁有了本國(guó)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)，與此同時(shí)新加坡和香港的散戶投資者可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資信托市場(chǎng)來(lái)交易中國(guó)或者印度的房地產(chǎn)投資資產(chǎn)組合，并且在收益上表現(xiàn)出了良好的態(tài)勢(shì)。雖然在中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)，國(guó)外的投資者已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)投資有了充足的信心，但是即便如此，中國(guó)的投資者并沒(méi)有資格在本國(guó)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行自由交易。

　　中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)在引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托的制度之前，需要做好一定的準(zhǔn)備。同時(shí)面對(duì)當(dāng)前迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托，中國(guó)的金融監(jiān)管環(huán)境也暴露出一系列的問(wèn)題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在未來(lái)也會(huì)面臨一定的挑戰(zhàn)。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

　　參考文獻(xiàn)：

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