淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制
　　奧英格
　　巴州建設(shè)工程交易中心新疆841000
　　【摘要】用科學(xué)的方法控制開發(fā)項目的造價，是房地產(chǎn)開發(fā)商減低成本、增加收益、有效提高施工管理水平和實現(xiàn)開發(fā)項目利益最大化的重要手段。
　　【關(guān)鍵詞】開發(fā)項目造價控制
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價控制，是開發(fā)商生存、發(fā)展和謀取利益的一個重要途徑，也是值得開發(fā)商重視和探討的一個重要問題。因而開發(fā)商在項目的開發(fā)過程中除了注重投資環(huán)境，工程質(zhì)量和開發(fā)人性化的適銷產(chǎn)品外，在確保工程項目質(zhì)量的前提下，更應(yīng)該把控制工程造價，減低投資成本、以促使實現(xiàn)投資利益的最大化作為一項重要工作，切實為了有效地做好開發(fā)項目的造價控制，應(yīng)重點(diǎn)把握好以下幾個方面：
　　一、合理確定開發(fā)工程項目設(shè)計方案，為造價控制打好基礎(chǔ)
　　設(shè)計方案的合理與否，直接影響工程造價高低，也是決定投資數(shù)額的根本要素，因此，開發(fā)商在項目開發(fā)前期，應(yīng)認(rèn)真研究策劃并制定初步的設(shè)計意見，把控制工程項目造價融入到工程項目設(shè)計的全過程，并適時與設(shè)計單位相關(guān)人員及時溝通協(xié)商，圍繞設(shè)計合理化，低成本、高收益這一理念開展工作。要嚴(yán)把設(shè)計單位和設(shè)計方案審定關(guān)，實施設(shè)計單位招投標(biāo)，通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位和設(shè)計方案，從而保證設(shè)計方案的科學(xué)性、先進(jìn)性、合理性，以避免設(shè)計原因出現(xiàn)的投資額過大和工程項目造價過高等問題。事先開發(fā)商要提出限額設(shè)計要求，對開發(fā)商項目的建設(shè)費(fèi)用和工期長短以及項目的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益要做到心中有數(shù)，對項目設(shè)計和審定要用量化分析的方法進(jìn)行，運(yùn)用價值工程的原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對設(shè)計方案實施科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可靠，經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計方案，使設(shè)計方案做到功能造價的統(tǒng)一，在滿足使用功能與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，達(dá)到低成本、低造價的目的。
　　二、認(rèn)真組織開發(fā)工程項目招投標(biāo)工作，為造價控制創(chuàng)造條件
　　開發(fā)商對新開發(fā)項目要嚴(yán)格執(zhí)行工程項目招投標(biāo)制度，要盡量杜絕人情工程和私下協(xié)商確定施工方及材料供應(yīng)商，通過招投標(biāo)，不但可以引進(jìn)競爭機(jī)制，降低工程成本，不可以避免不正當(dāng)競爭，從而達(dá)到優(yōu)勝劣汰的目的。往往有些開發(fā)商對開發(fā)項目施工，為了趕工期、搶時間，簡化項目開發(fā)程序，以內(nèi)定洽商的方式確定施工方，定購配套設(shè)備和建材，而忽略了這一環(huán)節(jié)的重要性，造成施工方實力不夠，供貨商滿天要價，容易滋生工期長、工程質(zhì)量不合標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)備材料價格過高等情況，無形之中造成成本過高和造價上揚(yáng)的問題。這就要求開發(fā)商對施工單位和供貨商的選擇要慎重，在對施工單位和供貨商進(jìn)行考察和篩選的前提下，用公開招標(biāo)和邀標(biāo)方式進(jìn)行招投標(biāo)，以確保在有效的工期和計劃限額內(nèi)擇優(yōu)選用。
　　三、科學(xué)進(jìn)行施工管理，為減低成本提供保障
　　做好施工過程管理，是減低成本是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在這方面開發(fā)商要重點(diǎn)把握好工程控制冾商、嚴(yán)格審查承包商的變更追加要求和設(shè)備材料加工定貨。控制洽商要向承包商講明對工程質(zhì)量、工期、施工要求等方面的問題�？刂谱兏�關(guān)鍵在開發(fā)商，在組織施工前，應(yīng)建立工程簽證制度，明確施工、工程、監(jiān)理和預(yù)算等有關(guān)部門有關(guān)人員的職責(zé)、權(quán)力、分工及相關(guān)要求，確保簽證實效，杜絕人為造成的不合實際的簽證發(fā)生，簽證要及時、準(zhǔn)確、客觀，描述內(nèi)容要確切、具體、詳實，不得籠統(tǒng)含糊簽證工程量和工程造價，變更簽證發(fā)生后應(yīng)嚴(yán)格按照施工合同的相關(guān)條款及時**，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人不得任意變通。在施工過程中，在加強(qiáng)對施工全過程嚴(yán)格監(jiān)控管理的同時，要加強(qiáng)對開發(fā)項目的嚴(yán)密性和預(yù)見性，盡量減少不必要的變更及簽證發(fā)生。工程造價人員要隨時掌握了解建筑材料的市場行情，對市場的價格變化規(guī)律要做到心中有數(shù)，以確保建材價格的合理性和可信性。
　　四、合理確定工程造價，是控制造價的根本保證
　　工程造價的合理確定是控制造價的有效手段，在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方合同約定，根據(jù)竣工圖紙結(jié)合現(xiàn)場簽證、隱蔽簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算，造價人員和工程管理人員聯(lián)合進(jìn)行逐項審查認(rèn)定，以避免虛報、漏報現(xiàn)象的發(fā)生，必要時造價人員還要到施工現(xiàn)場和建材市場了解情況，詢問市場行情，掌握工程動態(tài)和市場價格，以提高工程計價的準(zhǔn)確性和可靠性。在施工工程結(jié)算時要依據(jù)竣工驗收資料，認(rèn)真核算每個項目的工程量，對有疑問或不清楚的項目要到施工現(xiàn)場進(jìn)行核對，為了減少紕漏，應(yīng)實行工程結(jié)算復(fù)審復(fù)查制度和工程尾款會簽制度，以確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。
　　工程造價的控制涉及到開發(fā)項目相關(guān)的各個環(huán)節(jié)，開發(fā)商要想提高投資效益，就必須對開發(fā)項目實施嚴(yán)密的組織、嚴(yán)格的管理和強(qiáng)有力的監(jiān)控，要針對性地有重點(diǎn)的把控制造價、減低成本、減少損耗貫穿到開發(fā)項目的全過程，只有堅持抓緊做好這個環(huán)節(jié)，才能使其保持旺盛的市場競爭力，才能取得更大的社會和經(jīng)濟(jì)效益。

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