綜述房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)及對(duì)策建議

　　袁錦霞

　　南京板橋新城開發(fā)有限公司江蘇南京210012

　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的很重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。它不僅影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且也與老百姓的生活息息相關(guān)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平與質(zhì)量的普遍提高，人們對(duì)住房的需求不斷增加，造成房地產(chǎn)價(jià)格逐步攀升。房地產(chǎn)價(jià)格成為老百姓普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

　　一、近期房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)

　　2009—2010年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)將是房?jī)r(jià)趨穩(wěn),略有上升。

　　1.我國(guó)正處于工業(yè)化中期階段,國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍是成長(zhǎng)中的經(jīng)濟(jì),還有很大的增長(zhǎng)空間和余地,在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)保持健康平穩(wěn)較快發(fā)展,這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大環(huán)境,決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍是成長(zhǎng)中的市場(chǎng),還會(huì)有很大的發(fā)展空間。

　　2.我國(guó)城市化進(jìn)程正處于較快發(fā)展階段,大批農(nóng)村人口已經(jīng)進(jìn)入城市;城市化歷程還要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間,隨著國(guó)家戶口制度的改革、相關(guān)制度的配套以及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,仍將有大批農(nóng)村人口涌進(jìn)城市購房居住,旺盛的需求在一個(gè)時(shí)期內(nèi)將繼續(xù)推動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　3.過去幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,完善了住房供應(yīng)體系,抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過分投機(jī),增加了有效供給,平抑了房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的勢(shì)頭,為房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展提供了健康的環(huán)境,將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　4.土地保護(hù)政策是國(guó)策,土地的不可再生性以及我國(guó)人均耕地少的現(xiàn)狀決定土地不可能敞開供應(yīng),仍將會(huì)長(zhǎng)期偏緊;另外隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建筑材料價(jià)格的上漲以及建筑品質(zhì)的提高,房地產(chǎn)的成本將會(huì)持續(xù)增加。這些都是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的因素。

　　但2010-2011年房地產(chǎn)價(jià)格不可能持續(xù)過去幾年的過快上漲趨勢(shì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?fàn)可婧暧^經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行、國(guó)家和社會(huì)穩(wěn)定以及建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的大局,中央政府已經(jīng)采取的稅收(交易稅)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)(70—90m2政策)、房貸新政等宏觀調(diào)控政策,還會(huì)采取一波波的經(jīng)濟(jì)、金融甚至行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控,防止房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲,保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此房地產(chǎn)價(jià)格今后幾年不可能繼續(xù)過快上漲,只能是房?jī)r(jià)趨穩(wěn),略有上升。

　　二、2009-2010年各階段房地產(chǎn)價(jià)格前瞻

　　2009-2010年房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展將大致經(jīng)歷以下幾個(gè)階段。第一,2009年房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)。2009年中央政府會(huì)適時(shí)停止從緊的調(diào)控政策,改采防止房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的政策,與原從緊政策激蕩中和,再加上民眾降價(jià)預(yù)期的漸趨正常而導(dǎo)致的需求漸趨增加,房地產(chǎn)價(jià)格將漸趨平穩(wěn)。第二,2010年房地產(chǎn)發(fā)展趨于正常,價(jià)格略有上升。2010年支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的市場(chǎng)因素將再次顯現(xiàn),市場(chǎng)機(jī)制將使房地產(chǎn)價(jià)格再次有上揚(yáng)的趨勢(shì),中央政府將對(duì)此密切關(guān)注,因此房地產(chǎn)價(jià)格將是大體平穩(wěn),略有上揚(yáng)。

　　三、房?jī)r(jià)影響因素的分析

　　1、土地因素。建安和銷售都發(fā)生在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)領(lǐng)域，很難單方面提高價(jià)格和自身利潤(rùn)，只有土地價(jià)格屬于房產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在可變成本。我國(guó)以政府掛牌拍賣的方式，限制土地供應(yīng)量。從目前的房產(chǎn)開發(fā)情況看，地價(jià)已經(jīng)成為房產(chǎn)價(jià)格的主要成本之一。隨著各城市的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，單位地塊平均拍賣成交價(jià)格快速上升，占到房?jī)r(jià)的40-50%左右。據(jù)國(guó)土資源局最近公布全國(guó)620個(gè)樓盤，地價(jià)房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3﹪，最高為58.6﹪，平均為23.2﹪，由于土地從購買到開發(fā)銷售，一般有2至3年時(shí)間，其間房?jī)r(jià)會(huì)隨市場(chǎng)走勢(shì)而變化調(diào)整，因此土地供應(yīng)制度成為調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

　　2、需求因素。隨著人民生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，05年統(tǒng)計(jì)，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積比98年增加7.4平方米，每年需要新增住房超過了5億平方米。房產(chǎn)具有保值、增值特點(diǎn)，大量國(guó)外資金涌入房產(chǎn)，06年一季度，外資在中國(guó)購買建筑物的資金達(dá)45億美元，超過05年全年的34億美元。地理位置是投資型房產(chǎn)的價(jià)格影響的最主要因素。

　　3、利率因素。利率調(diào)整將影響房產(chǎn)的供求關(guān)系，主要作用表現(xiàn)為：第一，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)的調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)趨緩時(shí)，利率下調(diào)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);經(jīng)濟(jì)過速時(shí)，利率上調(diào)，限制生產(chǎn)交易，適時(shí)降溫。第二，對(duì)企業(yè)與公民儲(chǔ)蓄調(diào)節(jié)。利率降低時(shí)，刺激消費(fèi)與投資;利率調(diào)高時(shí)，增加儲(chǔ)蓄以滯緩消費(fèi)與投資。利率對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有倍數(shù)效應(yīng)，小幅度的利率調(diào)整就可能造成對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響。利率下調(diào)，對(duì)于投資者將轉(zhuǎn)移資金到房產(chǎn)投資，賺取投資收益，而開發(fā)商降低融資難度，融資規(guī)模擴(kuò)大，融資成本降低，房產(chǎn)供應(yīng)增加。

　　4、租金因素。房租等同于單位時(shí)間內(nèi)該房產(chǎn)總價(jià)值存儲(chǔ)在銀行所獲的利息的價(jià)值，所以房?jī)r(jià)和利息決定房租的價(jià)格，是房?jī)r(jià)的派生及零售形式。所以保持一定的比例，才不能影響房產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。而我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)租賃價(jià)格和銷售價(jià)格嚴(yán)重脫離，主要是由于不完全競(jìng)爭(zhēng)的房屋銷售市場(chǎng)和接近于完全竟?fàn)幍淖赓U市場(chǎng)造成的。

　　5、拆遷因素。由于拆遷導(dǎo)致的新增住房需求也構(gòu)成了我國(guó)住房需求激增的原因。07、08年我國(guó)城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模和速度才得到合理控制，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋拆遷面積也在逐步下降。

　　四、對(duì)策建議

　　(一)轉(zhuǎn)變政府職能,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理水平

　　政府及其各部門要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)建公平競(jìng)爭(zhēng)、良性發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資、管理、服務(wù)領(lǐng)域有關(guān)規(guī)則和政策的研究,提高政策的透明度;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì),為房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供可靠的信息;在全面動(dòng)態(tài)收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng);搞好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程,努力提高為企業(yè)服務(wù)的水平。

　　(二)盤活存量土地,完善土地供應(yīng)辦法,增加土地供應(yīng)量

　　地方政府要在認(rèn)真清查閑置土地的基礎(chǔ)上,指建交易平臺(tái),降低相關(guān)稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn),降低土地交易成本,為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件;加強(qiáng)土地整理儲(chǔ)備工作,掌握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動(dòng)權(quán);加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化趨勢(shì)的研究預(yù)測(cè),根據(jù)土地需求和土地資源情況,制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃;在保護(hù)耕地、控制城市建設(shè)用地的同時(shí),努力增加房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量。

　　(三)完善住房保障制度

　　提高認(rèn)識(shí),把建立和完善住房保障制度作為建設(shè)和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要工作。對(duì)低收入人群,根據(jù)其不同的支付能力,建立層次標(biāo)準(zhǔn)不同的住房保障體系。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策;為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。建立住房保障基金,鑒于地方資金來源不足,中央財(cái)政應(yīng)通過轉(zhuǎn)移支付等形式解決資金來源問題。建立低收入人群的住房檔案和分配制度,并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整,根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配,做到應(yīng)保盡保。

　　(四)增加普通住房的供給

　　政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持,通過減免相關(guān)稅費(fèi)等措施,引導(dǎo)開發(fā)商加大中小戶型普通住房的開發(fā)力度。按照需求增加普通住房的供給,并制定普通住房定向銷售細(xì)則,在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠,滿足普通居民購房需求,降低購房成本。

　　(五)加快不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施

　　根據(jù)居民擁有住房的情況,對(duì)不同面積的住房確定不同的稅率征收財(cái)產(chǎn)稅,利用稅收手段抑制投資需求,減少存量房的閑置,同時(shí)抑制大戶型住房需求的增長(zhǎng);所得稅款主要用于廉租房建設(shè)的,為其提供穩(wěn)定的資金來源。

　　六、總結(jié)

　　總之,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前期是出現(xiàn)一些問題,但經(jīng)中央政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié),2010-2011年,房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇,房地產(chǎn)企業(yè)唯有強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率,做足產(chǎn)品性價(jià)比,才能在跌宕起伏的房產(chǎn)大勢(shì)之中形成可持續(xù)發(fā)展,立于不敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)將在調(diào)整中穩(wěn)固發(fā)展,前景是光明的,對(duì)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)、滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的住房需求仍將發(fā)揮巨大的作用。

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