房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的質量管理
　　張光耀
　　江陰宜家置業(yè)有限公司214443
　　【摘要】近幾年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目蓬勃興起，市場需求成就了一大批開發(fā)商，也由于質量差，使一些開發(fā)商并與倒閉，這種截然不同的結局告訴開發(fā)商工程的質量決定他們未來的命運。設計階段質量的好壞，直接決定未來的成敗。
　　【關鍵詞】方案設計質量管理【正文】當代社會，功利主義盛行,市場惡性競爭導致大部分設計單位、政府部門,包括甲方對建筑方案設計的重視程度不夠。導致建筑的質量很差，出現(xiàn)大量的豆腐渣工程。破壞社會形象。房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的品質直接決定房產(chǎn)品的質量，因為房地產(chǎn)開發(fā)項目設計是工程施工的依據(jù)。加強房產(chǎn)品項目設計階段的管理，對將來施工過程中的科學決策、資源優(yōu)化配置、以及質量和成本的控制十分關鍵。
　　一、方案設計階段質量管理
　　遵守符合有關的技術標準和法規(guī)的設計才是一個好的設計。如果違反規(guī)范，一些強制性規(guī)范，肯定會留下隱患。房地產(chǎn)建筑設計不像繪畫雕塑等純藝術，它與成本大小、資金周轉、技術水平、環(huán)境保護等方面都息息相關。設計質量要力求美觀實用，盡量滿足業(yè)主的需求。
　　第一、設計階段的重要性。方案設計是一個從無到有的創(chuàng)意設計過程。是設計工作的前奏,它需要大量的分析、收集、整理和溝通才能健全。,建筑設計的好壞,是建筑設計的靈魂。它涉及到城市的空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、以及人們的生活習慣、市容市貌等多方面。在方案設計的過程中要充分考慮人們的生活習慣,合理的確定建筑和活動場地的關系,對場地環(huán)境,人們休休息娛樂景觀環(huán)境設計給予充分考慮。好的設計藍圖能讓人感到身心愉悅,神清氣爽。可以促進人們的身心健康和緩解精神壓力，減輕心理疲勞。它受地域，氣候、歷史等人文因素的牽制很大。一個好的建筑作品會充分考慮現(xiàn)有環(huán)境相協(xié)調、如何和城市相得益彰、為城市的美化天上濃墨重彩的一筆。在方案階段合理利用空間，提高土地的利用率、提高建筑空間的使用舒適度。充分考慮人們的生產(chǎn)生活的需要。一個好的方案設計能充分考慮到組織基地內部以及基地和城市交通的交接協(xié)調問題,新建建筑內部車輛和人形流線對城市交通的影響,減輕交通的壓力。好的方案設計要充分考慮，會給各個專業(yè)留下發(fā)展足夠空間，充分考慮各專業(yè)的問題,。保證各階段保質保量的完成施工圖設計的要求，極盡可能的降低成本，提高效率。是工程項目順利進行的保證。完美的方案設計，可以增加公司的聲譽，減少負面影響。為今后的合作奠定基石。
　　第二，方案設計階段的經(jīng)濟分析。一個合乎標準的設計方案，之所以能在眾多方案中脫穎而出，應該是博彩眾家之長，在設計中要有獨特的構思，而且在經(jīng)濟分析上也特別的見地�？赡壳暗拇蠖鄶�(shù)方案設計過程中考慮更多的是建筑的奇特，外形的新穎，功能的完善等，而忽視了經(jīng)濟分析這環(huán)節(jié)，它恰恰是開發(fā)商最關注的問題。設計階段的造價控制環(huán)環(huán)相扣，始終圍繞著方案設計是進行的依據(jù)。初步設計預算不能超過方案設計階段的投資估算，施工圖預算不能超過初步設計預算。做好方案設計階段的經(jīng)濟分析，可以從源頭上真正控制工程造價，能使工程造價控制真正落到實處。總之，方案設計階段的投資估算是至關重要的，方案設計階段的經(jīng)濟分析是重中之重。
　　第三、方案設計階段人才的優(yōu)化。概算人員要通過理論學習，提高自身素質。進入二十世紀以來，經(jīng)濟全球化趨勢越來越明顯。2001年中國加入世界貿(mào)易組織，國內國際市場逐漸“接軌”，專業(yè)注冊師制度正在逐步完善。時代對造價管理人員有提出新的要求。除了要有豐富的工作經(jīng)驗之外，還要有扎實的理論功底。如果不及時掌握來自國內外市場需求的變換，就不能與時俱進，不能和好的把握市場動向。被社會淘汰是必然的了。造價人員，設計人員除了鉆研專業(yè)技術知識外，還要掌握大量的經(jīng)濟學知識，經(jīng)濟意識貫穿于整個設計過程中的始終，這樣才能使開發(fā)商和業(yè)主達到滿意。如果設計人員方案設計階段的造價控制做得更好。概算部門要就被動為主動，就要當好設計人員的參謀。如果概算（預算）人員只憑自己對市場的了解以及經(jīng)驗對方案進行經(jīng)濟分析，這就很容易造成投資估算忽高忽低，對工程造價沒有作出恰當?shù)目刂�，給后面的工作帶來很大的障礙。
　　二、施工圖設計階段質量管理。
　　施工圖設計是建筑設計的最后階段。它是工程建設的依托。在施工圖設計階段中，全部工程尺寸和用料，繪制建筑、結構、設備等全部施工圖紙都要明確。同時還要編制工程說明書、結構計算書和預算書。是建筑工人施工的依據(jù)。
　　第一，任務與要求。滿足施工要求是施工圖設計的主要任務。即在初步設計或技術設計的基礎上，綜合建筑、結構、設備各工種，相互溝通，準確核對。深入了解材料供應、施工技術等各部門的現(xiàn)有條件，對工程建設中對各部門的具體要求水準落實在圖紙中，整套圖紙既要齊全統(tǒng)一，又要明確無誤。
　　第二，施工圖設計的圖紙文本的內容要求。建筑基礎總平面圖、立面圖、剖面圖、結構布置圖、鋼筋混凝土構件詳圖、水電平面圖及系統(tǒng)圖、建筑防雷接地平面圖等，要求選擇恰當?shù)谋壤�尺。從不同側面清楚反映建筑用地范圍、方位位置、尺寸、高度、綠化美化設施的布局，并附必要的說明及詳圖，技術經(jīng)濟指標，地形及工程復雜時應繪制豎向設計圖。除表達初步設計或技術設計內容以外，必要時還要利用附圖詳細標出門窗洞口、墻段尺寸及必要的細部尺寸。建筑構造詳圖應詳細表示各部份構件關系、材料尺寸及做法、必要的文字說明。它包括平面節(jié)點、檐口、陽臺、樓梯、墻身、、門窗、室內裝修等詳圖。根據(jù)節(jié)點需要，選擇恰當?shù)谋壤�尺。在最后還要附上設計說明書：包括施工圖設計依據(jù)，設計規(guī)模，面積，標高定位，用料說明、結構和設備計算書、工程預算書等。
　　三、設計階段應注意的問題：
　　第一，充分利用現(xiàn)有的設計資源，發(fā)揮團隊精神，結合職能部門、項目公司的現(xiàn)有資源，建立健全有規(guī)劃設計，協(xié)調管理程序。設計單位和施工單位及時溝通，及時處理具體施工工程中技術問題。避免返工，造成資源的浪費。
　　第二，深入項目前期策劃研究，科學分析對公司項目拓展、產(chǎn)品類型、技術應用方面等數(shù)據(jù)，找到產(chǎn)品在市場的立足點。對消費者的舉報應實現(xiàn)防范，注重社會評價。
　　第三，進一步健全規(guī)劃設計階段的管理制度監(jiān)督機制，力求全面、高效有有可操作性，不能流于形式。
　　第四，合理安排設計周期，提高設計質量，加強設計進度的控制。“搶工”必然會影響設計質量，導致事倍功半。
　　第五，根據(jù)項目實際，在不影響質量的前提下，精心做好預算，控制投資降低成本，并不斷探索設計階段成本控制的方法。及時總結經(jīng)驗教訓彌補不足，以求不斷改進。
　　綜上所述,方案設計階段在建筑設計的過程中非常關鍵,無論是從社會文化層次還是經(jīng)濟性和市場的角度進行分析,其重要程度均不容忽視。設計單位應該努力提高方案設計水平，重視這個階段質量管理;政府部門應該加強監(jiān)督，加大管理力度,使城市形象、居住空間、生活環(huán)境得到改善;甲方更應該及時充分的和各相關行業(yè)溝通、分析、討論和研究,已達到理想的方案設計。
　　參考文獻：
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　　3、張平.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質量管理探討；科技資訊；2007.27

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