房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題研究
房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題研究
譚靖
湘潭市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)督管理處
【摘要】目前,我國房地產(chǎn)已進(jìn)入一個快速發(fā)展的新時期。房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是新形勢下值得高度重視的重要研究課題之一。本文闡述了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵、分析當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀并提出房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的原則與建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展商品房資源
1、引言
在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)是一個先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、并且有支柱產(chǎn)業(yè)特征的行業(yè)，是組成國民經(jīng)濟(jì)的重要部分。它的發(fā)展不僅能推動現(xiàn)代化城市的開發(fā)和建設(shè)，而且能促進(jìn)和帶動國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)有如此巨大的關(guān)聯(lián)，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的提高必須與城市經(jīng)濟(jì)、國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與不同層次的居民收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)，需要有一定的社會條件、資源和環(huán)境提供保障。
2、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義與內(nèi)容
2.1房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義
房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、資源環(huán)境相協(xié)調(diào);房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)要保持自身的健康發(fā)展。
2.1房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容
房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展具體有六方面內(nèi)容：資源開發(fā)利用可持續(xù)發(fā)展;產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展;政策、法規(guī)可持續(xù)發(fā)展;市場體系可持續(xù)發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)主體行為可持續(xù)發(fā)展;環(huán)境和生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。
3、探索——我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中存在的問題
目前，我國一些地方政府對房地產(chǎn)業(yè)高速增長目標(biāo)的過分要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盲目，造成大量資源浪費(fèi)，環(huán)境污染，房屋大量閑置，大多數(shù)中低收入階層人群買不起房，嚴(yán)重違背了經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。具體表現(xiàn)為：
3.1開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源大量浪費(fèi)，固有資產(chǎn)大量流失。房地產(chǎn)市場不成熟，開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，數(shù)量多，開發(fā)方式落后與深度不足。
3.2總量性、結(jié)構(gòu)性供求失衡，大量商品房空置;同時，中低收入階層的巨大人群卻買不起房。
3.3房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大破壞。
3.4房屋設(shè)計(jì)不合理，科技含量低，造成資源的浪費(fèi)和破壞。
4、房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展所遵循的原則
�、�、嚴(yán)格管理、科學(xué)規(guī)劃的原則。
�、�、堅(jiān)持土地利用有粗放型轉(zhuǎn)向集約型利用原則。
�、恰�(jiān)持生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則。
�、�、提倡公共參與的原則。
5、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路應(yīng)采取的措施
5.1、嚴(yán)格控制土地投放總量，杜絕土地資源的浪費(fèi)，注重科學(xué)的預(yù)測和分析，控制開發(fā)規(guī)模。
房地產(chǎn)業(yè)未來的開發(fā)應(yīng)該注重科學(xué)的預(yù)測和分析，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)市場的理論研究，分析市場供求關(guān)系及其發(fā)展趨勢，使開發(fā)決策具有前瞻性和科學(xué)性，減少盲目開發(fā)。城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充當(dāng)調(diào)控角色，對社會資源、生態(tài)資源的配置和有效利用進(jìn)行充分研究，尤其是市場分析，應(yīng)以前瞻性和經(jīng)濟(jì)效益為原則，充分考慮遠(yuǎn)期的消費(fèi)能力和市場容量，決定開發(fā)強(qiáng)度。
老城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)先行。根據(jù)老城區(qū)的特定地點(diǎn)、環(huán)境和歷史條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。根據(jù)城市的性質(zhì)、主導(dǎo)行業(yè)，結(jié)合老城區(qū)的歷史發(fā)展和現(xiàn)狀、未來發(fā)展的方向，作出合理的規(guī)劃，切忌建城規(guī)模過大，標(biāo)準(zhǔn)過高，實(shí)施過急，大規(guī)模拆遷;對于新城的建設(shè)，要堅(jiān)決反對不符合我國國情興建大量低密度高檔住宅。我們應(yīng)該吸引“新城市主義”(New-Urbanism)的精華，采取傳統(tǒng)的鄰里開發(fā)(TND)和公共交通(TOD)的開發(fā)模式，發(fā)展緊湊型社區(qū)，融合高中低檔次住宅，社區(qū)融合民居、商業(yè)、辦公等多種功能，這樣既可以減少各功能之間的通勤，減少汽車尾氣排放，又可以方便居民，使各階層人群協(xié)調(diào)相處，減少社會矛盾。
5.2、提高房屋設(shè)計(jì)的技術(shù)含量，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提倡綠色生態(tài)、節(jié)能節(jié)地型住宅。
房地產(chǎn)房屋設(shè)計(jì)、布局應(yīng)因地制宜，合理利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，從空間、生態(tài)、視覺、人文、文化、智能及管理等方面入手，從總體布局、平面布置、建筑設(shè)備、節(jié)能及造型等方面來提高設(shè)計(jì)水平。循環(huán)經(jīng)濟(jì)是通過廢棄物或廢舊物資的循環(huán)再生利用來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。它把傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的流動開放式線性經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉磸?fù)循環(huán)過程。目標(biāo)是資源投入最小，排放廢棄物最少，對環(huán)境的危害或破壞最小。綠色住宅是以生態(tài)系統(tǒng)理論和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅建設(shè)和使用過程中，從經(jīng)濟(jì)學(xué)、生態(tài)學(xué)、心理學(xué)等出發(fā)，以人為本，綜合處理人、建筑、資源三者之間的關(guān)系，節(jié)能減耗，提供舒適、優(yōu)美、潔凈的居住空間。房地產(chǎn)主管部門要抓緊制定綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系，及時出臺相應(yīng)政策鼓勵開發(fā)企業(yè)提高科技含量，吸收循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念，大力興建綠色環(huán)保住宅，標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)，節(jié)約資源。加快新科技、新材料與新工藝的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化進(jìn)程，房屋設(shè)計(jì)上要選擇各種新的設(shè)計(jì)模式，促進(jìn)新產(chǎn)品的應(yīng)用與推廣，以大幅度地提高房屋的科技含量，從而使房地產(chǎn)業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。
5.3、采取措施，促進(jìn)空置商品房銷售，調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，防止新的空置出現(xiàn)。
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平模糊綜合評價結(jié)果來看，我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展水平基本處于傳統(tǒng)發(fā)展和初級可持續(xù)發(fā)展程度間。由于GDP的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，固定資產(chǎn)的投入大，新房開工率提高了，但是居民的購買力以及商用寫字樓的需求跟不上，導(dǎo)致新房空置率上升。另外，由于更多的外來新房購買者，致使房價還在不斷攀升，如此惡性循環(huán)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
根據(jù)建設(shè)部在北京、上海、廣州的調(diào)查：近年來購買新商品房的絕大多數(shù)是二次或多次購房者，而大多數(shù)無房戶的問題卻沒有解決，與此同時，空置房仍在上升。可見，要改善中低收入階層的住房問題和防止新的空置出現(xiàn)，就必須對目前房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。一是住宅和非住宅的結(jié)構(gòu)調(diào)整。二是住宅中不同類型的結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)解決好經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)問題，統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房、廉租房的關(guān)系，確定合理的比例，使中低收入者購房有穩(wěn)定房源。
所以應(yīng)該重視房地產(chǎn)業(yè)固定投資與GDP增長的比率，防止投資過熱，造成泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，逐步穩(wěn)控房價。因此要切實(shí)加快經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房的建設(shè)，盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適的房子;同時應(yīng)制定具體措施限制“炒房”現(xiàn)象，加大對開發(fā)商和**機(jī)構(gòu)的管理，對哄抬房價、亂漲價行為堅(jiān)持制止。
5.4、采取有效措施降低房價，降低房價收入比。
房地產(chǎn)業(yè)的興旺能夠迅速提高城鎮(zhèn)居民的生活水平，根據(jù)筆者的計(jì)算，2006年房地產(chǎn)業(yè)對新增城鎮(zhèn)住宅人均建筑面積提高的貢獻(xiàn)率為28.7%。隨著住房實(shí)物分配制度的逐步走向正軌，房地產(chǎn)業(yè)對城鎮(zhèn)住宅人均建筑面積提高的貢獻(xiàn)率還將繼續(xù)提高。但是，房地產(chǎn)業(yè)的成本過高導(dǎo)致房價過高、商品房空置數(shù)量逐年增加，成為制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。我國房價收入比為8.9，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)3—6的適宜比例，造成了我國嚴(yán)重的社會問題。這些成本是可以通過各種手段降低的。以建筑造價為例，造價最高的上海市平均建筑造價為3515元/平方米，而造價最低省份安徽省平均造價為1337元/平方米。前者接近后者的3倍，盡管存在著技術(shù)條件、地質(zhì)條件、抗震等級、功能要求等方面的不同，但如此懸殊的差距明顯是不合理的，因此采取適當(dāng)?shù)拇胧┙档驮靸r是必要而可行的。根據(jù)住宅建筑設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)因素分析，影響住宅樓面地價(即每平方建筑面積的地價)的主要因素有：
5.4.1外墻周長系數(shù)控制
外墻周長系數(shù)=建筑外墻周長(m)/建筑面積(m2)
外墻周長系數(shù)越小，住宅樓面地價越低。
而影響建筑外墻周長系數(shù)的因素是：
(1) 平面狀態(tài)
同樣面積不同形態(tài)的建筑外墻周長系數(shù)也不相同。形狀越簡單，越接近矩形，凹凸面越少的建筑，其外墻周長系數(shù)越小，因此相應(yīng)的樓面地價也越低。
(2) 進(jìn)深和面寬問題
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，大進(jìn)深小面寬的建筑比小進(jìn)深大面寬的建筑節(jié)地19%。建筑外墻周長較小，樓面地價也較低。
5.4.2住宅層高控制
層高影響下的造價降低率P=K•△H/H
H：層高△H：層高降低值K：墻體造價占住宅建筑造價的比重
根據(jù)以上公式，住宅造價與住宅層高降低值成正比。即住宅層高越低，造價將相應(yīng)地明顯降低。另外，降低層高還可以節(jié)約用地以達(dá)到另一種方式的造價降低。因?yàn)榻档徒ㄖ䦟痈叩耐瑫r，建筑間距將隨之降低，這樣將促進(jìn)土地的集約利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約化和房地產(chǎn)開發(fā)空間向緊湊型發(fā)展。但降低層高將在一定程度上影響室內(nèi)的微小氣候，當(dāng)居住形式，通風(fēng)狀況和周圍環(huán)境一致時，層高每差0.5米,居室溫度將差0.5℃。因此，應(yīng)該因地制宜，根據(jù)不同地區(qū)不同氣候條件確定最經(jīng)濟(jì)適用的層高。
5.4.3單元組合處理
據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，四單元住宅比二單元住宅每平方米面積造價節(jié)省2.5%—3%，采暖省10%—21%。同理，聯(lián)排住宅比獨(dú)立住宅更為節(jié)省造價。其原理可根據(jù)外圍周長系數(shù)節(jié)省造價和建筑間距問題節(jié)地以節(jié)省造價推理得到。
5.5、重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)綠色住宅重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡，可以從以下幾個方面入手：
�、俪浞掷猛恋噩F(xiàn)有地理?xiàng)l件,因地制宜,合理設(shè)計(jì),充分利用自然風(fēng)和自然采光。
�、谑褂眯滦凸�(jié)能環(huán)保建筑材料，增強(qiáng)隔熱保溫功能，供熱、空調(diào)系統(tǒng)采用節(jié)能設(shè)計(jì)，盡可能利用風(fēng)能、太陽能等綠色能源和新能源。
�、鄄捎玫臀廴�、無輻射的建筑材料和裝修材料。
④設(shè)立雨水收集利用系統(tǒng)、污水處理后的中水利用系統(tǒng)，供水設(shè)計(jì)采用節(jié)水設(shè)計(jì)。
�、莶捎眯滦透粢舨牧�，配以科學(xué)合理的綠色植物布局，隔離噪音。
�、藿Y(jié)合本地生態(tài)多樣性的生物系統(tǒng)，凈化空氣。
�、呃诸愂占�、無害化處理，循環(huán)利用。
5.6、加強(qiáng)公共參與，提高透明度，完善獎勵與補(bǔ)償機(jī)制，營造人性化公共空間。
舊城改造過程中，昂貴的地價、大量的拆遷費(fèi)用使開發(fā)成本提高。開發(fā)商為追求經(jīng)濟(jì)效益使公共空間一再受到蠶食。另外，由于相應(yīng)的補(bǔ)償和獎勵機(jī)制不健全，使公共空間的實(shí)現(xiàn)更加艱難。公共參與的嚴(yán)重不足是開發(fā)過程中公眾利益得不到保障的根本原因。因而需要加大開放度，給公眾以更多了解、參與城市更新的渠道，更好地發(fā)揮公共監(jiān)督的作用，完善相應(yīng)的法律法規(guī)、鼓勵公共空間的開發(fā)和環(huán)境的優(yōu)化。政府在公共空間的開發(fā)過程中應(yīng)嘗試各種投資方式，指定有關(guān)的優(yōu)惠政策和實(shí)施措施，鼓勵開發(fā)商投資建設(shè)并享有一定的補(bǔ)償。
結(jié)語
可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)今國際普遍關(guān)注的一個世界性課題，也是我國在新世紀(jì)確定的重要的國家發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，就是將自然資源的物質(zhì)財(cái)富和作為文化資源的精神財(cái)富在當(dāng)代與后代人之間公平地合理地使用與分配。
從這個意義上講，可持續(xù)發(fā)展體現(xiàn)了“人文主義”的思想，即房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先滿足以人的需求為前提，不僅關(guān)注“人”，而且還關(guān)注“環(huán)境”、關(guān)注“未來”，這是一種“思前顧后”長期發(fā)展的戰(zhàn)略思想，其立意包含且高于“以人為本”，是站在世紀(jì)發(fā)展的角度對本身的生產(chǎn)消費(fèi)行為進(jìn)行深刻反思后的結(jié)論，是在尊重自然、愛護(hù)自然、合理開發(fā)、永續(xù)利用的原則上，以綠色文明和生態(tài)文化為開發(fā)的主題。
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