關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量中若干問(wèn)題的分析

　　金志昊

　　湖南省測(cè)繪院試驗(yàn)中心

　　摘要：本文結(jié)合工作實(shí)際，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中的房屋建筑面積測(cè)算過(guò)程經(jīng)常遇到的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并運(yùn)用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》提出了一些解決方法，供同行參考。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量;建筑面積;測(cè)算與分?jǐn)?/P>

　　1引言

　　房產(chǎn)測(cè)繪是一種政策性很強(qiáng)的專業(yè)測(cè)繪，通常也稱為法定測(cè)繪。因?yàn)槠渌鶞y(cè)定的房屋建筑面積和房屋權(quán)屬界線，一經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門檢查驗(yàn)收確認(rèn)后就具有法律效力�！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986-2000發(fā)布實(shí)施已有好幾年時(shí)間，他由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局提出，國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局以推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、在2000年2月22日發(fā)布，并經(jīng)建設(shè)部以建住房[2000]166號(hào)文[關(guān)于認(rèn)真慣竊《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知]，使其成為了強(qiáng)制性的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。因此，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是我們實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪最主要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，有較大的成分是各種面積性質(zhì)的認(rèn)定，運(yùn)用《規(guī)范》條文確定全算面積或半算面積，是可分?jǐn)偦虿豢煞謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。如:判別走廊、檐廊、挑廊、獨(dú)立柱門廊、雙柱門廊、架空通廊，陽(yáng)臺(tái)、室外樓梯、臺(tái)階等形式，以及區(qū)分為本幢樓服務(wù)或?yàn)槎啻狈��?wù)的管理用房等性質(zhì)。做到準(zhǔn)確計(jì)算建筑面積，合理分?jǐn)偣灿忻娣e，使測(cè)量成果真正起到保護(hù)房屋買賣雙方合法權(quán)益，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的作用。因此房屋測(cè)繪人員需要了解和熟知相關(guān)的法律、法規(guī)和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。

　　2房屋建筑面積的實(shí)例

　　目前對(duì)房屋形狀較復(fù)雜的中、高層樓房的測(cè)算有的采用實(shí)測(cè)與設(shè)計(jì)圖紙或竣工圖紙(關(guān)盤)尺寸相比較的方法：經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)測(cè)量相關(guān)邊長(zhǎng)，在實(shí)量邊長(zhǎng)與竣工圖邊長(zhǎng)比較相差在《規(guī)范》允許誤差范圍內(nèi)時(shí)，可采用竣工圖尺寸;當(dāng)超出誤差范圍時(shí)，在不改變剪力墻(單元與單元之間分隔墻)軸線位置的前提下，按實(shí)測(cè)調(diào)整相應(yīng)的邊長(zhǎng)和墻體厚度。

　　(1)因?yàn)閷?shí)測(cè)時(shí)房屋所有部位都測(cè)量到是比較困難的，首先實(shí)測(cè)的部位形狀多種多樣，有的不是直角而是帶有一定的弧度給量距帶來(lái)困難。

　　(2) 在實(shí)測(cè)時(shí)測(cè)量人員使用測(cè)繪儀器(手持測(cè)距儀、全站儀等)、工具(鋼尺等)、按照規(guī)定的操作方法進(jìn)行，仍然存在儀器測(cè)量誤差、人為觀測(cè)誤差，而且因?yàn)榉课菔┕な谴志�條的，墻面的平整度，軸線定位的偏差，模板支護(hù)的位移都是

　　不可避免的。在圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)量時(shí)不同的位置就有不同的平距。

　　(3) 實(shí)測(cè)中受墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，設(shè)計(jì)完全相同的兩戶，其實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)總會(huì)有差別，使得同一戶型的套內(nèi)建筑面積五花八門。這樣的結(jié)果，無(wú)論是開發(fā)商還是業(yè)主都不能理解和接受。

　　3未封閉陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算

　　陽(yáng)臺(tái)是供人們活動(dòng)，涼曬衣物或其他用途的房屋附屬設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過(guò)渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護(hù)機(jī)構(gòu)、有臺(tái)面與房屋相連，根據(jù)其外圍情況分為全封閉陽(yáng)臺(tái)和半封閉陽(yáng)臺(tái)�！兑�(guī)范》根據(jù)其圍護(hù)將陽(yáng)臺(tái)分為全封閉和半封閉�！兑�(guī)范》第8.2.2.c.條規(guī)定未封閉陽(yáng)臺(tái)，按其圍護(hù)機(jī)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　上述陽(yáng)臺(tái)的概念是標(biāo)準(zhǔn)陽(yáng)臺(tái)的概念，實(shí)際中存在上下層陽(yáng)臺(tái)不同大小和隔層設(shè)置的情況。①上蓋沒(méi)有完全覆蓋的那部分算為沒(méi)有頂蓋，不算面積。②上蓋投影下來(lái)的面積大于陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)機(jī)構(gòu)范圍1/2的未封閉陽(yáng)臺(tái)則按投影面積的一半計(jì)算面積，投影面積小于圍護(hù)機(jī)構(gòu)1/2的不算面積;上蓋板高度超過(guò)兩個(gè)自然層的未封閉陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)算面積;上層陽(yáng)臺(tái)在房屋露臺(tái)、曬臺(tái)、推臺(tái)上的投影部分，不能算為陽(yáng)臺(tái)面積;未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自將非封閉陽(yáng)臺(tái)改為全封閉的，按其圍護(hù)機(jī)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)的建筑，不計(jì)算建筑面積。

　　4室外樓梯的計(jì)算

　　《規(guī)范》8.2.1.g.條規(guī)定：屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。8.2.2.d.條規(guī)定：無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。規(guī)范以室外樓梯有無(wú)頂蓋來(lái)區(qū)分面積是全算或半算。在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》一書中解釋說(shuō)：當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋，室外樓梯的面積按實(shí)際層數(shù)各層的水平投影面積計(jì)算。我們的理解是：?jiǎn)螌拥臒o(wú)頂蓋室外樓梯按水平投影面積的一半計(jì)算，多層無(wú)頂蓋的室外樓梯按實(shí)際樓梯層數(shù)n-1層計(jì)算，再加頂層(第n層)樓梯面積的一半(頂層樓梯無(wú)上蓋，按一半面積計(jì)算)。

　　5伸縮縫的計(jì)算

　　《規(guī)范》8.2.1.0.有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。8.2.3.j.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫不計(jì)算面積。伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫,為使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應(yīng)溫度變化時(shí)所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運(yùn)動(dòng)而危害建筑物出現(xiàn)拱裂。伸縮縫的規(guī)定也適用于沉降縫。沉降縫也是設(shè)置在建筑物與建筑物之間的豎直直縫，沉降縫常設(shè)置在負(fù)荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不均時(shí)使房屋出現(xiàn)裂縫。伸縮縫、沉降縫不論其寬度，只要其與兩邊房屋中一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計(jì)算建筑面積。

　　6共有共用面積分?jǐn)?/P>

　　房屋產(chǎn)權(quán)面積有套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ�面積兩部分組成。在此有必要對(duì)“公用”和“共有”進(jìn)行區(qū)分�！肮�用”是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人享有對(duì)某物的使用權(quán)，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對(duì)某物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人對(duì)共有物有使用權(quán)，受益權(quán)和處置權(quán)，公有物只能被公用人公用而不能被公用人公有，與商品房中的共有部分在權(quán)益上有所區(qū)別，如商品房樓梯共用人擁有使用權(quán)，而沒(méi)有收益權(quán)和處置權(quán);共有設(shè)備用房共有人間接擁用設(shè)備功能使用權(quán)，而沒(méi)有對(duì)該用房的直接使用權(quán)。

　　以上所說(shuō)的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ�面積，只是房屋共有建筑面積的一部分。房屋共有建筑面積一般可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積兩部分。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積內(nèi)容包括：①幢內(nèi)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井，樓梯間、電梯間;②為本幢樓服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室，為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房;③幢內(nèi)共有的門廳、大廳、過(guò)道、門廊、門斗;④共有的電梯機(jī)房、水箱間，室外樓梯;⑤套與公共建筑之間的分割墻及外墻水平投影面積的一半。不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積內(nèi)容:①獨(dú)立使用的地下室，地下室人防工程部位，作為自行車、摩托車等機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車集中停放部位;②建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房公共實(shí)施用房;③層高大于2.2m的技術(shù)(結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積;④獨(dú)立建造的變配電室、水泵房、值班警衛(wèi)室、管理用房等附屬配套設(shè)施用房;⑤用作公共休憩的亭、走廊、塔、綠化等建筑物。

　　共有建筑面積為什么要分?jǐn)�，我們可以這樣來(lái)認(rèn)識(shí)，如某權(quán)利人購(gòu)買一套房產(chǎn)在地上第i層(i≥2)，在買賣合約上只有使用面積而無(wú)共有面積說(shuō)明，則在法律上，這個(gè)權(quán)利人將不能通過(guò)他那層下樓層的樓梯或電梯，這些樓梯都是作為共有面積攤?cè)氲礁魈椎漠a(chǎn)權(quán)面積。對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款也是如此。當(dāng)某權(quán)利人用其擁有的房地產(chǎn)作不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，在無(wú)能力償還貸款時(shí)，銀行把房地產(chǎn)拿到市場(chǎng)交易后所帶來(lái)的后果如前述一樣。因此共有建筑面積分?jǐn)傆兴�的法律基礎(chǔ)和實(shí)際價(jià)值。

　　7幢的定義

　　共有建筑面積以“幢”為單位進(jìn)行分?jǐn)�，“幢”的劃分影響到整個(gè)分?jǐn)偡桨福�如果“幢”的劃分不明確，將導(dǎo)致一些共有建筑面積分?jǐn)偟牟粶?zhǔn)確。因而對(duì)“幢”進(jìn)行明確區(qū)分具有重要的意義。《規(guī)范》5.4.1.幢的定義：幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。這里“幢”的定義既用于土地調(diào)查分宗，又用于共有建筑面積分幢的含義，概念并不十分明確。目前在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的大、中城市商品房建設(shè)，基本上都是小高層以上的高樓房，多層商品住房已不被批準(zhǔn)建設(shè)，房屋建筑形狀復(fù)雜，品種日趨多樣化，所以明確房屋“幢”的劃分對(duì)共有建筑面積的合理分?jǐn)偢�顯重要。

　　由于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定是面向全國(guó)，規(guī)定都比較原則，有的規(guī)定也可能規(guī)定得不太明確，各城市都會(huì)根據(jù)《規(guī)范》的原則和各地的實(shí)際情況，遵循《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基本原則制定本城市的《房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》或補(bǔ)充規(guī)定。福建省建設(shè)廳的閩建房[2004]117號(hào)第(三)條對(duì)幢的定義做了明確的定義，“多幢”的界定：裙樓式建筑(其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓)按單幢處理。連體樓(其構(gòu)成一般為多幢樓房通過(guò)局部連體等形式在平面上毗連體片)和地下室相連、地面上多幢獨(dú)立樓房的建筑均按多幢處理。根據(jù)該定義，就容易區(qū)分單幢或多幢，哪些屬于不應(yīng)分?jǐn)偟臑樗�幢或多幢服�?wù)的管理用房和公共設(shè)施用房屬于不應(yīng)分?jǐn)偟臑樗�幢或多幢服�?wù)的管理用房和公共設(shè)施用房了。

　　另外，同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗(yàn)收的，不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收的項(xiàng)目應(yīng)各自獨(dú)立，單獨(dú)成幢按多幢處理。如果在一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，服務(wù)于本幢的共有建筑面積其所服務(wù)的對(duì)象還未完成竣工的，也按多幢處理。如一幢“爛尾樓”分兩期竣工驗(yàn)收，前期竣工的服務(wù)于前、后期的共有設(shè)施用房不能作為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，后期竣工的服務(wù)于前后期共有設(shè)施用房也不能作為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。

　　8結(jié)束語(yǔ)

　　以上幾條是作者在實(shí)際工作中常遇到的一些難題，見解不一定正確，望同行給予幫助。 參考文獻(xiàn)

　　[1]《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，GB/T1786.1-2000.

　　[2]《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》，呂永江主編，北京中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001年.

　　[3]《房屋建筑面積測(cè)量》，李和氣主編，北京中國(guó)計(jì)量出版社，2001年.

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