隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈,房地產(chǎn)利潤逐漸回歸社會(huì)理性水平，隨之房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了一個(gè)新的階段，需要重新洗牌，對(duì)于企業(yè)來說不僅是一個(gè)挑戰(zhàn)，更是一個(gè)機(jī)遇。由于受到金融危機(jī)的影響，再加上國家地方的政策調(diào)控，房地產(chǎn)已經(jīng)不再像過去那樣暴利，因此需要開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展。只有做到這點(diǎn)，企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展，在未來的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　摘要：伴隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈,房地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期成本控制研究成為非常重要的研究課題,國內(nèi)外針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的討論和研究也越來越多。本文著眼于全壽命周期理論,從房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制現(xiàn)狀入手,分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期成本控制的特點(diǎn),探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的方法。

　　關(guān)鍵詞：正規(guī)論文發(fā)表,房地產(chǎn),成本控制,全壽命周期

　　0前言

　　房地產(chǎn)行業(yè)粗放開發(fā)模式已經(jīng)不適合現(xiàn)在行業(yè)的發(fā)展，因此我們探索出適合現(xiàn)階段的的精細(xì)化管理模式,無論是房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,還是行業(yè)利潤空間變化, 成本控制作為房地產(chǎn)成本管理重要內(nèi)容已經(jīng)成為普遍關(guān)注并亟需解決的核心問題。“工程項(xiàng)目全壽命周期成本控制”模式作為一種全新成本管理范式, 以其完善的前饋成本控制理念、超凡的事中成本管理意識(shí)和及時(shí)的事后成本控制措施，不僅符合生態(tài)建筑理念和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且越來越受到建筑業(yè)實(shí)務(wù)領(lǐng)域和學(xué)術(shù)屆的認(rèn)可。對(duì)房地產(chǎn)的成本控制進(jìn)行深入研究,這對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展具有重要的意義。

　　1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制特點(diǎn)

　　成本能夠在一定程度上反應(yīng)出一個(gè)企業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于一般商品的開發(fā)，它具有成本控制的周期長，變化大，投入多等特點(diǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制造成一定困難。

　　1.1 主體多

　　一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目涉及很多主體，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目施工方，消費(fèi)者等等。

　　1.2 階段多

　　全壽命周期成本由很多階段組成，每個(gè)階段的成本控制都不同，必須使用不同的方法，這些階段之間互相聯(lián)系，互相影響，整個(gè)項(xiàng)目的全壽命周期成本并不是哥哥階段成本的簡單相加，而是前一個(gè)階段發(fā)生的成本影響后一個(gè)階段。

　　1.3 過程復(fù)雜

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)容多，周期長，傳統(tǒng)的建設(shè)項(xiàng)目主要注重建設(shè)期的成本控制，但是全壽命周期成本控制不僅需要考慮施工階段的成本，還要考慮到運(yùn)營維護(hù)和回收保費(fèi)階段的成本，不僅要考慮業(yè)主的成本，還要考慮社會(huì)成本和使用階段的成本。

　　2房地產(chǎn)項(xiàng)目中全壽命周期投資控制措施

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本是指在建設(shè)期涉及到的全部建設(shè)成本，是將項(xiàng)目從決策醞釀階段開始一直到最后的運(yùn)營維護(hù)等階段產(chǎn)生的所有成本全部計(jì)算在內(nèi)，所以，項(xiàng)目的成本控制應(yīng)貫穿在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制就是在建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期中，將項(xiàng)目總成本控制在預(yù)算投資額內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　2.1投資階段：

　　首先在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商應(yīng)該明確產(chǎn)品的定位，運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，通過對(duì)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行分析，從多個(gè)可行性方案中，選擇全壽命周期費(fèi)用最小化的投資方案，以達(dá)到降低成本的目的。其次開發(fā)商在項(xiàng)目開始之前應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行實(shí)地考察，把各個(gè)項(xiàng)目可能發(fā)生的成本費(fèi)用綜合起來加以考慮，做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，投資估算是擬建工程編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，因此要特別重視房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。

　　2.2設(shè)計(jì)階段：

　　工程項(xiàng)目成本控制過程中最重要的階段是設(shè)計(jì)階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低項(xiàng)目成本，就必須嚴(yán)格的控制設(shè)計(jì)階段。這是由于設(shè)計(jì)對(duì)工程成本起著決定性的作用，它決定工程方案的構(gòu)造方式、結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、所用材料以及設(shè)備種類、型號(hào)等，同時(shí)設(shè)計(jì)質(zhì)量將會(huì)嚴(yán)重影響工程的使用功能、壽命和維修費(fèi)用。因此我們要充分重視工程設(shè)計(jì)的重要性，科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目成本有著重要意義。

　　2.3招投標(biāo)階段投資控制

　　為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，降低造價(jià)，減少不必要的成本，采用招標(biāo)方式選擇工程施工單位與建筑材料供應(yīng)商是控制工程成本的最佳方法。編制標(biāo)底時(shí)，一般采用單價(jià)合同，單價(jià)合同能有效提高建筑承包商隊(duì)成本控制的積極性。

　　2.4施工階段投資控制

　　項(xiàng)目施工成本控制是指監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制施工時(shí)產(chǎn)生的人力、物力和各項(xiàng)費(fèi)用開支，及時(shí)預(yù)防和發(fā)現(xiàn)施工中與工程預(yù)算之間存在的偏差，采取措施消除不合理的因素，及時(shí)修正，將項(xiàng)目施工成本控制在工程預(yù)算成本內(nèi)，保證建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的運(yùn)營成本直接受工程質(zhì)量的影響，所以在項(xiàng)目施工階段不僅要保證項(xiàng)目工程質(zhì)量，還要做好工程成本的控制，為運(yùn)營成本的節(jié)約打下更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　其次要對(duì)工程變更和索賠加強(qiáng)管理。項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些工程變更，其變更內(nèi)容要盡可能控制在變更項(xiàng)目實(shí)施以前，在實(shí)施過程中出現(xiàn)的變更分項(xiàng)需嚴(yán)格按照約定時(shí)限和程序進(jìn)行。在變更下達(dá)的同時(shí)，應(yīng)隨即附加變更價(jià)款在工程總值中的調(diào)整預(yù)算，以免成為被動(dòng)的事后控制。此外還應(yīng)做好設(shè)計(jì)、審計(jì)、監(jiān)理等項(xiàng)目的合同費(fèi)用計(jì)算和索賠控制。

　　2.5運(yùn)營和維護(hù)階段成本控制

　　在運(yùn)營維護(hù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要想辦法降低運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)，做好合理安排資金及投資回收。制定房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營和維護(hù)方案，達(dá)到全壽命周期成本最低化。運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)，按合同對(duì)已投入使用的各類設(shè)施實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供更好的服務(wù)，以提高設(shè)施的實(shí)用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有效降低運(yùn)營和維護(hù)成本。工程的保修從簽訂施工合同時(shí)就應(yīng)附加明確的補(bǔ)充條款，特別是工程質(zhì)量常出現(xiàn)的質(zhì)量問題的解決流程、措施、扣款額度等，使項(xiàng)目使用過程中的正常維護(hù)能夠及時(shí)進(jìn)行。

　　3 結(jié)論

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理核心重點(diǎn)在于對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全壽命周期成本控制，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分階段控制，由于不同階段投資管理的側(cè)重點(diǎn)有所不同，因此，需要明確全壽命周期每個(gè)階段的投資目標(biāo)，針對(duì)不同階段采取不同的控制方法，進(jìn)行有效的投資管理，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效益。

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