摘要：本文以低價(jià)購(gòu)房的真實(shí)案例入手，根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋予以分析，給司法實(shí)踐中類(lèi)似案例的判斷提供依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：低價(jià)購(gòu)房,受賄,市場(chǎng)價(jià)格

　　一、相關(guān)法律及司法解釋

　　《中華人民共和國(guó)刑法》（節(jié)錄）。第三百八十五條國(guó)家工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物的，或者非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益的，是受賄罪。

　　《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于**受賄刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（節(jié)錄，以下簡(jiǎn)稱(chēng)若干問(wèn)題意見(jiàn)）

　　關(guān)于以交易形式收受賄賂的問(wèn)題。國(guó)家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，以下列交易形式收受請(qǐng)托人財(cái)物的，以受賄論處：

　�。�1）以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格向請(qǐng)托人購(gòu)買(mǎi)房屋、汽車(chē)等物品的；（2）以明顯高于市場(chǎng)的價(jià)格向請(qǐng)托人出售房屋、汽車(chē)等物品的；（3）以其他交易形式非法收受請(qǐng)托人財(cái)物的。

　　受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。

　　前款所列市場(chǎng)價(jià)格包括商品經(jīng)營(yíng)者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。

　　二、基本案情

　　2007年左右，犯罪嫌疑人夏某看中李某開(kāi)發(fā)的別墅區(qū)一套別墅，并告知李某，該房是買(mǎi)給其岳父母住，讓李某盡量便宜。李某考慮到夏某系其公司所在地政府的黨委書(shū)記，平時(shí)對(duì)其企業(yè)方方面面比較關(guān)心，最終同意將B排6號(hào)別墅以66萬(wàn)元的價(jià)格出售給夏某，比物價(jià)局備案價(jià)格便宜25萬(wàn)元，但其未告知夏某具體優(yōu)惠數(shù)額及物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格，夏某表示滿意并接受。談好房?jī)r(jià)之后，夏某讓妻子肖某具體**繳款及相關(guān)手續(xù)，肖某自作主張和其兄弟肖某某、其母親郭某共同出資購(gòu)買(mǎi)該房屋，夏某知道后，讓肖某把其他出資人的錢(qián)還清。但事實(shí)上是肖某的父母將肖某出資的7萬(wàn)元現(xiàn)金全部還給肖某并進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。

　　犯罪嫌疑人夏某供述稱(chēng)沒(méi)有放棄過(guò)對(duì)該房的所有權(quán)，但以肖某父母的名字簽訂購(gòu)房合同、**房屋產(chǎn)權(quán)是經(jīng)其同意的。

　　李某開(kāi)發(fā)的別墅區(qū)共計(jì)12幢別墅，分A、B排，其中A排有院子，12幢別墅的備案平均價(jià)格為90萬(wàn)元，賣(mài)出價(jià)格均比備案價(jià)格低，有7家最終交易價(jià)格低于70萬(wàn)元，其中兩家為66萬(wàn)元（包括犯罪嫌疑人夏某購(gòu)買(mǎi)這套別墅），沒(méi)有事先設(shè)定優(yōu)惠價(jià)格或優(yōu)惠幅度。

　　三、分歧意見(jiàn)

　　對(duì)于該案能否適用若干問(wèn)題意見(jiàn)的規(guī)定，認(rèn)定為以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋的方式收受賄賂，案件討論時(shí)有兩種意見(jiàn)：

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為該案中，犯罪嫌疑人夏某作為李某公司所在地的鎮(zhèn)黨委書(shū)記，對(duì)李某公司方方面面有制衡權(quán)，以66萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)李某開(kāi)發(fā)的小區(qū)別墅，比房屋備案價(jià)格低了25萬(wàn)元左右，屬于明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，符合若干問(wèn)題意見(jiàn)的規(guī)定，25萬(wàn)元應(yīng)該認(rèn)定為受賄。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為：該案不宜認(rèn)定為受賄。犯罪嫌疑人夏某雖然是李某公司所在地的鎮(zhèn)黨委書(shū)記，但其本人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)并未利用職務(wù)之便為李某謀取具體利益，僅僅是李某單方面考慮到夏某的職務(wù)影響而優(yōu)惠賣(mài)房給夏某，行受賄雙方的主觀故意不明顯，不能適用若干問(wèn)題意見(jiàn)的規(guī)定。而且低價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的事實(shí)雖然成立，但是12幢別墅的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格均比備案價(jià)格低，夏某購(gòu)買(mǎi)的別墅比備案價(jià)格低25萬(wàn)元并不足以說(shuō)明其明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。

　　四、評(píng)析意見(jiàn)

　　從行為表相看，犯罪嫌疑人夏某系李某公司所在地黨委書(shū)記，李某公司在其轄區(qū)范圍內(nèi)，方方面面需要得到夏某的照顧，夏某向李某提出優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)房屋，李某賣(mài)房給夏某時(shí)，價(jià)格比物價(jià)局備案價(jià)格低25萬(wàn)元，房屋受益人系其岳父母。夏某的這種低價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的行為符合2007年7月最高人民法院、最高人民檢察院聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于**受賄刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，涉嫌受賄犯罪。

　　但筆者同意上述第二種意見(jiàn)，該案不宜認(rèn)定為以低價(jià)購(gòu)房的方式收受賄賂。從若干問(wèn)題意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定可以看出房屋交易形式受賄犯罪的行為過(guò)程，即具有國(guó)家工作人員身份的犯罪嫌疑人，利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)請(qǐng)托人的房屋。本案中犯罪嫌疑人夏某具有國(guó)家工作人員身份毋庸置疑，但其受賄的主觀故意以及李某的行賄故意均不明顯，且本案中的市場(chǎng)價(jià)格也沒(méi)有適用的方法能明確。分析如下：

　　1．行賄人無(wú)謀利請(qǐng)托事項(xiàng)直接影響其行賄故意。若干問(wèn)題意見(jiàn)第一項(xiàng)規(guī)定：利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，以下列交易形式收受請(qǐng)托人財(cái)物的，以受賄論處�？梢钥闯觯�以交易形式收受賄賂案件中的行賄人必須是“請(qǐng)托人”，何謂請(qǐng)托人，筆者覺(jué)得應(yīng)該狹義理解為有具體請(qǐng)托事項(xiàng)的行賄人，而不是廣義的為處好關(guān)系行賄。因?yàn)榉课萁灰字械恼劭蹆?yōu)惠普遍存在，如果廣義理解為單純處關(guān)系或者以后有事相求，那么明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋之后未有具體謀利行為，還能認(rèn)定為受賄嗎？筆者覺(jué)得這是對(duì)優(yōu)惠買(mǎi)房現(xiàn)狀的一種以偏概全，也不是若干問(wèn)題意見(jiàn)出臺(tái)的初衷，立法原意應(yīng)該是遏制為了達(dá)到具體謀利目的而以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)房的方式行賄的行為。本案中，李某低價(jià)賣(mài)房給夏某，未有具體請(qǐng)托事項(xiàng)，其本身就不符合“請(qǐng)托人”范疇，也就無(wú)法適用若干問(wèn)題意見(jiàn)的規(guī)定，而且從一般行賄的角度，其未有謀利請(qǐng)托事項(xiàng)也削弱了其主動(dòng)行賄的故意。

　　2．夏某主觀認(rèn)識(shí)與客觀事實(shí)存在差異，直接影響夏某受賄的主觀故意。犯罪嫌疑人夏某供述是其自己想購(gòu)買(mǎi)房屋給岳父母居住，并讓李某優(yōu)惠，主觀上一直認(rèn)為該房系自己購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)其得知其妻肖某與郭某等人共同出資時(shí)，其還讓肖某把其他人的出資還清，雖然以郭某的名字辦產(chǎn)權(quán)，夏某是同意的，但其主觀上沒(méi)有放棄該房的所有權(quán)。而在實(shí)際操作過(guò)程中，是郭某將其妻肖某出的錢(qián)還給了肖某，并完成了產(chǎn)權(quán)登記。雖然夏某主觀上沒(méi)有放棄該房的所有權(quán)，但該房的實(shí)際所有權(quán)已經(jīng)歸郭某所有。從物權(quán)法角度來(lái)說(shuō)，這種主觀上未放棄不能削弱實(shí)際擁有者郭某的所有權(quán)，也就是說(shuō)僅憑夏某的主觀認(rèn)識(shí)不足以確認(rèn)夏某主觀有占有該房的故意，也就難以判斷夏某優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)該房時(shí)，是否有非法占有的故意。

　　3．房屋產(chǎn)權(quán)人、出資人均系郭某以及犯罪嫌疑人夏某供述其不知道房屋的原價(jià)格是多少錢(qián)，具體優(yōu)惠數(shù)額不清楚也直接影響其受賄的故意。雖然郭某系犯罪嫌疑人夏某的岳母，應(yīng)符合若干問(wèn)題意見(jiàn)規(guī)定的特定關(guān)系人范疇，但從民法繼承的角度看，夏某是該房的可能受益人之一，這種民事意義上的不確定受益在一定程度上削弱了犯罪嫌疑人夏某對(duì)所得利益非法占有的故意，也即削弱了夏某收受賄賂的主觀故意。

　　同時(shí)作為普通消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)房屋是有自己的心理價(jià)位的，而且是越低越好，但是購(gòu)房者的身份差異使得每個(gè)人的心理價(jià)位也必然有不同。犯罪嫌疑人夏某系所在地黨委書(shū)記，從常理來(lái)說(shuō)，在這種身份和地位狀態(tài)下，其買(mǎi)房時(shí)的心理價(jià)位不能簡(jiǎn)單與其他購(gòu)房者類(lèi)比，而且其是在不知道具體價(jià)格及優(yōu)惠數(shù)額的情況下購(gòu)買(mǎi)該房屋的，因此就無(wú)法確認(rèn)其對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格明顯偏低是否明知，也就無(wú)法明確其有非法占有所得利益的故意即受賄的故意。

　　4．該案中涉案房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算。如果犯罪嫌疑人構(gòu)成交易型受賄犯罪，那低價(jià)購(gòu)房的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)該如何確定？為此筆者考量了四種參考價(jià)格，一是物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格，二是專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)鑒定，三是通過(guò)周邊房產(chǎn)價(jià)格比較確定，四是通過(guò)加權(quán)平均確定，但是上述四種方式都不同程度存在瑕疵。

　　首先，商品房買(mǎi)賣(mài)是市場(chǎng)行為，物價(jià)部門(mén)雖有監(jiān)管職責(zé)，但真正決定新商品房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的是交易中普遍存在的優(yōu)惠價(jià)格而不是備案價(jià)格，備案價(jià)格僅具有參考意義，不具有強(qiáng)制性。

　　其次，以價(jià)格鑒定作為市場(chǎng)價(jià)格的依據(jù)也不盡合理，不同估價(jià)鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、所估算的價(jià)格具有不確定性，人為選擇鑒定機(jī)構(gòu)也得不到普遍認(rèn)同。

　　再次，因周邊無(wú)同類(lèi)房產(chǎn)，比較確定價(jià)格也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　最后，以加權(quán)平均確定市場(chǎng)價(jià)格具有一定的合理性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中不針對(duì)特定人的優(yōu)惠普遍存在，用加權(quán)平均的方式計(jì)算平均優(yōu)惠價(jià)格，既能少受繳款時(shí)間、繳款方式等隨機(jī)因素的影響，也能表現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠銷(xiāo)售的集中趨勢(shì)，避免擴(kuò)大打擊范圍，又能不放縱犯罪。但是對(duì)于該案，筆者認(rèn)為也不能適用加權(quán)平均，理由如下：在加權(quán)平均計(jì)算方式下，雖然外部因素的影響會(huì)隨著平均基數(shù)的增加而趨于縮小，但是房屋屬于特定物，而且本案中一共只有12幢別墅，特定物的加權(quán)平均不考慮面積、朝向、結(jié)構(gòu)等因素，加權(quán)平均基數(shù)又較小，如此計(jì)算出來(lái)的加權(quán)平均值說(shuō)服力不夠。

　　因此，雖然該案中夏某購(gòu)房?jī)r(jià)格比物價(jià)局備案的價(jià)格低了25萬(wàn)元，但不能簡(jiǎn)單套用備案價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格的差額來(lái)計(jì)算其受賄數(shù)額，也不能簡(jiǎn)單適用上述其他方式來(lái)確定市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，李某在銷(xiāo)售房屋時(shí)也未對(duì)如何優(yōu)惠作出明文規(guī)定，導(dǎo)致12幢別墅銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法明確。而在市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法明確的基礎(chǔ)上，“明顯低于”也就無(wú)從考量。

　　5．李某給予夏某25萬(wàn)元的優(yōu)惠到底是開(kāi)發(fā)商能夠承受的心理價(jià)格還是其迫于夏某的職務(wù)行為低價(jià)賣(mài)房，難以判斷。從調(diào)取其余11家房屋購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)信息來(lái)看，12戶的賣(mài)出價(jià)格均比備案價(jià)格低，而且有7戶的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低于70萬(wàn)元，其中2戶是66萬(wàn)元，從單純的市場(chǎng)行為來(lái)判斷，說(shuō)明所有房屋賣(mài)出價(jià)格在開(kāi)發(fā)商心理能夠承受范圍之內(nèi)。在行受賄雙方的主觀故意均不明顯的情況下，李某以66萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給犯罪嫌疑人夏某房屋的行為是基于其心理價(jià)位還是受夏某職務(wù)影響，無(wú)法區(qū)分。

　　綜上所述，該案不宜認(rèn)定為受賄犯罪，犯罪嫌疑人夏某以低價(jià)購(gòu)房的方式收受賄賂的主觀故意不明顯，而且房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商李某低價(jià)賣(mài)房時(shí)未有請(qǐng)托事項(xiàng)，不應(yīng)適用若干問(wèn)題意見(jiàn)的規(guī)定，這種低價(jià)購(gòu)房應(yīng)該理解為是一種帶有職務(wù)便利因素的不平等主體之間的市場(chǎng)交易行為，而不是交易型的受賄犯罪行為。

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