我們都在呼吁物權(quán)立法中，將公證審查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置程序，由公證機(jī)構(gòu)替代登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記公證業(yè)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)繼承公證事項(xiàng)是公證機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等公證事項(xiàng)公證機(jī)構(gòu)很少涉足。這也從一個(gè)側(cè)面反映了我國公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的審查方式在不動(dòng)產(chǎn)登記中的有限作用。筆者認(rèn)為公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的服務(wù)還不足以有充分的理由將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓列為法定公證事項(xiàng)，如果我們不轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改變審查和辦證方式，我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域?qū)��?huì)丟失更多的陣地。

　　摘要：目前，不動(dòng)產(chǎn)繼承公證事項(xiàng)是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記公證業(yè)務(wù)中的主要方面，而不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等公證事項(xiàng)公證機(jī)構(gòu)很少涉足。這也從一個(gè)側(cè)面反映了我國公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的審查方式在不動(dòng)產(chǎn)登記中的有限作用。本文從我國不動(dòng)產(chǎn)交易存在的問題、不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)行法定公證的必要性及我國公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易中審查的局限性和存在的問題進(jìn)行了重點(diǎn)研究，面對(duì)我國公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易中延伸服務(wù)中的困境，進(jìn)行了深入探索。

　　關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)交易,公證必要性,延伸服務(wù)

　　1我國不動(dòng)產(chǎn)交易存在的問題

　　近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范問題在不少地區(qū)也比較突出，有的地方的消費(fèi)者投訴中，屬房地產(chǎn)交易糾紛的超過60%。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2001年全國房地產(chǎn)投訴案件比上年同期增長13.2%，投訴比例占各行業(yè)的前幾位。①

　　目前，我國不動(dòng)產(chǎn)交易產(chǎn)生的糾紛主要集中體現(xiàn)在：（1）房屋產(chǎn)權(quán)有瑕疵，比如夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)或者子女擅自賣掉父母的房產(chǎn)；（2）為逃避稅收使用“陰陽合同”；（3）房屋質(zhì)量不合格，墻體開裂、房頂漏水或者建筑材料不合格、以假充真、以次充好；（4）不合理分?jǐn)偡慨a(chǎn)面積，房屋面積“缺斤少兩”；（5）買賣雙方彼此不信任，賣方不按時(shí)**過戶手續(xù)或者買方不按時(shí)支付房款等等。房地產(chǎn)交易糾紛的增加暴露出目前房地產(chǎn)界的誠信缺失，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨誠信危機(jī)。

　　目前，我國的房地產(chǎn)交易糾紛率居高不下，其原因不能簡(jiǎn)單地歸結(jié)為購房者自身的粗心，也不能歸責(zé)為購買人為節(jié)省**費(fèi)而省去求助法律專業(yè)人員。我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的這些問題除了和我國現(xiàn)行的商品房屋預(yù)售制度有關(guān)外，主要是我們國家對(duì)事關(guān)民生民計(jì)、事關(guān)社會(huì)安定的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采取了放任的態(tài)度，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)和統(tǒng)籌考慮的制度安排，忽視了公證制度的作用，甚至是排斥公證制度的介入。②我國房地產(chǎn)管理部門既把持著不動(dòng)產(chǎn)登記，也擔(dān)負(fù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理。由于房地產(chǎn)管理部門的行政機(jī)關(guān)的特性，使得管理部門不能直接參與到當(dāng)事人的房地產(chǎn)交易中去，加之管理部門的監(jiān)管缺乏長效機(jī)制，這種管理更多的是一種事后的糾錯(cuò)。

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)新興的市場(chǎng)，目前存在的問題也是法國房地產(chǎn)市場(chǎng)初期存在的問題。法國意識(shí)到了房地產(chǎn)交易的安全性對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定的影響，意識(shí)到了房地產(chǎn)交易中所涉及的方方面面的專業(yè)性問題對(duì)普通百姓造成的困惑，因而在制度安排上讓公證對(duì)房地產(chǎn)交易這“私權(quán)自治”領(lǐng)域予以適度的干預(yù)。這種制度已顯示了充分的優(yōu)越性，根據(jù)中國公證協(xié)會(huì)2006年6月赴法國考察報(bào)告中提示的數(shù)據(jù)，法國公證行業(yè)每年**的公證文書達(dá)500多萬件，但僅有0.01%引起爭(zhēng)議，這也就是說法國房地產(chǎn)交易發(fā)生糾紛的概率在萬分之一以內(nèi)，也就是全年房地產(chǎn)交易不足500件會(huì)產(chǎn)生糾紛。③

　　2不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)行法定公證的必要性

　　從中法兩國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的情況對(duì)比表明，不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)行法定公證是解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問題的一種有效手段。筆者認(rèn)為公證制度在不動(dòng)產(chǎn)交易中的優(yōu)勢(shì)除了公證制度特有的預(yù)防糾紛、保留證據(jù)等一般功能外，更主要是：

　　2.1公證是國家對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行間接調(diào)控和適度干預(yù)的有效手段

　　公證是伴隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來的，其產(chǎn)生的根源就是國家為了克服商品經(jīng)濟(jì)的無序競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生的對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)適度干預(yù)的需要。

　　與其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段相比，公證制度具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：稅收、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿具有宏觀性，無法對(duì)市場(chǎng)主體的交易行為直接產(chǎn)生作用；而公證制度是在市場(chǎng)主體思想表示一致的前提下，經(jīng)市場(chǎng)主體申請(qǐng)而具體地介入到市場(chǎng)主體的契約行為中，公證人站在國家法律和社會(huì)公共秩序的立場(chǎng)上，對(duì)市場(chǎng)主體的契約行為進(jìn)行審查，使市場(chǎng)主體的行為符合國家法律。在當(dāng)事人“意思自治”領(lǐng)域，作為公權(quán)力的行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)無法直接進(jìn)入，而公證制度特有的制度設(shè)計(jì)很好地解決了這一問題，并實(shí)行了國家對(duì)當(dāng)事人“意思自治”領(lǐng)域的適當(dāng)干預(yù)。由于房地產(chǎn)交易合同的達(dá)成與履行、物業(yè)的查驗(yàn)和權(quán)屬交割涉及到法律、稅收、建筑、環(huán)保及銀行等諸多的專業(yè)知識(shí)和技能，一個(gè)普通的老百姓一生中不可能多次買賣房地產(chǎn)，因而不具備豐富的交易經(jīng)驗(yàn)，但房地產(chǎn)交易所涉及的財(cái)產(chǎn)金額對(duì)普通老百姓或家庭而言又是十分重要的。

　　因而，房地產(chǎn)問題是關(guān)系到國計(jì)民生、涉及到社會(huì)安全的重要問題，國家應(yīng)該采取適當(dāng)方式對(duì)房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，而在眾多手段中，公證制度無疑是最合適最有效的手段。

　　2.2公證機(jī)構(gòu)的權(quán)威性、中立性和專業(yè)性，是維護(hù)交易安全的有效保證

　　“公證是公正的代名詞”，公證的主要職責(zé)在于賦予那些非以司法途徑作出的法律行為的公信力。④公證制度從本質(zhì)上將就是一種為申請(qǐng)人提供特定（法定）事項(xiàng)或者行為，并植入社會(huì)公共信用的裝置，使申請(qǐng)人可以較小的代價(jià)（公證費(fèi)用）獲得一種國家意義上的證明⑤。

　　公證機(jī)構(gòu)的中立性、公證員的高法律素養(yǎng)以及公證程序的嚴(yán)謹(jǐn)性是公證制度公信力的根本保障，也是公證信用的根本源泉。公證機(jī)構(gòu)通過審查當(dāng)事人的主體資格、意思表示、標(biāo)的物的狀況、交易風(fēng)險(xiǎn)等情況，可以有效地消除其中的不法因素，以預(yù)防和減少糾紛發(fā)生，從而保證整個(gè)交易安全有序地進(jìn)行。我國目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)存在的問題大部分都在公證機(jī)構(gòu)的審查范圍之內(nèi)，而這些問題又恰恰是購買人容易忽視的或者是購買人自身無法解決的。如果實(shí)行法定公證制度，這些問題都可以通過公證機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行解決。2.3公證可以解決交易信息不對(duì)稱問題，降低當(dāng)事人收集交易信息的成本

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，越來越多的交易在“生人社會(huì)”中進(jìn)行的，此時(shí)市場(chǎng)交易安全面臨的最大問題就是信息不對(duì)稱問題。這種信息不對(duì)稱主要表現(xiàn)在：

　　一方面交易雙方所處的交易地位不同，掌握的信息也不同，掌握信息多的人比掌握信息少的人在交易中能獲得更多的安全感；另一方面由于市場(chǎng)主體追求利益最大化的本性，交易主體經(jīng)常會(huì)有意隱瞞對(duì)自己不利的信息或者故意提供對(duì)自己有利的虛假信息，以便獲取不當(dāng)利益。要解決信息不對(duì)稱問題，當(dāng)事人就要更多地收集交易相對(duì)人和交易標(biāo)的有關(guān)信息，這就需要付出相應(yīng)的成本。這種信息不對(duì)稱問題在房地產(chǎn)交易中尤為明顯，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房一般都是房地產(chǎn)開發(fā)商，有關(guān)轉(zhuǎn)讓房屋的許多信息都掌握在開發(fā)商手中，這種信息不對(duì)稱主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布虛假廣告、房屋面積縮水、房屋質(zhì)量缺陷以及土地使用權(quán)或房屋本身多次抵押、重復(fù)抵押等問題。如果實(shí)行法定公證制度，公證機(jī)構(gòu)將充分利用法律賦予的核實(shí)權(quán)代替購房者向開發(fā)商、政府管理和登記部門等機(jī)構(gòu)查詢、核實(shí)，全面收集所交易房地產(chǎn)的有關(guān)信息，讓購房者進(jìn)行充分地選擇，這樣既可以避免購房者遭受到不公平交易，而且可以減少購房者查詢和收集信息所要支出的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本。

　　2.4公證可以改變購房者在交易中的弱勢(shì)地位

　　目前，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求階段，再加上樓盤銷售信息不透明，許多開發(fā)商囤積居奇，謀取巨額利潤，在與開發(fā)商的搏弈中，購房者處于明顯的弱勢(shì)地位。面對(duì)開發(fā)商提供的格式合同、不合理要求或霸王條款，購房者無法說不。在行政權(quán)力無法介入到每次具體的交易中時(shí)，國家可以把不動(dòng)產(chǎn)交易列為法定公證事項(xiàng)，讓公證機(jī)構(gòu)這種代表權(quán)威、中立和專業(yè)的社會(huì)公共力量對(duì)開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行適當(dāng)限制，以提高或改變購房者的弱勢(shì)地位。面對(duì)開發(fā)商的不合理要求和交易中的各種隱患，公證機(jī)構(gòu)可以通過拒絕公證制度來促使開發(fā)商糾正，而不必把購房者直接推向與開發(fā)商博弈的最前線，從而有效地改變購房者的弱勢(shì)地位。

　　2.5公證可以規(guī)范房地產(chǎn)**機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為，減少不必要的糾紛發(fā)生

　　目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂在一定程度上和房地產(chǎn)**機(jī)構(gòu)有關(guān)，房地產(chǎn)**機(jī)構(gòu)營利性決定了其在房地產(chǎn)**活動(dòng)中的唯利是圖的本性。在房產(chǎn)交易活動(dòng)中，**機(jī)構(gòu)只注重交易成功收取傭金，根本不會(huì)去考慮這次交易是否存在糾紛，買賣雙方的權(quán)益是否受到損害。尤其是在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，許多公證機(jī)構(gòu)利用委托公證轉(zhuǎn)賣房屋賺取差價(jià)、指使交易雙方簽訂陰陽合同或者指使交易雙方**假贈(zèng)與幫助當(dāng)事人偷稅、漏稅。這些行為的存在不僅危害到國家稅收管理，而且引發(fā)了一系列有關(guān)房產(chǎn)交易價(jià)格的糾紛，造成房地產(chǎn)管理秩序混亂。如果引入公證制度，公證機(jī)構(gòu)不僅會(huì)認(rèn)真審查房產(chǎn)權(quán)屬、房屋質(zhì)量等方面的問題，而且會(huì)認(rèn)真審查交易雙方的真實(shí)意思、完善合同條款，同時(shí)告知簽訂陰陽合同或假贈(zèng)與合同的不利后果。通過公證機(jī)構(gòu)的審查，不僅可以有效地打擊房地產(chǎn)**機(jī)構(gòu)的不法行為，而且糾正房產(chǎn)交易中的各種不法行為或隱患，能切實(shí)有效最大限度地預(yù)防和減少糾紛發(fā)生。

　　3我國公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易中審查的局限性及存在的問題

　　我們都在呼吁把法定公證制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置程序，由公證機(jī)構(gòu)代替登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。在《物權(quán)法》草案征求意見階段，公證行業(yè)和部分專家學(xué)者為不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行法定公證進(jìn)行了呼吁，許多文章都從公證制度的作用或者公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的好處等方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行法定公證制度的意義，引起了立法機(jī)關(guān)和社會(huì)各界的關(guān)注，但最終被立法機(jī)關(guān)以增加交易成本和不便民等理由否定。⑥

　　我們應(yīng)該看到，除了目前我國的公證行業(yè)存在的問題影響著立法者的決心和選擇外，公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易中的“粗線條”審查方式和“坐堂辦公”的工作方式體現(xiàn)不了公證制度的應(yīng)有價(jià)值，成為公證機(jī)構(gòu)“就地收錢”“增加交易成本”最好的口實(shí)。

　　房產(chǎn)交易過程本質(zhì)上是合同的達(dá)成和履行過程，是房產(chǎn)物業(yè)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程，而整個(gè)過程要涉及到法律、稅收、建筑、環(huán)保及銀行等諸多方面。法國不動(dòng)產(chǎn)交易整個(gè)過程以公證人主導(dǎo)，由公證人完成對(duì)交易雙方的主體資格審查、交易房產(chǎn)的權(quán)屬情況調(diào)查、房產(chǎn)權(quán)屬交割以及物業(yè)本身各方面情況的查驗(yàn)，其證明和服務(wù)的是整個(gè)交易過程。

　　而我國的不動(dòng)產(chǎn)交易以當(dāng)事人自我為主導(dǎo)，自己要完成上述事宜，公證機(jī)構(gòu)的介入只是限于起草合同、查驗(yàn)房屋權(quán)屬等內(nèi)容，是整個(gè)交易過程中的一個(gè)點(diǎn)。我國目前這種膚淺、粗獷的公證方式確實(shí)無法體現(xiàn)出實(shí)行法定公證的意義，也無法讓當(dāng)事人心甘情愿地進(jìn)行公證消費(fèi)，主要表現(xiàn)在：

　　3.1審查范圍太窄，審查深度膚淺，無法體現(xiàn)出公證員的專業(yè)水平高于其他房地產(chǎn)從業(yè)人員

　　在**房地產(chǎn)買賣合同公證時(shí)，大多數(shù)公證機(jī)構(gòu)的審查范圍僅注重或者僅限于審查房屋的權(quán)屬問題，比如有哪些產(chǎn)權(quán)人、共有人是否一致同意、房產(chǎn)是否已抵押以及當(dāng)事人雙方簽名屬實(shí)等這幾項(xiàng)事務(wù)。

　　我國有較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，要查明房屋的權(quán)屬是否存在瑕疵等并不困難，這些事務(wù)不僅不動(dòng)產(chǎn)登記部門自己能做到，就是有一般法律常識(shí)的人也能做到，這樣的公證有何現(xiàn)實(shí)意義可言。其實(shí)對(duì)于購房者而言，除了房屋權(quán)屬問題關(guān)系自己切身利益外，房屋的周邊環(huán)境和房屋本身的質(zhì)量問題更應(yīng)值得關(guān)注。從目前的情況來看，有關(guān)房屋的建筑質(zhì)量、空氣質(zhì)量以及通風(fēng)、采光、環(huán)保等問題的糾紛在房產(chǎn)糾紛中的比重越來越大，而有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛因不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善正在逐步減少。如果公證機(jī)構(gòu)還在僅僅局限于審查房產(chǎn)的權(quán)屬問題，這種連具有一般法律常識(shí)的當(dāng)事人自己都能審查清楚的事情，當(dāng)事人何必又再去花一筆不菲的公證費(fèi)請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)審查。如果公證機(jī)構(gòu)能將房屋的建筑質(zhì)量、空氣質(zhì)量以及通風(fēng)、采光、環(huán)保等問題也納入自己的審查范圍內(nèi)，不僅體現(xiàn)了公證機(jī)構(gòu)高水平的專業(yè)水準(zhǔn)，而且又能從根本上預(yù)防房屋權(quán)屬和質(zhì)量糾紛產(chǎn)生，更好地保證了交易安全，這種服務(wù)收費(fèi)才能讓當(dāng)事人心服口服。3.2重證明輕調(diào)查的“坐堂”辦公，無法體現(xiàn)公證機(jī)構(gòu)的水平和專業(yè)成果

　　《公證法》賦予公證機(jī)構(gòu)的核實(shí)權(quán)而不是調(diào)查權(quán)，將把提供充分證據(jù)的意義轉(zhuǎn)移給了公證申請(qǐng)人，這本無口厚非。但許多公證員往往忽視了公證申請(qǐng)人舉證范圍和公證機(jī)構(gòu)主動(dòng)核實(shí)范圍的關(guān)系，認(rèn)為申請(qǐng)人提供什么公證機(jī)構(gòu)就核實(shí)什么，將許多本應(yīng)該由公證機(jī)構(gòu)去核實(shí)等問題推給申請(qǐng)人，讓申請(qǐng)人自己各部門開各種證明，公證機(jī)構(gòu)僅限于核實(shí)證明的真?zhèn)味�出具公證書。

　　比如，在審查房屋權(quán)屬時(shí)就有兩種審查方式：一種是公證員親自到不動(dòng)產(chǎn)登記部門去查詢不動(dòng)產(chǎn)登記��；另外一種就是公證員讓申請(qǐng)人自己去不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢、開證明，公證員僅僅核實(shí)該證明的真?zhèn)�。再如，在審查所交易房屋的出租情況時(shí)，也有兩種審查方式，一種是公證員到房屋現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地查看，找到該房屋的承租人，告知房屋買賣的情況并讓承租人簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明；另一種就是讓房屋轉(zhuǎn)讓方自己去跟承租人協(xié)商，讓承租人自己到公證處來簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明，有的甚至是讓房屋轉(zhuǎn)讓方直接提供承租人的放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明。

　　請(qǐng)問，上述兩個(gè)例子中的第一種審查方式難道就違反了《公證法》的規(guī)定了嗎？如果我們采取第二種審查方式，我們有理由讓申請(qǐng)人支付數(shù)千元或上萬元的公證費(fèi)嗎？在不動(dòng)產(chǎn)交易中，有關(guān)房屋的通風(fēng)、采光、通行問題以及有無重大缺陷問題需要我們公證員去實(shí)地查看實(shí)地感受。

　　如果我們抱著被動(dòng)核實(shí)的觀點(diǎn)，坐在辦公室中**公證而不去實(shí)地查看實(shí)地感受，讓轉(zhuǎn)讓方提供證據(jù)或證明的話，我們自己都不知道轉(zhuǎn)讓方該怎么樣提供或者提供哪些證明（證據(jù)）才能符合公證的要求。

　　3.3配套服務(wù)缺失，無法充分顯示公證制度的特殊魅力

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公證員的社會(huì)地位發(fā)生了很大的變化，公證員不在僅僅局限于中間證人的角色，公證人可以接受公證申請(qǐng)人的委托代為**一些與公證事項(xiàng)有關(guān)的事務(wù)，比如代為**產(chǎn)權(quán)過戶、稅收交納等。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，公證機(jī)構(gòu)是雙方最信任的中間人，比其他任何機(jī)構(gòu)更具有中立性和權(quán)威性，公證機(jī)構(gòu)完全可以利用這一優(yōu)勢(shì)為當(dāng)事人提供延伸服務(wù)。

　　目前，我國公證機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中僅僅起到審查雙方主體資格和標(biāo)的物權(quán)屬情況、起草合同、證明簽字屬實(shí)等內(nèi)容而已，缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)。在許多時(shí)候，如果僅僅是對(duì)房地產(chǎn)買賣合同進(jìn)行公證，即使違約條款制定得再詳細(xì)再完備也無法解決雙方的相互信任問題。此時(shí)，公證機(jī)構(gòu)可以充分利用提存和委托兩種手段，讓購買方先把購房款提存到公證機(jī)構(gòu)，公證機(jī)構(gòu)再根據(jù)轉(zhuǎn)讓方的授權(quán)去**房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，最后再把已經(jīng)過戶好的產(chǎn)權(quán)證和購房款分別交付給購買方和轉(zhuǎn)讓方。這種配套服務(wù)不僅有效地消除了雙方的不信任心理，更主要地是保障了交易的順利進(jìn)行。

　　4我國公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易中延伸服務(wù)面臨的困境

　　我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度采取行政登記的模式，行政機(jī)關(guān)把持著房產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)，整個(gè)房產(chǎn)交易程序以行政機(jī)關(guān)為主導(dǎo)，留給公證機(jī)構(gòu)的活動(dòng)空間非常有限。在現(xiàn)有的條件下，公證機(jī)構(gòu)要在不動(dòng)產(chǎn)交易中延伸服務(wù)會(huì)受到以下幾個(gè)方面的制約：

　　4.1缺乏法定公證支持，公證機(jī)構(gòu)的審查力不從心

　　這是公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域中面臨的最大困難。公證機(jī)構(gòu)要拓展審查的范圍和深度，提供延伸服務(wù)必然會(huì)延長公證時(shí)間，增加公證成本。在缺乏法定公證的支持下，公證機(jī)構(gòu)如果完全按照法國不動(dòng)產(chǎn)公證的審查模式，必然不為多數(shù)當(dāng)事人所接受。

　　4.2目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求狀態(tài)，購房者往往處于弱勢(shì)地位，轉(zhuǎn)讓方或房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)把應(yīng)由其承擔(dān)的公證成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上

　　如果沒有法定公證的支持，公證機(jī)構(gòu)的審查往往會(huì)加重轉(zhuǎn)讓方或房產(chǎn)開發(fā)商的責(zé)任，如果購房者提出公證，轉(zhuǎn)讓方要么取消本次交易將房產(chǎn)另行轉(zhuǎn)讓給其他不提出申請(qǐng)公證的購房者，要么有關(guān)房屋的檢測(cè)費(fèi)、鑒定費(fèi)甚至是公證費(fèi)等所有因公證所產(chǎn)生的費(fèi)用都要由購房者承擔(dān)。

　　4.3與房產(chǎn)交易有關(guān)的行政部門態(tài)度直接影響著公證機(jī)構(gòu)提供延伸服務(wù)的效果

　　與法國不動(dòng)產(chǎn)交易以公證機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)不同，我國的不動(dòng)產(chǎn)交易以行政機(jī)關(guān)為主導(dǎo)，公證機(jī)構(gòu)提供延伸服務(wù)必然得到與房產(chǎn)交易有關(guān)的行政部門的認(rèn)可。比如查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，有些地方的房產(chǎn)管理部門把公證機(jī)構(gòu)排除在可查詢?nèi)藛T的范圍之外。再如，房地產(chǎn)管理部門規(guī)定與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的委托書需要經(jīng)過公證才能使用，但是當(dāng)轉(zhuǎn)讓方委托公證員**產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，公證機(jī)構(gòu)一般不會(huì)而且也沒有必要對(duì)該委托書另行公證，因此，當(dāng)公證員持該未經(jīng)本公證機(jī)構(gòu)公證的委托書為轉(zhuǎn)讓人**房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，不知道房產(chǎn)管理部門是否認(rèn)可。

　　5公證機(jī)構(gòu)提供延伸服務(wù)的探索

　　雖然目前所處的環(huán)境不允許公證機(jī)構(gòu)對(duì)所有房地產(chǎn)交易像法國公證人那樣進(jìn)行審查。但是，公證機(jī)構(gòu)不能因此就放棄對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易公證中提供延伸服務(wù)這一課題的探索。我們應(yīng)該以申請(qǐng)人的實(shí)際需要為出發(fā)點(diǎn)，在現(xiàn)有條件允許的范圍內(nèi)，盡量提供組合式服務(wù)，開展試探性的延伸服務(wù)，積累經(jīng)驗(yàn)，激發(fā)社會(huì)需求，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)法定公證。筆者認(rèn)為，目前，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該做到：

　　5.1加強(qiáng)與各行政部門溝通，做好協(xié)調(diào)工作，為公證機(jī)構(gòu)拓展更大的服務(wù)空間

　　在缺乏法定公證的支持下，公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)交易中的活動(dòng)空間取決于行政部門的態(tài)度。公證機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)匦姓�部門進(jìn)行溝通，對(duì)公證機(jī)構(gòu)查詢不動(dòng)產(chǎn)檔案、代轉(zhuǎn)讓人**產(chǎn)權(quán)過戶以及交納稅收等問題的可行性和操作程序進(jìn)行探討，在形成共識(shí)的基礎(chǔ)上，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量為申請(qǐng)人提供更多的服務(wù)。這樣既能有效地保障交易安全，又能有效地減輕交易雙方的負(fù)擔(dān)和成本。

　　5.2公證機(jī)構(gòu)要轉(zhuǎn)變觀念，要整合現(xiàn)有的公證手段，盡量為申請(qǐng)人提供組合式服務(wù)，增加公證文書的含金量

　　公證機(jī)構(gòu)本身就是一個(gè)比其他任何部門或組織更具有權(quán)威性和公信力的中間人，公證機(jī)構(gòu)完全可以充分利用中間人這一身份提供更多的服務(wù)，比如在不動(dòng)產(chǎn)交易中，公證機(jī)構(gòu)除了可以為當(dāng)事人起草合同并對(duì)合同進(jìn)行公證外，還可以將委托和提存兩項(xiàng)手段融合在合同公證中，讓受讓方把房款提交到公證機(jī)構(gòu)，然后由公證機(jī)構(gòu)根據(jù)轉(zhuǎn)讓方的委托代為**房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記、交納稅收等，最后公證機(jī)構(gòu)把新的產(chǎn)權(quán)證交付給受讓方，把房款直接支付給轉(zhuǎn)讓方。此時(shí)，我們大可不必要求交易雙方另行申請(qǐng)**提存公證，收取提存的公證費(fèi)用，這也是法國不動(dòng)產(chǎn)交易的做法。通過這種組合式服務(wù)，能將不動(dòng)產(chǎn)交易中更多的環(huán)節(jié)納入自己的服務(wù)之中，擴(kuò)大了自己的影響，而且也充分顯示了公證機(jī)構(gòu)在保障交易安全上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

　　5.3公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，從細(xì)節(jié)入手，拓寬審查范圍和拓展審查深度，盡量為申請(qǐng)人提供更多的信息

　　“細(xì)節(jié)決定成敗”。在法國，公證人除了要學(xué)習(xí)法律外，還有學(xué)習(xí)稅收、建筑有關(guān)方面的課程，法國公證人出具的公證書多達(dá)上百頁，內(nèi)容除了所交易不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)情況（如產(chǎn)權(quán)證明、質(zhì)量證明、四周規(guī)劃、物業(yè)等）外，還有有關(guān)交易雙方的權(quán)利能力、婚姻及夫妻財(cái)產(chǎn)所有制情況、資信情況等。而我國的公證書最多不會(huì)超過十頁，內(nèi)容也很少涉及到房屋本身的質(zhì)量、四周的規(guī)劃、交易雙方的婚姻及夫妻財(cái)產(chǎn)所有制情況、資信情況等。這些內(nèi)容的審查本身也是保障交易安全的重要組成部分。

　　因此，我們應(yīng)當(dāng)改變我們的工作方式，加強(qiáng)實(shí)地察看與核實(shí)，圍繞不動(dòng)產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)拓寬審查范圍和拓展審查深度，深入到每個(gè)細(xì)節(jié)中去，盡量為雙方提供更多的與交易有關(guān)的信息。

　　5.4要做到詳細(xì)的告知和提醒

　　由于我國目前的不動(dòng)產(chǎn)交易公證是建立在自愿的基礎(chǔ)上的，公證機(jī)構(gòu)就不可能完全不顧申請(qǐng)人的意愿強(qiáng)制按照自己的審查模式進(jìn)行公證，增加申請(qǐng)人的成本。公證機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)人詳細(xì)告知不同的審查方式帶來的不同法律效果，當(dāng)申請(qǐng)人不愿意去做檢測(cè)或其他增加成本方式對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行審查時(shí)，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知其不利后果，讓申請(qǐng)人自己決定。但是這絕不是說公證機(jī)構(gòu)就可以僅僅對(duì)房產(chǎn)買賣合同進(jìn)行一般性審查，公證機(jī)構(gòu)還是應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋狀況進(jìn)行實(shí)地查看，通過走訪核實(shí)為申請(qǐng)人提供更多的交易信息，切實(shí)保護(hù)交易雙方的知情權(quán)和選擇權(quán)。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]萬婷.誠信房產(chǎn)，離我們有多遠(yuǎn).http：//rpccn.cn/NewsDetail.aspx？DetailID=1362.

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　　[3]上海中法公證法律交流培訓(xùn)中心網(wǎng)站.在歷史的傳承中發(fā)展——2006年6月中國公證協(xié)會(huì)赴法培訓(xùn)考察團(tuán)報(bào)告.

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