摘要：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的水平普遍不高,不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高等問(wèn)題。要解決這些問(wèn)題,開(kāi)發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫,把項(xiàng)目管理作為一種先進(jìn)的、高效的管理模式,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,管理,控制

　　前言

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，做好項(xiàng)目全過(guò)程的質(zhì)量管理與控制是樓盤(pán)獲得成功的先決條件。本文主要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目施工質(zhì)量管理、項(xiàng)目成本管理及風(fēng)險(xiǎn)管理四個(gè)部分。探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制。

　　1、加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃管理

　　我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著缺乏前期調(diào)研和可行性研究的問(wèn)題，因此，要全面優(yōu)化項(xiàng)目管理，就必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期管理，包括規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段。一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前要做充分的市場(chǎng)調(diào)研和投資決策分析，將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期范圍內(nèi)，此外，在設(shè)計(jì)階段，要重視規(guī)范設(shè)計(jì)，以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，綜合性能、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計(jì)，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更所造成的巨大浪費(fèi)，一方面，要結(jié)合實(shí)際，遵循預(yù)算、施工設(shè)計(jì)圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項(xiàng)，不留缺口，將意外風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期之內(nèi)，做到前期管理與過(guò)程管理和事后管理的動(dòng)態(tài)一致，真正的將項(xiàng)目管理打造成一個(gè)動(dòng)態(tài)可控的彈性系統(tǒng)。

　　2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工質(zhì)量管理與控制

　　房地產(chǎn)是人們各項(xiàng)投資中所占比例最大的一項(xiàng)投資，人們對(duì)房屋的質(zhì)量和性?xún)r(jià)比考慮非常多，因此，合格的質(zhì)量是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房屋的最低保證，因?yàn)榉课萁ㄖ�在起初一兩個(gè)月看不出任何質(zhì)量問(wèn)題，但是隨著時(shí)間的推移，質(zhì)量問(wèn)題就會(huì)逐漸凸顯，因此，在修建房屋時(shí)，要對(duì)人員、材料、機(jī)械、施工等方面嚴(yán)格管理和控制，做到量化要求，保質(zhì)保量。于此同時(shí)，對(duì)商品房的其他基礎(chǔ)設(shè)施也做出讓顧客滿(mǎn)意的承諾，做好暖通、排水等方面的順暢，此外，更要提高商品房的售后管理與控制，積極咨詢(xún)顧客的需要并做出滿(mǎn)意的回復(fù)與解決，組建專(zhuān)門(mén)的售后項(xiàng)目管理隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)及房屋的維修做出及時(shí)的處理，并對(duì)顧客提出的意見(jiàn)和建議進(jìn)行深入研究，從而為下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策和規(guī)劃提出可行性的意見(jiàn)。

　　無(wú)論是開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)還是商業(yè)區(qū)等，開(kāi)發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是承包單位及項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個(gè)，即進(jìn)度（工期）、質(zhì)量、成本（投資），這三個(gè)目標(biāo)彼此之間有一定互斥性，難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)，其實(shí)施應(yīng)以項(xiàng)目整體最優(yōu)為目標(biāo)。

　　2.1工程進(jìn)度控制

　　工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過(guò)工程計(jì)劃來(lái)具體實(shí)現(xiàn)。

　　1）進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類(lèi)：

　　第一類(lèi)，客觀(guān)進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示

　�、贆M道圖法。在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直線(xiàn)條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，通常用橫坐標(biāo)表示工作時(shí)間，縱標(biāo)表示工作內(nèi)容。橫道圖法簡(jiǎn)單明了，但看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴(lài)和相互制約關(guān)系，看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。

　　②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過(guò)計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線(xiàn)，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。

　　第二類(lèi)，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門(mén)、計(jì)劃部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)理工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃也可通過(guò)橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

　　第三類(lèi)，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。

　　2）進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)――防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”是工程管理中的一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。

　　3）進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修正。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修正工作一般每月一次。

　　2.1質(zhì)量控制

　　工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：

　　1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。對(duì)砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗(yàn)合格的報(bào)告。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的材料禁止使用。

　　2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到由政府指定的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收,并出具相應(yīng)的檢驗(yàn)合格報(bào)告。

　　3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段控制水灰比，確保混凝土達(dá)到設(shè)計(jì)所要求的相應(yīng)強(qiáng)度等級(jí)；對(duì)商品混凝土通過(guò)檢驗(yàn)其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場(chǎng)取樣，其養(yǎng)護(hù)必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護(hù)的同等條件下進(jìn)行；制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。

　　4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度�，F(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)工程質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，做好中間過(guò)程的質(zhì)量驗(yàn)收工作，對(duì)檢查或驗(yàn)收的結(jié)果形成文字記錄，歸類(lèi)存檔。

　　3、全面完善項(xiàng)目成本管理與控制

　　3.1項(xiàng)目成本管理

　　近幾年，房地產(chǎn)業(yè)基本已經(jīng)走出“泡沫”的春天，同行業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，價(jià)格是很重要的一個(gè)優(yōu)勢(shì)和籌碼。因此，房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須做到全面完善項(xiàng)目的成本管理，要嚴(yán)格控制工程項(xiàng)目成本，首先，在項(xiàng)目規(guī)劃階段，做好項(xiàng)目的預(yù)測(cè)和評(píng)估工作，對(duì)其成本，銷(xiāo)售，利潤(rùn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，做到最低的成本，最優(yōu)的質(zhì)量，其次，在施工過(guò)程中，要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到投標(biāo)招標(biāo)的市場(chǎng)化。最后，要建立獎(jiǎng)懲制度，無(wú)論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理�，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的**和審查兩個(gè)階段。只有這樣，才能從根本上降低成本，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和整體經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

　　3.2項(xiàng)目成本控制

　　實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。

　　1）直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問(wèn)題。

　　2）間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來(lái)降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。

　　4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與控制

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，國(guó)家金融投資政策的變化，企業(yè)各種因素的變動(dòng)都給企業(yè)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理者必須制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的應(yīng)急預(yù)案，通常應(yīng)急預(yù)案包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的描述、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性、計(jì)劃假設(shè)的完成以及風(fēng)險(xiǎn)的影響和適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)等。

　　4.1風(fēng)險(xiǎn)管理

　　風(fēng)險(xiǎn)管理的原則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出正確的估計(jì)并采用適當(dāng)措施予以規(guī)避或轉(zhuǎn)移（在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，應(yīng)與工程項(xiàng)目施工方、監(jiān)理方簽訂工程項(xiàng)目承包合同，并在合同中就施工工期節(jié)點(diǎn)、工期延誤等應(yīng)承擔(dān)的損失進(jìn)行明確的約定，從而有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)）。風(fēng)險(xiǎn)管理以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析、概率分析（決策樹(shù)、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析）方法，各自從不同視角對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)價(jià)。

　　4.1風(fēng)險(xiǎn)控制

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工過(guò)程中，首先應(yīng)做好設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審工作，并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理制度，就項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工進(jìn)行全程監(jiān)控，最后還應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更與工程現(xiàn)場(chǎng)簽證，以便有效控制工程造價(jià)。

　　5、結(jié)語(yǔ)

　　總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工程。成功開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目不僅需要大量的時(shí)間，而且需要充分調(diào)動(dòng)各個(gè)方面的人力和物力。其中最核心的因素就是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工質(zhì)量控制與管理，對(duì)各個(gè)資源予以?xún)?yōu)化配置和重新整合，以最少的投入獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。

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