本文選自國家級期刊《城市建設(shè)理論研究》，《城市建設(shè)理論研究》雜志是經(jīng)新聞出版總署批準，中國商業(yè)聯(lián)合會主管、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)開發(fā)中心主辦，聯(lián)合國全人類發(fā)展中國協(xié)會、科技部科學(xué)技術(shù)進步研究所、 中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心指導(dǎo)，面向國內(nèi)外公開發(fā)行的國家級科技類期刊。國內(nèi)統(tǒng)一刊號：CN11-9313/TU;國際標準刊 號：ISSN2095-2104,《城市建設(shè)理論研究》ISSN刊號可登錄國家圖書館中心查詢!《城市建設(shè)理論研究》為旬刊，上旬為時政綜合概要;中旬為 學(xué)術(shù)交流;下旬為城市建設(shè)深度報道。
　　摘要：設(shè)計是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，是項目前期的主要工作，設(shè)計工作的好壞直接決定了項目整體品質(zhì)的好壞。所以如何鍛造設(shè)計管理能力，是房地產(chǎn)公司的核心內(nèi)容。設(shè)計管理從前期土地獲取中對于意向地塊的規(guī)劃研究分析，設(shè)計過程管理，到施工中的技術(shù)配合和效果控制等，基本上貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，不能不引起高度重視，甚至決定了一個項目的成敗。在這里，本人結(jié)合自身在房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)歷，從幾個方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理工作。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),設(shè)計,管理

　　房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理，重點在“管理”二子，主要是通過整個項目的設(shè)計工作計劃，來管人、管事、管圖；第二，設(shè)計人員應(yīng)該站在經(jīng)營的角度來考慮產(chǎn)品，在設(shè)計前期階段充分考慮與營銷人員互動，把市場的需求轉(zhuǎn)化為建筑的語言，然后通過各種資源來開展工作。整個管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。下面就圍繞這個定義，來對設(shè)計管理工作的內(nèi)容進一步的闡述。

　　一、設(shè)計管理中的任務(wù)管理

　　設(shè)計任務(wù)書要求這么重要，我們就不能草率地編寫，我們以我們公司正在開發(fā)一個項目施工圖的設(shè)計任務(wù)書要求為例來說明它的組成及其來源：

　　1、工程概況和設(shè)計依據(jù)：青云·國際城項目由濰坊新大置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目總體規(guī)劃占地面積1200畝，規(guī)劃建筑面積約135萬平方米，計劃總投資約30億元人民幣。該項目地處濰坊安丘新老城區(qū)結(jié)合部，大汶河南岸，改造后的安丘環(huán)城河從項目中心穿過，東臨安丘行政辦公中心、教育中心、大汶河濕地公園及青云湖景區(qū)。項目整體規(guī)劃包括精品人居工程、大型商業(yè)中心、風情商業(yè)街、九年制義務(wù)學(xué)校、幼兒園、高級會所等，產(chǎn)品形式有別墅、退臺花園洋房、電梯洋房、高層住宅、商務(wù)辦公樓、休閑會館等多種類型，是一座集人居、休閑、娛樂、旅游、商務(wù)于一體的大型高品質(zhì)城市綜合體。該項目依據(jù)自身區(qū)位優(yōu)勢和宜居的自然環(huán)境，定位為現(xiàn)代化的高端濱水社區(qū)及高品位健康社區(qū)，既能為城市形成生態(tài)環(huán)保的高水平生活品質(zhì)，又能迎合高端人群的品味和商業(yè)投資者的興趣。

　　2、設(shè)計內(nèi)容：主要包括：總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、消防、給排水、電氣、電信網(wǎng)絡(luò)、有限電視、暖通空調(diào)、室外工程（紅線方位內(nèi)）設(shè)計（環(huán)境園林景觀設(shè)計除外）；

　　本項目室外環(huán)境工程的土建、電氣、給排水工程的施工圖設(shè)計；室外綜合管網(wǎng)圖規(guī)劃設(shè)計。

　　3、設(shè)計定位：主要包括：建筑造型、環(huán)境打造、智能化打造、節(jié)能方面、節(jié)水方面、節(jié)地方面：、節(jié)材方面；

　　設(shè)計中采用太陽能光電一體化系統(tǒng)、地源熱泵分戶冷暖空調(diào)系統(tǒng)、住宅小區(qū)內(nèi)部采用高智能化安保系統(tǒng)，以科技提升品質(zhì)，做到經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。

　　4、項目設(shè)計時間要求：設(shè)計公司提供具體的施工圖出圖計劃并按照計劃嚴格執(zhí)行。

　　5、項目設(shè)計成果要求：全套施工圖設(shè)計圖紙12套，其中三套精裝本，其余為平裝本，各專業(yè)電子文件光盤一份。

　　6、施工圖具體要求：1）發(fā)包方負責將圖紙送到審查中心審查，設(shè)計人負責協(xié)調(diào)和審圖中心的關(guān)系，保證在30個工作日內(nèi)審查完畢，不能按時完成，按照設(shè)計合同7.4條執(zhí)行。2）雙方協(xié)商制定工期節(jié)點，設(shè)計人應(yīng)按照承諾節(jié)點安排完成設(shè)計任務(wù)，不能按時完成，按照設(shè)計合同7.4條執(zhí)行。3）保證設(shè)計質(zhì)量。如因設(shè)計人原因，審圖中心提出的問題改變了原有方案，給發(fā)包方造成成本增加，設(shè)計人應(yīng)承擔相應(yīng)增加的費用；如在圖紙會審過程中每棟提出的圖紙設(shè)計問題（土建、安裝）總數(shù)控制在100條內(nèi)，經(jīng)雙方協(xié)商確認，確實為設(shè)計人責任的，增加的條數(shù)，每增加一條按照200元進行罰款；一般圖紙變更應(yīng)在7日內(nèi)完成，較大圖紙變更按雙方商定時間完成，每拖延一天罰款200元。4）以上費用發(fā)包方將以工作聯(lián)系單的方式書面通知設(shè)計人經(jīng)營部，扣款將從下次撥付設(shè)計費時扣除。

　　由上述組成的來源可以看出，編寫任務(wù)要求之前要有很多工作要做，諸如規(guī)劃研究；參與市場調(diào)研與策劃直至形成產(chǎn)品定位報告；參與到成本測算，確定限額設(shè)計的限值；編制總體設(shè)計計劃等等。只有做足了這些工作，才能形成合理有效的設(shè)計任務(wù)要求。

　　二、設(shè)計單位遵循原則

　　在設(shè)計單位的選擇過程中一般需要遵循以下幾個原則：

　　1、專長原則：根據(jù)在產(chǎn)品定位中要求項目的建筑風格來選擇此類風格設(shè)計的設(shè)計單位。有的設(shè)計院擅長工業(yè)項目設(shè)計，有的設(shè)計院擅長民用住宅設(shè)計，有的設(shè)計院在方案設(shè)計階段很有優(yōu)勢，而有的設(shè)計院施工圖做的較好，所以在選擇的時候要注意，主要是關(guān)注在已設(shè)計名盤上的信息，在同行之間多交流說不定也有收獲。

　　2、經(jīng)濟原則：這里說的是設(shè)計費用的成本控制，一般在房地產(chǎn)公司，會根據(jù)項目的定位，是高檔盤還是中低檔盤來確定總的設(shè)計費用，比如說確定60元/平米，那設(shè)計單位委托就要圍繞這個限額進行，可能會此消彼長，有的設(shè)計院可能設(shè)計費要的很低，但設(shè)計水平有限，最終造成工程造價較高，總體上頁不劃算。最好是通過公開招標的方式，在同檔次設(shè)計院間進行競爭優(yōu)選，最終選擇一個質(zhì)優(yōu)價廉的設(shè)計單位。

　　3、配合原則：盡量選擇曾經(jīng)合作過的設(shè)計單位，彼此之間比較了解，這樣和他們的交流比較方便，能達到事半功倍的效果。

　　4、設(shè)計水平優(yōu)先原則：在施工圖設(shè)計階段，尤其是結(jié)構(gòu)設(shè)計專業(yè)，好的設(shè)計師和一般的設(shè)計師之間差距還是比較的大，我們曾就一個項目的2棟多層框架結(jié)構(gòu)住宅分別委托一家甲級院和一家乙級院進行設(shè)計，同樣的建筑方案，最后對鋼筋含量進行比較，發(fā)現(xiàn)甲級院的鋼筋含量要比乙級院每平米高5KG，一萬平米就差了50噸，所以不見得大院設(shè)計出來的圖紙就一定經(jīng)濟。一般有這么一個規(guī)律，越是好的設(shè)計師，越是認真，并且較真，溝通起來就越難，所以就要在設(shè)計水平和溝通成本間進行權(quán)衡，設(shè)計水平的提高不是一朝一夕就能促進的，但是溝通協(xié)調(diào)可以通過交流、管理來促進，所以我建議在兩者之間應(yīng)以設(shè)計水平作為優(yōu)先原則。

　　三、設(shè)計進度管理

　　設(shè)計成果完成的時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，更重要的是影響資金回收，因此要對總體的設(shè)計進度管理�？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。

　　我們在工作中主要采取了如下措施：首先是定期組織設(shè)計例會和專題會議，檢查設(shè)計院階段性設(shè)計或成果完成情況，為設(shè)計單位解決設(shè)計過程中需要房地產(chǎn)公司需要協(xié)調(diào)和解決的問題；再就是要求設(shè)計院按節(jié)點控制時間定期提交中間成果文件，將成果與進度計劃對比，評估設(shè)計進度完成情況，若有滯后計劃的情況，向設(shè)計院發(fā)公函要求其采取措施追趕設(shè)計進度，確保節(jié)點設(shè)計成果的按時正式提交。

　　四、設(shè)計技術(shù)管理

　　設(shè)計技術(shù)管理相當一部分工作是設(shè)計變更的處理，工程設(shè)計變更分為三類：設(shè)計單位設(shè)計變更、施工現(xiàn)場設(shè)計變更、業(yè)主要求的設(shè)計變更。設(shè)計單位設(shè)計變更，由開發(fā)公司設(shè)計部門簽收備案，并按規(guī)定份數(shù)轉(zhuǎn)發(fā)給工程部、監(jiān)理公司。由監(jiān)理工程師簽字后轉(zhuǎn)發(fā)施工單位；施工現(xiàn)場設(shè)計變更，由監(jiān)理工程師會同工程部想設(shè)計部提出變更要求，設(shè)計管理部門工程師提交設(shè)計院，由設(shè)計院出具現(xiàn)場變更通知單，由設(shè)計部簽收備案，并轉(zhuǎn)發(fā)給相關(guān)部門執(zhí)行；業(yè)主要求的設(shè)計變更，由營銷部門向設(shè)計部門提出變更要求，由設(shè)計部門評審其可行性，測算變更費用，并提交設(shè)計院出具變更通知單，由開發(fā)部簽收備案，并轉(zhuǎn)發(fā)給相關(guān)部門執(zhí)行。

　　總之，設(shè)計管理愛房地產(chǎn)開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)。好的設(shè)計管理應(yīng)以流程制度為保障，以過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)，在保障安全基礎(chǔ)上，注重結(jié)構(gòu)域成本優(yōu)化，關(guān)注項目定位、客戶需求，跳出設(shè)計談設(shè)計，方能起到良好的設(shè)計管理效果。

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