摘要: 隨著我國現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)步行街大量涌現(xiàn)，如何在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段正確把握商業(yè)街的核心理念，創(chuàng)造宜人的商業(yè)購物環(huán)境，本文通過尺度、空間、風(fēng)格色彩、面才使用、非建筑元素運(yùn)用等五個(gè)方面的論述，以期找出商業(yè)街的核心設(shè)計(jì)理念，為商業(yè)街的設(shè)計(jì)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出發(fā)展之路。

關(guān)鍵詞 尺度、空間、風(fēng)格色彩、面才使用、非建筑元素

一、位置的固定性或不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其它有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其它有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易，即使這個(gè)市場是在紐約、倫敦或東京。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”、房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

房地產(chǎn)投資不可移動(dòng)的特性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營利潤并具備支付租金的能力。

當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)，而如果沒有周圍眾多的投資來改變物業(yè)所處地區(qū)的環(huán)境，只是某一投資者試圖通過對自己投資之物業(yè)的改造甚至重建來吸引租客的話，往往是徒勞的。此外，房地產(chǎn)售價(jià)的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)的增值潛力，而不僅僅是看其當(dāng)前租金收益的高低。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。

二、壽命周期長

房地產(chǎn)投資是一種長期投資。因?yàn)橥恋厥遣豢蓺�損的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在50年及其以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命(或稱物理壽命)。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至作為房地產(chǎn)重要組成部分的建筑物，由于結(jié)構(gòu)構(gòu)件和主要設(shè)備的老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用上升到一定程度而沒有租客問津時(shí)，盡可以讓其空置在那里。然而實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑�建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對的租客類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行物業(yè)、商場物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，工業(yè)貨倉的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

三、適應(yīng)性

房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)的特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。只要不違反政府的有關(guān)法律規(guī)定，在這方面是有很大作為的。房地產(chǎn)投資的這個(gè)特性被稱之為適應(yīng)性。

按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ�多的費(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，房地產(chǎn)投資一般很重視物業(yè)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。

四、不一致性

市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)投資也是在某一個(gè)細(xì)分市場上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ�物所具有的特色甚至保持某一城市�?biāo)志性建筑的稱號(hào)，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。因此，從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值不可能與其它物業(yè)完全一致。

五、政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要政策包括：土地供給政策、住房政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等，這些政策的變更，均會(huì)對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

六、對專業(yè)管理的依賴性

有些類型的投資不需投資者予以特別的關(guān)心，也就是說很少需要管理。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理，投資基金、債券的人也可以通過其信托人去面對借款人，投資古玩字畫的人盡可以將其儲(chǔ)存起來完事，投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。

然而，直接投資房地產(chǎn)就需要管理。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力;進(jìn)行置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題。即便是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司，那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場策略和經(jīng)營中的指導(dǎo)原則。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù)，因此就需要花費(fèi)很大一筆費(fèi)用，一般來說，物業(yè)管理的費(fèi)用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10%。此外，房地產(chǎn)投資還需要稅務(wù)會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資的總體收益最大化。

七、相互影響性

政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如香港東區(qū)隧道的建設(shè)，使附近的太古城等地段的房地產(chǎn)價(jià)值成倍地增長;北京市平安大街、白頤路改造工程，也使街道兩側(cè)房地產(chǎn)的價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。

轉(zhuǎn)載請注明來自：http://www.jinnzone.com/fangdichanlw/15710.html