淺析如何提高房產(chǎn)測繪精確度減少購房糾紛
譚小波
 

摘要：房產(chǎn)測繪是房屋產(chǎn)權(quán)登記的必備條件，沒有房產(chǎn)測繪，就不能進行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)測繪的結(jié)果與開發(fā)商和購房者的利益密切相關(guān)，有在正確測繪的前提下，才能達到銷售與購買雙方共同滿意的目的，房產(chǎn)測繪一旦出現(xiàn)偏差，很容易引起購房糾紛，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，因此對于房產(chǎn)面積進行準(zhǔn)確的測繪，能夠最大限度地避免購房糾紛的發(fā)生，對維護社會穩(wěn)定具有重要意義，

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪 精確度 提高 購房糾紛

在眾多的房地產(chǎn)糾紛當(dāng)中，因測繪引起的購房糾紛占據(jù)多數(shù)，產(chǎn)權(quán)證、房屋預(yù)售登記以及購房合同中，登記的建筑面積數(shù)據(jù)不統(tǒng)一是引發(fā)購房者投訴和糾紛的主要原因之一，房屋面積 “縮水”或“漲水”現(xiàn)象頗為嚴重，本文就如何提高房屋測繪的精確度進行討論。

一、 房產(chǎn)測繪概述
1.1房產(chǎn)測繪的概念
房產(chǎn)測繪是測繪學(xué)科的一個分支，是運用測繪儀器、技術(shù)、手段，按照房地產(chǎn)業(yè)管理的要求和需要，來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的一項專業(yè)服務(wù)性技術(shù)工作，房產(chǎn)測繪是測繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量，具有較強的技術(shù)性和鮮明的政策性及法律效力。

1.2 房產(chǎn)測繪法制化發(fā)展歷程
1991 年以前，我國房地產(chǎn)測繪無統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為了解決測繪實際工作中存在的種種問題，1992 年，《中華人民共和國測繪法》誕生，標(biāo)志著測繪工作步入了法制軌道，2002 年8 月29 日，第九屆全國人大常委會第二十九次會議對該法予以修訂，并于2002 年12 月1 日起施行。1995 年建設(shè)部頒發(fā)了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（建房[1995]517 號)，1999 年，由于當(dāng)時商品房面積糾紛問題較多，國家技術(shù)監(jiān)督局要求由各地技術(shù)監(jiān)督部門組織測繪隊伍，具體實施房地產(chǎn)測繪工作。此事導(dǎo)致了在一段時間內(nèi)全國房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、職責(zé)不明、管理混亂的局面。在建設(shè)部將全國的測繪工作情況向國務(wù)院匯報請示后，國務(wù)院將這項工作協(xié)調(diào)為：國家技術(shù)監(jiān)督局管理測繪儀器設(shè)備的計量，不具體實施測繪工作；國家測繪局管理測繪資質(zhì)；建設(shè)部主管全國的房地產(chǎn)測繪工作。隨著職能分工的明確，2000 年又頒布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，和《房產(chǎn)測繪管理辦法》。

二、房產(chǎn)測繪引起購房糾紛的原因分析
測繪工作是一項非常特殊的工作，專業(yè)性強，技術(shù)要求高，導(dǎo)致預(yù)測面積與實測面積不相符的原因主要有以下幾個方面：
2.1 房產(chǎn)測繪隊伍專業(yè)素質(zhì)不高
房產(chǎn)測繪隊伍的人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，總體情況較差，目前的測繪人員都是一邊工作，一邊自學(xué)，普遍缺乏系統(tǒng)性的測繪理論知識培訓(xùn)，直接導(dǎo)致測繪人員知識理論水平落后、知識結(jié)構(gòu)比較單一，跟不上房產(chǎn)測繪的需求，另外某些測繪隊伍是由一名房產(chǎn)測繪工程師領(lǐng)導(dǎo)，再由建筑類專業(yè)的畢業(yè)生或者是從其他單位調(diào)動來的非專業(yè)人員組成的，這樣組成的測繪人員由于沒有得到正規(guī)系統(tǒng)的房產(chǎn)測繪培訓(xùn)，在實際工作中就不能正確運用相關(guān)的測繪規(guī)范來準(zhǔn)確完成測繪任務(wù)，有些從業(yè)人員責(zé)任心不夠強，工作中馬虎大意，從而造成測繪面積與實際面積截然不同。
2.2 建設(shè)單位擅自改變圖紙
個別建設(shè)單位為了謀取更大的利潤，往往通過減少公共面積、增加容積率的辦法，對原來的施工設(shè)計圖紙擅自進行改變，并按最新的施工設(shè)計圖紙進行施工，導(dǎo)致施工前后圖紙不一致、數(shù)據(jù)發(fā)生差異。
3.3 施工單位出現(xiàn)施工誤差
當(dāng)今，建設(shè)施工單位的施工人員大多數(shù)是以農(nóng)民工為主，這些施工人員大多數(shù)沒有受過專業(yè)的培訓(xùn)，沒有扎實的施工工底，工作責(zé)任心不夠，未嚴格按照具體規(guī)程操作。在具體的施工過程中，容易在放線等關(guān)鍵環(huán)節(jié)中出現(xiàn)疏漏或失誤，形成施工誤差，導(dǎo)致施工實體與設(shè)計圖紙不符，最終導(dǎo)致數(shù)據(jù)采集不準(zhǔn)確，從而引發(fā)開發(fā)商與購房者的購房糾紛。
3.4儀器設(shè)備方面的原因
不可否認的是，當(dāng)前不少房產(chǎn)測繪單位，特別是地方基層的房產(chǎn)測繪單位普遍存在管理不到位、儀器設(shè)備落后和軟件的不規(guī)范等現(xiàn)象，從而造成在測繪過程中經(jīng)常發(fā)生測量數(shù)據(jù)精度出現(xiàn)偏差；繪圖、測算出現(xiàn)錯誤，最終導(dǎo)致測繪成果不合格。綜合上述的幾個方面來看，當(dāng)前，房產(chǎn)測繪隊伍素質(zhì)不高是測繪方面引起購房糾紛的主因之一。

三、提高測繪精確度的有效途徑
3.1加強測繪隊伍的建設(shè)
一方面，企業(yè)內(nèi)部要自覺組織人員培訓(xùn)；另一方面，實行房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)認證制度。房產(chǎn)**行業(yè)協(xié)會定期組織房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育培訓(xùn)并頒發(fā)合格證書，不斷更新房產(chǎn)測繪知識。同時要求房產(chǎn)測繪單位內(nèi)部從技術(shù)和業(yè)務(wù)管理上嚴格把關(guān)，加強測繪工作透明度，接受社會監(jiān)督,建立測繪人員及測繪隊伍信用檔案，每年向社會公布，接受社會監(jiān)督；實施測繪成果質(zhì)量追究制度，對出現(xiàn)重大測繪質(zhì)量問題或多次出現(xiàn)質(zhì)量問題的測繪隊伍和測繪人員進行警告，甚至取消其從事房產(chǎn)測繪資格，促進測繪單位及測繪人員嚴格自律，自覺提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量。依法履行職責(zé)是做好房地產(chǎn)測繪的保證。

3.2加強對施工設(shè)計圖紙的檢查
加強預(yù)測的準(zhǔn)確性是解決問題的關(guān)鍵所在。在這個方面，施工設(shè)計圖紙是關(guān)鍵節(jié)點，一定要重點把握。設(shè)計圖紙的準(zhǔn)確性直接影響到建筑面積預(yù)測的準(zhǔn)確性。因此，要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，要對預(yù)測圖紙資料進行全面的檢查，包括對規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等方面的檢查。要特別注意對相關(guān)細節(jié)的檢查，同時要對整個建設(shè)過程實施嚴格、認真的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，確保預(yù)測數(shù)據(jù)與實測數(shù)據(jù)的一致性。

3.3加強對建設(shè)單位的監(jiān)督與管理、降低施工誤差
要從建立規(guī)章制度方面入手，進一步加強對建設(shè)單位的監(jiān)督與管理，加大對擅自更改施工設(shè)計圖紙、建設(shè)方案等行為的處理力度。同時，探索建立“建設(shè)單位誠信黑名單”機制，從制度上對建設(shè)單位的行為進行約束，確保不因建設(shè)單位的原因，導(dǎo)致出現(xiàn)測繪面積與實際面積數(shù)據(jù)不一致的問題，遏制購房糾紛的發(fā)生，加強對施工人員的培訓(xùn)、教育與管理力度，逐步建立一支素質(zhì)高、懂規(guī)程、工作責(zé)任心強的專業(yè)施工作業(yè)隊伍，避免在施工過程這一環(huán)節(jié)上出現(xiàn)偏差。

3.4加大儀器設(shè)備投入
對落后的測量儀器進行升級改革，對常用的測量儀器進行定期檢測，配備統(tǒng)一的測繪專用軟件，從技術(shù)上加以保障，降低誤差的發(fā)生。
3.5實行房產(chǎn)測繪委托合同風(fēng)險保證金擔(dān)保制度
建立房產(chǎn)測繪風(fēng)險保障基金，確保房產(chǎn)測繪企業(yè)因工作失誤所承擔(dān)的賠償責(zé)任，并保障當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵犯。接受委托的房產(chǎn)測繪單位應(yīng)繳納一定數(shù)量的房產(chǎn)測繪風(fēng)險保證金，專項用于因測繪質(zhì)量問題而導(dǎo)致的經(jīng)濟賠償。

四、結(jié)束語：
樓盤價格一漲再漲，工薪族包括生活水平處于社會中下層的人群，幾乎要動用自己的一生積蓄來購買一處房產(chǎn)，這就勢必導(dǎo)致著購房者對所要購置的房產(chǎn)面積斤斤計較，作為房地產(chǎn)面積測繪單位、房地產(chǎn)面積測繪專業(yè)工作者必須珍視手中的權(quán)力，將房地產(chǎn)面積測繪責(zé)任履行好，將房地產(chǎn)面積測繪這道關(guān)口把好，為購房者的切身利益負責(zé)，確保通過自己手中測繪出的房產(chǎn)面積是準(zhǔn)確無誤的。

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