淺談新形勢(shì)下房地產(chǎn)營銷策劃實(shí)施策略分析
葛洪
摘要：我國的房地產(chǎn)行業(yè)自80年代起復(fù)蘇以來，短短的二十多年，其產(chǎn)業(yè)的規(guī)模就發(fā)生了巨大的變化，成為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，而當(dāng)前，在我國加入國際世貿(mào)組織后，面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟(jì)化、經(jīng)濟(jì)全球化、新經(jīng)濟(jì)的浪潮，這些形勢(shì)的變化都在沖擊著我國的房地產(chǎn)行業(yè)。如此想要在這個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化的市場中站穩(wěn)，健康地發(fā)展，需要整合房地產(chǎn)的營銷策略，適應(yīng)新的形勢(shì)，把傳統(tǒng)的營銷策略和信息技術(shù)相結(jié)合，開拓構(gòu)成新的營銷理念，策劃實(shí)施。
關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；營銷模式；策略實(shí)施

房地產(chǎn)營銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵步驟，而營銷方式的選擇，其根本出發(fā)點(diǎn)還應(yīng)要回歸于顧客，房地產(chǎn)企業(yè)就正是一個(gè)聯(lián)系建筑住房和顧客的角色，目前我國房地產(chǎn)營銷模式有以下的幾種：
一．新形勢(shì)下的幾種房地產(chǎn)營銷模式
1.區(qū)域營銷
從房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域的市場環(huán)境來說，項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)⑹亲≌�銷售的第一個(gè)銷售對(duì)象，有兩方面的原因；一是人們安土重遷的情節(jié)，在項(xiàng)目周邊區(qū)域的原住居民不愿意更換住房地址，因?yàn)槭煜ぴ�有的群體，熟悉原來區(qū)域的生活環(huán)境和方式。這樣往往就決定了他們會(huì)選擇繼續(xù)居住在原有的區(qū)域，尤其是在老城區(qū)開發(fā)的樓盤中，客戶群體的特征反映更加明顯。另一方面是由工作、親緣關(guān)系等原因，客戶群體依然會(huì)選擇就近的區(qū)域安家生活。這種營銷模式僅僅依靠于傳統(tǒng)的營銷模式，其實(shí)施的首要任務(wù)是要對(duì)目標(biāo)區(qū)域的市場中客戶群體進(jìn)行有調(diào)查，確定項(xiàng)目所在區(qū)域的各個(gè)企事業(yè)單位、專業(yè)市場、原有居住區(qū)等，編制目標(biāo)客戶的分布圖，清楚的了解客戶的情況，以便住房銷售成功。
2. 異地推廣營銷
由于房地產(chǎn)住宅具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)，除了以投資方式擴(kuò)展到外地外，傳統(tǒng)營銷模式都是主要集中在本地市場的銷售，極少有將目光投向異地市場的銷售，而目前有不少地區(qū)的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變，突破傳統(tǒng)的地域局限，實(shí)施異地營銷模式。實(shí)施異地營銷的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商們多會(huì)與當(dāng)?shù)氐囊恍┕�司進(jìn)行合作來共同推廣住宅產(chǎn)品，這樣做一方面可以縮減銷售的成本，實(shí)現(xiàn)快速營銷的目的；另一方面異地營銷也可以達(dá)到擴(kuò)張宣傳房地產(chǎn)公司品牌的目的，通過房地產(chǎn)的外地銷售，還可以取得那一地區(qū)消費(fèi)者們的認(rèn)可，既可以抓住異地的銷售市場機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)增加銷售的目的，又可以借助于優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品擴(kuò)大企業(yè)品牌的效應(yīng)，獲得與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)合作機(jī)會(huì)。
3. 網(wǎng)絡(luò)營銷
網(wǎng)絡(luò)營銷是全球電子商務(wù)的重要組成部分，是信息技術(shù)和傳統(tǒng)營銷模式的相結(jié)合的新型營銷模式。正是這樣的一個(gè)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的結(jié)合產(chǎn)物，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)有了新的發(fā)展空間，而網(wǎng)絡(luò)營銷也就發(fā)展成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新的研究學(xué)科。這一模式實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的多元化、創(chuàng)新化，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)銷售模式所不能實(shí)現(xiàn)的全球式銷售門店，實(shí)現(xiàn)了三維空間內(nèi)直接和客觀進(jìn)行交流，以便客戶進(jìn)行住房選擇，實(shí)現(xiàn)了增強(qiáng)市場信息的透明度，利用數(shù)據(jù)庫作為營銷工具，數(shù)據(jù)統(tǒng)一化。異于傳統(tǒng)的營銷模式，不再是在房屋建造好后通過各種媒介把住宅推向大眾，吸引顧客參觀購買。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)向顧客提供樓盤詳細(xì)的信息，并且這種信息是可以覆蓋全球的，在第一時(shí)間得到客戶反饋的信息，及時(shí)采納引用，市場的占有率始終都決定于顧客。二手房的營銷模式在之前沒有引進(jìn)信息技術(shù)時(shí)就已經(jīng)開始展開，賦之于網(wǎng)絡(luò)之后，更方便的給客戶提供了服務(wù)平臺(tái)和工具，進(jìn)行交易。之前，消費(fèi)者想要購買一套住房，一般需要花費(fèi)很多的時(shí)間來了解住房情況，來回奔波于各個(gè)房地產(chǎn)銷售處看房，而現(xiàn)今實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)住房的透明化，顧客可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)清楚的尋找、觀看、選擇住房。顧客還可以直接在網(wǎng)上看到其他消費(fèi)者對(duì)于企業(yè)的評(píng)價(jià)，對(duì)其信譽(yù)的評(píng)價(jià)度，不必再毫無頭緒的盲目忙碌，可以根據(jù)他人的消費(fèi)評(píng)價(jià)進(jìn)行一個(gè)綜合統(tǒng)籌，決定自己的住房選擇。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢(shì)有：真正實(shí)現(xiàn)以消費(fèi)者為中心，減少市場某些信息的不對(duì)稱性，充分地?cái)U(kuò)大消費(fèi)者的選擇空間，減少宣傳投資成本，實(shí)現(xiàn)高效的銷售，銷售數(shù)字化，易于統(tǒng)計(jì)和評(píng)估。然而，網(wǎng)絡(luò)營銷也存在一定的劣勢(shì)因素。
當(dāng)把住房從現(xiàn)實(shí)的實(shí)體引用擺形于網(wǎng)絡(luò)之中時(shí)，就出現(xiàn)了矛盾，大眾對(duì)于這種現(xiàn)實(shí)和虛擬之間的過渡多少還是對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠的信心，住房硬件設(shè)施的配置，并不能真切把這些配置描述出來，虛幻感無法徹底消除。而且我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段，網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)軟件等使得網(wǎng)絡(luò)營銷存在有隱患，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中還存在著很多的房產(chǎn)**，是最早應(yīng)用于電子商務(wù)的行業(yè)之一，需要法治道德的規(guī)范和約束，消除安全隱患。再者，網(wǎng)絡(luò)更新迅速，房地產(chǎn)企業(yè)就需要在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)中，及時(shí)更新和維護(hù)銷售網(wǎng)站信息和設(shè)施，使其健康的發(fā)展，需要不斷向網(wǎng)絡(luò)營銷投資。
二．整合新形勢(shì)下的各種營銷策略
在信息化、網(wǎng)絡(luò)化高速發(fā)展的現(xiàn)狀下，一個(gè)完整的、系統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷已成為這場營銷模式改革的必然趨勢(shì)，新的理念層出不窮，但是無論新的房地產(chǎn)營銷模式如何，都還無法徹底代替原有的營銷模式，傳統(tǒng)的模式作為基礎(chǔ)，發(fā)展新的模式。只有把傳統(tǒng)的和現(xiàn)在新型的各種營銷模式結(jié)合為一個(gè)有機(jī)的整體，最大限度的發(fā)揮各種營銷模式的優(yōu)勢(shì)，凸顯優(yōu)勢(shì)，互相補(bǔ)劣，才能很好的在市場競爭中立足，才是房地產(chǎn)營銷的成功之道。

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