規(guī)劃類職稱論文發(fā)表期刊推薦《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。雜志負責(zé)報道中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)經(jīng)新聞，解讀國家產(chǎn)業(yè)政策，描述中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，探討中國城市化進程中的各種深層次矛盾和中國地產(chǎn)熱潮中的新的城市文化；反映房地產(chǎn)業(yè)的新思路、新理念，從而形成權(quán)威公信、人文關(guān)懷的高端品格。
　　【摘 要】21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資商業(yè)越來越多。投資經(jīng)濟效益的獲取是房地產(chǎn)商最為關(guān)心的問題之一。本文以經(jīng)濟效益為目的，分析了投資產(chǎn)出和成本構(gòu)成、經(jīng)濟效益等問題。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)濟效應(yīng),成本分析

　　社會主義市場經(jīng)濟興興向榮的發(fā)展，投資環(huán)境的轉(zhuǎn)變與改善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展與進步。房地產(chǎn)投資商為了獲取利益而把資金、設(shè)備、人力、物力、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入到房地產(chǎn)行業(yè)。投資的行為是市場經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。投資行為包括投資主體、客體、投資目標(biāo)和方式。

　　經(jīng)濟效應(yīng)指的是投資行為發(fā)生后產(chǎn)生的收益和投資行為所消耗的成本之比。所消耗的資源包括物質(zhì)資源和人力資源，我們稱之為“投入”，生產(chǎn)經(jīng)營所得的物質(zhì)資源和經(jīng)濟利益為“產(chǎn)出”。投入/產(chǎn)出=經(jīng)濟效應(yīng)。

　　一、投資經(jīng)濟效應(yīng)的基本原則

　　任何投資行為的最終目的都是為投資者帶來豐厚的經(jīng)濟利益，這是項目投資的前提，所以首先要遵循以經(jīng)濟效應(yīng)為主的原則，同時兼顧社會應(yīng)。同時，直接獲得的利益固然重要，同時也要看重隱形的經(jīng)濟效應(yīng)，例如：通過投資給企業(yè)塑造了良好的形象，提高了企業(yè)的知名度，改善了公司的工作氛圍等隱性投資。由于房地產(chǎn)投資一般投資建設(shè)周期長，所以，同時要考慮資金時間價值。

　　二、影響經(jīng)濟效應(yīng)的幾點因素

　　(一)地點條件的限制

　　房地產(chǎn)項目位置的好壞直接影響物業(yè)有效需求的不同，不同位置要求的物業(yè)類型的不同。

　　當(dāng)房地產(chǎn)項目項目位置確定后，我們要按照城市發(fā)展的總體規(guī)劃和具體要求，有關(guān)部門統(tǒng)籌該項目的土地利用、建筑容積率、綠化率、建筑高度和間距，這些限制條件都影響到該土地到底能建什么類型的物業(yè)、數(shù)量的多少、建筑的樣型高度等。這對物業(yè)產(chǎn)出的數(shù)量有著至關(guān)重要的作用，同時對物業(yè)價格有著重大影響。

　　(二)規(guī)劃方案和設(shè)計方案的實施

　　根據(jù)選定的選址場地的基礎(chǔ)，開發(fā)商的具體設(shè)計要求，結(jié)合客觀的氣象、水文地理條件和環(huán)境影響，以及政府具體規(guī)劃和法律法規(guī)的限制條件，科學(xué)合理的規(guī)劃項目中建筑物的位置、道路的開鑿、綠地的覆蓋等。這具有極強的政策性、目的性和技術(shù)性。建筑的規(guī)劃設(shè)計要結(jié)合具體的功能，以經(jīng)濟、舒適、美觀、安全為原則，注重自身特點的發(fā)展�，F(xiàn)代社會，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，人們購置物業(yè)時想的更多的是家居環(huán)境帶來的安全舒適綠色環(huán)保。注重居民消費訴求，對于需求數(shù)量、需求價格水平有著較大影響。

　　(三)地產(chǎn)周邊配套設(shè)施和居住環(huán)境的影響

　　居住環(huán)境主要是：該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、交通發(fā)展水平、環(huán)境狀況、自然人文設(shè)施。配套設(shè)施是指：水、電、通訊、煤氣天然氣管道、暖網(wǎng)的配套設(shè)施和相關(guān)的教育、醫(yī)療設(shè)施和方便居民生活生產(chǎn)的購物地段。類型的不同，其相關(guān)的物業(yè)要求也就不同，商業(yè)服務(wù)為目的的比較重視該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展程度和交通便捷程度，這有利于商業(yè)服務(wù)的集體效應(yīng)和購物的便利程度。而已住宅為目的的物業(yè)建筑群更重視交通，人文、醫(yī)療、當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)設(shè)施的建立。

　　(四)施工水平和開發(fā)商的信譽

　　房地產(chǎn)項目，的施工水平體現(xiàn)的是開發(fā)商的信譽。施工水平高、口碑好的房地產(chǎn)開放商更受消費者歡迎，帶來的經(jīng)濟效應(yīng)更好。而相反，施工水平不高，房產(chǎn)質(zhì)量不好，開發(fā)商形象不好，就很難有消費者親睞，銷售困難，導(dǎo)致有效需求數(shù)量價格無法保證。

　　(五)建筑施工標(biāo)準(zhǔn)的擬定

　　明確的定位是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，不同檔次的物業(yè)要設(shè)置不同的建筑標(biāo)準(zhǔn)。高檔物業(yè)應(yīng)該采用智能化更高的標(biāo)準(zhǔn)建立，如高級住宅、別墅和寫字樓等。隨著信息化技術(shù)的逐步提高，高度智能化更受到人們的喜愛和追捧。配套的電子監(jiān)控、防盜設(shè)計、車位系統(tǒng)、電子LED系統(tǒng)等。

　　(六)給力的宣傳活動

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的伊始和建設(shè)過程中，媒體的廣告宣傳和活動，可以極大的提高房地產(chǎn)項目的認知度，為企業(yè)樹立良好正面的形象，提高了物業(yè)的知名度，有著更好的市場前景。

　　三、提高房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟效應(yīng)的具體策略

　　在前期研究過項目開發(fā)的可行性后，慎重的決策、確定開發(fā)項目，理性的選擇建設(shè)位置，這是提高房地產(chǎn)開發(fā)投資相應(yīng)的先決條件。

　　(一)建立并完善設(shè)計方案的招標(biāo)競標(biāo)機制，擇優(yōu)選擇

　　為了保證建筑設(shè)計規(guī)劃的質(zhì)量，提高安全性和經(jīng)濟性，擇優(yōu)選擇是一個優(yōu)秀的決絕辦法。開展招標(biāo)競標(biāo)活動，雖然需要花費一定的實踐、人力物力財力，但是，所取得的后果卻是難以估量的，同時也為企業(yè)形象的確立提供了有利支持。開發(fā)商可以博采眾長，綜合各個設(shè)計方案的優(yōu)點、取精華去糟粕，融合成適合的設(shè)計方案，通過公開招標(biāo)的方式選擇設(shè)計和施工隊伍。它有利于提升設(shè)計單位的經(jīng)濟責(zé)任感，節(jié)約了工程設(shè)計中的成本和提高了工程設(shè)計的質(zhì)量，加快了工程設(shè)計的進度。

　　(二)授權(quán)委托相關(guān)部門對建設(shè)項目實行嚴(yán)格的檢查制度

　　1、在設(shè)計階段，相關(guān)監(jiān)理單位要和業(yè)主積極溝通協(xié)調(diào)，具體的工作內(nèi)容為：提出明確設(shè)計任務(wù)計劃，評選優(yōu)秀設(shè)計方案;協(xié)助各單位部門簽署合同并委任實施;嚴(yán)格審核工程概預(yù)算。

　　2、在施工招標(biāo)時期，工作主要內(nèi)容為：準(zhǔn)備招標(biāo)原文件和副本，協(xié)助招標(biāo)過程，提出決標(biāo)意見;幫助甲乙雙方簽訂工程合同。

　　3、在工程施工時的主要任務(wù)為：協(xié)助甲乙雙方編寫工作報告;審查施工設(shè)計方案、施工進度，并給出具體的整改意見;檢查工程質(zhì)量，對已經(jīng)完成的項目驗收;審核工程結(jié)算;處理其他工地問題。

　　4、在項目保修階段明確問題責(zé)任，督導(dǎo)保修。

　　(三)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提高土地使用率，降低運營成本

　　1、盡量通過協(xié)調(diào)出讓土地的方式來獲取土地資源，在城市規(guī)劃擬改造的地段、工企較少的地段其轉(zhuǎn)讓費用一般相對較低

　　2、對于城內(nèi)環(huán)境污染企業(yè)的搬遷地段，業(yè)主可以在外購置相同地段并給與一定經(jīng)濟補償，把無償劃撥的土地通過經(jīng)濟運作的方式購得，節(jié)約了土地購買成本。

　　3、和原有土地使用權(quán)單位合作開發(fā)，通過補交部分地款變相得到土地使用權(quán)，使得開發(fā)商、原土地所有單位均能獲得較大利益。

　　參考文獻：

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