可行性研究階段的建筑工程造價動態(tài)控制
　　曾一鳴深圳市航建工程造價咨詢有限公司
　　摘要：文章通過基礎數(shù)據(jù)收集、基礎數(shù)據(jù)論證、估算編制等三個方面，詳細論述可行性研究階段的工程造價動態(tài)控制，從而達到真正意義上的工程造價全過程控制起點和標桿作用。
　　關鍵詞：可行性研究階段、基礎數(shù)據(jù)、估算
　　建筑工程造價貫穿于項目建設全過程，即投資決策(可行性研究階段)、項目設計、招投標、施工及竣工決算審計五個階段。
　　從工程造價的角度來講，對應工程造價估算、概算、預算（標底）、結(jié)算四個階段，工程造價的動態(tài)控制行為就是：用估算指導概算、用概算指導預算、用預算指導結(jié)算，即動態(tài)控制目標估算≥概算≥預算≥結(jié)算。動態(tài)控制目的是保證工程投資控制的可預見性、準確性，從而達到預期投資的效果。
　　從管理學的角度，工程造價的動態(tài)控制就是工程造價管理的提前，即提前到編制可行性研究報告的階段。其目的是確保估算的合理性、可控性、準確性，讓估算在工程造價全過程控制中起到真正意義上的標桿作用。在實際的操作中，該階段提供的數(shù)據(jù)是概念性的、模糊性的以及不確定性的，這就為造價管理重心提前帶來相當?shù)碾y度。這時就需要專業(yè)的資深造價人員參與，參與到調(diào)查研究的每一個環(huán)節(jié)，深入細致地了解工程項目的每一個細節(jié)，同時結(jié)合可行性研究的編制內(nèi)容，整理與工程造價相關的具體情節(jié)與數(shù)據(jù)，同時收集大量同類地區(qū)、同類項目數(shù)據(jù)，為編制估算奠定可靠的基礎數(shù)據(jù)，確保估算的相對準確性。
　　(一)基礎數(shù)據(jù)的收集
　　(1)項目概況：作為工程造價控制的起點，項目概況中涉及工程造價的一些基礎數(shù)據(jù)，首先是建筑的大體規(guī)模，建物單體的數(shù)量，建筑面積、容積率、綠化率等；其次是各棟單體的主要用途，各棟單體之間的關聯(lián)度等等；
　　(2)市場預測：該環(huán)節(jié)涉及項目的市場定位、銷售方案，這是編制估算的重要環(huán)節(jié)。從市場定位中可以解悉出與造價相關的具體細節(jié)。下面以商用辦公樓開發(fā)為例。
　　1）建筑的功能及定位。項目功能及定位直接影響面對什么樣的銷售群體，預期的銷售價格期望；同時影響開發(fā)寫字樓的檔次，以及工程造價的投入。（如該建筑是否為一個智能化建筑、是否為綠色環(huán)保建筑、是否為安保功能強大的項目）；
　　2）建筑的外部效果。這是一個面子工程，而面子工程涉及方方面面的造價，如外墻的造價、外墻燈光的造價、外墻大屏幕、外墻廣告牌，配套的市政設施，園林景觀的造價等；
　　3）售樓標準。通過了解建筑的售樓，明確其內(nèi)裝的大致要求，涉及與造價相關的內(nèi)部裝飾范圍，如：其銷售部分面積部分是否考慮為毛胚、初裝（目前高級寫字樓常用的方式，架空地臺+吊頂大開間，購買的業(yè)主只有在精裝時增加隔墻，以及表面的一些裝飾，保證整個大樓的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性）；與內(nèi)裝相關的各專業(yè)之間的配套問題，如：空調(diào)末端是否到位以及可能到位的程度，電氣末端是否到位及末端配電箱的配置方式，弱電是否配置到位等。
　　(3)項目建設選址及建設條件論證：從項目建設選址及建設條件來看，這涉及工程造價細節(jié)的延伸。
　　首先涉及的工程造價環(huán)節(jié)是選址處的人工費用，如：某BOT發(fā)電廠項目，其工程所在地為越南，而該項目的工程人員均為國內(nèi)外派人員，其人工費相對其在國內(nèi)的費用高出很多；
　　其次是材料費用，如：某BOT電信項目，其工程所在地為蘇丹，其項目的主要設備材料均由國內(nèi)采購，然后外運至項目所在地，這將增加大量的運輸成本，應考慮相應增加設備、材料的費用；
　　再次項目所在地的施工環(huán)境，將會對工程造價造成直接影響，如深圳中心區(qū)某商業(yè)綜合樓，其所在地為高層商業(yè)區(qū)，周邊高層建筑緊鄰本項目。所以第一需考慮的因素是基坑支護問題，基坑支護需結(jié)合周邊的條件、結(jié)合地勘報告，找到切實可行的施工方案，保證在施工過程中，地質(zhì)情況的穩(wěn)定性，這些均需在基坑支護費用中充分考慮；第二需考慮臨時設施的問題，本項目布置臨時設施的位置是否足夠。為保證與中心區(qū)的形象相統(tǒng)一，是否需加大在臨設上的投入；第三需考慮施工運輸車輛的行駛時間，因項目在市中心區(qū)，白天來往的車輛很多，進入工地的道路也是繁忙路段，同時道路也比較狹窄，那施工用車只有考慮在晚上，如土方的外運，就會增加機械臺班的閑置及降效費用，商品砼的運輸，不僅會影響施工期，同時會因夜晚施工帶來環(huán)境影響。因而要考慮處理該類環(huán)境影響的相關費用等。
　　(4)項目外部配套設施的建設；外部的市政配套設施是否到位，直接影響投資的外部環(huán)境以及其帶來的可能增加的成本費用等。如：**住宅小區(qū)，當用戶入住后，因市政燃氣未到位，開發(fā)商不得不加大投入，建立臨時燃氣站，保證小區(qū)用氣。
　　(5)項目建設周期及工程進度安排；項目建設周期，直接影響項目資金的時間成本、融資成本。應充分考慮項目進展過程中，各種人文、自然因素對建設工期的影響，避免不必要的工期延誤。如土石方、基坑支護及樁基工程是否能錯開雨季進行施工等。
　　(6)收集同類項目的大量資料：根據(jù)本項目的投資功用、規(guī)模、類型、結(jié)構(gòu)型式等分門別類收集大量的資料；同時收集項目所在的同地區(qū)及具體地點的其它項目資料，進行分類整理；保證收集資料的完整性、可參考性。
　�。ǘ�）基礎數(shù)據(jù)的整理。
　　1、基礎數(shù)據(jù)的整理：根據(jù)常規(guī)項目的標段劃分，項目大致可分為：基礎工程（基坑支護、土石方及樁基工程）、施工總承包工程、專業(yè)分包工程（含消防工程、空調(diào)工程、幕墻工程、二次裝修工程、電梯工程、燃氣工程、智能化工程、園林景觀工程等），可根據(jù)此類標段的劃分，把相應的數(shù)據(jù)放入各標段之中。確保數(shù)據(jù)收集的條理性。
　　同時對各標段中的主要數(shù)據(jù)進行拆分，①基坑的土方量、外運的里程，基坑支護的形式、地質(zhì)預期及相應樁基形式及長度；②總包工程的建筑面積、鋼筋含量、砼含量、初裝面積等；③空調(diào)工程的制冷面積、制冷主機配置的形式；④二次裝修的范圍，標準，主要部位使用的材質(zhì)等；⑤幕墻工程的形式，與綠色環(huán)保相結(jié)合的效果，不同部位材質(zhì)的劃分；⑥燃氣工程使用戶數(shù)等；⑦智能化工程配置的主要系統(tǒng)、配置系統(tǒng)預期需達到的主要功能等。
　　2、基礎數(shù)據(jù)的論證：基礎數(shù)據(jù)論證是工程造價管理提前的一個重要環(huán)節(jié)，直接影響工程造價控制起點的準確性、合理性。
　　（1）基礎數(shù)據(jù)的論證是一個集體決策的過程，它涉及到設計、工程技術、財務等各個環(huán)節(jié)，需要相關專業(yè)人員對擬建項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟論證。分析論證過程不僅要重視新設企業(yè)的經(jīng)濟效益的分析，還應立足節(jié)約,充分重視項目在市場中的領先地位，以減少項目建成后的運營成本和影響企業(yè)今后的發(fā)展。
　�。�2）論證后的基礎數(shù)據(jù)必須是設計意圖的真實反映，而不是脫離設計的一組單純數(shù)據(jù)。它來源于項目的設計意圖及思路，結(jié)合類似項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)整理后的一組數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)從產(chǎn)生后就被賦予一定的生命力，它是與項目密切相關，隨著項目的開展，它是不斷動態(tài)發(fā)展和不斷完善的。
　�。�3）論證后的基礎數(shù)據(jù)必須真實反映目前先進的生產(chǎn)力。充分了解目前先進的施工工藝，了解先進施工工藝帶來的企業(yè)效益、項目收益、社會效益，充分展望項目開發(fā)期間技術的發(fā)展水平。反之推論其對基礎數(shù)據(jù)的影響，進一步對基礎數(shù)據(jù)進行修正和完善。
　�。�4）論證后的基礎數(shù)據(jù)必須真實反映目前政策和相關的法律和法規(guī)。如目前國家提倡的節(jié)能減排、綠色環(huán)保的建筑理念等，以及為達到該類建筑目標，申請相關認證（如LEED認證等）需涉及的相關費用等，必須在基礎數(shù)據(jù)中充分體現(xiàn)。
　�。ㄈ�）建筑工程投資估算的編制
　　建筑工程費用的估算方法有單位建筑工程投資估算法（以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量）、單位實物工程量投資估算法（以單位實物工程量乘以實物工程量總量）和概算指標投資估算法。為保證工程造價動態(tài)控制的連貫性、可控性，編制估算的方法應采用概算指標投資估算法。
　　1、投資估算編制中，動態(tài)控制的主要基礎數(shù)據(jù)應有明確的體現(xiàn)，該數(shù)據(jù)是通過上述環(huán)節(jié)充分論證的。
　　2、投資估算編制中，價格指標必須與目前市場行情相吻合，充分考慮建筑項目所在地的一些特殊情況，同時對未來的建筑期間內(nèi)，價格的上漲系數(shù)應充分證論后，反應到價格指標中。
　　3、投資估算編制中，其編制的范圍必須與預期的竣工交樓標準相吻合。
　　4、投資估算編制中，其主要材料和設備的配置（電梯、空調(diào)設備等）需與投資項目的檔次與吻合。
　　5、投資估算編制中，其單位工程和專業(yè)工程的劃分需與預期的標段劃分相吻合。
　　6、投資估算編制的格式，需便于下一步工程造價的控制和分析。
　　綜上所述，工程造價全過程控制的起點在可行研究階段（估算），同時其動態(tài)控制的重點也在本階段，它是全過程控制的一根旗桿，估算編制質(zhì)量的好壞直接影響工程造價是否可控，它同時直接影響整個投資的效果的好壞。工程造價管理重心提前至可行研究階段（估算）是有必要的、可行的。

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