內(nèi)容提要：闡述了適當(dāng)控制房地產(chǎn)開發(fā)的單項規(guī)模能夠達(dá)到城市化建設(shè)的利好目的：1.以利于形成良性市場競爭;2.降低中小企業(yè)進(jìn)入門檻;3.避免形成壟斷;4.城市化建設(shè)有效的控制手段;5.解決城市交通的擴(kuò)容途徑;6.完善城市功能的正確方向;7.實現(xiàn)親民化城市環(huán)境;8.在城市化建設(shè)中實現(xiàn)低碳生活目標(biāo).

關(guān)鍵詞：城市化建設(shè)、抑制房價飛漲、城市交通擁堵、交通微循環(huán)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、控制建設(shè)項目規(guī)模

一 引言

現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)，項目規(guī)模日益擴(kuò)大化。在多年的房地產(chǎn)開發(fā)潮的推動下，這雖然對民生的改觀有很大的積極貢獻(xiàn);對社會面貌，社會生活，社會文明的發(fā)展都起到了相當(dāng)大的作用。同時房地產(chǎn)發(fā)展是社會經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)和風(fēng)向標(biāo)。這些也促使房地產(chǎn)開發(fā)總量逐年增加，單個房地產(chǎn)項目規(guī)模逐年加大，這基于豐厚利潤驅(qū)使以及政府追求政績的推手的鼓勵，導(dǎo)致現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)，項目規(guī)模日益擴(kuò)大化。大規(guī)模項目建設(shè)優(yōu)點很多：便于更大范圍統(tǒng)籌規(guī)劃、城市化建設(shè)更容易協(xié)調(diào)、集中財力辦大事、城市建設(shè)速度快、街區(qū)整齊劃一、城市形象有節(jié)律等等，這里就不多贅述。

由于開發(fā)者、經(jīng)營者(企業(yè))追求利潤和不愿擔(dān)負(fù)社會責(zé)任的本性驅(qū)使，大規(guī)模項目建設(shè)的負(fù)面效應(yīng)漸次顯現(xiàn)出來，進(jìn)而深刻影響到社會生活的諸多方面。下面我們進(jìn)一步剖析房地產(chǎn)大規(guī)模項目(區(qū)塊)開發(fā)的負(fù)面效應(yīng)及限制各單項規(guī)模的利好作用。

二 搞大規(guī)模房地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀及其負(fù)面效應(yīng)

1占地面積動則幾十萬平方米，上百萬平方米。是當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)的流行方式。中國式房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模和速度是世界上、歷史上罕見的，既無歷史經(jīng)驗，也無國際慣例，弊端叢生。需要控制調(diào)整。

2跨越幾個街區(qū)，把幾條市政街路囊括在同一項目中，甚至改變了街路的走向和形態(tài)。

3封閉了部分街、路、巷的通行。交通流向匯集，使城市道路被迫進(jìn)行單向行駛，弓背繞行等管制型硬性導(dǎo)流,都是非自然不合理的低級手段。

4 對城市交通的日益擁堵雪上加霜，是城市交通擁堵的原因。

(1)使很多本來近在咫尺的交通(巷路可以通達(dá))變成長途繞行。直接給城市交通添加了壓力。

(2)直接影響了城市交通，吞噬了相當(dāng)數(shù)量的次要道路及巷路。巷路的“微循環(huán)”作用大量被堵塞或消滅。逼迫交通車流涌向城市主干道。

(3)把本應(yīng)該承擔(dān)的社會義務(wù)和功能棄出或規(guī)避。使城市的社會負(fù)擔(dān)加劇。停車場地，公共休閑場所，社會公共服務(wù)功能等皆被封閉隔離而獨享。失去了社會共享作用、以及服務(wù)社會的功能。更甚者，有些小區(qū)封閉管理，拒絕來訪車輛、社會車輛進(jìn)入，迫使車輛停在本來有限的區(qū)外周邊街路，直接增加城市(交通、市政)負(fù)擔(dān)。

(4)使巷路的社會功能喪失。其中包括巷路對市民的出行、商購、停車、運動、休憩、交往等功能。建筑封閉組團(tuán)使該街域的社會含納能力大大減低甚或缺失。這是當(dāng)前城市交通擁堵的非常重要的因素。

(5)駕駛車輛通達(dá)性、便捷性被人為阻斷或降低。直接導(dǎo)致尾氣排放增加，影響節(jié)能減排目標(biāo)實現(xiàn)。

5分割了地域，搞獨立王國。使城市形成大大小小的“島嶼”。項目區(qū)塊間互相隔離，互不交往(甚至人為阻隔)，互相排斥，固步自封是封建領(lǐng)主的意識形態(tài)的擴(kuò)張化和體現(xiàn)。不利于社會的進(jìn)步和社會觀念、行為的(現(xiàn)代化)發(fā)展。城市功能日漸衰微，園區(qū)向內(nèi)影響力“強(qiáng)化”。向外社會貢獻(xiàn)和責(zé)任減少。

6園區(qū)項目的超大。直接改變了業(yè)主與代管企業(yè)(物業(yè)等)之間的勢力比較關(guān)系。掌握資源越巨大其支配權(quán)、話語權(quán)越缺少控制，難于監(jiān)督。居民(業(yè)主)權(quán)利被侵害時有發(fā)生，維權(quán)道路因社會地位、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、社會勢力等差距加大而更加艱難漫長。這也是社會矛盾形成和激化的主要因素。

7占用了大量的國土資源和社會資源，而面向社會服務(wù)的功能，卻極其有限。不愿向社會開放，呈現(xiàn)大量的設(shè)施和功能閑置現(xiàn)象。更有甚者開發(fā)商(或經(jīng)營商)私自改變或取消本應(yīng)附建和代償公益性的設(shè)施。諸多項目的共性個別行為，從宏觀體現(xiàn)出來城市建設(shè)整體缺失和削弱。城市化建設(shè)水平被降低。

8 摒除了原應(yīng)設(shè)置的許多廣場、綠地、文化、體育、休憩、娛樂、餐飲、生產(chǎn)、辦公、商務(wù)、商業(yè)、行政、警務(wù)、等社會設(shè)施。

9降低了城市容納、服務(wù)市民的功能。各項目的相對獨立，使原本功能繁復(fù)的城市街區(qū)逐漸消亡，代之以構(gòu)成各個極具規(guī)模的“居住區(qū)”，其社會功能卻極盡簡化。無法提供廣泛的社會功能和服務(wù)。

10 城市總體內(nèi)涵在被“居住區(qū)”置換。除了極具地標(biāo)性和歷史傳承“慣性”的商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、行政區(qū)和刻意規(guī)劃建設(shè)的DBC以及重大公益項目等之外，大部分城市街區(qū)經(jīng)過多輪“城市建設(shè)”及大規(guī)模項目區(qū)塊開發(fā)，街區(qū)的“城市”氛圍日趨傳變?yōu)?ldquo;居住小區(qū)”模式。

11 城市天際線趨于呆板，建筑風(fēng)格漸現(xiàn)同一。各開發(fā)商的無限追求利潤動力的驅(qū)使下，各自項目地塊被極大化地擠占空間。各小區(qū)間的街、路自由空間漸少，街、路形態(tài)上“密不透風(fēng)”。沿街天際線平緩而缺少韻律變化，城市景觀趨同、辨識性差。

12房地產(chǎn)市場逐漸被大型開發(fā)商所壟斷，瓜分。開發(fā)地塊的大型化，使得中小房地產(chǎn)開發(fā)商無力進(jìn)行前期投入。而大塊地產(chǎn)資源只能被大型開發(fā)商獨享、壟斷，這塊豐厚利潤的“蛋糕”被少數(shù)巨鱷瓜分，社會分化加劇。

13房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻被抬高。由于盲目追求國民總產(chǎn)值及財政收入的短視觀念的主導(dǎo)，不計后果的開放大地塊、大項目、集成建設(shè)，使得建設(shè)階段性投入日趨巨大，直接抬高了房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻。

14近年來經(jīng)過多輪的開發(fā)周期，大規(guī)模的投入成為“必然”�；�于財力、物力、人力的綜合因素，中小房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸被擠出房地產(chǎn)市場。從長期歷史作用以及市場多樣性還有市場競爭機(jī)制等方面非常不利于行業(yè)發(fā)展和社會資源財富的組成和分配。

15大規(guī)模的房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)市場中地主導(dǎo)作用(壟斷)使其極具話語權(quán)(包括定價權(quán))，依其追求利潤的本能，成為當(dāng)今房價危高的主要推手。

16 經(jīng)營者對社會資源(財富、資金)的非理性投放、隨意性較大，浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。大量的“鬼城”、閑置樓盤、無人空閑房也日益常見。這也是項目過大，建設(shè)周期長，運營效果和社會需求反饋滯后，以及的建設(shè)方向不易調(diào)整造成的結(jié)果。

17 大塊地產(chǎn)的整體連片售配審批，使 “拿地 ”大鱷們有機(jī)會以“分期、分批建設(shè)”的借口進(jìn)行“炒地皮”。實質(zhì)上損害的是國家、人民的利益，財富流向“炒地皮”的獲利者。

三 限制房地產(chǎn)項目規(guī)模是城市化建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急

綜上所述各種弊端皆出自于房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模的擴(kuò)大化和集團(tuán)化。形成了超越主流社會掌控的勢力，進(jìn)而威脅和侵害社會利益，形成“尾大不掉”的局面。政府一方面有求于房地產(chǎn)開發(fā)運作帶來的財政收入和增長，同時另一方面也失控于這種行為帶來的負(fù)面效應(yīng)(如前所述)。隨著房地產(chǎn)近幾年大規(guī)模開發(fā)高頻率進(jìn)行。所帶來的負(fù)面作用更為突出。因此，政府和社會應(yīng)當(dāng)及時醒悟，對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行有意識的限制和規(guī)劃，才能在一定程度上控制和遏制大規(guī)模項目開發(fā)所形成(上述)弊端，是解決當(dāng)前城市建設(shè)諸多矛盾，發(fā)展和諧社會的方法和手段。也是低碳生活進(jìn)程不可或缺的部分。

由于房地產(chǎn)開發(fā)速度高度發(fā)展，在交通、市政、社區(qū)、街道、商務(wù)、生產(chǎn)、貿(mào)易、公益等等方面突顯的問題和弊端之成因皆有大規(guī)模項目的身影。而這些問題是社會活動和生活的急難重癥，成為當(dāng)前社會急需解決的首要政務(wù)。從上述弊端的成因來講，限制房地產(chǎn)項目規(guī)模是城市化建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。從根本上長期有效地解決問題，吸取以往教訓(xùn)，為城市化建設(shè)趨向利好局面打好基礎(chǔ)。

四 限制房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模的利好作用:

1抑制房地產(chǎn)公司(經(jīng)營者)以超強(qiáng)大企業(yè)能力進(jìn)行行業(yè)壟斷，控制房地產(chǎn)建筑市場。

2避免了大企業(yè)對項目的非理性的自主行為。政府及社會應(yīng)發(fā)揮其掌控社會資源、土地資源的作用。并減小項目規(guī)模和項目集約的比例。堅持面向社會、服務(wù)社會、讓利市民的指導(dǎo)思想。

3以利于形成良性市場競爭�？刂平ㄔO(shè)項目規(guī)模，降低房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻，可以增強(qiáng)市場多樣性，活躍市場競爭機(jī)制非常利于行業(yè)發(fā)展和社會資源財富的組成和分配。經(jīng)濟(jì)環(huán)境得到改善。

4利于平抑房價。活躍市場競爭機(jī)制,抑制行業(yè)壟斷，優(yōu)良資源不能獨享。不易形成暴利經(jīng)營，可直接平抑房價讓利市民。

5利于城市建設(shè)的宏觀掌控。規(guī)劃和建設(shè)行政部門可以及時獲得反饋，調(diào)整適應(yīng)社會需求兼顧長遠(yuǎn)規(guī)劃，完善政府在城市化進(jìn)程中的宏觀掌控和建設(shè)目標(biāo)的合理達(dá)成。

6利于城市交通擁堵的解決。小規(guī)模建設(shè)能開放次要街巷，交通狀況能得到明顯改善，充分發(fā)揮巷路的“微循環(huán)”作用;免除單向行駛;弓背繞行，很大程度上解決部分擁堵問題;分散交通流量，容納社會停車空間;更便于駕駛車輛通達(dá)性改善，提高社會活動效率。

7利于城市功能發(fā)揮，較大程度地解決城市居民的民生問題，更多化解市民的生產(chǎn)生活的矛盾。

8改善業(yè)主對于開發(fā)商(物業(yè))的弱勢地位。利于建設(shè)和諧社會。

9利于城市配套體系高效運用，運行。小規(guī)模項目建設(shè)避免“大而全”設(shè)施重復(fù)建設(shè)，高效利用的城市配套系統(tǒng)和總體投入，提升了綜合效益。

10利于低碳目標(biāo)的實現(xiàn)和進(jìn)程。交通狀況的改善，駕駛車輛通達(dá)性、便捷性提高;高效利用的城市配套系統(tǒng);都是節(jié)約能源，低碳生活的主要組成部分。

11避免了大規(guī)模開發(fā)導(dǎo)向性的決策失誤帶來的房屋閑置，資金周轉(zhuǎn)不良以及社會資源浪費等發(fā)生。

12 實現(xiàn)親民化城市環(huán)境。(除必要的大規(guī)模統(tǒng)籌的公益項目外)以較小的建設(shè)規(guī)模開發(fā)項目，會降低或擯除“人為”因素的影響程度，而由市場規(guī)律、社會規(guī)律和自然規(guī)律主導(dǎo)的建設(shè)行為。加以慎重、縝密的宏觀控制，城市建設(shè)將形成符合自然規(guī)律，更為親和民生的城市環(huán)境。

五 總論

在經(jīng)過多年多輪的房地產(chǎn)開發(fā)潮的涌動下，房地產(chǎn)行業(yè)日趨“穩(wěn)定”、房價逐漸走高、壟斷日漸形成。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，是社會經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。房地產(chǎn)發(fā)展為近三十年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展起到了積極推動作用。人們在欣喜于改革開放帶來的實惠和成果的時候，忽視了日漸強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場逐漸形成了一些壟斷勢力。而且，這些壟斷組織對行業(yè)控制能力和手段可謂“手眼通天”，甚至其他行業(yè)“大鱷”覬覦房地產(chǎn)的暴利，紛紛轉(zhuǎn)向投資，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，巧取豪奪，居民們被動遷(或強(qiáng)遷)的規(guī)�？涨�。大規(guī)模區(qū)塊開發(fā)被壟斷企業(yè)獨占,其社會負(fù)面效應(yīng)逐漸加大，人為形成房地產(chǎn)的”剛性需求”,民生被損害，國家及民眾利益遭侵害。有必要對壟斷行為進(jìn)行行政控制和干預(yù)了。

基于前面的論述，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以控制房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模入手，形成更好的投資、開發(fā)環(huán)境，從行政手段以及規(guī)劃、市政職能方面為民生和社會開辟利好局面。

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