摘要：本文從中國土地政策的變遷入手，探討了地價，房價的決定因素及其相關(guān)關(guān)系。總結(jié)了地王產(chǎn)生的表面和深層原因，詳細(xì)介紹了我國房地產(chǎn)業(yè)在此現(xiàn)狀條件下，應(yīng)該采取的回溫措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn); 地王; 原因; 治理

Abstract: This paper from China's land policy changes start to explore the premium, the determinants of house prices and their relationship. Summarizes the surface to the king and the underlying causes, detailing China's real estate industry in this status quo conditions, it should be taken back to the temperature.

Keywords: real estate; to the king; reason; governance

自上世紀(jì)九十年代末至本2000年以后的一些時期里，由于房地產(chǎn)市場的過度熱火，在北京、上海、廣州、南京等一些一、二線城市，均連續(xù)出現(xiàn)“地王”。他們往往拿地的時候好像根本就不算帳，錢對他們來說好像就是自己印的，根本不在意地價的高低，卯準(zhǔn)了，就是義無反顧。由于近年來各地區(qū)土地出讓的招標(biāo)，掛牌，拍賣輪番上演，地價屢被刷新。在這種情況下，房價隨之上漲，且只漲不降。

事實證明，也正是這些“地王”的出現(xiàn)，給整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來了不利因素。前些年，國家針對于此，出臺了一系列的整頓措施，“地王”的不見也已經(jīng)有些時日。不料，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，“地王”頃刻間又接二連三地冒了出來。房價的不斷提高對于當(dāng)代中國居民民生產(chǎn)生了巨大的影響，研究這一問題能夠更好的提出解決這一問題的相關(guān)辦法，方便國家的宏觀調(diào)控。

一、地王現(xiàn)象產(chǎn)生的原因

(一)表層原因分析

供需失衡。截止到2006 年末，中國土地施工面積猛增，而新購?fù)恋孛娣e卻在銳減，形成了巨大缺口。

企業(yè)經(jīng)營策略。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)商來說，土地儲備，是其未來發(fā)展的支點和動力源泉;對于欲上市房地產(chǎn)公司的IPO，一定數(shù)量的土地儲備則是其強化融資能力的一張王牌。

開發(fā)商相互抬價，烘托房市火爆假象。土地市場的升溫還在于開發(fā)商相互抬價，以烘托市場的火爆，一方面讓有著濃厚的“追漲待跌”的消費者們趕緊購房，這讓開發(fā)商拿地周邊的樓盤樓價一路狂飚，醉翁之意不在酒，即使現(xiàn)在拍的價格在未來樓盤銷售中低價售出也不會有多大的損失，頂多未來成本價出售，但是現(xiàn)在自己在售樓盤價格上去了也彌補了未來的利潤空間，這也是開發(fā)商的一種營銷手段而已。

大量資本進入，政策寬松，加劇了對土地的爭奪。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，吸引其他產(chǎn)業(yè)的資本紛紛涌入。上市房地產(chǎn)公司融資能力不斷增強，進而提高了其拿地能力。除此之外，外資或明或暗地介入我國房地產(chǎn)業(yè)，引發(fā)了一系列的地王現(xiàn)象。

命根子和后市超級樂觀預(yù)期。在原有土地開發(fā)制度下，土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命根子，其重要程度好比賈寶玉脖子上的石頭，有土地意味著命還在;但是僅有土地還不能保證有個好命，發(fā)昏的房價、房地產(chǎn)股優(yōu)于大盤的表現(xiàn)，使得開發(fā)企業(yè)對未來開發(fā)的預(yù)期超級樂觀，為了不至于像賈寶玉一樣落個出家的下場，更為了取得更可觀的利潤，開發(fā)商不惜血本拿地，似乎是合理的。

對未來房價預(yù)期高漲。開發(fā)企業(yè)決定購買土地時，往往會從商品房市場形勢出發(fā)，預(yù)測該地塊未來可能帶來的收益，從而決定對該地塊的報價。而現(xiàn)在的地價之所以這么高，正是基于開發(fā)商對未來房產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期，加劇開發(fā)商之間競拍土地的激烈程度，促使地價不斷攀升。

(二)深層原因分析

以小搏大，以少換多，取得超額利潤�？傮w上看，一方面土地購置面積增加，另一方面，土地開發(fā)增速減緩，再加上居高不下的持續(xù)增長的待開發(fā)土地面積，囤地傾向異常明顯。

地方政府與開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作。地方政府把當(dāng)期地能賣多少賣多少、能賣多高賣多高，賣完都是他的政績。開發(fā)商也愿意獲得大地塊，第一開發(fā)周期長，增值空間大，第二，資金分批付款，第三，代征地可以變更，設(shè)計規(guī)劃也可以變更，容積率等都可以變化，增加了獲利空間。

房地產(chǎn)企業(yè)為拓展融資渠道。地王表現(xiàn)猛烈，一定程度上與開發(fā)商拓展融資渠道有關(guān)。開發(fā)商拿到地之后通過媒體的放大，然后傳播到證券市場再放大，以顯示房地產(chǎn)企業(yè)強大經(jīng)濟實力的虛假現(xiàn)象，便于通過銀行或證券市場擴大融資，將募集的資金高價買地，這就形成一個惡性的循環(huán)。

土地取得方式的改變和資本與權(quán)力格局的變化在過去未。實行土地“招、拍、掛”，以及事先勾結(jié)的“招、拍、掛”中，資本對權(quán)力表現(xiàn)為一種依附關(guān)系，即誰有關(guān)系誰就能拿到地;在國家制度日益嚴(yán)格，眾目睽睽之下，競爭激烈，權(quán)力不敢冒險時，就成了誰有錢誰拿地，“價高者得”。萬科掌門人王石說：“萬科定下了決不行賄的原則。”但是，以萬科的實力，竟然有5 年在廣州拿不到地。只能在“招、拍、掛”中，用錢說話，2007 年3 月，萬科在廣州終于拿到了地，但卻付出了充當(dāng)刷新地王記錄的代價。

“招、拍、掛”導(dǎo)致資本對土地的瘋狂追逐。需要大量資本的稀缺資源的壟斷供應(yīng)，如果不公開，會導(dǎo)致尋租、權(quán)錢交易;如果公開，則會導(dǎo)致資本的瘋狂追逐。無論是哪一種，最終都會導(dǎo)致終端產(chǎn)品供應(yīng)的壟斷(包括競爭性壟斷)，由整個社會來支付壟斷利潤。2007 年地王頻出的過程，屬于后一種。

住房制度設(shè)計不足整個住房開發(fā)機制嚴(yán)重變形。政府對住房問題的制度設(shè)計存在嚴(yán)重不足。政府壟斷土地供應(yīng)有問題嗎?沒有。我國是社會主義市場經(jīng)濟國家，城鎮(zhèn)土地屬于國有。但是，以政府代表國家支配的土地，在住房用地上，經(jīng)過現(xiàn)行制度后，演變?yōu)殚_發(fā)商支配，演變?yōu)殚_發(fā)商對土地和住房市場的壟斷，產(chǎn)生了超額利潤。

二、多種措施治理地王現(xiàn)象

地價和房價是互為因果的關(guān)系，房價會推高地價，地價反過來又會影響房價。但衡量兩者的作用，地價對房價的作用更大，因為地價是成本，可決定未來房價的走勢。大家知道，巧婦難為無米之炊，沒有地何來房?沒有房又何來供給滿足房地產(chǎn)市場的需求?“囤地”，只會進一步加劇房市失衡。因此需要采取以下政策、經(jīng)濟上的措施來對地王現(xiàn)象進行治理：

(一)加大政府職能部門監(jiān)管，強化相關(guān)制度的執(zhí)行和懲處力度

早在1994年就有了《閑置土地處置辦法》，2007年國土部還專門出臺4條辦法應(yīng)對開發(fā)商囤地。“連續(xù)兩年未使用的閑置土地可無償收回土地使用權(quán)”，“每宗地開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年”，這些都是鋼性的制度。 但是，從執(zhí)行情況來看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。所以政府部門應(yīng)做好監(jiān)管工作，嚴(yán)格執(zhí)行和打擊閑置土地現(xiàn)象，對超期未開發(fā)的土地堅決收回。另外要對土地出讓信息進行公示，對土地出讓合同進行更加細(xì)化的規(guī)定，除了限定開工時間，還應(yīng)對竣工時間加以規(guī)定。

(二)完善居住用地供應(yīng)模式

對于目前已經(jīng)被開發(fā)商掌握的土地，只能采取市場手段抑制房價上漲，如在交易過程中增加稅收成本等。加大政府對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的掌控力度，積極滿足中低收入者的住房需求。同時國土資源方面應(yīng)將改變大地塊的土地供應(yīng)模式，分為中小地塊推向市場，這樣可以有效避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源，延長開發(fā)周期以囤地的行為。

(三)重視銀行和證券監(jiān)管，堵塞金融漏洞

最近這兩年在房價飛漲的情況下，上市公司最好的題材就是土地，以前是有了錢才能拿地，現(xiàn)在是拿了地就有錢，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)在已經(jīng)不再考慮開發(fā)房屋的利潤，而是在資本市場每一次動作都能獲得收益，所以才會有這么多公司，特別是國企不惜一切代價要上市。而作為政府，在宏觀調(diào)控政策上并沒有意識到這一點，沒有堵塞這種漏洞，而是放任其很輕松地將土地跟金融渠道打通，證券市場的監(jiān)管非常乏力。

三、結(jié)束語

中國指數(shù)研究院通過梳理1978 年以來的土地政策及對北京、上海等典型地塊地價的調(diào)研分析認(rèn)為：房價及其預(yù)期是決定地價的關(guān)鍵因素，而地價作為一種成本能否向房價轉(zhuǎn)移取決于市場供求關(guān)系等多種因素，房價的不斷提高對于當(dāng)代中國居民民生產(chǎn)生了巨大的影響，地王問題的解決能夠更好的對中國房價市場提供經(jīng)濟參考手段，方便國家的宏觀調(diào)控。

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