摘要：房屋權(quán)屬登記關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，房產(chǎn)依法登記也反映了全社會法制意識的增強。本文用翔實的數(shù)字列舉了目前低發(fā)證率的現(xiàn)狀，分析了歷史遺留問題的形成原因，以及該問題久拖不決的嚴重危害，有針對性的提出了解決思路和處理原則。

關(guān)鍵詞：房屋權(quán)屬登記;遺留問題;解決

Abstract: The house ownership registration is related to the people’s vital interests, and also is a reflection of the legal system consciousness enhancement of the whole society. This paper dicusses the situation of low license issuing by using the detailed figure, analyzes the cause of the problems left over from history, and the serious harm if the problem being dragged on, and then puts forward the solve ideas and processing principle.

Key words: the house ownership registration; the left problems; solve

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104(2012)

近幾年來，我市住房的商品化和社會化程度不斷提高，全社會的法制意識逐漸增強，房產(chǎn)證在百姓生活中的地位和重要性日益顯現(xiàn)，要求為房產(chǎn)這一最大資產(chǎn)**房產(chǎn)證的需求也越來越強烈。從某種角度講，關(guān)注百姓的住房問題，解決群眾關(guān)注的涉及房產(chǎn)的熱點難點問題，就是關(guān)注廣大人民群眾的切身利益，是政府和職能部門關(guān)注民生的切實體現(xiàn)。

31.41%的低發(fā)證率 觸目驚心

房屋權(quán)屬登記發(fā)證是房管部門的重要職能之一，也是城市房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)和龍頭，根據(jù)我市房屋普查的數(shù)據(jù)顯示，在房屋普查范圍內(nèi)全部3583.52萬平方米的房產(chǎn)中，**房產(chǎn)證的僅有1125.41萬平方米，僅占31.41%，另有2458.11萬平方米的房產(chǎn)因各種原因未**房產(chǎn)證，占到總量的68.59%，這一數(shù)字是非常驚人的。辦證率如此低下，究其原因，其中有房屋權(quán)利人不重視產(chǎn)權(quán)保護，不主動**房產(chǎn)登記手續(xù)的因素，但更重要的是土地、規(guī)劃建設(shè)和竣工驗收等手續(xù)不全的房產(chǎn)數(shù)量巨大，據(jù)統(tǒng)計，屬于此類房產(chǎn)有1018.58萬平方米，占總量的28.42%。這部分房產(chǎn)因各種原因，缺乏合法、完備的手續(xù)而無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，使業(yè)主的處分權(quán)受到限制，購房者的合法權(quán)益得不到保護，投訴上訪事件時有發(fā)生，影響了政府和房地產(chǎn)主管部門的形象，嚴重干擾了房地產(chǎn)二三級市場秩序;同時此類存量房大量沉淀，又嚴重制約了存量房市場的繁榮活躍，影響了泰安經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，更有大量的稅費在私下交易中白白流失。

追本溯源 　　七類困擾

受前幾年宏觀環(huán)境和持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，部分單位、個人、村企等以各種形式建造了住宅樓和綜合樓，有些開發(fā)企業(yè)、單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以統(tǒng)建、聯(lián)建、代建、集資等形式建造了大量的房屋。這些房屋絕大多數(shù)缺少合法或完備的手續(xù)，住戶購買入住后，無法**房產(chǎn)證。具體表現(xiàn)為以下幾種形式：

1.相關(guān)手續(xù)不全導致無法**產(chǎn)權(quán)。主要指由于各種原因造成土地、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收等相關(guān)手續(xù)的缺一項甚至多項;

2.開發(fā)主體原因：原建設(shè)開發(fā)單位下落不明;

3.違規(guī)建房：違反規(guī)劃，少批多建或擅改使用性質(zhì);

4.拆遷安置房：由于工程的拆遷安置房源手續(xù)不全，或被拆遷人房屋手續(xù)不全，造成安置房無法**產(chǎn)權(quán);

5.房改房：房改售房單位未經(jīng)房改部門審批，或未按規(guī)定將售房款轉(zhuǎn)入房改帳戶，造成無法**產(chǎn)權(quán);

6.集資建房：集資建房未經(jīng)房改辦審批，造成手續(xù)不全無法**權(quán)屬登記。

7.省屬駐泰單位房產(chǎn)：鐵路、軍隊等省以上駐泰單位建造年代久遠、沒有任何建設(shè)手續(xù)的房地產(chǎn)。

頑疾不除 危害深重

大量房產(chǎn)遺留問題積壓成山、久拖不決，不僅影響了房地產(chǎn)市場的健康活躍，更波及整個城市的規(guī)劃制定、經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧。

直接影響我市房地產(chǎn)二三級市場的活躍。房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度，是公示房地產(chǎn)物權(quán)變動情況，保障房地產(chǎn)交易安全的一項基礎(chǔ)性法律制度。市場經(jīng)濟存在“生產(chǎn)-流通-消費”三個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。流通環(huán)節(jié)主要包括買賣、租賃和抵押三種方式，合法流通的前提條件是房地產(chǎn)所有權(quán)的登記發(fā)證。未申報所有權(quán)登記的房地產(chǎn)是不允許進入市場流通領(lǐng)域的。這樣一來，大量的房屋因無法領(lǐng)取房產(chǎn)證不能合法流通，勢必影響房地產(chǎn)二三級市場的活躍。

造成財政稅費的大量流失。由于缺少合法的產(chǎn)權(quán)證，買賣雙方只好私下簽訂協(xié)議，有的一宗房產(chǎn)私下交易多手，造成應(yīng)該納入政府財政的稅費在無證私下交易的過程中白白流失。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)稅涉及四個環(huán)節(jié)：立項環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，目前僅交易環(huán)節(jié)就有契稅(正常市場交易額1.5%或3%)、營業(yè)稅及印花稅附加(正常市場交易額的5.55%)、個人所得稅(約為差價的20%)等多項稅種，由此可見，因房產(chǎn)確權(quán)遺留問題造成的稅費的流失數(shù)額巨大，不可小視。

影響社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。雖然許多房產(chǎn)遺留問題的形成原因頗為復雜，但通過對行風評議、市長熱線及群眾投拆上訪案例的統(tǒng)計分析可以發(fā)現(xiàn)，很多案例都是長久以來困擾我們的房產(chǎn)確權(quán)遺留問題。這些涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門、環(huán)節(jié)的遺留問題一拖再拖，一直把矛盾拖到最后一個環(huán)節(jié)——房管部門的確權(quán)發(fā)證環(huán)節(jié)，而正是這個環(huán)節(jié)的矛盾一直被群眾歸結(jié)為政府職能部門的工作作風和辦事效率方面，損害了政府的形象，影響了社會穩(wěn)定。同時由于沒有房產(chǎn)證，房地產(chǎn)在資本市場上的融資功能得不到實現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)金融市場，而且私下交易極易造成產(chǎn)權(quán)糾紛和經(jīng)濟糾紛。

尊重歷史　　解決問題

2002年我市的“三大市場”清查工作曾經(jīng)提出通過處罰補交稅費后發(fā)證的做法，但還是局限于先解決歷史遺留問題，然后辦證。而事實上，歷史遺留問題是不可能在短期內(nèi)解決的，結(jié)果還是不能迅速地為購房群眾解決“辦證難”問題。

建議借鑒成都、廣州、煙臺等地市的先進做法，由市政府牽頭成立由建設(shè)、規(guī)劃、國土、房管等部門參加的“遺留問題房屋”權(quán)屬登記協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在房管局，負責具體受理各類“遺留問題房屋”的權(quán)屬登記申請。按照“先確權(quán)辦證，后完善手續(xù)”的思路，具體來說就是按照“尊重歷史，著眼現(xiàn)實，手續(xù)從簡，方便群眾，解決問題”的原則，沒有重大違規(guī)事項的項目，先辦證，后完善;完全無手續(xù)的，由相關(guān)部門聯(lián)動處理，先確認，再辦證，后完善。先解決實際問題，給群眾辦證，所涉及的相關(guān)費用采取掛賬等方式處理;給群眾辦證后，根據(jù)辦證記錄、確權(quán)證明和開發(fā)公司承諾等，由政府有關(guān)部門向開發(fā)企業(yè)追繳。盡可能使辦證手續(xù)齊全，國家稅費不流失。

1.對于已經(jīng)建成投入使用但沒有規(guī)劃或用地手續(xù)的房屋，經(jīng)“遺留問題房屋”權(quán)屬登記協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組審查，認為“不影響規(guī)劃、用地無糾紛”的，房管部門直接給予確權(quán)發(fā)證。

2.對房屋開發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)注銷，無法提供完善的證件資料的，經(jīng)“遺留問題房屋”權(quán)屬登記協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組審查，認為“不影響規(guī)劃、用地無糾紛”的，房管部門直接給予確權(quán)發(fā)證。

3.對于沒有竣工驗收的，房屋產(chǎn)權(quán)申請人先向質(zhì)監(jiān)部門申請房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為安全的，房管部門依據(jù)鑒定報告給予確權(quán)發(fā)證。

4.因房屋出讓方失去聯(lián)系或注銷、死亡等原因致使無法交易過戶登記領(lǐng)證的房屋，由公證處對買賣協(xié)議書進行公證，房管部門發(fā)布公告，經(jīng)公告無異議的給予確權(quán)發(fā)證。

5.在集體土地開發(fā)建設(shè)對外銷售的房屋，政府將其土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有后，房管部門直接給予確權(quán)發(fā)證。

6.對于超規(guī)劃建設(shè)在5%以內(nèi)(含5%)的房屋，由房管部門直接給予確權(quán)發(fā)證;對于超規(guī)劃建設(shè)在5%以上的房屋，經(jīng)“遺留問題房屋”權(quán)屬登記協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組審查認為“不影響規(guī)劃”的，房管部門直接給予確權(quán)發(fā)證。

對違反規(guī)劃、用地等問題的處理，建議經(jīng)“遺留問題房屋”權(quán)屬登記協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組審查確認后，由規(guī)劃、國土等部門按照有關(guān)規(guī)定對違反規(guī)劃或用地的行為進行處理。

實事求是　　加強聯(lián)動

遺留房地產(chǎn)的量大，成因復雜，大多是由于當時經(jīng)濟發(fā)展的需要和時代局限造成的，我們必須轉(zhuǎn)變觀念，以積極的態(tài)度看待歷史問題，以現(xiàn)行的政策去規(guī)范過去的做法是有失公平的。比如，有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)出售各類亂開發(fā)房屋后答應(yīng)住戶代辦房產(chǎn)證，后因撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，把一部分住房的原始手續(xù)遺失，如果在辦證中一律強求要提供原始收據(jù)、合同，是不符合實際的。因為這些房屋確實是住戶購買，并已使用了多年，如果強行要求履行一個形式意義的手續(xù)再予以確權(quán)，就不是實事求是，更不可能做好此項工作。處理遺留房地產(chǎn)的工作，是多部門、多層次的綜合性工作，一個部門脫節(jié)，工作就無法展開。兩區(qū)政府、土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等各個部門之間要相互支持、互相配合，建立有效的工作聯(lián)系機制，共同做好遺留房屋所有權(quán)的申報、審核、審批工作。一方面要切實端正服務(wù)態(tài)度，增強服務(wù)意識，提高辦事效率，自覺保持廉潔、樹立部門的良好形象，對于前來辦證的住戶，要求必備的手續(xù)能補齊的盡量一次補齊，避免住戶往返奔波。另一方面要按照文件規(guī)定的收費標準進行收費，堅決杜絕亂收費及搭車收費的現(xiàn)象。

與時俱進　　關(guān)注民生

城市建設(shè)的規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展的計劃是要與是俱進的，是要隨著時展和社會進步不斷進行修訂的，社會管理的法規(guī)政策也要根據(jù)實際情況加以完善，對待城市房屋權(quán)屬登記的遺留問題，應(yīng)該從講政治的高度加以重視，既要實事求是，又要依法行政，既講問題的解決，又要避免簡單化和不講原則，同時還要從根本上、從源頭上杜絕新的歷史遺留問題的產(chǎn)生，為社會經(jīng)濟發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作不僅關(guān)系著廣大人民群眾的切身利益，還事關(guān)泰安房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范和活躍，進而會影響到整個城市的經(jīng)濟繁榮和社會穩(wěn)定。從某種程度上講，關(guān)注房屋確權(quán)發(fā)證工作，就是關(guān)注廣大市民的真實生活，就是關(guān)注廣大市民的切身利益，也是我市構(gòu)建社會主義和諧社會的重要方面。

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