牟剛

　　日照市自然資源和規(guī)劃局東港分局 山東日照 276800

　　摘要：伴隨社會快速發(fā)展，改革開放進(jìn)程的不斷深入，我國經(jīng)濟建設(shè)方面得到了迅猛發(fā)展。作為人類社會生活與生存的載體，土地一直都是經(jīng)濟生活中的重要組成部分，而其對于經(jīng)濟發(fā)展則能夠起到不可估量的意義。正是在這樣的背景下，土地儲備工作便成為了當(dāng)下的重中之重。但就實際情況來講，土地儲備工作展開的過程中則遇到了諸多的問題，尤其是相關(guān)的金融風(fēng)險，更是成為了當(dāng)下困擾土地儲備工作的重要問題。基于此，文章將以土地儲備的金融風(fēng)險特征為切入點，繼而圍繞著其防范展開相關(guān)論述。

　　關(guān)鍵詞：土地儲備;金融風(fēng)險;防范策略

　　引言

　　隨著我國近些年推出各種土地政策，土地儲備資金管理越加重要。但在理論研究領(lǐng)域當(dāng)中，對于土地儲備方面的研究主要在于決策管理和前期管理過程當(dāng)中，很少涉及到土地儲備資金問題。在新政下科學(xué)管理土地儲備資金，能夠為新政提供支持，同時還是加強單位財務(wù)建設(shè)的關(guān)鍵任務(wù)。

　　1土地儲備與土地資金管理

　　土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)宏觀調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地、進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。各級政府所屬土地儲備機構(gòu)承擔(dān)具體土地儲備實施工作。土地儲備資金是指土地儲備機構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進(jìn)行前期開發(fā)等所需的資金。土地儲備機構(gòu)財務(wù)部門應(yīng)編制土地儲備資金年度收支預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行資金籌措和資金支出。為保證土地儲備資金�？顚Ｓ茫�土地儲備機構(gòu)所需日常經(jīng)費需與土地儲備資金實行分賬核算，不得混用。

　　2土地儲備金融風(fēng)險

　　2.1融資渠道少

　　我國土地儲備機構(gòu)籌集資金的主要方式，當(dāng)今主要為銀行貸款，即銀行貸款為支撐，政府投入為輔助的方式，進(jìn)行土地籌備工作的展開。但就實際情況來看，因受諸多層面的原因影響，所以其在這過程中，財政上的資金并不能及時到位，這就使得其只能增加貸款。并且，不同于其它資產(chǎn)，土地作為最原始的資產(chǎn)，其形式也歸于單一，這就使得其規(guī)避金融風(fēng)險的能力較弱。最后，如果銀行向土地儲備機構(gòu)投放一定量的貸款后，遇到一定的波動以及影響的話，會導(dǎo)致資金不能及時回收，這便很容易造成更大地金融風(fēng)險。

　　2.2融資風(fēng)險較大

　　土地儲備機構(gòu)在借助貸款的方式儲備土地后，往往能夠有效地擴大投資的收益，但投資的不確定性也于此時成倍數(shù)增加，以至于，新增的營業(yè)收入極有可能無法償還債務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)期收益不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，儲備的土地在出讓時，往往會出各種因素使得土地的投資與報酬無法完全收回。另外一種類型的風(fēng)險則是土地的實際承租者與受讓者不能按照約定或者合同要求支付款項，這也會造成入不敷出的情況出現(xiàn)。

　　2.3儲備機構(gòu)管理問題

　　在發(fā)布新政后，部分土地儲備機構(gòu)的相關(guān)財務(wù)部門未能有效完成資金管理過渡，使土地儲備資金管理以及部門職能轉(zhuǎn)化之間出現(xiàn)銜接問題，比如地方政府發(fā)行債券的流程較為復(fù)雜，需要耗費較長的時間才能夠獲取資金，與到期存量債務(wù)之間存在錯配問題，不能立刻滿足項目投資需求以及存量債務(wù)的還款需求，各種新問題的出現(xiàn)在一定程度上擴大了財務(wù)工作量，同時相關(guān)資金管理難度也進(jìn)一步擴大。和以往土地儲備相關(guān)財務(wù)部門將工作重點放到擴展土地儲備融資渠道相比，在推行新政后，土地儲備相關(guān)財務(wù)管理部門中的核心工作逐漸變成提升資金利用率、合理設(shè)計土地儲備資金方案上，進(jìn)一步擴大自有資金所占比例。相關(guān)規(guī)定對財務(wù)人員提出更高條件、要求，一定程度上也增加了土地儲備機構(gòu)財務(wù)部門的工作負(fù)擔(dān)。

　　3土地儲備中金融風(fēng)險的防范策略

　　3.1拓寬資金的籌集渠道，建立穩(wěn)定的資金供給機制

　　土地儲備機構(gòu)一般都比較缺乏自有資金，受到宏觀經(jīng)濟的調(diào)整，銀行的貸款也逐漸變得緊縮。通過發(fā)行土地債券的方式來開發(fā)資金首先可以較快的籌集資金，分散風(fēng)險，促進(jìn)資金的有效循環(huán);第二可以有效降低投資者的風(fēng)險損失，消除地產(chǎn)行業(yè)的投機行為，培育出一個高效、公平的地產(chǎn)市場。另外，通過投資基金的方式來籌措資可以為土地儲備制度開辟新的資金來源，同時緩解土地儲備機構(gòu)的貸款壓力。

　　3.2加強融資金額的管理

　　土地儲備機構(gòu)應(yīng)切實強化自身對融資金額的管理，尤其是對于貸款資金來講，土地儲備機構(gòu)需要委派專人進(jìn)行管理，并劃清其與運營經(jīng)費之間的界限。另外，土地儲備機構(gòu)應(yīng)該以制度化的方式，避免有人染指土地備用資金。并且，土地儲備機構(gòu)還需要明確貸款金額的出入情況。這中間，相關(guān)管理人員應(yīng)展開不定期的檢查。需要特別指出的是，土地儲備工作展開的每個環(huán)節(jié)，即開發(fā)、儲備。購買等，都需要有資金投入才能展開。所以，切實的做好對融資金額的管理工作，可以有效地降低其出現(xiàn)金融風(fēng)險的因素。因此，在資金運用的環(huán)節(jié)，進(jìn)行全程的把握同樣有著重大的意義。

　　3.3配合土地儲備機構(gòu)職能，轉(zhuǎn)變財務(wù)部門職責(zé)

　　土地儲備新政要求將現(xiàn)有土地儲備機構(gòu)中從事政府融資、土建、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地二級開發(fā)業(yè)務(wù)部分，從現(xiàn)有土地儲備機構(gòu)中剝離出去或轉(zhuǎn)為企業(yè)，上述對應(yīng)的人員、資產(chǎn)和債務(wù)也相應(yīng)剝離或劃轉(zhuǎn)，從而轉(zhuǎn)變目前土地儲備機構(gòu)既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，自我監(jiān)督難的局面。隨著土地儲備機構(gòu)職能的轉(zhuǎn)變，其財務(wù)部門的職能也逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ξ?dāng)前已剝離項目和企業(yè)的資金管理指導(dǎo)、下屬區(qū)縣土地儲備資金檢查、存量貸款還款等方面的工作。結(jié)合當(dāng)前土地儲備管理工作的需要，土地儲備部門應(yīng)盡快完成自身職責(zé)的調(diào)整工作，在提高土地儲備管理效率的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)機構(gòu)和人員上的精簡，配合土地儲備機構(gòu)完成職能轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)其在市場中發(fā)展中職能的精準(zhǔn)定位。

　　3.4建立完善的資金運營監(jiān)管機制

　　作為一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，維持土地儲備所需的資金規(guī)模巨大，為了更好的合理的利用土地儲備資金們首先要設(shè)置一個專門的土地儲備基金賬戶對資金進(jìn)行專項管理，做到�？顚Ｓ�，對資金的使用范圍作出嚴(yán)格規(guī)定，科學(xué)的規(guī)范資金的管理程序，同時加強審計和監(jiān)督，保障整個過程的公開、公正和公平。另外，土地儲備機構(gòu)還要對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會的發(fā)展和不斷變化的土地市場形勢多進(jìn)行研究和分析，科學(xué)合理的對市場的調(diào)控方向和當(dāng)?shù)氐挠玫匦枨笞龀鲱A(yù)測并針對不同的形勢采取相應(yīng)的措施，對土地儲備的規(guī)模和融資規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格的控制，有效減少地方政府的債務(wù)危機，加強對風(fēng)險的控制。

　　結(jié)語

　　總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的當(dāng)代，金融風(fēng)險屬于一種客觀的存在，其與市場屬于共生的關(guān)系。因此，當(dāng)代土地儲備機構(gòu)，應(yīng)植根本于實際，發(fā)現(xiàn)實際中的問題，而后以此為基礎(chǔ)，對金融風(fēng)險進(jìn)行防范。并且，對金融風(fēng)險的防范措施，應(yīng)以多角度多層面為出發(fā)點，進(jìn)而不斷提高自身對金融風(fēng)險的抵御能力。同時，土地儲備機構(gòu)還應(yīng)該注重對細(xì)節(jié)層面的把控，秉持公平公正的原則，從而為土地保障工作最大程度的消除風(fēng)險，進(jìn)而推動我國經(jīng)濟建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

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