房屋是人們生活和工作的場所，隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展和建筑水平的提高，房屋的結(jié)構(gòu)和構(gòu)造逐漸趨于多樣化和復雜化，房屋在使用過程中出現(xiàn)的問題(變形、裂縫和損壞等)也呈現(xiàn)出多種多樣的表現(xiàn)形式，人們在對這些問題的研究過程中，逐漸了解和認識了這些問題產(chǎn)生的原因和結(jié)果，房屋鑒定行業(yè)也因此而產(chǎn)生和發(fā)展。房屋鑒定是人們根據(jù)力學和建筑結(jié)構(gòu)的基礎專業(yè)知識，依據(jù)相關(guān)的鑒定標準、設計規(guī)范和科學結(jié)論，借助檢測工具和儀器設備，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)設計和施工經(jīng)驗，對房屋結(jié)構(gòu)的材料、承載力和損壞原因等情況進行檢測、分析、計算并給出結(jié)論的一門科學。目前，主要分為六大種類，他們既有共同的理論基礎，又有各自的專業(yè)理論。下面就房屋鑒定的種類和基本方法，進行簡要的論述。

　　一、房屋鑒定的種類

　　房屋鑒定的種類主要有以下六種：房屋的安全性鑒定、房屋的可靠性鑒定、房屋的質(zhì)量鑒定、房屋尚可使用年限的鑒定和房屋損壞糾紛鑒定。

　　1、房屋的安全性鑒定。房屋的安全性鑒定主要有兩類：一個是在正常使用情況下的房屋安全性鑒定，另一個是在發(fā)生地震情況下的房屋安全性鑒定。

　　(1)正常使用情況下的房屋安全鑒定是在房屋只承受常規(guī)的活荷載(使用荷載、風載、雪載)和固定荷載(房屋結(jié)構(gòu)自重)作用的情況下，判斷房屋的危險程度，評定出房屋結(jié)構(gòu)的安全性。鑒定的目的是確保房屋的使用安全，鑒定結(jié)果主要為房屋的安全管理提供依據(jù)，適用的鑒定標準為《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99。其理論基礎為結(jié)構(gòu)力學和材料力學等力學基礎理論，及相應專業(yè)——磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和地基與基礎等專業(yè)基礎理論。

　　《危險房屋鑒定標準》JGJ125-99的鑒定結(jié)論按統(tǒng)計計算結(jié)果評定，而計算過程采用的是統(tǒng)計和模糊數(shù)學的模糊集理論和計算方法，缺少力學計算模型。這種僅用統(tǒng)計和模糊數(shù)學的模糊集理論及計算方法來解決結(jié)構(gòu)和力學的問題是否可行和切合實際，現(xiàn)在爭議較大。由于房屋的主體承重結(jié)構(gòu)具有復雜性、多樣性和特殊性等特點，用模糊集理論及其計算方法無法解決實際鑒定中的一些問題，很多房屋安全鑒定機構(gòu)在房屋安全鑒定工作中沒有采用。

　　(2)發(fā)生地震情況下的房屋安全性鑒定為房屋抗震性能的鑒定，主要是評判房屋結(jié)構(gòu)是否滿足所在地區(qū)抗震構(gòu)造和地震作用下的承載力要求，目前我國房屋抗震設防為“小震不壞、中震可修、大震不倒”三個水準，適用的鑒定標準為《建筑抗震鑒定標準》�？拐痂b定的方法為兩級鑒定：第一級鑒定是根據(jù)房屋的不同結(jié)構(gòu)構(gòu)造及其地震破壞機理以宏觀控制和構(gòu)造鑒定為主進行綜合評價;第二級鑒定以抗震驗算為主結(jié)合構(gòu)造影響進行綜合評價。房屋抗震鑒定的基礎理論和抗震設計相同，主要為地震反應分析理論發(fā)展過程中第二階段的反應譜理論和第三個階段的動力分析理論(時程分析法)。反應譜分析法考慮了地震的烈度和房屋結(jié)構(gòu)振動頻譜，而時程分析法則全面考慮了烈度、頻譜和持續(xù)時間三要素對結(jié)構(gòu)的影響。由反應譜分析法中的底部剪力法用于結(jié)構(gòu)規(guī)則簡單的多層砌體結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的抗震鑒定，振型分解反應譜法用于不規(guī)則和高層結(jié)構(gòu)房屋的抗震鑒定，動力分析理論的時程分析法則多用于高度超過80m超高層房屋的抗震分析或核算。

　　在實際鑒定工作中，《建筑抗震鑒定標準》還是有一定的局限性，一些特殊結(jié)構(gòu)和復雜構(gòu)造房屋的抗震鑒定還要參考相應的《抗震設計規(guī)范》或單獨進行抗震分析。

　　2、房屋的可靠性鑒定。房屋結(jié)構(gòu)的可靠性是指房屋結(jié)構(gòu)在規(guī)定的時間內(nèi)和條件下完成預定功能的能力，結(jié)構(gòu)的預定功能包括結(jié)構(gòu)的安全性、適用性和耐久性，房屋結(jié)構(gòu)的可靠性鑒定就是根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的安全性、適用性和耐久性來評定房屋的可靠程度，要求房屋結(jié)構(gòu)安全可靠、經(jīng)濟實用、堅固耐久。目前我國房屋結(jié)構(gòu)可靠性鑒定是對房屋在正常使用條件下結(jié)構(gòu)的可靠狀態(tài)進行評價，不包括地震和其他突發(fā)外力作用下房屋的可靠性。“9。11”事件后，國內(nèi)外有關(guān)學者又提出房屋可靠性還應包括房屋在遭受爆炸力和沖擊力等偶然荷載作用時結(jié)構(gòu)只是局部損壞，不致連續(xù)倒塌的整體穩(wěn)定性或牢固性。目前我國適用的鑒定標準有《民用建筑可靠性鑒定標準》(GB50292-1999)和《工業(yè)建筑可靠性鑒定標準》(GB144-90)，這兩個標準只考慮了房屋的安全性和適用性。

　　房屋結(jié)構(gòu)的可靠性的理論基礎為近似概率法(一次二階矩法)。該法用結(jié)構(gòu)的失效概率來定義結(jié)構(gòu)的可靠概率，用與結(jié)構(gòu)失效相對應的可靠指標來度量結(jié)構(gòu)的可靠概率，并建立了結(jié)構(gòu)可靠概率與結(jié)構(gòu)極限狀態(tài)方程之間的數(shù)學關(guān)系，在計算可靠指標時考慮了基本變量的概率分布類型和采用了線性化的近似手段。結(jié)構(gòu)構(gòu)件本身的失效程度按結(jié)構(gòu)力學、材料力學和各種結(jié)構(gòu)的專業(yè)基礎理論計算。

　　3、房屋的完損等級評定。根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備三個組成部分的完好和損壞程度評定房屋的完損等級，將房屋評定為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五個等級。適用標準為建設1985年頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-99)。危險房是根據(jù)《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-99)給定危險構(gòu)件和危險房屋界限確定的，其他四類是按《房屋完損等級評定標準》評定的。主要為房地產(chǎn)管理部門掌握所管各類房屋的完損情況，為房屋的技術(shù)管理和修繕以及城市規(guī)劃改造提供基礎資料和依據(jù)。

　　4、房屋的質(zhì)量鑒定。房屋的質(zhì)量鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀來評定房屋的質(zhì)量。目前我國還沒有《房屋質(zhì)量鑒定標準》，現(xiàn)在對房屋進行質(zhì)量鑒定，只能依據(jù)《建筑工程質(zhì)量檢驗標準》和有關(guān)的建筑設計標準，但這些標準主要用于房屋建筑的施工階段，對于房屋在交付使用后出現(xiàn)的有些裂縫或損壞有時就不適用了。

　　5、房屋尚可使用年限的鑒定。房屋尚可使用年限的鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀、使用情況和使用環(huán)境等影響房屋使用壽命的因素，經(jīng)過調(diào)研、分析和計算，評定出房屋還可以使用的年限，目前還沒有鑒定標準。

　　6、房屋損壞糾紛的鑒定。房屋損壞糾紛鑒定是指房屋在使用期間受到人為因素(在房屋周圍挖坑、挖溝、爆破、降水、蓄水或施工振動)侵害，而確定責任人及其行為是否為房屋損壞(結(jié)構(gòu)傾斜、開裂等)的直接原因的鑒定。由于這一類鑒定的情況較復雜，且沒有統(tǒng)一的鑒定標準和依據(jù)，所以鑒定工作的難度較大，只能根據(jù)各個鑒定項目的不同，參考有關(guān)的教材、資料和模擬檢測的數(shù)據(jù)，綜合分析評定。

　　二、房屋鑒定的基本方法

　　1、傳統(tǒng)經(jīng)驗鑒定法。傳統(tǒng)經(jīng)驗法主要是以有關(guān)的鑒定標準為依據(jù)，依靠有經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員進行現(xiàn)場檢測和必要的復核計算，然后憑個人的知識和經(jīng)驗給出評定結(jié)果。此法的特點是作用力(荷載和變形)計算以實際調(diào)查為準，建筑材料(磚、砂漿、混凝土等)的強度等級取值一般按經(jīng)驗評定，圖紙規(guī)定的材料數(shù)據(jù)僅作參考。對原設計中采用的規(guī)范依據(jù)、理論公式和計算圖形，主要看是否與實際結(jié)構(gòu)工作狀態(tài)相符，否則，按實際狀況進行修改。

　　傳統(tǒng)經(jīng)驗法的優(yōu)點是鑒定程序少、費用低，節(jié)約人力物力。所以受力簡單、傳力路線明確、建筑材料無問題，且較易分析的簡單結(jié)構(gòu)和不宜大規(guī)模拆、剔的高檔裝修房屋的鑒定，使用此方法是切實可行的。但由于此方法僅使用常規(guī)的檢測工具，憑鑒定技術(shù)人員的個人經(jīng)驗，受個人主觀因素的影響較大，對一些結(jié)構(gòu)復雜的工程，有時鑒定結(jié)論會出現(xiàn)差異。

　　傳統(tǒng)經(jīng)驗法的鑒定程序如下：

　　鑒定

　　目的 → 現(xiàn)場調(diào)查和

　　常規(guī)檢測 → 各分項

　　評定 → 綜合

　　評定 → 鑒定

　　報告

　　鑒定目的。一般由房屋的所有人、使用人或管理人提出，主要指使用中發(fā)現(xiàn)的問題，房屋的主要損傷和缺陷，造成損壞的原因和責任，或使用方變更使用條件而提出的要求。

　　現(xiàn)場調(diào)查和檢測。對房屋的損壞情況作詳細的記錄和繪圖，用常規(guī)的工具檢測，認真了解房屋損壞的時間和發(fā)展過程，以及造成房屋損壞原因。

　　分項評定。由分項鑒定人對現(xiàn)場調(diào)查和檢測結(jié)果作出綜合鑒定結(jié)論。

　　綜合評定。由鑒定人或鑒定評定人對評定項目作出綜合鑒定結(jié)論。

　　鑒定報告。由鑒定人編寫，技術(shù)負責人審核，單位負責人批準。

　　2、實用鑒定法。實用鑒定法是在傳統(tǒng)經(jīng)驗鑒定法的基礎上發(fā)展起來的一種較科學的鑒定方法，它克服了經(jīng)驗鑒定法的缺點，增加了檢測儀器和設備的應用，對于結(jié)構(gòu)材料強度等有關(guān)力學參數(shù)，一定采用實測值，并經(jīng)過統(tǒng)計分析后才用于結(jié)構(gòu)的分析計算。在各項結(jié)果的評定中，均以原設計規(guī)范的控制條件為標準，經(jīng)過分析提出綜合性鑒定結(jié)論和對策建議，此鑒定方法適用于結(jié)構(gòu)復雜，建筑標準要求較高的大型、重要建筑物。

　　實用鑒定法在初步調(diào)查、分析損壞原因的基礎上，列出調(diào)查項目、檢測內(nèi)容和結(jié)構(gòu)實驗方法的要求，建立一套完整描述房屋狀況的模式和表格。一般要有兩次以上的調(diào)查分析、檢測試驗、逐項評定等程序，給出一個比較準確的鑒定結(jié)論。

　　實用鑒定法的特點是作用(荷載和變形)計算以實際調(diào)查的統(tǒng)計分析為準，結(jié)構(gòu)材料強度取值以實測結(jié)果為依據(jù)，對原設計計算采用的規(guī)范依據(jù)、理論公式和計算圖形等均加以分析，為判斷其與實際結(jié)構(gòu)差異程度，還應做一定的構(gòu)件試驗加以驗證，在求得比較準確的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，充分發(fā)揮調(diào)查人員的個人專長，并經(jīng)集體討論或研究做出鑒定結(jié)論。實用鑒定法工作程序如下：

　　鑒定

　　目的 → 初步

　　調(diào)查 → 詳細

　　調(diào)查 → 可靠性

　　鑒定評級 → 鑒定

　　報告

　　(1)初步調(diào)查工作內(nèi)容：一個是對原設計圖、竣工圖等有關(guān)原始資料與實物核對、檢查和分析;另一個是對房屋結(jié)構(gòu)使用條件作調(diào)查，使用條件主要包括結(jié)構(gòu)上的作用、使用環(huán)境和使用歷史三部分內(nèi)容。

　　1)結(jié)構(gòu)上的作用(荷載和變形)調(diào)查。主要是確定結(jié)構(gòu)驗算所用的作用力和作用效應，其調(diào)查可按下表進行。

　　結(jié)構(gòu)上的作用(荷載和變形)調(diào)查

　　項 目 調(diào) 查 細 目

　　永久作用 結(jié)構(gòu)構(gòu)件、建筑構(gòu)配件、固定設備自重、預應力、土壓力、水壓力

　　可變作用 屋面及樓面活荷載、屋面積灰、吊車荷載、風荷載、雪、冰荷載、溫差作用、振動沖擊及其它動荷載

　　偶然作用 地震、撞擊、爆炸、火災、水災

　　其他作用 建筑物周圍深基坑開挖、地基變形

　　調(diào)查時應根據(jù)當?shù)睾同F(xiàn)場實際情況按國家現(xiàn)行標準《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》的規(guī)定取值，如果遇到荷載規(guī)范中未作規(guī)定或特殊情況時應按《建筑結(jié)構(gòu)設計統(tǒng)一標準》中規(guī)定未作規(guī)定或特殊情況時應按《建筑結(jié)構(gòu)設計統(tǒng)一標準》中規(guī)定的原則確定。

　　2)房屋結(jié)構(gòu)使用環(huán)境調(diào)查。調(diào)查建筑物所在地區(qū)的氣象條件、工業(yè)環(huán)境和地理環(huán)境。

　　氣象條件：房屋的方位、風玫瑰圖、降雨量、大氣濕度和溫度等。

　　工業(yè)環(huán)境：液相腐蝕、氣相腐蝕、高溫、潮濕等對房屋結(jié)構(gòu)的影響。

　　地理環(huán)境：地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造、地下水、周圍建筑群等對房屋結(jié)構(gòu)的影響。

　　3)使用歷史的調(diào)查。主要調(diào)查房屋的建造年代、過程和使用情況(如超載、受災和受侵蝕)，特別是注意因使用性質(zhì)改變而產(chǎn)生的荷載變化史。

　　(2)詳細調(diào)查工作內(nèi)容：

　　1)結(jié)構(gòu)布置、支撐系統(tǒng)、圈梁布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和連接構(gòu)造的檢查。

　　2)地基基礎的檢查，必要時要開挖檢查或進行試驗。

　　3)結(jié)構(gòu)上的荷載、荷載效應及作用效應組合的調(diào)查分析，必要時進行實測統(tǒng)計。

　　4)結(jié)構(gòu)材料性能和幾何參數(shù)的檢測與分析，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的計算分析、現(xiàn)場實測，必要時進行結(jié)構(gòu)試驗。

　　5)房屋結(jié)構(gòu)功能及房屋構(gòu)造的檢查。

　　結(jié)構(gòu)材料性能檢測結(jié)果的精度直接影響結(jié)構(gòu)鑒定的可靠度，材料性能的檢測是可靠性鑒定的基礎。

　　現(xiàn)在，我國房屋鑒定所采用的鑒定方法大致處于經(jīng)驗鑒定法和實用鑒定法之間的狀態(tài)。

　　3、可靠概率鑒定法。運用概率論和數(shù)理統(tǒng)計原理，采用非定值統(tǒng)計規(guī)律對房屋的可靠度進行鑒定的一種方法。

　　概率法用概率的概念分析現(xiàn)有房屋的可靠度，找出房屋在正常使用條件下和預期的使用期限內(nèi)發(fā)生破壞或失效的概率，確定其壽命。房屋的承載力R和作用荷載S之間的關(guān)系如下：當R>S時，結(jié)構(gòu)處于安全狀態(tài);當R=S時，結(jié)構(gòu)處于極限狀態(tài);當R

　　4、房屋完損鑒定評級法。房屋完損鑒定評級法是以房屋完損狀態(tài)為標準的劃分等級法，此方法將房屋劃分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五類。其中，危險房是根據(jù)《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-99)給定危險構(gòu)件、危險房屋界限確定的，其他四類是按《房屋完損等級評定標準》評定的。目前，房屋完損等級的評定過程基本是定性的描述，無定量的界定。損壞程度的描述用詞為“稍有”、“少量”、“較多”、“輕度”、“明顯”、“嚴重”等比較含糊的詞匯，故只能對房屋的完損狀況做粗略的定性評定，評定結(jié)論或多或少的帶有主觀性和隨意性。

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