房屋是人們生活和工作的場所，隨著社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建筑水平的提高，房屋的結(jié)構(gòu)和構(gòu)造逐漸趨于多樣化和復(fù)雜化，房屋在使用過程中出現(xiàn)的問題(變形、裂縫和損壞等)也呈現(xiàn)出多種多樣的表現(xiàn)形式，人們在對這些問題的研究過程中，逐漸了解和認(rèn)識了這些問題產(chǎn)生的原因和結(jié)果，房屋鑒定行業(yè)也因此而產(chǎn)生和發(fā)展。房屋鑒定是人們根據(jù)力學(xué)和建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)專業(yè)知識，依據(jù)相關(guān)的鑒定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范和科學(xué)結(jié)論，借助檢測工具和儀器設(shè)備，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工經(jīng)驗(yàn)，對房屋結(jié)構(gòu)的材料、承載力和損壞原因等情況進(jìn)行檢測、分析、計(jì)算并給出結(jié)論的一門科學(xué)。目前，主要分為六大種類，他們既有共同的理論基礎(chǔ)，又有各自的專業(yè)理論。下面就房屋鑒定的種類和基本方法，進(jìn)行簡要的論述。

　　一、房屋鑒定的種類

　　房屋鑒定的種類主要有以下六種：房屋的安全性鑒定、房屋的可靠性鑒定、房屋的質(zhì)量鑒定、房屋尚可使用年限的鑒定和房屋損壞糾紛鑒定。

　　1、房屋的安全性鑒定。房屋的安全性鑒定主要有兩類：一個(gè)是在正常使用情況下的房屋安全性鑒定，另一個(gè)是在發(fā)生地震情況下的房屋安全性鑒定。

　　(1)正常使用情況下的房屋安全鑒定是在房屋只承受常規(guī)的活荷載(使用荷載、風(fēng)載、雪載)和固定荷載(房屋結(jié)構(gòu)自重)作用的情況下，判斷房屋的危險(xiǎn)程度，評定出房屋結(jié)構(gòu)的安全性。鑒定的目的是確保房屋的使用安全，鑒定結(jié)果主要為房屋的安全管理提供依據(jù)，適用的鑒定標(biāo)準(zhǔn)為《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125-99。其理論基礎(chǔ)為結(jié)構(gòu)力學(xué)和材料力學(xué)等力學(xué)基礎(chǔ)理論，及相應(yīng)專業(yè)——磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和地基與基礎(chǔ)等專業(yè)基礎(chǔ)理論。

　　《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125-99的鑒定結(jié)論按統(tǒng)計(jì)計(jì)算結(jié)果評定，而計(jì)算過程采用的是統(tǒng)計(jì)和模糊數(shù)學(xué)的模糊集理論和計(jì)算方法，缺少力學(xué)計(jì)算模型。這種僅用統(tǒng)計(jì)和模糊數(shù)學(xué)的模糊集理論及計(jì)算方法來解決結(jié)構(gòu)和力學(xué)的問題是否可行和切合實(shí)際，現(xiàn)在爭議較大。由于房屋的主體承重結(jié)構(gòu)具有復(fù)雜性、多樣性和特殊性等特點(diǎn)，用模糊集理論及其計(jì)算方法無法解決實(shí)際鑒定中的一些問題，很多房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)在房屋安全鑒定工作中沒有采用。

　　(2)發(fā)生地震情況下的房屋安全性鑒定為房屋抗震性能的鑒定，主要是評判房屋結(jié)構(gòu)是否滿足所在地區(qū)抗震構(gòu)造和地震作用下的承載力要求，目前我國房屋抗震設(shè)防為“小震不壞、中震可修、大震不倒”三個(gè)水準(zhǔn)，適用的鑒定標(biāo)準(zhǔn)為《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》�？拐痂b定的方法為兩級鑒定：第一級鑒定是根據(jù)房屋的不同結(jié)構(gòu)構(gòu)造及其地震破壞機(jī)理以宏觀控制和構(gòu)造鑒定為主進(jìn)行綜合評價(jià);第二級鑒定以抗震驗(yàn)算為主結(jié)合構(gòu)造影響進(jìn)行綜合評價(jià)。房屋抗震鑒定的基礎(chǔ)理論和抗震設(shè)計(jì)相同，主要為地震反應(yīng)分析理論發(fā)展過程中第二階段的反應(yīng)譜理論和第三個(gè)階段的動力分析理論(時(shí)程分析法)。反應(yīng)譜分析法考慮了地震的烈度和房屋結(jié)構(gòu)振動頻譜，而時(shí)程分析法則全面考慮了烈度、頻譜和持續(xù)時(shí)間三要素對結(jié)構(gòu)的影響。由反應(yīng)譜分析法中的底部剪力法用于結(jié)構(gòu)規(guī)則簡單的多層砌體結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的抗震鑒定，振型分解反應(yīng)譜法用于不規(guī)則和高層結(jié)構(gòu)房屋的抗震鑒定，動力分析理論的時(shí)程分析法則多用于高度超過80m超高層房屋的抗震分析或核算。

　　在實(shí)際鑒定工作中，《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》還是有一定的局限性，一些特殊結(jié)構(gòu)和復(fù)雜構(gòu)造房屋的抗震鑒定還要參考相應(yīng)的《抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》或單獨(dú)進(jìn)行抗震分析。

　　2、房屋的可靠性鑒定。房屋結(jié)構(gòu)的可靠性是指房屋結(jié)構(gòu)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)和條件下完成預(yù)定功能的能力，結(jié)構(gòu)的預(yù)定功能包括結(jié)構(gòu)的安全性、適用性和耐久性，房屋結(jié)構(gòu)的可靠性鑒定就是根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的安全性、適用性和耐久性來評定房屋的可靠程度，要求房屋結(jié)構(gòu)安全可靠、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、堅(jiān)固耐久。目前我國房屋結(jié)構(gòu)可靠性鑒定是對房屋在正常使用條件下結(jié)構(gòu)的可靠狀態(tài)進(jìn)行評價(jià)，不包括地震和其他突發(fā)外力作用下房屋的可靠性�！�9。11”事件后，國內(nèi)外有關(guān)學(xué)者又提出房屋可靠性還應(yīng)包括房屋在遭受爆炸力和沖擊力等偶然荷載作用時(shí)結(jié)構(gòu)只是局部損壞，不致連續(xù)倒塌的整體穩(wěn)定性或牢固性。目前我國適用的鑒定標(biāo)準(zhǔn)有《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(GB50292-1999)和《工業(yè)建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(GB144-90)，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只考慮了房屋的安全性和適用性。

　　房屋結(jié)構(gòu)的可靠性的理論基礎(chǔ)為近似概率法(一次二階矩法)。該法用結(jié)構(gòu)的失效概率來定義結(jié)構(gòu)的可靠概率，用與結(jié)構(gòu)失效相對應(yīng)的可靠指標(biāo)來度量結(jié)構(gòu)的可靠概率，并建立了結(jié)構(gòu)可靠概率與結(jié)構(gòu)極限狀態(tài)方程之間的數(shù)學(xué)關(guān)系，在計(jì)算可靠指標(biāo)時(shí)考慮了基本變量的概率分布類型和采用了線性化的近似手段。結(jié)構(gòu)構(gòu)件本身的失效程度按結(jié)構(gòu)力學(xué)、材料力學(xué)和各種結(jié)構(gòu)的專業(yè)基礎(chǔ)理論計(jì)算。

　　3、房屋的完損等級評定。根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個(gè)組成部分的完好和損壞程度評定房屋的完損等級，將房屋評定為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房五個(gè)等級。適用標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)1985年頒發(fā)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-99)。危險(xiǎn)房是根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-99)給定危險(xiǎn)構(gòu)件和危險(xiǎn)房屋界限確定的，其他四類是按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》評定的。主要為房地產(chǎn)管理部門掌握所管各類房屋的完損情況，為房屋的技術(shù)管理和修繕以及城市規(guī)劃改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。

　　4、房屋的質(zhì)量鑒定。房屋的質(zhì)量鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀來評定房屋的質(zhì)量。目前我國還沒有《房屋質(zhì)量鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)在對房屋進(jìn)行質(zhì)量鑒定，只能依據(jù)《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但這些標(biāo)準(zhǔn)主要用于房屋建筑的施工階段，對于房屋在交付使用后出現(xiàn)的有些裂縫或損壞有時(shí)就不適用了。

　　5、房屋尚可使用年限的鑒定。房屋尚可使用年限的鑒定是根據(jù)房屋的現(xiàn)狀、使用情況和使用環(huán)境等影響房屋使用壽命的因素，經(jīng)過調(diào)研、分析和計(jì)算，評定出房屋還可以使用的年限，目前還沒有鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、房屋損壞糾紛的鑒定。房屋損壞糾紛鑒定是指房屋在使用期間受到人為因素(在房屋周圍挖坑、挖溝、爆破、降水、蓄水或施工振動)侵害，而確定責(zé)任人及其行為是否為房屋損壞(結(jié)構(gòu)傾斜、開裂等)的直接原因的鑒定。由于這一類鑒定的情況較復(fù)雜，且沒有統(tǒng)一的鑒定標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，所以鑒定工作的難度較大，只能根據(jù)各個(gè)鑒定項(xiàng)目的不同，參考有關(guān)的教材、資料和模擬檢測的數(shù)據(jù)，綜合分析評定。

　　二、房屋鑒定的基本方法

　　1、傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)鑒定法。傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法主要是以有關(guān)的鑒定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，依靠有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場檢測和必要的復(fù)核計(jì)算，然后憑個(gè)人的知識和經(jīng)驗(yàn)給出評定結(jié)果。此法的特點(diǎn)是作用力(荷載和變形)計(jì)算以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)，建筑材料(磚、砂漿、混凝土等)的強(qiáng)度等級取值一般按經(jīng)驗(yàn)評定，圖紙規(guī)定的材料數(shù)據(jù)僅作參考。對原設(shè)計(jì)中采用的規(guī)范依據(jù)、理論公式和計(jì)算圖形，主要看是否與實(shí)際結(jié)構(gòu)工作狀態(tài)相符，否則，按實(shí)際狀況進(jìn)行修改。

　　傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法的優(yōu)點(diǎn)是鑒定程序少、費(fèi)用低，節(jié)約人力物力。所以受力簡單、傳力路線明確、建筑材料無問題，且較易分析的簡單結(jié)構(gòu)和不宜大規(guī)模拆、剔的高檔裝修房屋的鑒定，使用此方法是切實(shí)可行的。但由于此方法僅使用常規(guī)的檢測工具，憑鑒定技術(shù)人員的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，受個(gè)人主觀因素的影響較大，對一些結(jié)構(gòu)復(fù)雜的工程，有時(shí)鑒定結(jié)論會出現(xiàn)差異。

　　傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)法的鑒定程序如下：

　　鑒定

　　目的 → 現(xiàn)場調(diào)查和

　　常規(guī)檢測 → 各分項(xiàng)

　　評定 → 綜合

　　評定 → 鑒定

　　報(bào)告

　　鑒定目的。一般由房屋的所有人、使用人或管理人提出，主要指使用中發(fā)現(xiàn)的問題，房屋的主要損傷和缺陷，造成損壞的原因和責(zé)任，或使用方變更使用條件而提出的要求。

　　現(xiàn)場調(diào)查和檢測。對房屋的損壞情況作詳細(xì)的記錄和繪圖，用常規(guī)的工具檢測，認(rèn)真了解房屋損壞的時(shí)間和發(fā)展過程，以及造成房屋損壞原因。

　　分項(xiàng)評定。由分項(xiàng)鑒定人對現(xiàn)場調(diào)查和檢測結(jié)果作出綜合鑒定結(jié)論。

　　綜合評定。由鑒定人或鑒定評定人對評定項(xiàng)目作出綜合鑒定結(jié)論。

　　鑒定報(bào)告。由鑒定人編寫，技術(shù)負(fù)責(zé)人審核，單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

　　2、實(shí)用鑒定法。實(shí)用鑒定法是在傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)鑒定法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種較科學(xué)的鑒定方法，它克服了經(jīng)驗(yàn)鑒定法的缺點(diǎn)，增加了檢測儀器和設(shè)備的應(yīng)用，對于結(jié)構(gòu)材料強(qiáng)度等有關(guān)力學(xué)參數(shù)，一定采用實(shí)測值，并經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析后才用于結(jié)構(gòu)的分析計(jì)算。在各項(xiàng)結(jié)果的評定中，均以原設(shè)計(jì)規(guī)范的控制條件為標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過分析提出綜合性鑒定結(jié)論和對策建議，此鑒定方法適用于結(jié)構(gòu)復(fù)雜，建筑標(biāo)準(zhǔn)要求較高的大型、重要建筑物。

　　實(shí)用鑒定法在初步調(diào)查、分析損壞原因的基礎(chǔ)上，列出調(diào)查項(xiàng)目、檢測內(nèi)容和結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)方法的要求，建立一套完整描述房屋狀況的模式和表格。一般要有兩次以上的調(diào)查分析、檢測試驗(yàn)、逐項(xiàng)評定等程序，給出一個(gè)比較準(zhǔn)確的鑒定結(jié)論。

　　實(shí)用鑒定法的特點(diǎn)是作用(荷載和變形)計(jì)算以實(shí)際調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析為準(zhǔn)，結(jié)構(gòu)材料強(qiáng)度取值以實(shí)測結(jié)果為依據(jù)，對原設(shè)計(jì)計(jì)算采用的規(guī)范依據(jù)、理論公式和計(jì)算圖形等均加以分析，為判斷其與實(shí)際結(jié)構(gòu)差異程度，還應(yīng)做一定的構(gòu)件試驗(yàn)加以驗(yàn)證，在求得比較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮調(diào)查人員的個(gè)人專長，并經(jīng)集體討論或研究做出鑒定結(jié)論。實(shí)用鑒定法工作程序如下：

　　鑒定

　　目的 → 初步

　　調(diào)查 → 詳細(xì)

　　調(diào)查 → 可靠性

　　鑒定評級 → 鑒定

　　報(bào)告

　　(1)初步調(diào)查工作內(nèi)容：一個(gè)是對原設(shè)計(jì)圖、竣工圖等有關(guān)原始資料與實(shí)物核對、檢查和分析;另一個(gè)是對房屋結(jié)構(gòu)使用條件作調(diào)查，使用條件主要包括結(jié)構(gòu)上的作用、使用環(huán)境和使用歷史三部分內(nèi)容。

　　1)結(jié)構(gòu)上的作用(荷載和變形)調(diào)查。主要是確定結(jié)構(gòu)驗(yàn)算所用的作用力和作用效應(yīng)，其調(diào)查可按下表進(jìn)行。

　　結(jié)構(gòu)上的作用(荷載和變形)調(diào)查

　　項(xiàng) 目 調(diào) 查 細(xì) 目

　　永久作用 結(jié)構(gòu)構(gòu)件、建筑構(gòu)配件、固定設(shè)備自重、預(yù)應(yīng)力、土壓力、水壓力

　　可變作用 屋面及樓面活荷載、屋面積灰、吊車荷載、風(fēng)荷載、雪、冰荷載、溫差作用、振動沖擊及其它動荷載

　　偶然作用 地震、撞擊、爆炸、火災(zāi)、水災(zāi)

　　其他作用 建筑物周圍深基坑開挖、地基變形

　　調(diào)查時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)睾同F(xiàn)場實(shí)際情況按國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》的規(guī)定取值，如果遇到荷載規(guī)范中未作規(guī)定或特殊情況時(shí)應(yīng)按《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定未作規(guī)定或特殊情況時(shí)應(yīng)按《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的原則確定。

　　2)房屋結(jié)構(gòu)使用環(huán)境調(diào)查。調(diào)查建筑物所在地區(qū)的氣象條件、工業(yè)環(huán)境和地理環(huán)境。

　　氣象條件：房屋的方位、風(fēng)玫瑰圖、降雨量、大氣濕度和溫度等。

　　工業(yè)環(huán)境：液相腐蝕、氣相腐蝕、高溫、潮濕等對房屋結(jié)構(gòu)的影響。

　　地理環(huán)境：地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造、地下水、周圍建筑群等對房屋結(jié)構(gòu)的影響。

　　3)使用歷史的調(diào)查。主要調(diào)查房屋的建造年代、過程和使用情況(如超載、受災(zāi)和受侵蝕)，特別是注意因使用性質(zhì)改變而產(chǎn)生的荷載變化史。

　　(2)詳細(xì)調(diào)查工作內(nèi)容：

　　1)結(jié)構(gòu)布置、支撐系統(tǒng)、圈梁布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和連接構(gòu)造的檢查。

　　2)地基基礎(chǔ)的檢查，必要時(shí)要開挖檢查或進(jìn)行試驗(yàn)。

　　3)結(jié)構(gòu)上的荷載、荷載效應(yīng)及作用效應(yīng)組合的調(diào)查分析，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)測統(tǒng)計(jì)。

　　4)結(jié)構(gòu)材料性能和幾何參數(shù)的檢測與分析，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的計(jì)算分析、現(xiàn)場實(shí)測，必要時(shí)進(jìn)行結(jié)構(gòu)試驗(yàn)。

　　5)房屋結(jié)構(gòu)功能及房屋構(gòu)造的檢查。

　　結(jié)構(gòu)材料性能檢測結(jié)果的精度直接影響結(jié)構(gòu)鑒定的可靠度，材料性能的檢測是可靠性鑒定的基礎(chǔ)。

　　現(xiàn)在，我國房屋鑒定所采用的鑒定方法大致處于經(jīng)驗(yàn)鑒定法和實(shí)用鑒定法之間的狀態(tài)。

　　3、可靠概率鑒定法。運(yùn)用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，采用非定值統(tǒng)計(jì)規(guī)律對房屋的可靠度進(jìn)行鑒定的一種方法。

　　概率法用概率的概念分析現(xiàn)有房屋的可靠度，找出房屋在正常使用條件下和預(yù)期的使用期限內(nèi)發(fā)生破壞或失效的概率，確定其壽命。房屋的承載力R和作用荷載S之間的關(guān)系如下：當(dāng)R>S時(shí)，結(jié)構(gòu)處于安全狀態(tài);當(dāng)R=S時(shí)，結(jié)構(gòu)處于極限狀態(tài);當(dāng)R

　　4、房屋完損鑒定評級法。房屋完損鑒定評級法是以房屋完損狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)的劃分等級法，此方法將房屋劃分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房五類。其中，危險(xiǎn)房是根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ125-99)給定危險(xiǎn)構(gòu)件、危險(xiǎn)房屋界限確定的，其他四類是按《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》評定的。目前，房屋完損等級的評定過程基本是定性的描述，無定量的界定。損壞程度的描述用詞為“稍有”、“少量”、“較多”、“輕度”、“明顯”、“嚴(yán)重”等比較含糊的詞匯，故只能對房屋的完損狀況做粗略的定性評定，評定結(jié)論或多或少的帶有主觀性和隨意性。

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