摘要：隨著我國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)代住宅的集約開(kāi)發(fā)較傳統(tǒng)意義的集約開(kāi)發(fā)發(fā)生了巨大的變化。本文在對(duì)現(xiàn)代住宅集約開(kāi)發(fā)進(jìn)行定義的基礎(chǔ)上，分析了現(xiàn)代住宅集約開(kāi)發(fā)和傳統(tǒng)住宅集約開(kāi)發(fā)在開(kāi)發(fā)理念、集約度指標(biāo)、集約內(nèi)容三方面的變化。并提出了現(xiàn)代住宅適度集約開(kāi)發(fā)需注意的問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞：現(xiàn)代住宅之集約開(kāi)發(fā) 以人為本

　　中圖分類號(hào)：F301.3

　　隨著我國(guó)福利分房制度的取消、人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的需求有了根本性的改變。住宅已不再是一個(gè)僅僅可擋風(fēng)避雨的棲身之所，而且還是具有優(yōu)美的室內(nèi)外環(huán)境、體現(xiàn)周到細(xì)致的人文關(guān)懷、滿足人們“詩(shī)意地棲居”的精神家園。高密度高容積率的鋼筋水泥建筑早已不能適應(yīng)現(xiàn)代人追求舒適、高品位追求個(gè)性、多樣性的需求了。因此，住宅開(kāi)發(fā)商們不得不從最初的賣房子、買家居轉(zhuǎn)換到賣環(huán)境賣景觀，再?gòu)馁u景觀賣環(huán)境轉(zhuǎn)變到賣文化賣品位賣生活方式。在這一變化中，住宅開(kāi)發(fā)的集約利用形式也發(fā)生了一系列的變化，由最初的“堅(jiān)決蓋樓，寸土不留”的“集約”方式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代住宅之集約開(kāi)發(fā)。

　　1 現(xiàn)代住宅之集約開(kāi)發(fā)的涵義

　　現(xiàn)代住宅的集約開(kāi)發(fā)不同于狹義上的講求占地面積及地上地下立體空間的占有之利用。它具有更加廣闊的涵義，即指，在“以人為本”滿足居住者感官、身理和心理舒適的前提下，通過(guò)對(duì)社區(qū)的合理布局土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合、對(duì)生態(tài)用地指標(biāo)的充分考慮、對(duì)房屋開(kāi)發(fā)的精耕細(xì)作以及利用多種理念整合包括土地在內(nèi)的各種稀缺資源等多種手段不斷提高資源的利用效率，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)、生態(tài)與人文關(guān)懷共贏的住宅集約開(kāi)發(fā)方式。它是集技術(shù)集約化、資金集約化、開(kāi)發(fā)理念集約化為一體的新型住宅集約開(kāi)發(fā)。

　　2 現(xiàn)代住宅集約開(kāi)發(fā)較傳統(tǒng)住宅集約開(kāi)發(fā)的變化

　　2.1從以房為本到以人為本——集約理念變化

　　我國(guó)的住宅市場(chǎng)剛剛建立起來(lái)時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)就是在有限的地塊上最大限度地蓋樓，強(qiáng)調(diào)在面積一定的土地上投入經(jīng)濟(jì)的資金和技術(shù)，從而生產(chǎn)出住宅產(chǎn)品，獲取最大開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。那時(shí)的住宅開(kāi)發(fā)單一的以建房為中心忽略了人性的需求。

　　隨著住宅市場(chǎng)的發(fā)展、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、業(yè)主需求的提升，現(xiàn)代住宅的開(kāi)發(fā)講究創(chuàng)造“以人為本”的人居環(huán)境。具有充足綠地、適宜的樓間距、宣揚(yáng)“人與自然的和諧”的綠色生態(tài)住宅應(yīng)運(yùn)而生。此外，健康住宅、智能化住宅、體育地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等等地產(chǎn)圍繞著人性訴求從各個(gè)角度闡述著現(xiàn)代住宅的真正“理念”。在這趨勢(shì)下，小區(qū)的設(shè)計(jì)不僅要考慮環(huán)境景觀的營(yíng)造還要考慮實(shí)物空間與人心理空間的協(xié)調(diào)，現(xiàn)代住宅的集約開(kāi)發(fā)也不得不兼顧房地產(chǎn)和人性，在建筑密度、容積率、樓層與自然環(huán)境的改善、人文環(huán)境的營(yíng)造中尋找獲取利潤(rùn)的平衡點(diǎn)。

　　2.2從直接指標(biāo)到間接指標(biāo)——集約指標(biāo)的變化

　　集約指標(biāo)按對(duì)集約程度的影響可分為直接指標(biāo)與間接指標(biāo)。近幾年來(lái)，住宅形式日趨多樣，小高層、板樓、聯(lián)排式住宅等形式接踵而至，這些住宅形式在集約指標(biāo)方面都有如下變化：

　　第一，直接指標(biāo)，指建筑密度、容積率、建筑高度等可以直接衡量住宅開(kāi)發(fā)集約程度的指標(biāo)。一直以來(lái)，直接指標(biāo)是衡量土地利用集約度的重要指標(biāo)，是開(kāi)發(fā)商密切關(guān)注的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以往的住宅開(kāi)發(fā)對(duì)高經(jīng)濟(jì)效益追求以及對(duì)業(yè)主需求的忽視催生了高密度的高層建筑�，F(xiàn)代人們追求“詩(shī)意地棲居”要求住宅能考慮宜人尺度、空間氛圍、與自然親近程度。于是現(xiàn)代住宅開(kāi)發(fā)中，建筑密度、容積率逐漸擺脫了傳統(tǒng)的雙高形式，開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)降低密度合理規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)來(lái)達(dá)到集約利用的效果。

　　第二，間接指標(biāo)，指綠地覆蓋率、空地比率、樓間距、停車泊位、小區(qū)配套公共設(shè)施比例等可間接影響現(xiàn)代住宅集約程度的指標(biāo)。一個(gè)完善得小區(qū)開(kāi)發(fā)，其集約程度的設(shè)計(jì)是在擴(kuò)大綠地面積、拉伸樓間距、提供足夠得公共設(shè)施及公共場(chǎng)地和生活便利設(shè)施的前提下提出的。而現(xiàn)代住宅和以往的住宅開(kāi)發(fā)不同之一就是集約開(kāi)發(fā)中的間接指標(biāo)的重要性不斷增大。

　　2.3從粗放型向精耕細(xì)作——集約內(nèi)容的變化

　　傳統(tǒng)的住房開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)土地空間上和數(shù)量上的集約利用，但在房屋內(nèi)部的利用效率、房屋品質(zhì)、住宅的節(jié)能設(shè)計(jì)等方面還是粗放經(jīng)營(yíng)的。而現(xiàn)代住宅在考慮到大方向上的土地集約利用的同時(shí)，講究房屋細(xì)部、質(zhì)量和品質(zhì)上的集約化，要求考慮戶型設(shè)計(jì)、材料結(jié)構(gòu)、小區(qū)設(shè)施配套、物業(yè)管理，甚至室內(nèi)裝修到位的套餐式設(shè)計(jì)，要求對(duì)住宅開(kāi)發(fā)精耕細(xì)作。

　　現(xiàn)代住宅集約開(kāi)發(fā)考慮住宅的品質(zhì)以及居住在其中的生活品質(zhì)�，F(xiàn)代住宅的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)要達(dá)到“舒適”的目的。“舒”指戶型在采光、通風(fēng)、視野等方面的均好性，體現(xiàn)在室內(nèi)格局與空間關(guān)系的均衡以及室外環(huán)境景觀的“分景到戶”上�！斑m”指住宅的功能性良好，房屋之間的間距能夠滿足住戶的私密性需求。這就要求開(kāi)發(fā)商在對(duì)住宅細(xì)部的設(shè)計(jì)上下足工夫，在小的細(xì)節(jié)上投入開(kāi)發(fā)研究資金。房屋的進(jìn)深、開(kāi)間和形狀如何安排才能減少墻體面積節(jié)約用地空間?餐廳、客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間怎樣安排可避免空間的浪費(fèi)?窗的數(shù)目、大小和位置如何設(shè)計(jì)，才能減少室內(nèi)溫度，減少因使用空調(diào)而耗費(fèi)資源?如何通過(guò)太陽(yáng)能來(lái)供水和供電?這些研究都是對(duì)房屋空間內(nèi)部和品質(zhì)上的集約經(jīng)營(yíng)。此外，玄關(guān)的位置，各種門的寬度、衛(wèi)生間蹲位的位置衣櫥的高度等的設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)在房屋的內(nèi)在價(jià)值和品質(zhì)上。

　　3 我國(guó)現(xiàn)代住宅開(kāi)發(fā)適度集約應(yīng)考慮的問(wèn)題

　　住宅的適度集約是指住宅開(kāi)發(fā)的集約度要符合實(shí)際的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)三方面的發(fā)展的當(dāng)前與未來(lái)情況。我國(guó)現(xiàn)代住宅開(kāi)發(fā)也存在居民對(duì)居住生活空間的擴(kuò)大化需求與住宅用地的有限提供這一矛盾。因此，考慮住宅的適度集約開(kāi)發(fā)成了開(kāi)發(fā)商微觀運(yùn)作與政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

　　3.1低層高密度和高層低密度是可供我國(guó)住宅建設(shè)選擇的方向

　　現(xiàn)代住宅的集約形式按樓高與建筑密度的組合來(lái)劃分，有高層高密度、高層低密度、低層高密度、低層低密四種形式。按節(jié)約土地的角度來(lái)說(shuō)，低層低密度住宅大量占用土地資源的，不利于土地的集約利用，不適合我國(guó)國(guó)情;而高層高密度住宅則過(guò)度追求土地的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了人的社會(huì)與生態(tài)需求，不能夠創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，因此，也不宜提倡。

　　低層高密度住宅與高層低密度住宅則能夠達(dá)到一定的集約程度的同時(shí)，分別能夠滿足居住者的社會(huì)與環(huán)境需求。低層高密度住宅是尊重人性，以人為主體的居住模式，它有利于建立鄰里關(guān)系，加強(qiáng)社區(qū)的認(rèn)同感及凝聚力。由于這種建筑模式的建筑與室外空間在尺度及形態(tài)上從半私秘再到公共，形成多層次的人際交往空間，從而獲得高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。高層低密度住宅注重?cái)U(kuò)大樓與樓之間的空間，增加了綠地與公共用地?cái)?shù)量，也較容易滿足業(yè)主在感官和心理上的需求。因此，這兩種集約類型的住宅是可供我國(guó)住宅建設(shè)選擇的方向。

　　住宅的合理集約開(kāi)發(fā)需要政府的宏觀控制

　　住宅開(kāi)發(fā)的集約度在很大程度上受城市規(guī)劃的影響，城市規(guī)劃在控制性詳細(xì)規(guī)劃中往往規(guī)定了特定地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)，限定容積率、建筑密度、紅線退后距離等等集約要素。在項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃中，政府也會(huì)對(duì)具體項(xiàng)目的集約程度做出具體的規(guī)定。所以，在規(guī)劃中政府需要統(tǒng)籌考慮城市不同位置及區(qū)域的住宅集約程度。

　　現(xiàn)代住宅集約開(kāi)發(fā)在城市中心區(qū)、城市次中心區(qū)、城市郊區(qū)應(yīng)有不同的要求。在城市中心區(qū)，地價(jià)高于城市其他區(qū)位土地，住宅的集約度也要相應(yīng)提高，適于建造高層住宅，且住宅的密度也不宜過(guò)低。在城市的次級(jí)中心區(qū)，住宅的集約程度也有所緩和，可多建造高層或多層低密度住宅，如小高層、疊拼式住宅等。在城市的郊區(qū)以及衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)中，適合開(kāi)發(fā)低層高密度、低層低密度住宅，如聯(lián)排式TOWNHOUSE、別墅區(qū)等。

　　3.3設(shè)計(jì)和技術(shù)的創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)商集約開(kāi)發(fā)住宅的關(guān)鍵

　　現(xiàn)代住宅的集約開(kāi)發(fā)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是帶著鐐銬跳舞。一方面政府規(guī)定了設(shè)計(jì)規(guī)劃條件，要求開(kāi)發(fā)商不能過(guò)度開(kāi)發(fā)土地;市場(chǎng)需求要求住宅的開(kāi)發(fā)盡量減低密度和容積率。另一方面，開(kāi)發(fā)商需要滿足足夠的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，就需要從各個(gè)方面提高住宅開(kāi)發(fā)的集約度。于是，合理設(shè)計(jì)、不斷創(chuàng)新、尋求多樣化的集約利用建筑形式成為了現(xiàn)代住宅開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。

　　開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)現(xiàn)代住宅集約開(kāi)發(fā)研究產(chǎn)生了一些新的建筑形式組合。如萬(wàn)科集團(tuán)對(duì)人性化的集約開(kāi)發(fā)方式中嘗試，容積率在2到3之間的小高層和高層混合開(kāi)發(fā)。這種形式可提供比較好的共用空間，比較符合人性化的要求，是集約開(kāi)發(fā)的合適方式。又如有的住宅開(kāi)發(fā)將各排建筑樓高逐排升高，該種建筑方式可以解決各排高樓通風(fēng)采光問(wèn)題產(chǎn)生較好的景觀效果，從而滿足人性化的需求;也可以在一定程度上增加單位土地的建筑容量，達(dá)到集約開(kāi)發(fā)的效果。還有的住宅開(kāi)發(fā)將高層高密度置與小區(qū)外圍沿街區(qū)段，高層低密度小高層置于小區(qū)次中心，小區(qū)的中心部分則是低層住宅。這種不同高度的臺(tái)階式設(shè)計(jì)為小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)相對(duì)較獨(dú)立安靜的都市住宅區(qū)，同時(shí)達(dá)到了不同集約度的組合，從而完成住宅的集約開(kāi)發(fā)。

　　3.4 住宅市場(chǎng)不斷細(xì)分是住宅集約開(kāi)發(fā)的前提

　　由于消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)情況、社會(huì)地位、工作狀況，生活情趣的不同，業(yè)主們對(duì)住宅的需求日趨多樣�，F(xiàn)代住宅的消費(fèi)人群不僅僅憑經(jīng)濟(jì)水平或社會(huì)地位來(lái)劃分，工作節(jié)奏、生活方式、生活品位也成為區(qū)分住宅市場(chǎng)人群的標(biāo)準(zhǔn)，高級(jí)白領(lǐng)、丁克家庭、單身人群等小消費(fèi)人群成為住宅開(kāi)發(fā)關(guān)注的對(duì)象。

　　而高檔住宅和大戶型房屋的大面積空置，而小戶型住宅的走俏說(shuō)明住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與住宅的需求結(jié)構(gòu)存在著出入。在住宅開(kāi)發(fā)中，對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分、確定特定的消費(fèi)人群、開(kāi)發(fā)特定的住宅商品，是提高資源集約利用率的一種手段，有利于有效供應(yīng)契合有效需求，減少因土地的隱性浪費(fèi)。

　　參考資料：

　　[1] 陶志紅.城市土地集約利用幾個(gè)基本問(wèn)題的探討[J].中國(guó)土地科學(xué),2000 (9).

　　[2] 劉軍民.低密度住宅:詩(shī)意地棲居[J].建設(shè)科技,2004(2).

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