論經濟適用房項目建設
梁雄生
摘要：經濟適用房是我國現(xiàn)階段解決城市中低收入人群住房問題不可替代的房源，中小城市經濟適用房與商品房、集資房、廉租房相比有不同的特性，其建設過程中雖然存在一定的弊端，但不能因此而否定它的政治效益、社會效益和經濟效益。只要認清弊端的根源，政府在思想上重視它，并加強管理，定會還給經濟適用房一片藍天。同時建設經濟適用房也是政府的責任。
關鍵詞：住房、建設、價格、管理。
經濟適用房，作為一種特殊的商品房，大家都不陌生，它是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按合理標準建設，面向有一定購買能力的城市低收入住房困難家庭供應。是具有保障性質的政策性住房，對購買人只擁有有限產權。經過多年的建設和實踐，出現(xiàn)過諸多管理現(xiàn)象和社會現(xiàn)象，大家議論較多的是銷售價格過高，購買對象不符合條件，出現(xiàn)了富人購買的現(xiàn)象，用途發(fā)生了變化，經濟適用住房用于出租、轉讓、供不應求，以經濟適用住房名義變相搞其它類型的房地產開發(fā)，以及管理漏洞和腐敗問題等，針對這些現(xiàn)象，政府出臺過政策和文件，但影響力與效果不佳，基于上述原因，社會上出現(xiàn)過取消經濟適用住房建設的論調。其實，經濟適用房因地域存在較大的差異：如大城市，因土地掛牌轉讓價格較高，商品房和經濟適用房銷售價格差別較大，經濟適用住房銷售價格上的優(yōu)越性特別明顯，社會較容易接受，但因這價格差的原因就出現(xiàn)過轉賣房號和非法購買的現(xiàn)象；中小城市：如地級市、縣級市，因士地出讓價格相對大城市低，其經濟適用房銷售單價與商品房單價相比區(qū)別較小，同時房建面積小，民眾難以接受，從而違規(guī)現(xiàn)象較多，違規(guī)便存在政策障礙和引起社會關注，矛盾層出不窮，致使建設難以進行。政府建設職能管理部門失去信心，百姓對經濟適用住房建設嚴重不滿的呼聲也不絕于耳�，F(xiàn)對中小城市的經濟適用房項目建設談談本人的看法。

1 經濟適用住房、商品房、集資房、廉租房的區(qū)別
商品房其發(fā)展由市場決定，政策只是宏觀調控。其發(fā)展主導全由市場和開發(fā)商本身決定，開發(fā)商具有相當多的自主權，其房價具有商品的全部特性，也是供求關系的晴雨表。
經濟適用房與商品房的區(qū)別表現(xiàn)在：第一組織建設的主體不同：經濟適用房由政府納入城市總體規(guī)劃和年度計劃由政府職能部門組織建設，帶有政治色彩，商品房則是由企業(yè)自主組織建設。第二建設的目的不同：經濟適用房是解決中低收入人群的住房問題，是社會主義的優(yōu)越性；商品房建設在滿足社會需求的同時還是以獲取利潤為目的。第三政策要求不同：經濟適用房只能是小戶型，政策規(guī)定套內面積為60平方米；不能直接上市交易；購買對象由政府控制，銷售價格由政府審查等等，商品房則沒有上述要求。第四成本不同：如其中土地成本，商品房是出讓地，其土地價格是競拍獲得土地的土地價。經濟適用房是行政劃撥土地，其土地價是由政府決定的征用土地價加移民拆遷安置費組成，另外政府收取的規(guī)費不同，成本也就不同，經濟適用住房享受政府優(yōu)惠政策，減免了固定資產投入方向調節(jié)稅，城市基礎設施配套費、商業(yè)網點配套費、人防工程易地建設補償費等專項收費和基金，減半收取水電增容費、行政事業(yè)收費、住宅小區(qū)的配套設施建設費用；另外，屬于經營性設施的，由經營者負擔；屬于非經營性設施的由政府或者單位承擔。商品房則沒有這樣的優(yōu)惠條件。第五銷售的價格不同：經濟適用房的銷售價格是成本加3%的利潤或直接為成本價，商品房的價格則是由市場和開發(fā)商決定，同時還受違規(guī)炒作的影響。
集資房是單位集團組織，職工內部集資，帶有一定福利性的商品房。因產生社會房產分配不公而逐步退出。
廉租房是由國家財政、地方財政出資建設，是國有資產，不進行交易流通，廉價出租，用來解決無房困難戶的住房問題。是國家財政實力的表現(xiàn)，可以拉動內需，是一項民心工程。在社會主義初級階段需要財政解決的吃飯，教育，醫(yī)療，養(yǎng)老等問題很多，應量力而行，過多建設不是明智之舉。

2 發(fā)展房地產業(yè)，特別是經濟適用房的建設是目前社會的責任
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”這是幾千年前的呼喚，也是處在社會主義初級階段的中國解決數(shù)億人住房的愿望，隨著全面建設小康社會的步伐，未來20---30年將有幾億人要從農村搬到城鎮(zhèn)來，這是人類歷史上最大規(guī)模的遷移，城市化水平有望達到60%，并按百分之二以上的速度遞增。要達到建設部提出小康社會的住房標準——“戶均一套房，人均一間房”功能配套，設備齊全，深知任重道遠。依靠商品房、經濟適用房、集資房、廉租房中的哪一種建設方式是無法解決的，只有一起發(fā)展才能緩解這一供求矛盾。處于社會主義初級階段的中國，中低收入人群占絕大多數(shù)，解決其住房問題只有利用其本人自身的力量得到國家和社會的支持才能實現(xiàn)，那就是經濟適用房的建設。經濟適用房的本質還是自身在寬松的政策環(huán)境中解決自已的住房問題。
數(shù)億人的搬遷不僅僅只是住房問題，還要解決他們的就業(yè)、上學、養(yǎng)老、衣食住行等生存問題，沒有產業(yè)、沒有商業(yè)貿易、則這種搬遷就沒有生存空間，同時，如果土地政策不能與這種大遷移配套的土地供應量配套，矛盾就會爆發(fā)出來，表現(xiàn)形式就是土地價格上漲，帶動房價上漲，當然違法的“小產權”事件就會不斷發(fā)生，經濟適用房建設也難以走出違規(guī)的怪圈。有些人認為經濟適用房有違法腐敗行為，而大加評論，要求停止經濟適用房建設，這是片面的，腐敗是制度缺陷和人性的劣根性造成的，不是只存在于哪一個行業(yè)，哪一個部門�？梢哉f哪一個時代，哪一個國家，哪一個社會角落都有它的影子。作為社會主義初級階段的中國，中低收入人群還是大多數(shù)，使其難以擠入供不應求的商品房購買人群中。同時國家財政，地方財政也難以拿出足夠的資金建設如此多廉租房來滿足這種需要，只有經濟適用房建設才是最佳途徑，因為它是集政府、社會的資助，主要以需求者自身的資金來解決本人的住房問題，政府的付出只是土地。土地是國家所有，公民使用，只要國家有計劃、有規(guī)劃、有規(guī)模的組織，對政府來說付出代價不高。至于社會力量的資助，減免相關部門配套費及開發(fā)企業(yè)薄利經營，對他們來說也是支持公益事業(yè)，有益而無害，同時增加了就業(yè)崗位。需求者只是在良好的社會平臺上利用自身有限的經濟實力，解決自己的住房，實現(xiàn)居者有其屋。同時也是擴大內需，發(fā)展經濟的舉措，應該大力提倡。

3 經濟適用房的現(xiàn)狀
《經濟適用房管理辦法》由國家部委多次聯(lián)合發(fā)文，不斷完善，能夠解決操作過程中存在的主要問題，但主管部門執(zhí)行過程中存在偏差，同時，省市地方根據(jù)經濟適用住房管理辦法，出臺針對本地的操作細則文件較少，出現(xiàn)了利用保障制度建設“權力之房”，經調查，中小城市的機關工作人員基本上利用單位集資建房或者單位辦公場所搬遷情況，購買到兩三套產權房，也就是說存在經濟適用住房管理辦法為“權力之房”提供政策借口的現(xiàn)象，這也是中低收入人群不能公平購買的“變相經濟適用住房”，至于經濟適用房建設過程中的現(xiàn)狀也不容樂觀：
3.1 管理混亂。如有些地區(qū)名為經濟適用住房管理機構，實無任何行政職能，是“自收自支”的事業(yè)單位，其本身的生存要靠自己去“收”，到哪里去“收”？經濟適用住房就成了“搖錢樹”，有些地區(qū)監(jiān)管、開發(fā)一體，于是建設成了一個社會“矛盾窩”，戶型超標、銷售對象未審批，購房業(yè)主利用經濟適用房建設違規(guī)，要求政府將其變成商品房，形成政府搞開發(fā)，與民爭利，逆政企分開之潮流。
3.2 土地難以正常供應，土地成本接近商品房土地成本。經濟適用住房建設，政府承擔了土地拆遷、資金籌資、項目管理等大量的前置性職能，土地供應受國家宏觀政策影響，難以保證正常供應，政府操作難以適應市場經濟，操作效率低下，辦事進度還沒跟上政策變化進程和人事變動等，征地拆遷難度不斷增大，拆遷安置成本高。時間長矛盾就多，辦公成本高，綜述各方面因素，經濟適用房土地成本低的優(yōu)越性不明顯。
3.3 經濟適用房籌資困難，商業(yè)銀行一般不貸款，項目外基礎設施建設由政府負責難以到位。地方財政預算未安排經濟適用房項目建設資金，大量前期建設資金由經辦方自己融資解決，同時經辦方一般為“自收自支”的事業(yè)單位，單位本身的運轉資金也來源于項目開發(fā)，資金運轉難度大，財務成本高。 經濟適用房管理辦法規(guī)定經濟適用住房建設單位可以用在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，但實際操作中商業(yè)銀行對經濟適用房項目敬而遠之。原因有三：第一土地為行政劃撥的，屬政府所有，項目抵押不能規(guī)避貸款風險；第二經濟適用房開發(fā)管理一般為行政事業(yè)單位，放貸款不是純屬的商業(yè)行為；第三經濟適用房開發(fā)建設是為民辦實事的項目，政策不允許項目有盈利，政策規(guī)定利潤為3%。在市場經濟的環(huán)境中，項目運作不可能沒有風險，情況發(fā)生變化項目就有虧損，沒有償還貸款的能力�；�于以上幾點，商業(yè)銀行一般不放貸，項目籌資難，只能以內部集資的形式籌資。有的由施工方帶資，墊資。建設方沒有主動性，更談不上控制工程進度了。
同時，經濟適用房管理辦法規(guī)定，項目外基礎設施建設由政府負責，中小城市地方財政基本上是“吃飯”財政，需要用錢的地方很多，基礎設施的資金很少有城市列入了財政預算，基礎設施難以到位，有些不得不由經辦方自籌資金建設，而列入開發(fā)成本。
總之，這兩項政策難以落實到位。
3.4 內部控制制度和相應的監(jiān)管機制不夠健全。經濟適用房建設從規(guī)劃、設計、報建到竣工驗收交付使用和商品房一樣，周期長，正常情況一個項目的周期為二到三年，這期間常常忽視工程建設管理中存在的問題，監(jiān)管也只注重工程核減額，不注重投資的審核。人事任免由行政控制，不一定是根椐需要配備人才，有的作為政府解決就業(yè)安置的渠道如部隊轉業(yè)人員和干部家屬子女，也就是說管理經濟適用房的機構和承建機構是否有管理能力還存在疑問。
3.5 經濟適用房的房價雖然已低于普通商品房，但對低收入家庭來說仍然無法接受。中小城市其房單價一般低于商品房400～500元每平方米，其建設成本受市場影響仍然很高，家家都能買得起房還是夢想。

4、建設好經濟適用房的措施和建議
4.1 正確認識經濟適用房。經濟適用房是保障性住房，是政府為民辦實事的表現(xiàn)，既然是為民辦實事，那它面對的是社會大眾，具有公開性，社會上難免有不同的看法。至于政府暫時未收回土地出讓金，但它仍然是經濟建設的一種形式，其社會效益，政治效益也不可估量。最近推出的廉租房是國有投資，其建設監(jiān)督具有封閉性，腐敗問題比經濟房更隱蔽，同時受國家財政實力的限制，其不能替代經濟房，經濟房在我國應長期存在，停止建設是錯誤的輿論。
4.2 理順管理機制，政府職責和民間職責分開。經濟房也是房地產的一種，涉及的范圍廣，如涉及的政府職能部門就有國土，規(guī)劃，建設，房產，墻改節(jié)能，人防，稅務等等，涉及的社會企業(yè)就有建設單位，設計，勘察，施工，監(jiān)理等等。那么經濟房的土地拆遷，資金籌措，政策優(yōu)惠，購買對象控制是政府應該承擔的職責，順利完成這職責的管理機構就應該由分管上述職能部門的領導擔任主帥，才能加快工作進程，減少管理成本。經濟房的實施，也就是說建設，設計，施工等環(huán)節(jié)，理所應當由社會企業(yè)承擔，政府應當退出，經濟房是微利項目，而企業(yè)是以營利為目的的組織，要解決這一矛盾就要求企業(yè)為企業(yè)“公民”。政府在招標選擇時要嚴加控制。
4.3 合理規(guī)劃，以“城中村”的行式發(fā)展經濟房。根椐中低收入人群分布情況合理分區(qū)建設經濟房，分散建設難以管理，集中建設可減少管理成本，以“城中村”的行式也就是說，沿主要街道商業(yè)價值高的區(qū)域建商品房或商業(yè)項目，中間土地建經濟房，這樣，可解決政府投資建配套難，籌資難，以及承建企業(yè)利潤低的矛盾。
4.4 合理設計：經濟適用房應以多層為主，高層因消防和主體結構及基礎施工成本高，同時電梯運行也會增加業(yè)主的居住成本，這對中低收入人群來說都是難以接受的，當然多層住宅會浪費土地，難以提高容積率，另外經濟適用房面積小，居住人群中各戶人員組成及年齡結構不同，這對戶型設計的空間合理利用和空間可變性提出了更高要求。
4.5 嚴格控制購買對象：購買人應提前申請，經審查后根據(jù)需求建設，購買人先交部份房款可解決籌資難的問題，當然也要加強房款管理，
4.6 取消以經濟房的名義建設的單位集資房，私人聯(lián)建房。這是社會不公的房屋分配制度，也是產生“權力之房”的根源，影響了經濟房的社會聲譽。

參考文獻：《經濟適用房管理辦法》

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