如何促進物業(yè)產業(yè)健康發(fā)展
物業(yè)管理是社會公共服務體系的一部分，與市民生活息息相關，涉及千家萬戶的利益，是一個典型的民生工程。上世紀80年代初，伴隨著我國房地產市場化的快速發(fā)展，“物業(yè)服務”應運而生。
[內容提要]在我國物業(yè)產業(yè)快速發(fā)展過程中暴露出了不少亟待解決的問題，既有政府的方面的，也有物業(yè)企業(yè)方面的，還有業(yè)主方面的，但最主要的還是政府方面的。促進物業(yè)產業(yè)健康發(fā)展：一是優(yōu)化物業(yè)產業(yè)發(fā)展環(huán)境;二是完善物業(yè)管理體制。
[關 鍵 詞]物業(yè)產業(yè);發(fā)展環(huán)境;管理體制;對策建議
三十多年來，我國物業(yè)管理服務領域從小到大，至今已拓展到不動產管理的所有領域。據《中國物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況報告》統(tǒng)計，2013年全國物業(yè)企業(yè)總數(shù)7.1萬家，物業(yè)管理面積達到145多億平方米，從業(yè)人員612萬人。物業(yè)管理的產生與發(fā)展，不僅給城市居民帶來了一種全新的生活方式，而且成為一個國民經濟新的增長點。
然而，在物業(yè)管理快速發(fā)展過程中，也暴露出了一些全國普遍存在且亟待解決的問題。特別是近五年，因業(yè)主拒交物業(yè)費引起的矛盾糾紛逐年增多，致使物業(yè)企業(yè)收費率普遍偏低，從而出現(xiàn)經營困難甚至虧損，部分物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)棄管現(xiàn)象，原本的“魚水”關系逐步演化為“水火”關系。不少物業(yè)企業(yè)都陷入到“服務質量不高——業(yè)主不滿意——業(yè)主不繳費——服務質量再下降——業(yè)主再不繳費——企業(yè)經營困難”的惡性循環(huán)的怪圈之中，已經嚴重影響到城市居民的生活質量，甚至影響到全社會的和諧與穩(wěn)定，必須引起各級黨委和政府的高度重視。
一、物業(yè)產業(yè)發(fā)展中存在的主要問題
從產業(yè)主體的角度來看，物業(yè)產業(yè)發(fā)展涉及政府——物業(yè)企業(yè)——業(yè)主三者的關系問題。因此，物業(yè)產業(yè)發(fā)展中存在的問題，既有政府的問題(主要是產業(yè)發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理體制)，也有物業(yè)企業(yè)的問題(主要是物業(yè)企業(yè)行為不規(guī)范)，還有業(yè)主的問題(主要是個別業(yè)主素質較低)，但最主要的還是政府的問題。政府問題具體包括以下2個方面：
(一)物業(yè)產業(yè)發(fā)展環(huán)境問題
1.法律體系尚未完善。我國現(xiàn)行的有關物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是2003年國務院出臺(2007年重新修訂)的《物業(yè)管理條例》，還有相關部委頒布的規(guī)章，如國家發(fā)改委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》，建設部、財政部印發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》，建設部、人事部制定的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，建設部發(fā)布的《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《物業(yè)承接查驗辦法》等。“這些法規(guī)的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不少環(huán)節(jié)不具備可操作性，已不適應當前物業(yè)管理工作的需要。”[1] 如大多相關法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權利，但如何保障這些權利，義務相對人不履行相應義務又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規(guī)定。
2.政策環(huán)境與輿論環(huán)境不寬松。目前，我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境并不寬松。(1)政策環(huán)境不寬松。相比于城市供暖、供氣等公共產品，對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展關注度不高，政府出臺的扶持物業(yè)發(fā)展的政策也不多。比如，營業(yè)稅稅率問題：交通運輸、文化體育等服務行業(yè)營業(yè)稅率僅3﹪，而物業(yè)服務行業(yè)營業(yè)稅率卻高達5.75﹪。(2)輿論環(huán)境也需要改善。一是政策法規(guī)宣傳不到位。相關部門對物業(yè)管理的法律法規(guī)和相關政策的宣傳不夠重視，尤其是對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)各自的權力與義務宣傳不到位;二是部分媒體對物業(yè)服務的報道有失公正。如國務院出臺物業(yè)管理條例，有的媒體就以“業(yè)主可以炒物業(yè)”為題作報道，這種斷章取義的報道極大傷害了物業(yè)員工的積極性。
(二)物業(yè)管理體制問題
1.物業(yè)產業(yè)市場化程度低。目前，全國物業(yè)管理還沒有實行嚴格的招投標制度，大部分開發(fā)建設單位和業(yè)主委員會仍以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，沒有形成一種市場化的競爭格局。這種行為后果主要有：一是物業(yè)服務質量前高后低。開發(fā)商前期依靠較低的物業(yè)收費和相對較高的物業(yè)服務來刺激消費者購房，但商品房售罄后，這些企業(yè)的服務質量就會逐步下降，影響了整體物業(yè)行業(yè)的信譽;二是物業(yè)企業(yè)替代開發(fā)商受過。如開發(fā)商遺留的房屋工程質量問題，車位和綠地等配套設施與售房時的約定有所不符引發(fā)的爭議，在業(yè)主不能得到解決的情況下，業(yè)主只能要求物業(yè)服務公司必須解決問題，否則拒交物業(yè)費，從而引發(fā)物業(yè)糾紛。
“由于市場運作機制相對滯后，物業(yè)行業(yè)收費標準整體偏低，使物業(yè)企業(yè)難以為繼。目前，除部分共建物業(yè)收費價格相對放開以外，絕大多數(shù)城市對物業(yè)收費仍然實行政府定價”[2]。近年來，伴隨著居民收入增加和物價指數(shù)上漲，物業(yè)成本尤其是人工成本大幅度提高，而物業(yè)收費標準還是十年前的老標準。從經濟規(guī)律方面講，價格一直偏離價值，而且偏差的趨勢越來越大。物業(yè)企業(yè)和員工付出的社會勞動價值與他們得到的經濟回報不相符，背離了質價相符、等價交換的市場規(guī)則，這也是物業(yè)管理企業(yè)經濟效益低下、經濟行為扭曲的根本原因。
2.物業(yè)管理缺乏第三方的有效監(jiān)測和評估。目前，絕大多數(shù)城市還沒有建立起對物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取進行動態(tài)評估、監(jiān)測的第三方機構。一是不利于業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的和諧。由于物業(yè)收費、資質管理、服務標準等沒有向社會公開和透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實際提供的服務是否與服務標準相符、是否與交納的物業(yè)費相適，導致業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間相互埋怨，甚至產生糾紛;二是物業(yè)企業(yè)的服務質量也難以得到保障。
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本篇文章是由《經濟研究》發(fā)表的一篇經濟論文，是1955年創(chuàng)辦的全國性綜合經濟理論，由中國社會科學院經濟研究所主辦，國內外公開發(fā)行。本刊堅持學術性、時代性、創(chuàng)新性和超前性特點，立足中國現(xiàn)實，面向世界經濟理論研究前沿，以推動中國經濟的現(xiàn)代化和中國經濟學的現(xiàn)代化為己任，致力于發(fā)表研究改革開放、經濟發(fā)展和體制轉型過程中出現(xiàn)的各種經濟問題的具有原創(chuàng)性意義的高水平的理論文章，忠實地為經濟理論研究人員、各級經濟決策者、實際工作部門、政策研究部門和理論宣傳部門的廣大干部、各高等院校和財經類中專學校師生、各類企業(yè)的負責人和一切有志于研討經濟理論的各級人士以及關注我國改革開放事業(yè)的各界朋友服務。
