物業(yè)管理是社會(huì)公共服務(wù)體系的一部分，與市民生活息息相關(guān)，涉及千家萬戶的利益，是一個(gè)典型的民生工程。上世紀(jì)80年代初，伴隨著我國房地產(chǎn)市場化的快速發(fā)展，“物業(yè)服務(wù)”應(yīng)運(yùn)而生。

　　[內(nèi)容提要]在我國物業(yè)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中暴露出了不少亟待解決的問題，既有政府的方面的，也有物業(yè)企業(yè)方面的，還有業(yè)主方面的，但最主要的還是政府方面的。促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展：一是優(yōu)化物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境;二是完善物業(yè)管理體制。

　　[關(guān) 鍵 詞]物業(yè)產(chǎn)業(yè);發(fā)展環(huán)境;管理體制;對(duì)策建議

　　三十多年來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域從小到大，至今已拓展到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。據(jù)《中國物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2013年全國物業(yè)企業(yè)總數(shù)7.1萬家，物業(yè)管理面積達(dá)到145多億平方米，從業(yè)人員612萬人。物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，不僅給城市居民帶來了一種全新的生活方式，而且成為一個(gè)國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

　　然而，在物業(yè)管理快速發(fā)展過程中，也暴露出了一些全國普遍存在且亟待解決的問題。特別是近五年，因業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)引起的矛盾糾紛逐年增多，致使物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率普遍偏低，從而出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至虧損，部分物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)棄管現(xiàn)象，原本的“魚水”關(guān)系逐步演化為“水火”關(guān)系。不少物業(yè)企業(yè)都陷入到“服務(wù)質(zhì)量不高——業(yè)主不滿意——業(yè)主不繳費(fèi)——服務(wù)質(zhì)量再下降——業(yè)主再不繳費(fèi)——企業(yè)經(jīng)營困難”的惡性循環(huán)的怪圈之中，已經(jīng)嚴(yán)重影響到城市居民的生活質(zhì)量，甚至影響到全社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，必須引起各級(jí)黨委和政府的高度重視。

　　一、物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

　　從產(chǎn)業(yè)主體的角度來看，物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展涉及政府——物業(yè)企業(yè)——業(yè)主三者的關(guān)系問題。因此，物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，既有政府的問題(主要是產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理體制)，也有物業(yè)企業(yè)的問題(主要是物業(yè)企業(yè)行為不規(guī)范)，還有業(yè)主的問題(主要是個(gè)別業(yè)主素質(zhì)較低)，但最主要的還是政府的問題。政府問題具體包括以下2個(gè)方面：

　　(一)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境問題

　　1.法律體系尚未完善。我國現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是2003年國務(wù)院出臺(tái)(2007年重新修訂)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，還有相關(guān)部委頒布的規(guī)章，如國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，建設(shè)部、人事部制定的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等。“這些法規(guī)的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不少環(huán)節(jié)不具備可操作性，已不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理工作的需要。”[1] 如大多相關(guān)法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權(quán)利，但如何保障這些權(quán)利，義務(wù)相對(duì)人不履行相應(yīng)義務(wù)又應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，卻缺乏具有可操作性的詳細(xì)規(guī)定。

　　2.政策環(huán)境與輿論環(huán)境不寬松。目前，我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境并不寬松。(1)政策環(huán)境不寬松。相比于城市供暖、供氣等公共產(chǎn)品，對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展關(guān)注度不高，政府出臺(tái)的扶持物業(yè)發(fā)展的政策也不多。比如，營業(yè)稅稅率問題：交通運(yùn)輸、文化體育等服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅率僅3﹪，而物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)稅率卻高達(dá)5.75﹪。(2)輿論環(huán)境也需要改善。一是政策法規(guī)宣傳不到位。相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理的法律法規(guī)和相關(guān)政策的宣傳不夠重視，尤其是對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)各自的權(quán)力與義務(wù)宣傳不到位;二是部分媒體對(duì)物業(yè)服務(wù)的報(bào)道有失公正。如國務(wù)院出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例，有的媒體就以“業(yè)主可以炒物業(yè)”為題作報(bào)道，這種斷章取義的報(bào)道極大傷害了物業(yè)員工的積極性。

　　(二)物業(yè)管理體制問題

　　1.物業(yè)產(chǎn)業(yè)市場化程度低。目前，全國物業(yè)管理還沒有實(shí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)制度，大部分開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)仍以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，沒有形成一種市場化的競爭格局。這種行為后果主要有：一是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量前高后低。開發(fā)商前期依靠較低的物業(yè)收費(fèi)和相對(duì)較高的物業(yè)服務(wù)來刺激消費(fèi)者購房，但商品房售罄后，這些企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量就會(huì)逐步下降，影響了整體物業(yè)行業(yè)的信譽(yù);二是物業(yè)企業(yè)替代開發(fā)商受過。如開發(fā)商遺留的房屋工程質(zhì)量問題，車位和綠地等配套設(shè)施與售房時(shí)的約定有所不符引發(fā)的爭議，在業(yè)主不能得到解決的情況下，業(yè)主只能要求物業(yè)服務(wù)公司必須解決問題，否則拒交物業(yè)費(fèi)，從而引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　“由于市場運(yùn)作機(jī)制相對(duì)滯后，物業(yè)行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體偏低，使物業(yè)企業(yè)難以為繼。目前，除部分共建物業(yè)收費(fèi)價(jià)格相對(duì)放開以外，絕大多數(shù)城市對(duì)物業(yè)收費(fèi)仍然實(shí)行政府定價(jià)”[2]。近年來，伴隨著居民收入增加和物價(jià)指數(shù)上漲，物業(yè)成本尤其是人工成本大幅度提高，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是十年前的老標(biāo)準(zhǔn)。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律方面講，價(jià)格一直偏離價(jià)值，而且偏差的趨勢越來越大。物業(yè)企業(yè)和員工付出的社會(huì)勞動(dòng)價(jià)值與他們得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)不相符，背離了質(zhì)價(jià)相符、等價(jià)交換的市場規(guī)則，這也是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下、經(jīng)濟(jì)行為扭曲的根本原因。

　　2.物業(yè)管理缺乏第三方的有效監(jiān)測和評(píng)估。目前，絕大多數(shù)城市還沒有建立起對(duì)物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估、監(jiān)測的第三方機(jī)構(gòu)。一是不利于業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的和諧。由于物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等沒有向社會(huì)公開和透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際提供的服務(wù)是否與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相符、是否與交納的物業(yè)費(fèi)相適，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間相互埋怨，甚至產(chǎn)生糾紛;二是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障。

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　　本篇文章是由《經(jīng)濟(jì)研究》發(fā)表的一篇經(jīng)濟(jì)論文，是1955年創(chuàng)辦的全國性綜合經(jīng)濟(jì)理論，由中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所主辦，國內(nèi)外公開發(fā)行。本刊堅(jiān)持學(xué)術(shù)性、時(shí)代性、創(chuàng)新性和超前性特點(diǎn)，立足中國現(xiàn)實(shí)，面向世界經(jīng)濟(jì)理論研究前沿，以推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化和中國經(jīng)濟(jì)學(xué)的現(xiàn)代化為己任，致力于發(fā)表研究改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和體制轉(zhuǎn)型過程中出現(xiàn)的各種經(jīng)濟(jì)問題的具有原創(chuàng)性意義的高水平的理論文章，忠實(shí)地為經(jīng)濟(jì)理論研究人員、各級(jí)經(jīng)濟(jì)決策者、實(shí)際工作部門、政策研究部門和理論宣傳部門的廣大干部、各高等院校和財(cái)經(jīng)類中專學(xué)校師生、各類企業(yè)的負(fù)責(zé)人和一切有志于研討經(jīng)濟(jì)理論的各級(jí)人士以及關(guān)注我國改革開放事業(yè)的各界朋友服務(wù)。

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