各個(gè)地區(qū)根據(jù)地區(qū)情況和經(jīng)濟(jì)的不同，也有其特定的發(fā)展方式。西咸一體化給咸陽的房地產(chǎn)也帶來了一定的影響，但是發(fā)展中也存在一些問題。本文主要對(duì)此做了一些研究，文章是一篇區(qū)域經(jīng)濟(jì)論文范文，主要論述了西咸經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)咸陽房地產(chǎn)影響分析。
　　摘要：自2010年起，隨著西咸一體化進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的落實(shí)，西洽會(huì)上大量引資和招商，灃渭新區(qū)和涇渭新區(qū)的成立和建設(shè)，都加快了咸陽的城市化進(jìn)程，助推了咸陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　前言：西咸一體化進(jìn)程中，大量人流和熱錢資源流入咸陽，在居民剛性住房和商業(yè)投資用房放需求高漲下，咸陽的房地產(chǎn)走向了一個(gè)歷史新高。不可避免的，人流和資本的流入，將不可避免的令咸陽房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫和過度化問題。

　　關(guān)鍵字：西咸一體化,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,房產(chǎn)過度化,對(duì)策分析

　　一、西安經(jīng)濟(jì)一體化的涵義

　　西咸一體化是西安、咸陽兩大城市一體規(guī)劃化的簡(jiǎn)稱，是中國距離最近的兩大城市統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的開始，其主要內(nèi)容為體現(xiàn)在《西咸一體化規(guī)劃》12年建設(shè)規(guī)劃實(shí)施內(nèi)容。按照規(guī)劃同籌、交通同網(wǎng)、信息同享、市場(chǎng)同體、產(chǎn)業(yè)同布、科教同興、旅游同線、環(huán)境同治的“八同”思路，最終實(shí)現(xiàn)城市一體化、經(jīng)濟(jì)一體化、交通一體化和環(huán)保一體化的目標(biāo)。

　　二、西咸經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)咸陽房地產(chǎn)的有利影響

　　1 大量人流流入，城市化建設(shè)促進(jìn)剛性需求增長

　　產(chǎn)業(yè)及人口的遷移對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說就意味著新的發(fā)展機(jī)會(huì)。廣發(fā)證券在其最新發(fā)布的研報(bào)中就指出，“在產(chǎn)業(yè)遷移的基礎(chǔ)之上，人口的增加和城鎮(zhèn)化率的不斷提高，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的需求，帶動(dòng)地區(qū)的房價(jià)和地價(jià)的上漲，為提前布局該區(qū)域、擁有資源的公司帶來更加豐厚利潤空間。”西咸一體化進(jìn)程的發(fā)展，促使大量人流流入咸陽，居民住房需求的高漲，促使居民樓盤的不斷開發(fā)。僅僅2010-2013年間，咸陽世紀(jì)大道新起居民樓盤啟迪書香逸居、奧林匹克花園、華宇藍(lán)郡、金泰絲路花城等諸多樓盤。而居民剛性需求的滿足，則促使了城市化水平的提高，進(jìn)而對(duì)衍生行業(yè)有了跟多的要求。

　　2 政策傾斜,宏觀調(diào)控力度放松

　　《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的正式簽署，西咸一體化背景下的居民住房、商業(yè)用房政策出現(xiàn)放松，宏觀調(diào)控降低力度。咸陽市政府對(duì)于城區(qū)的城市化規(guī)劃，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)集體用地布局整理，都為咸陽市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好背景

　　三、西咸經(jīng)濟(jì)一體化下咸陽房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

　　1 城市規(guī)劃不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)地區(qū)發(fā)展畸形

　　西咸一體化的進(jìn)程發(fā)展雖然迅速，但依舊有著人口溢出問題。從西安向咸陽的人口流動(dòng)并非是一次完成，而是呈現(xiàn)階梯狀的遞進(jìn)態(tài)勢(shì)。而咸陽房地產(chǎn)的發(fā)展卻沒有注意到這一點(diǎn)，就目前來看，單純的處于交通考慮與商業(yè)考慮將房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)放在世紀(jì)大道和人民路咸陽湖市中心地區(qū)。片面的忽視了咸陽渭城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展，由此必然導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)巨大的高低落差，從而引發(fā)新一輪的“房地產(chǎn)泡沫”。

　　2 房產(chǎn)過度化，“睡城”“鬼城”問題突出

　　西咸一體化的大背景下，咸陽作為西安的衛(wèi)星城乃至于城區(qū)之一的存在，不可避免的將會(huì)是西安地區(qū)人流流動(dòng)的第一目的地。在咸陽房地產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的背景下，咸陽地方政府對(duì)于土地與房地產(chǎn)的依賴進(jìn)一步提高，使土地財(cái)政大行其道。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，2012年，咸陽土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。在缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的背景下，咸陽世紀(jì)大道東段的房地產(chǎn)開發(fā)紛紛出現(xiàn)“鬼城”、“睡城”等現(xiàn)象，在秦陽花園中部商圈建立之前，房屋空置率高達(dá)47.6%。造成了資源配置的浪費(fèi)，由此引發(fā)了城市管理等一系列問題。

　　四、西咸經(jīng)濟(jì)一體化下咸陽房地產(chǎn)發(fā)展問題應(yīng)對(duì)策略

　　1 避免樓市過熱，合理規(guī)劃

　　合理規(guī)劃咸陽房地產(chǎn)及商業(yè)圈的建設(shè)布局，令咸陽房地產(chǎn)開發(fā)不單單就交通要道或者商業(yè)中心集中開發(fā)，而是走由鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城區(qū)的發(fā)展模式。從而避免市區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)巨大落差，造成資本的迅速流出和流入，引發(fā)“房產(chǎn)泡沫”的產(chǎn)生。

　　2 避免土地財(cái)政，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式

　　咸陽市政府當(dāng)竭力控制房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏，不可將房產(chǎn)稅和土地稅作為地方政府的財(cái)政收入來源。應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃布局，按原有的節(jié)奏完成咸陽的城市化進(jìn)程，令居民住房、商業(yè)用房、基礎(chǔ)設(shè)施同步發(fā)展，避免房產(chǎn)過度化下基礎(chǔ)設(shè)施跟不上、商業(yè)圈建設(shè)不足導(dǎo)致的“鬼城”“睡城”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　五、結(jié)束語

　　在西咸一體化的大背景下，巨大人流和資本資源的流入，剛性需求和商業(yè)需求的增傷，將不可避免的為咸陽的發(fā)地產(chǎn)迎來前所未有的春天。但如何對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展布局進(jìn)行掌控，避免“房產(chǎn)泡沫”“房產(chǎn)過度化”問題將會(huì)是咸陽房地產(chǎn)地需要解決的問題。只有控制咸陽房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏，保證地區(qū)間房價(jià)差異不可過大，相對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備，才能最大程度的趨利避害，為咸陽房地產(chǎn)的發(fā)展找到一個(gè)長久的發(fā)展方向。
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　　參考文獻(xiàn)：1 咸陽市2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及13年展望 岳保智 陳志愚 (<<陜西廣播電視報(bào)2013.1.23.X5版>>)

　　2 西咸一體化助推咸陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰飛 張旭東 華商報(bào)2014.4.23

　　3 《咸陽土地局白皮書》 2013，48頁

　　作者簡(jiǎn)介：譚銀萍(1992-)，女，陜西西安人，在讀本科，研究方向：國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易

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