圖1 K市建筑面積、住宅面積、公共建筑面積增長(zhǎng)趨勢(shì)

（1）K市大型公共建筑節(jié)能改造的節(jié)能效益和生態(tài)效益
K市現(xiàn)有政府機(jī)構(gòu)辦公樓和公共建筑面積 7797.37 萬㎡，如果各項(xiàng)節(jié)能措施產(chǎn)生的效益按 0.8 考慮，改造的建筑面積按 0.5 7797.37 萬㎡計(jì)算，則K市可以節(jié)能 5.8 億噸標(biāo)煤，節(jié)約運(yùn)行費(fèi)用 148 億元，減少二氧化硫 1.45 萬噸，減少二氧化氮0.5 萬噸，減少 TSP10909.94 噸（粒徑小于 100μ m 的顆粒物稱為 TSP）, 減少二氧化碳 25.3 萬噸，減少灰渣 10.06 萬噸。（2）所在省大型公共建筑節(jié)能改造的節(jié)能效益和生態(tài)效益
截止 2007 年底，省大型公共建筑面積為 2.6 億㎡。如果各項(xiàng)節(jié)能措施產(chǎn)生的效益按 50%考慮，改造的大型公共建筑面積按 50%計(jì)算，每年可節(jié)約 12.7 億噸標(biāo)煤。
同時(shí)，節(jié)能改造還有利于提高人民的居住與工作的室內(nèi)熱環(huán)境和空氣品質(zhì)。美化城市，拉動(dòng)內(nèi)需。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)。據(jù)測(cè)算，對(duì)大型公共建筑的節(jié)能改造，至少可以形成 1500 億元的工程市場(chǎng)和投資市場(chǎng)。
2 大型公共建筑節(jié)能改造的特點(diǎn)
大型公共建筑節(jié)能改造難以通過市場(chǎng)推動(dòng)自主運(yùn)行的原因在于其改造具有如下特點(diǎn)：
2.1強(qiáng)外部性
外部性根源于人的自利性和社會(huì)的公共性，是人或組織借助于公共性實(shí)現(xiàn)的一種價(jià)值轉(zhuǎn)移。在建筑節(jié)能改造的過程中，用戶或企業(yè)對(duì)建筑進(jìn)行節(jié)能改造或投資的自利行為，不僅給個(gè)人、產(chǎn)權(quán)者帶來一定的收益（舒適性的提高及節(jié)能收益），還帶來了有利的社會(huì)效應(yīng)。建筑節(jié)能改造減少了整個(gè)社會(huì)能源的使用，減少了大氣污染，使周圍其他人因此獲得一定環(huán)境收益。據(jù)專家測(cè)算，每節(jié)約 1 千瓦能耗，就能減少能源生產(chǎn)供應(yīng)方 9200 元投資。同時(shí)，由于我國電力、天然氣等能源供應(yīng)峰谷差的矛盾十分突出，通過建筑節(jié)能措施，可有效緩解峰谷差矛盾和降低其運(yùn)營成本，能源供應(yīng)方獲得收益。
2.2節(jié)能投資機(jī)會(huì)成本高，投資回收期長(zhǎng)
 以此省教育廳辦公建筑節(jié)能改造為例，如果對(duì)其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)以及電梯等進(jìn)行節(jié)能綜合改造，使改造后的建筑滿足 GB50189-2005《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中的要求，以期達(dá)到節(jié)能 50%的目標(biāo)，整個(gè)建筑的節(jié)能改造共需投入資金約 320 萬元，按照當(dāng)前電費(fèi) 0.93 元/kWh來計(jì)算，相當(dāng)于可消費(fèi) 344.086 萬度電，該建筑若不進(jìn)行改造則每年多消費(fèi) 40.6715萬度電，其改造成本足夠其 8.4 年的電費(fèi)開支可見，既有建筑節(jié)能投資機(jī)會(huì)成本與預(yù)期收益之比對(duì)投資主體不具吸引力，造成投融資需求不足。
2.3缺乏合理的成本分?jǐn)倷C(jī)制
大型公共建筑節(jié)能改造具有經(jīng)濟(jì)學(xué)正外部性，屬于多方受益的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，按照誰受益誰出資的市場(chǎng)交易原則，成本應(yīng)當(dāng)由受益各方共同分擔(dān)。但在現(xiàn)實(shí)中，建筑節(jié)能改造只有利益分享的事實(shí)，而缺乏成本共同分擔(dān)的機(jī)制和安排。投資行為主體將非節(jié)能建筑加工成為節(jié)能建筑使之實(shí)現(xiàn)節(jié)能效果，不僅給自身帶來節(jié)能和提高居住熱環(huán)境舒適度的收益，還能減少能源消耗，減少大氣污染，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使政府和社會(huì)獲得收益。然而，目前的成本分擔(dān)機(jī)制并沒有從整個(gè)能源流受益主體的角度設(shè)計(jì)，有失合理性。
2.4產(chǎn)權(quán)多元化與改造工程整體性矛盾突出
目前，我國的大型公共建筑，如商業(yè)性公共建筑、寫字樓等，產(chǎn)權(quán)主體多元化的現(xiàn)象十分普遍。一方面，建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬的非單一性造成改造工程投融資決策權(quán)分散化，不容易形成統(tǒng)一的投資意愿。另一方面，既有建筑節(jié)能改造立項(xiàng)、資金籌集融通、節(jié)能服務(wù)投資、改造施工等都需要以整棟建筑為基本立項(xiàng)單元。
3 公共建筑節(jié)能改造的驅(qū)動(dòng)力分析
3.1利益驅(qū)動(dòng)
無論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)體而言，降低建筑運(yùn)行成本、追求利潤最大化都是其永恒的目標(biāo)。所以，驅(qū)動(dòng)其進(jìn)行建筑節(jié)能改造的關(guān)鍵因素是利益驅(qū)動(dòng)，具體表現(xiàn)在能源費(fèi)用方面，即節(jié)能改造降低的能源費(fèi)用支出是促使其進(jìn)行節(jié)能改造的主要?jiǎng)恿�。如市廣場(chǎng)購物中心的采暖和制冷采用的是中央供暖/制冷方式，其成本主要由管理部門承擔(dān)；照明等費(fèi)用，則因在各個(gè)柜臺(tái)上安裝了分戶計(jì)量的電表裝置，則由各個(gè)柜臺(tái)分別支付。
3.2舊房裝修改造的動(dòng)力
 一般而言，不同類型既有建筑的產(chǎn)權(quán)人或使用者在建筑物使用一定期限后都有舊房裝修改造的動(dòng)力，有些側(cè)重于提高舒適度進(jìn)行內(nèi)部裝修改造，有些側(cè)重于改善形象進(jìn)行外部裝修改造，但都可同時(shí)進(jìn)行維護(hù)結(jié)構(gòu)和用能系統(tǒng)方面的節(jié)能改造工作。
3.3質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)
管理質(zhì)量認(rèn)證往往是決定一個(gè)管理公司競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱以及能否進(jìn)入一個(gè)領(lǐng)域的主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此，對(duì)企業(yè)來說，按照國際質(zhì)量認(rèn)證體系的要求來進(jìn)行節(jié)能投資，也是促進(jìn)企業(yè)進(jìn)行節(jié)能改造的一個(gè)主要驅(qū)動(dòng)力。如國外廣泛推行的“能效標(biāo)識(shí)和標(biāo)準(zhǔn)”、節(jié)能建筑“白色認(rèn)證”、“能耗證書”等。
由于大型公共建筑節(jié)能改造具有自身的特點(diǎn)，追求自身效用最大化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體不會(huì)自動(dòng)選擇對(duì)其進(jìn)行節(jié)能改造，或其所選擇的改造的數(shù)量不能達(dá)到社會(huì)的最優(yōu)需求，不能實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，即大型公共建筑節(jié)能改造市場(chǎng)處于市場(chǎng)失靈的狀態(tài)。這就需要政府采取一定的政策措施來克服這些矛盾，推到大型公共建筑節(jié)能改造工作的開展。