房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)容與流程

吳永鋼
本文主要從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方法進(jìn)行了研究。首先是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)容與特點(diǎn)；其次是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與分類；最后是目標(biāo)成本管理的流程。
1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)容與特點(diǎn)
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)涵、目的與原則
目標(biāo)成本是根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，以及既定的價(jià)格等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定的，即目標(biāo)成本= 目標(biāo)收入—目標(biāo)利潤(rùn)。它對(duì)于企業(yè)在未來一定時(shí)期的成本發(fā)展趨勢(shì)起著一種總體控制作用。目標(biāo)成本作為企業(yè)各個(gè)部門和各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)上成本控制和考核標(biāo)準(zhǔn)，有利于將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入企業(yè)內(nèi)部，強(qiáng)制性地促進(jìn)企業(yè)成本水平適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求。通過目標(biāo)成本的分解、落實(shí)、控制和考核手段，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)行全面的、綜合性管理[1]。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，確定成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)成本分解到企業(yè)的各個(gè)部門與崗位，在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制、對(duì)目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行定量考核，根據(jù)考核結(jié)果予以有效激勵(lì)的全企業(yè)、全過程、全方位的成本管理工作。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的目的與原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的目的是使房地產(chǎn)企業(yè)形成全企業(yè)、全過程、全方位的成本管理體系，在滿足項(xiàng)目使用功能的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目成本控制在合理較低水平，從而使開發(fā)項(xiàng)目獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)表論文,房地產(chǎn),職稱論文,經(jīng)濟(jì)論文
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理的基本原則是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以獲取最佳經(jīng)濟(jì)效益為目的，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前確定分解，事中動(dòng)態(tài)控制，事后定量考核。企業(yè)各個(gè)部門崗位都有明確的成本控制目標(biāo)，積極主動(dòng)的對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行全過程、全方位的管理。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作應(yīng)該是一個(gè)從項(xiàng)目決策階段的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)開始到項(xiàng)目竣工后的目標(biāo)成本的績(jī)效考核為止的全過程，全員，全方位的成本管理工作。
首先，需要進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與調(diào)整，為提高成本管理的工作效率，應(yīng)該從企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)入手，建立完善的成本管理體系和相應(yīng)的責(zé)任范圍；在項(xiàng)目的決策階段，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況，通過對(duì)項(xiàng)目整體投資收益的分析，確定目標(biāo)成本；進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行事前、事中和事后的動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)掌握成本變動(dòng)情況，必要時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；在項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，以公司確認(rèn)的目標(biāo)成本為基準(zhǔn)，對(duì)各部門各崗位的成本管理工作進(jìn)行定量的績(jī)效考核，并根據(jù)考核結(jié)果實(shí)施公開、公平、公正的激勵(lì)措施。
2． 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的構(gòu)成與分解
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本主要包括土地及拆遷費(fèi)、設(shè)計(jì)與咨詢費(fèi)用、前期配套費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、配套工程費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，財(cái)務(wù)成本、開發(fā)間接費(fèi)用等九大類費(fèi)用，每類費(fèi)用包括的主要內(nèi)容如下：
表3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成表
序號(hào) 類別 主要內(nèi)容
1 土地征用及拆遷費(fèi) 獲取土地使用權(quán)所發(fā)生的各類費(fèi)用、土地附著物拆遷費(fèi)用。
2 設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、各類咨詢費(fèi)用。
3 前期配套費(fèi) 規(guī)劃手續(xù)費(fèi)、招標(biāo)與合同備案費(fèi)用、配套費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用。
4 建筑安裝工程費(fèi) 土建工程、安裝工程、室外工程、裝修工程所涉及的相關(guān)費(fèi)用。
5 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 電梯、暖通、配電、消防、給排水、弱電等各類工程設(shè)備的采購(gòu)費(fèi)用。
6 配套工程費(fèi) 供水、供電、供氣、供暖、排水、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等需要由市政部門組織施工的配套工程所設(shè)計(jì)的費(fèi)用。
7 公共配套設(shè)施費(fèi) 不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，主要包括：非盈利性會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、公園綠地等工程所涉及的費(fèi)用。
8 財(cái)務(wù)成本 稅金和建設(shè)期貸款利息。
9 開發(fā)間接費(fèi) 組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤消等。
資料來源：根據(jù)相關(guān)資料整理
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解
目標(biāo)成本分解是目標(biāo)成本管理模式的中間環(huán)節(jié)，它以確定目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，為目標(biāo)成本控制提供標(biāo)度，具有承上啟下的作用[1]。目標(biāo)成本的分解，是將確定的目標(biāo)成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進(jìn)行科學(xué)的劃分、分解和展開，化“大”為“中”，化“中”為“小”，使之具體化、細(xì)小化、單元化，盡可能變化為若干較小的分、子目標(biāo)，從而形成一個(gè)由相互聯(lián)系、相互制約的分、子目標(biāo)構(gòu)成的有機(jī)的目標(biāo)成本體系[2]。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解可通過編制科目表的方式完成。科目表應(yīng)基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用，力求完整反映房地產(chǎn)開發(fā)成本全貌，便于成本管理工作的開展。各階段目標(biāo)成本的編制均應(yīng)以科目表為框架。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的一般規(guī)律，應(yīng)按照成本管理的不同階段，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行了分解。一般情況下，應(yīng)分為四級(jí)科目，投資估算目標(biāo)成本應(yīng)精確到二級(jí)科目，概算目標(biāo)成本應(yīng)精確到三級(jí)科目，預(yù)算目標(biāo)成本應(yīng)精確到四級(jí)科目。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的流程
成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要管理工作之一，貫穿項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段。成本管理工作流程應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的程序來設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)先后順序分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、土地獲取階段、方案策劃與設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。目標(biāo)成本管理工作應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，開展相應(yīng)的工作，一般情況下可分為三個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和交工與績(jī)效考核階段。
3.1 項(xiàng)目決策階段：
需要確定項(xiàng)目總體目標(biāo)成本。一個(gè)項(xiàng)目要取得成功，在項(xiàng)目決策階段就應(yīng)該確定項(xiàng)目總體目標(biāo)成本。這個(gè)目標(biāo)成本應(yīng)該是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本的上限，是一個(gè)剛性指標(biāo)，沒有特殊情況不能突破。此時(shí)確定目標(biāo)成本可以充分體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)成本的要求。
3.2 設(shè)計(jì)階段：
設(shè)計(jì)階段又可分為方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。在方案策劃與設(shè)計(jì)階段，需要通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與價(jià)值工程對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化。這個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目的總體成本能否在滿足使用功能的前提下控制在最低水平起到了至關(guān)重要的作用。一般情況下，設(shè)計(jì)方案確定后，項(xiàng)目總成本的百分之八十到九十已經(jīng)確定。設(shè)計(jì)方案確定后，應(yīng)該根據(jù)確定的設(shè)計(jì)方案編制項(xiàng)目的概算目標(biāo)成本，并與總體目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，找出偏差，分析原因，對(duì)此前各個(gè)部門的成本管理工作進(jìn)行階段性考核。在施工圖設(shè)計(jì)階段，應(yīng)根據(jù)概算成本目標(biāo)，通過限額設(shè)計(jì)等方法，開展成本控制工作。本階段的成本管理工作需要成本管理部門、設(shè)計(jì)管理部門和設(shè)計(jì)人員共同配合，在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行不斷優(yōu)化。如果本階段的成本管理工作能夠出色完成，項(xiàng)目的總體成本可以在滿足方案要求的基礎(chǔ)上降低百分之十左右。施工圖設(shè)計(jì)完成，應(yīng)該組織各部門編制預(yù)算目標(biāo)成本，并與總體目標(biāo)成本和概算目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，找出偏差，分析原因，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段各個(gè)部門的成本管理工作進(jìn)行階段性考核。
3.3 施工階段：
施工圖設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目就進(jìn)入到了施工階段，在此階段需要對(duì)預(yù)算目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。這個(gè)階段延續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，其成本控制的工作量最大，一個(gè)項(xiàng)目的主要投資都將在這個(gè)階段發(fā)生。本階段成本控制工作的主要內(nèi)容包括：招標(biāo)管理、合同管理、簽證變更的管理、資金管理、設(shè)備材料的采購(gòu)管理以及其他前期配套費(fèi)用的管理等多項(xiàng)工作。在施工階段，項(xiàng)目整體的成本雖然彈性不大，但是如果沒有系統(tǒng)規(guī)范的成本管理，很可能造成項(xiàng)目成本的局部失控。因此，必須進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，隨時(shí)掌握成本變動(dòng)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)為題，糾正偏差。這個(gè)階段的績(jī)效考核工作應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目工期的長(zhǎng)短，分階段進(jìn)行。
3.4 竣工結(jié)算階段：
工程竣工并交付使用后，進(jìn)入到結(jié)算與績(jī)效考核階段。這個(gè)階段成本管理的主要任務(wù)就是根據(jù)合同和施工過程中的變更簽證準(zhǔn)確計(jì)算確認(rèn)項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)，確定最終成本。結(jié)算后，應(yīng)對(duì)各個(gè)部門的成本管理工作進(jìn)行考核�？�(jī)效考核的過程也是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行總結(jié)的過程。各個(gè)部門在此過程中將對(duì)目標(biāo)成本的完成情況以及目標(biāo)確定與執(zhí)行過程中存在的問題進(jìn)行深入的討論并形成統(tǒng)一的意見，為進(jìn)一步完善目標(biāo)成本的管理工作積累經(jīng)驗(yàn)，奠定基礎(chǔ)。根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)各個(gè)部門和崗位給予獎(jiǎng)勵(lì)和適當(dāng)?shù)奶幜P。
通過上述流程，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本將會(huì)得到有效的管理。

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