在經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中來說房地產(chǎn)占重要的一部分。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成以及對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的效益可能很多人都不太了解，以下就是相關(guān)信息的介紹。

　　摘要：房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，它的相對(duì)位置是固定不變、不可移動(dòng)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性極強(qiáng)的產(chǎn)品市場(chǎng)，在不同的地方受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響的因素還是很大的。另外由于土地的限制，開發(fā)總量總是有限的，因而數(shù)量也具有有限性。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)應(yīng)用,房地產(chǎn)論文

　　1房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)及企業(yè)特點(diǎn)

　　1.1房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　(1)幵發(fā)周期長(zhǎng)

　　與生產(chǎn)一般商品不同，房地產(chǎn)的開發(fā)需要的時(shí)間都比較長(zhǎng)，少則幾個(gè)月，長(zhǎng)則要幾年的時(shí)間。尤其在建筑施工階段，還需要投入大量的人力、物力成本。

　　推薦期刊：《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》內(nèi)容包括一周經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、房地行情、金融股市、居家置業(yè)。設(shè)有新觀察、國外經(jīng)濟(jì)論壇、經(jīng)濟(jì)一周、名人專訪、投資熱線、市場(chǎng)分析、一周行情、中國房地產(chǎn)直銷市場(chǎng)、海外傳真。

　　(2)投入資金大，風(fēng)險(xiǎn)性很高

　　房地產(chǎn)投資需要巨額的資金支持，加上開發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨著比較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)過程中，政策的變化、市場(chǎng)環(huán)境的變化以及項(xiàng)目進(jìn)度、組織人員等隨時(shí)都有可能出現(xiàn)變化，整個(gè)項(xiàng)目基本都是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程。

　　(3)產(chǎn)品具有唯一性及獨(dú)特性

　　由于每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于地理位置、構(gòu)造等的不同，使每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有唯一性的特點(diǎn)，它不能像其它商品一樣從一條生產(chǎn)線上批量的生產(chǎn)出來。即使設(shè)計(jì)完全一樣的建筑，由于位置、功能的不同，也會(huì)造成價(jià)格上有很大的差異。

　　1.2房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)具體體現(xiàn)在它是一個(gè)資金密集型的綜合性管理公司。它的具體特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　(1)資金密集：專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的資金密集型企業(yè)。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品特點(diǎn)，它的投資額巨大，一個(gè)項(xiàng)目少則幾千萬，多則幾十億甚至上百億，所以房地產(chǎn)企業(yè)更多體現(xiàn)在一個(gè)投資型的管理企業(yè)，對(duì)資金的控制顯得是高度集中。

　　(2)管理密集：房地產(chǎn)的開發(fā)涉及利用各個(gè)方面的社會(huì)資源，包括融資過程中的銀行、信托投資公司;建筑過程中的設(shè)計(jì)院、建筑安裝企業(yè)、裝修裝飾企業(yè)、各類物資供應(yīng)企業(yè)、社會(huì)咨詢服務(wù)企業(yè);營銷過程中的廣告代理企業(yè)、房屋銷售企業(yè)以后后期的物業(yè)管理公司等各方面的社會(huì)資源。可以這樣理解，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的幵發(fā)，就是各種資源的綜合利用。如何把這些資源有效的整合，使其發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理上具有控制及協(xié)調(diào)的職能。

　　(3)受社會(huì)發(fā)展周期的干擾大：因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金使用巨大，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有擾動(dòng)性的特點(diǎn)，也就帶來房地產(chǎn)企業(yè)極易受到國家及地方政策的影響。比如98年國家取消福利分房制度，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十年來的極度繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了快速的發(fā)展;但從2006年開始的國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的限制以及今天的限購限貸等各項(xiàng)市場(chǎng)及行政的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又帶來了很大的不確定性。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成

　　2.1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展階段劃分

　　房地產(chǎn)開發(fā)是從房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)的投資意向開始，先后經(jīng)過投資分析、籌資、土地征用、規(guī)劃、勘查、設(shè)計(jì)、前期的施工準(zhǔn)備、工程招投標(biāo)、施工建設(shè)、項(xiàng)目梭工驗(yàn)收、備案、銷售直到最后的入伙、移交物業(yè)等一系列的復(fù)雜漫長(zhǎng)的過程。在此過程中，各個(gè)階段均涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本開支，歸納起來，可以?劃分為以下以下五個(gè)階段：

　　(1)決策階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段主要的工作內(nèi)容是進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的選擇以及投資決策的分析。其主要內(nèi)容又反映在投資決策階段，它主要分析的內(nèi)容包含對(duì)項(xiàng)目選擇的市場(chǎng)環(huán)境分析以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估兩個(gè)部分。市場(chǎng)分析主要內(nèi)容是供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)以及可支付的價(jià)格水平;財(cái)務(wù)評(píng)估就是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營收入與費(fèi)用進(jìn)行的對(duì)比分析。

　　(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過程中最關(guān)鍵的階段，它對(duì)項(xiàng)目成本以及利潤的影響是巨大的。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案確定以后，其總平布置、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、外觀等標(biāo)準(zhǔn)就基本確定，不同的設(shè)計(jì)方案對(duì)項(xiàng)目的施工建造成本、產(chǎn)品的定位影響很大，它直接關(guān)系到產(chǎn)品的建造成本以及消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的感觀認(rèn)識(shí)，從而影響項(xiàng)目的銷售定位等，最終對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤產(chǎn)生直接的影響。

　　(3)施工建造階段

　　施工建造階段實(shí)際上也可以分為三個(gè)階段：施工準(zhǔn)備階段、施工階段以及項(xiàng)目維修保養(yǎng)階段。項(xiàng)目施工建造階段，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)重要的實(shí)施階段，期間涉及到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部大量的人力、物力、財(cái)力等資源的使用，同時(shí)也是對(duì)社會(huì)資源集中利用的階段。該階段能否成功的實(shí)施，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說是極其關(guān)鍵的，它涉及到其產(chǎn)品能否成功的投放到市場(chǎng)而產(chǎn)生實(shí)際收益的階段。

　　(4)產(chǎn)品銷售階段

　　產(chǎn)品銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益的重要階段，是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的最終階段。該階段是對(duì)前期各項(xiàng)工作的一次檢閱，如投資的效益是否在預(yù)期的范圍內(nèi)、對(duì)產(chǎn)品的定位是否準(zhǔn)確等。

　　2. 2房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成，歸納起來主要包括以下六大部分：

　　(1) 土地費(fèi)用

　　土地費(fèi)用包括了土地出讓金、土地的征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及土地評(píng)估、土地交易費(fèi)等�，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓。目前比較常見的是招標(biāo)與拍賣出讓兩種方式。該部分的費(fèi)用目前正常約全部房屋成本的30%左右，當(dāng)然隨著區(qū)域地段的不同，其費(fèi)用差距也很大。

　　(2)前期費(fèi)用

　　前期工程費(fèi)主要是指項(xiàng)目開發(fā)前，對(duì)市場(chǎng)的可行性研究、項(xiàng)目的策劃、環(huán)境評(píng)估、地震測(cè)評(píng)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、地質(zhì)勘查、定位放線、圖紙審查、防雷裝置設(shè)計(jì)審查、消防報(bào)建、工程監(jiān)理、人防建設(shè)、建筑垃圾清運(yùn)、園林綠化、建設(shè)工程招標(biāo)代理、土地證、施工許可證以及現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”等等費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用在各省市都有各自不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，許多檢測(cè)項(xiàng)目均按建筑面積的平方單位由物價(jià)局或自行行政規(guī)定收取。這部分費(fèi)用在整個(gè)價(jià)格成本中占10%左右。其中有部分費(fèi)用也隨著談判、人際關(guān)系等影響可以有較大幅度的浮動(dòng)，最終對(duì)成本的構(gòu)成也有一定的影響。

　　(3)工程建設(shè)費(fèi)用

　　工程建設(shè)費(fèi)用主要是房屋建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用。它即包括了新建的全部建筑物、構(gòu)筑物以及設(shè)備的購置費(fèi)用，還包括各項(xiàng)公共配套建設(shè)費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中占房屋總成本40%以上。其對(duì)成本的影響很大，也是本文下面重點(diǎn)研究的部分。

　　(4)營銷費(fèi)用

　　該費(fèi)用主要涉及房屋銷售過程中的廣告投入、賣場(chǎng)設(shè)置以及售樓**等費(fèi)用。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本所占比例較小。

　　(5)管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，它主要是管理人員工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等費(fèi)用。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)很小。

　　(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是資金的使用成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目因開發(fā)周期長(zhǎng)，投資金額巨大，其必借助金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。其產(chǎn)生的費(fèi)用主要支付利息及其它費(fèi)用。目前市場(chǎng)的主要融資途徑有銀行借貸、信托貸款、企業(yè)證券及證券融資等主要渠道，資金使用成本的多少也與房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、信譽(yù)等多種因數(shù)有關(guān)，所產(chǎn)生的成本對(duì)公司影響也是非常大的。

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