在當(dāng)前的經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展中來說房地產(chǎn)行業(yè)，一直都是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的 一個主要方面，而對于在房地產(chǎn)中有關(guān)不動產(chǎn)等級事項的條例和應(yīng)用是房產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)上一個發(fā)展趨勢，對于在房地產(chǎn)的信息完善中來說大家要注意以下方面。

　　摘要：從我國目前現(xiàn)行法規(guī)中散見的有關(guān)登記的規(guī)定來看,我國的立法例為第一種類型。既然為登記為生效,就可推出不動產(chǎn)登記的最重要的一層效力:物質(zhì)變動的根據(jù)效力。

　　關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)等級,房地產(chǎn)建設(shè),房地產(chǎn)論文

　　一、不動產(chǎn)登記的效力

　　1�痹�因行為與結(jié)果行為

　　不動產(chǎn)交易中,債法上的合同為原因行為,而物權(quán)變動登記為結(jié)果行為。以房屋買賣為例。在我國完成房屋買賣分為訂立買賣合同和進行權(quán)屬登記兩個階段。其中訂立房屋買賣合同的行為是一種債權(quán)行為,合同成立生效后,合同當(dāng)事人之間就產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,這種債權(quán)債務(wù)關(guān)系先于房地產(chǎn)權(quán)屬登記而有效存在,買受人負(fù)有在約定期限內(nèi)付清房款、受領(lǐng)房屋的義務(wù);出賣人負(fù)有在約定期限內(nèi)將房屋按合同約定的質(zhì)量交付買受人的義務(wù),雙方均有相應(yīng)的債權(quán)請求權(quán)。

　　推薦期刊：《中國房地產(chǎn)金融》由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)建設(shè)銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準(zhǔn)向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊，在社會享 有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務(wù)院研究室、中國社會科學(xué)院、財政部、建設(shè)部、國土資源部、人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部門 的專家組成。

　　但此時只是具備了物權(quán)變動的原因,并不發(fā)生物權(quán)變動的效力。只有經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記,房屋的所有權(quán)才從出賣人一方轉(zhuǎn)移至買受人一方,在此之前,出賣人始終保有標(biāo)的物的所有權(quán)。房地產(chǎn)物權(quán)的變動是在權(quán)屬登記階段完成的,這在德國民法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變更的“合意+登記原則”中得到鮮明地反映。這里的“合意”特指物權(quán)行為,不動產(chǎn)物權(quán)變動憑債權(quán)契約、物權(quán)契約、登記而發(fā)生,物權(quán)契約的外在形式即登記。

　　在“一物二賣”的場合,尤其在第二買受人為善意的情況下,盡管第一買受人與出賣人之間存在著有效的債權(quán)債務(wù)合同,第一買受人因未**登記手續(xù)仍不能取得標(biāo)的物的所有權(quán),他只能夠依債法上的違約責(zé)任制度請求出賣人賠償,而不得主張第二買受人與出賣人之間的合同無效,筆者以為,那些將未**不動產(chǎn)登記的合同認(rèn)定為無效或未生效的立法、司法實踐,實際上是混淆了不動產(chǎn)交易中的債權(quán)行為與物權(quán)行為的效力,將債法上的原因行為歸入到物權(quán)法上的登記-結(jié)果行為中,其結(jié)果是否定了合同的獨立效力,不利于對債權(quán)人利益的保護。

　　2�辈粍赢a(chǎn)登記的效力

　　不動產(chǎn)登記有兩重意義,一是公法上行政權(quán)力對不動產(chǎn)交易進行監(jiān)督管理,二是私法上通過權(quán)利狀態(tài)的公示,保證交易安全。這里著重探討第二重意義。根據(jù)登記對不動產(chǎn)交易安全的保護范圍,可以將兩方各國的立法大致分為登記生效主義型和登記對抗主義型。

　　登記在這里發(fā)揮著決定當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)能否按照當(dāng)事人意愿設(shè)立、變更與廢止作用。如果把登記對物權(quán)變動的決定效力看作是有積極作用,那么物權(quán)公示效力就是登記的消極作用。世界各國凡有不動產(chǎn)立法者,一般均承認(rèn)登記對抗第三人的效力。登記的第三層效力為善意保護效力,這是從物權(quán)公示效力中派生出來的。由于登記本身具有社會客觀公信力,在信賴登記的第三人取得登記的不動產(chǎn)物權(quán)時,其正當(dāng)權(quán)利不會因為有錯誤的登記而被剝奪,客觀公正的社會交易秩序才能得到維護。除此之外,登記還具有警示效力,提供給社會法律訊息,讓社會尤其是不動產(chǎn)取得人了解標(biāo)的物的全面情況,然后決定自己是否為某項法律行為。

　　二、我國不動產(chǎn)登記制度的立法建議

　　(一)我國不動產(chǎn)登記效力應(yīng)采取對抗主義

　　民法制度構(gòu)造的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實中的利益衡量和價值判斷。筆者認(rèn)為根據(jù)不動產(chǎn)制度的“實益”,不動產(chǎn)登記的效力應(yīng)采取對抗主義。

　　利益衡量和價值判斷分為宏觀和微觀兩個角度。

　　在宏觀角度,私法自治是民法的基本原則,當(dāng)事人有權(quán)依照自己的理性判斷,去設(shè)計自己的生活,管理自己的事物,基于私法自治原則,私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個人之自由意思。物權(quán)變動是民法中物權(quán)制度的重要部分,只要其變動沒有損害國家、社會和第三人的利益,法律就不應(yīng)該過多地干涉,否則,反而阻礙了商品流通和市場交易,不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。

　　在微觀利益衡量上,有的學(xué)者主張不動產(chǎn)登記效力采成立要件主義的最主要的理由是,采登記的對抗主義不利于保護交易安全和第三人的利益��“交易上的利益” 。但是,事實上又是怎樣一回事呢﹖為了說明問題,舉一個具有代表性的例子如下:

　　甲擁有一不動產(chǎn),與乙訂立買賣合同,將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙,但尚未**不動產(chǎn)變更登記。此時,又有丙來與甲協(xié)商欲買甲之不動產(chǎn),價格比乙為高,甲轉(zhuǎn)而準(zhǔn)備將不動產(chǎn)賣給丙。丙為交易第三人,現(xiàn)在我們分別在丙為善意和惡意兩種情況下考察不動產(chǎn)登記采生效主義及采對抗主義中衡量交易上的利益。

　　1�北麨樯埔�:

　　1)不動產(chǎn)登記采生效主義

　　在登記為物權(quán)變動之生效要件時,由于乙尚未**不動產(chǎn)的變更登記,故不動產(chǎn)的變動沒有生效,甲仍是不動產(chǎn)的合法所有人,他當(dāng)然有權(quán)將自己的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙�熢谶@種情況下,由于甲是不動產(chǎn)的有權(quán)處分人,根本不需要適用善意取得制度,丙即可合法地取得不動產(chǎn)的所有權(quán),其實,在不動產(chǎn)登記采生效主義的國家里,不動產(chǎn)以登記為公示原則,故不動產(chǎn)的取得一般不適用善意取得制度 。然后,甲對乙承擔(dān)債權(quán)法上的違約責(zé)任,這樣,丙最終取得該不動產(chǎn)。

　　2)不動產(chǎn)登記采對抗主義

　　在登記采物權(quán)變動之對抗主義時,不動產(chǎn)的取得和變更只要當(dāng)事人意思表示一致時,即生效力,但是,物權(quán)變動的效力不能對抗善意的第三人。這樣,即使乙尚未**不動產(chǎn)的變更登記,物權(quán)變動已經(jīng)生效,他仍然可以獲得不動產(chǎn)。但是,由于丙是善意第三人,乙取得不動產(chǎn)的效力不能對抗丙,丙因而最終取得該不動產(chǎn)。

　　2�北麨閻阂�

　　1)不動產(chǎn)登記為生效要件

　　在不動產(chǎn)登記為生效要件時,乙沒有**不動產(chǎn)的變更登記,則物權(quán)變動不生效,甲仍然是不動產(chǎn)的合法所有人,即使丙是惡意的第三人,甲將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙的行為還是有效�煴�在受讓不動產(chǎn)之后立即**了登記 ,結(jié)果,乙只能請求甲承擔(dān)違約責(zé)任的法律救濟,而惡意第三人丙竟然最終取得了不動產(chǎn)。

　　2)不動產(chǎn)登記采對抗主義

　　在不動產(chǎn)登記采對抗主義,物權(quán)變動的效力僅僅不能對抗善意的第三人,而如果第三人是處于惡意的話,即使沒有登記,物權(quán)變動仍然有效。所以,當(dāng)?shù)谌�人丙為惡意時,乙可以對抗丙而繼續(xù)合法享有不動產(chǎn),丙則不能取得不動產(chǎn)。

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