在經濟發(fā)展建設中來說房地產的投資和新改革管理是經濟建設發(fā)展的因素，同時對于當前城鎮(zhèn)房地產中的政策和管理方式都是大家要掌握的信息。

　　摘要：房地產投資組合是利用多樣性來分散風險,通過開發(fā)不同房地產產品和不同的投資方式的組合,以求得單位風險水平上收益最高或單位收益水平上風險最小。小城鎮(zhèn)房地產需求,主要集中在居民對住宅房地產的需求,需求愿望強烈且需求量較大,但是對大型商鋪、旅館等房產的需求并不明顯,造成房地產開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風險。

　　關鍵詞：小城鎮(zhèn),房地產投資,房地產類論文

　　一、小城鎮(zhèn)房地產投資風險特征分析

　　1.居民有效購買力風險。盡管全國范圍內,小城鎮(zhèn)人口眾多,市場較大,但是單個小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大,消費群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數是從農村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的,他們要么沒有住宅,要么當前住宅環(huán)境較差,對住宅的需求較強烈,需求量較大,但是這部分人由于家庭收入結構單一,一般沒有持久性收入,收入水平受外界因素影響較大,購買能力極易受到市場變化因素影響,存在一定的有效購買力風險。

　　推薦期刊：《中國房地產金融》面向社會各銀行、非銀行金融機構、各大專院校經濟系以及從事房改及房地產金融經營管理的工作單位;面向城市規(guī)劃、房地產管理、房地產開 發(fā)經營、房地產咨詢評估、房地產交易、律師事務所等單位;面向所有從事房地產開發(fā)建設及房地產金融科研工作的科研人員和有關大專院校師生;面向欲購買住宅 的廣大消費者。

　　根據國外的經驗,房價一般為居民家庭收入的3~6倍,發(fā)達國家為5~6倍,中等發(fā)達國家為4~5倍,發(fā)展中國家為3~4倍。25年1~1月,我國商品房每平方米平均售價為39元。據國家統(tǒng)計局公布,25年,我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1493元,按25年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米來計算,售價為25.3萬元,是戶均年可支配收入(戶均按3.4人計算)的7.2倍,超過國際公認的發(fā)展中國家合理的房價收入比。因此,我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。

　　另外,由于來小城鎮(zhèn)居住的農民大多沒有享受住房公積金政策,國家商業(yè)銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實施,因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。

　　2.規(guī)劃風險。開發(fā)商擬在某地進行房地產開發(fā)時,都要與當地規(guī)劃管理部門進行溝通,詳細了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃,因為區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產開發(fā)成果的價值。但是,目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設規(guī)劃,或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃,墻上掛掛”而已,沒有嚴格地按規(guī)劃執(zhí)行,主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn),城鎮(zhèn)建設純粹是長官意志,隨著長官的變化,建設規(guī)劃和思路也可能會變化,城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導作用會失去,有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃,但是規(guī)劃也不盡科學合理,隨時都有修訂的可能。

　　這種無規(guī)劃或不嚴格執(zhí)行規(guī)劃,將可能會導致房產與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符,生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜,建筑風格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調等,從而失去區(qū)位優(yōu)勢,影響房產的價值,帶來投資風險。

　　3.房產投資類型單一風險。不宜投資組合降低風險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案,按照不同的比例額度構成的一個復合體。上世紀5年代初期,美國經濟學家馬利維茨率先提出了現代證券組合理論,并廣泛地在證券業(yè)、保險業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運用,成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法,投資者常奉行一句格言:“不要把雞蛋放在一個籃子里”,在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現了這一理論思想。

　　4.消費習慣風險。在大中城市,由于城市市民文化素質相對較高,城市居民來自不同地方,一般不易形成比較統(tǒng)一的消費習慣。我國地域廣闊,小城鎮(zhèn)眾多,但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數為當地居民,他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同,多數小城鎮(zhèn)的消費者都有特定的消費心理和消費習慣。如果投資者開發(fā)的房地產與當地的消費習慣不一致,可能會造成滯銷。

　　5.開發(fā)企業(yè)自身風險。房地產開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質,影響到開發(fā)活動的每個階段,這也是開發(fā)的一個比較大的風險。在小城鎮(zhèn)從事房地產開發(fā)的企業(yè),多數是從原來的建筑企業(yè)或農村的建筑隊轉型而來,都不同程度地存在著素質低、資金實力弱、技術人員少、開發(fā)經驗不足等問題,有的甚至是無資金、無技術、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設施工以及銷售管理過程中,作出的決策有時不合理,很可能給項目帶來諸多不確定性因素,從而帶來比較大的風險隱患。

　　6.公眾干預風險。這是由于某項房地產的興建,影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預,阻止該項目的發(fā)展,從而可能給房地產開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權和使用權復雜,土地權有的屬國家所有,有的屬集體所有,屬集體所有的土地,形式也不一樣,因此獲取土地需支付相關的費用不盡相同。另外,原土地上的附著物產物類型不一,形式多樣。因此,獲取土地時賠付過程復雜,經常出現各種經濟糾紛,影響項目正常進展,帶來一定的風險。

　　二、小城鎮(zhèn)房地產投資風險防范

　　1.廣泛收集信息,做好可行性研究。科學決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程,這一過程所做工作的質量,最終決定投資決策的質量。眾所周知,房地產投資決策所涉及的金額較大,一次投入后,要較長時間收回,并對投資者產生長期的持續(xù)影響,而且投資決策一旦被實施,就很難改變,或者要付出很大的代價。因此,房地產項目投資決策必須進行可行性研究,對擬投資項目進行科學、全面的論證,以減少投資決策的盲目性。公務員之家

　　在投資決策階段,一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此,可行性研究報告對決策意義深遠,它是對擬投資項目進行全面的技術分析,是房地產及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前,我國很多開發(fā)項目的研究報告,只是投資者申請立項時的例行公文,缺乏科學分析和市場需求的有力支持,而且虛假和不實成分較多,達不到可行性研究報告應有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例,截止2年1月,城市人口不足5萬的三亞市共有12多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學決策而形成的“爛尾樓”,給國家和企業(yè)帶來巨大的經濟損失。

　　在可行性研究階段,小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關注的問題,投資者一定要詳細了解小城鎮(zhèn)的建設規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況,和當地規(guī)劃主管部門和政府機關加強溝通和聯系,及時了解小城鎮(zhèn)的建設思路,保證房地產的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。

　　2.不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費者收入不高,承受的價格隨能力較低,大都屬于一次置業(yè),注重的是住宅的居住功能,對住宅的特色等輔助功能不是非常關注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項目接受較慢,因此,每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大,可以采取分期開發(fā)的方式,逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產市場的影響,及時掌握國家小城鎮(zhèn)房地產發(fā)展狀況,使投資項目在功能設計、結構安排、新材料、新能源的運用上,能不斷滿足消費市場的特殊需求,保證投資開發(fā)項目與消費市場的需求保持一致。

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