論文摘要：房地產(chǎn)業(yè)是新型的產(chǎn)業(yè)，在國家實施的擴大內(nèi)需，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長等發(fā)方面發(fā)揮了重要的作用。隨著目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中存在一些問題，因此，筆者針對房地產(chǎn)企業(yè)建立有效的內(nèi)部控制制度談?wù)勛约旱挠^點。

　　論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;問題;對策

　　房地產(chǎn)業(yè)是新型的產(chǎn)業(yè)，在國家實施的擴大內(nèi)需，調(diào)整結(jié)構(gòu)，保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的宏觀政策推動下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對于擴大內(nèi)需，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動城鎮(zhèn)化進程，解決社會就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長等發(fā)方面發(fā)揮了重要的作用。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要性和必要性

　　(一)加強內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后，企業(yè)的資金、人員、市場等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置、財務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴管理企業(yè)，實現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，加強內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。

　　(二)完整而又嚴密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理體制

　　完整而又嚴密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理體制，設(shè)置科學的組織機構(gòu)，制定—套完整的崗位責任制度、報告制度、內(nèi)部審計與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強控制能力，加強內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項計劃的完成和經(jīng)營目標的實現(xiàn)。

　　(三)可以杜絕經(jīng)營管理中的漏洞，減少和避免各種不必要的財產(chǎn)損失

　　加強經(jīng)濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經(jīng)營管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財產(chǎn)損失。例如：2010年7月某開發(fā)公司內(nèi)部審計部門定期對開發(fā)公司財務(wù)發(fā)票管理進行檢查，發(fā)現(xiàn)財務(wù)人員作廢發(fā)票操作不規(guī)范，應(yīng)作廢房產(chǎn)銷售收入3份;金額：1674215元，未按作廢發(fā)票程序處理，計算機作廢操作失敗，財務(wù)人員按系統(tǒng)顯示正常發(fā)票合計數(shù)統(tǒng)計當月銷售額，致使當月銷售稅金多繳：102127元，2010年8月內(nèi)審結(jié)束后，財務(wù)人員及時和稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系，糾正操作失誤，調(diào)整稅金繳納錯誤，使企業(yè)避免不必要的損失。完善和改進財務(wù)會計、經(jīng)濟分析、內(nèi)部審計、經(jīng)濟預(yù)測、電子監(jiān)督、電腦化管理等工作，健全各種管理制度，對會計、統(tǒng)計等工作實施再控制，即對會計、統(tǒng)計等工作實行監(jiān)督檢查，防止和糾正利用會計技巧和統(tǒng)計技巧進行舞弊的行為。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中存在的問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的認識不夠

　　我國部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控意識薄弱，執(zhí)行不到位。經(jīng)營者對內(nèi)部控制認識不足，沒有充分認識到建立內(nèi)控的重要性和必要性;在管理上實行家族制，在決策中慣用長官意識，在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制;在貨幣資金管理、實物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，沒有制定成文的內(nèi)控制度。

　　(二)內(nèi)部控制制度不夠健全、不夠合理

　　目前，多數(shù)開發(fā)公司的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個操作環(huán)節(jié)，使開發(fā)公司經(jīng)營管理工作秩序混亂、造成企業(yè)信息失真現(xiàn)象極為嚴重。還有些企業(yè)在設(shè)計內(nèi)部控制時沒有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實際情況，生搬硬套，造成企業(yè)的內(nèi)部控制不切實際，偏離控制重心。

　　(三)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性影響內(nèi)部控制的順利實施

　　在房地產(chǎn)企業(yè)運營中，從選址定項、征地拆遷、勘探設(shè)計、報建招標、施工建設(shè)，到正式驗收直至銷售移交、守候服務(wù)，短則幾個月，長則幾年，需要同規(guī)劃局、設(shè)計院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等多方面打交道，期間還需要不同工種的協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)，且開發(fā)投入風險高，投資動輒幾百萬、幾千萬甚至于幾個億，涉及范圍較廣，金額巨大。即房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長等特點。導致內(nèi)部控制的信息溝通不暢，因此對內(nèi)部控制帶來了相當大的難度。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的對策

　　(一)提高管理人員對內(nèi)部控制的認識程度，增強內(nèi)部控制意識

　　房地產(chǎn)企業(yè)各級人員認識上得到了提高，房地產(chǎn)企業(yè)各個業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)的各項制度。工作人員正確理解內(nèi)部控制的目標和含義，例如：定西某房產(chǎn)開發(fā)公司**小區(qū)5#樓施工期間室外保溫側(cè)貼60厚增水巖保溫板變更為30厚的擠塑聚苯保溫板，材料員填寫材料計劃時誤將30厚的擠塑聚苯保溫板填寫為60厚的擠塑聚苯保溫板，材料入庫交驗過程中保管人員發(fā)現(xiàn)采購誤差，及時匯報，材料及時更換型號，避免項目發(fā)生不必要的經(jīng)濟損失。

　　(二)建立完善的控制系統(tǒng)

　　1、設(shè)置科學的組織機構(gòu)

　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟上的特殊性及其流通形式的復雜性，如房屋有買賣、租賃和抵押等流通形式組成，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置時要注意(1)不相容職務(wù)要分離;(2)在企業(yè)經(jīng)營全過程中融入相互牽制、相互制約的制度，建立以防為主的監(jiān)控防線。例如：材料采購人員在從事業(yè)務(wù)時，必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔的責任，2000元以上材料、資產(chǎn)采購均要經(jīng)過復核，實行雙簽制，200000元以上的材料采購實行董事會集體決策。禁止一個人獨立處理業(yè)務(wù)的全過程。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立如下：

　　(1)董事會

　　負責一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃;生產(chǎn)經(jīng)營活動方案;包括土地的征購方案、施工方案、房屋設(shè)計方案、營銷方案、銷售價格。收支預(yù)算;利潤分配;勞動工資;以及總經(jīng)理、總會計師、總工程師、內(nèi)部審計部負責人的任免。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會的作用，因為董事會是公司內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心，最適合約束經(jīng)營者日常行為，因此要加強董事會的建設(shè)。

　　(2)董事長、總經(jīng)理

　　專門研究企業(yè)外部環(huán)境的變化，特別是國家(宏觀)政策的變化，本地區(qū)(中觀)政策的變化，調(diào)查、了解市場，研究競爭策略，對各部門報告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報董事會，確保提供的會計信息是真實的。嚴格把握住幾個關(guān)鍵的控制點，如，土地征購環(huán)節(jié)，商品房銷售價格及其價格折讓、價格浮動的幅度、浮動時機的確定，商品房的規(guī)劃、設(shè)計、招投標確定承建商的環(huán)節(jié)等。協(xié)調(diào)各部門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準本單位特定的各項規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責任，每類經(jīng)濟的授權(quán)批準程序，建立必要的檢查制度，年度預(yù)算，實物控制的措施。對出現(xiàn)特定經(jīng)濟業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級和批準條件超過某部某級的批準權(quán)限時，予以特定授權(quán)。

　　(3)財務(wù)會計部

　　負責籌措建設(shè)資金、編制財務(wù)收支預(yù)算、監(jiān)督各項建設(shè)資金的使用。由于房地產(chǎn)使用的資金融通數(shù)額大，資金運動周期長，所以財務(wù)會計部要開辦低息貸款，抵押貸款以及信托等特殊金融業(yè)務(wù)。此外，財務(wù)會計部還要進行資金成本、建筑成本、租賃成本、物業(yè)管理成本、以及風險和經(jīng)營損益的核算。

　　(4)人事部

　　負責單位職工的培訓，重要崗位人員的定期輪崗，如，出納崗位的定期輪崗，注意職務(wù)分工的合理性，做到人盡其才。

　　(5)企劃部

　　根據(jù)財務(wù)會計部提供的資金狀況，策劃新的開發(fā)項目，將項目的可行性報告，土地征購地段的選擇，價格的確定，規(guī)劃設(shè)計方案，房屋造價預(yù)算，營銷策略等重大問題提交給總經(jīng)理室討論并批準;然后將批準的各個方案、預(yù)算分別交由財務(wù)會計部籌集安排資金，交給生產(chǎn)部安排報建、施工事宜，交給營銷部實施宣傳推廣等促銷工作。企劃部，負責房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性分析;負責市場調(diào)查;提出項目可行性開發(fā)的報告;提出生產(chǎn)適銷對路的開發(fā)產(chǎn)品。

　　(6)生產(chǎn)部

　　根據(jù)批準的施工預(yù)算方案，實施投標工作，組織施工力量，保證承建商所用的建筑材料符合合同要求，安全無幅射，以保障消費的權(quán)益，并做到按時按質(zhì)完成施工任務(wù)。對比生產(chǎn)與銷售的同步情況，及時提供給財務(wù)會計部門安排資金以及進行成本核算用。負責實施開發(fā)項目的建設(shè)，為消費者提供安全、舒適的商品房，保質(zhì)保量按期完成開發(fā)計劃任務(wù)。

　　(7)營銷部

　　負責商品房的銷售工作。負責銷售策略的制定、宣傳、實施，開展有效的促銷活動，將市場反映情況迅速反饋給企劃部，以便制定包括價格調(diào)整在內(nèi)的促銷方案，及時反饋給生產(chǎn)部以便抓緊及時調(diào)整施工進度，將已簽訂生效的預(yù)售商品房合同及時移交給財務(wù)會計部，以便財務(wù)會計部及時回籠資金，合理安排資金使用。例如：定西**房產(chǎn)開發(fā)公司**小區(qū)3#B段3單元住宅為：148㎡/套四室二廳二衛(wèi)居室，試銷過程中，發(fā)現(xiàn)這種套型幾乎無人問津，恰恰2單元的50㎡左右的一室一廳居室被人們短時間內(nèi)搶購一空，營銷人員及時反映市場需要，董事會作出改變套型設(shè)計的決定，短時間內(nèi)將滯銷產(chǎn)品改變?yōu)闀充N的產(chǎn)品。

　　(三)制定一套完整的崗位責任制，報告制度

　　1、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

　　企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行，以及企業(yè)具體經(jīng)營目標和整體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，是內(nèi)部控制其他要素發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，并對其他因素起制約作用。讓企業(yè)管理者充分認識到，現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，就必須注重內(nèi)部控制的設(shè)計與實施，確保企業(yè)的每個崗位及人員，每項業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按規(guī)定的制度**，真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項長期任務(wù)來抓。另外要加強企業(yè)文化建設(shè)，員工的思想道德素質(zhì)長期被認為是內(nèi)部控制環(huán)境的重要因素之一，正直誠實的品行、高度的敬業(yè)精神對企業(yè)的內(nèi)部控制會產(chǎn)生積極的影響。

　　2、分析內(nèi)外部環(huán)境

　　房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境影響力,較其它行業(yè)更顯得長遠和復雜,長期的外部環(huán)境影響方面有:一是國際經(jīng)濟形勢,特別是國內(nèi)經(jīng)濟形勢及其走勢對企業(yè)投資方向的影響;二是國家重點發(fā)展方向和區(qū)域與城市化進程對企業(yè)投資重點的影響;三是產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型對企業(yè)投資策略的影響。短期的環(huán)境影響方面有:一是目前的宏觀調(diào)控政策,可能影響企業(yè)的資本運營;二是金融市場和匯率變化將影響公司籌資與融資;三是我國政府主導經(jīng)濟能力比較強,將影響企業(yè)日常經(jīng)營管理;四是稅收政策變化帶來的影響等等。

　　閱讀期刊：《房地產(chǎn)世界》

　　《房地產(chǎn)世界》雜志創(chuàng)刊于1993年，江西省出版總社主管，江西人民出版社主辦，是中國最早的房地產(chǎn)類經(jīng)濟雜志。創(chuàng)刊以來，以其客觀、公正的立場和深入、實用 的編輯理念，追蹤房地產(chǎn)行業(yè)的風云變幻，記錄領(lǐng)袖企業(yè)的成長軌跡，在業(yè)界贏得了廣泛影響，被稱之為一本“嚴肅的”“房地產(chǎn)經(jīng)理人的刊物”。從1999年 起，《房地產(chǎn)世界》雜志進入上海。2005年，《房地產(chǎn)世界》雜志全面改版。

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