【摘 要】隨著市場環(huán)境的急劇變化，尤其是政府對于房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控逐步深化，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入減少，所以單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在目前的市場環(huán)境中維持長久的競爭力。因此，經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被管理者所重視。在這種總體經(jīng)營戰(zhàn)略的框架中，企業(yè)的成本管理戰(zhàn)略的作用也隨之突現(xiàn)，并且在經(jīng)營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。

　　【關(guān)鍵詞】高工論文發(fā)表要求,房地產(chǎn),市場,成本,控制

　　其實(shí)一直以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理一直是大家研究的重點(diǎn)，也是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)要把關(guān)的一項(xiàng)工作。利潤=銷售收入-成本費(fèi)用，這是眾所周知的簡單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，也就是成本管理要到位，開源節(jié)流才是成功的成本管理。

　　一、成本的管理現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和工程項(xiàng)目的具體要求來實(shí)施的，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中還或多或少的存在著一些問題：

　　1.成本管理意識淺薄

　　長期以來，我國企業(yè)實(shí)行的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式。在這種傳統(tǒng)觀念的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識，預(yù)算人員只是根據(jù)合同來控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性以及流動性，也使成本管理人員疏于成本控制。

　　2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對于企業(yè)成本管理的重要指導(dǎo)意義，但卻沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向作用的發(fā)揮，企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測、決策可有可無。成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

　　3.內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，總結(jié)多于過程控制，往往成為事后行為，成本預(yù)測和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性。尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對成本的事前預(yù)測，對成本控制的重視不夠。對開發(fā)經(jīng)營過程中具體業(yè)務(wù)活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時(shí)候只能接受既成事實(shí)，比如預(yù)算外費(fèi)用和現(xiàn)場簽證發(fā)生的支出等。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要將房地產(chǎn)開發(fā)成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包括立項(xiàng)階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的成本控制。

　　(一)立項(xiàng)階段的成本控制

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上，對擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價(jià)，解決定項(xiàng)、定點(diǎn)、定方案的問題。項(xiàng)目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，為設(shè)計(jì)階段的成本控制建立目標(biāo)，為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)。在這一階段應(yīng)特別加強(qiáng)以下幾方面的工作。

　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析

　　任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，了解政府、銀行對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策;不認(rèn)真分析項(xiàng)目的區(qū)域性特點(diǎn)和目標(biāo)銷費(fèi)群體的特點(diǎn)，以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，可能會導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目與市場需求不符，導(dǎo)致建設(shè)資金難以到位;施工質(zhì)量和施工進(jìn)度達(dá)不到計(jì)劃要求，并最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。

　　2.加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)方案優(yōu)化

　　在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決策，對工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是項(xiàng)目成本控制評估的重要指標(biāo)。在項(xiàng)目投資決策階段必須明確企業(yè)目標(biāo)，并對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，以求獲得最好效果。

　　3.建立建全成本控制目標(biāo)體系

　　房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段，決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)。完善的項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，必須建立合理的成本控制目標(biāo)體系，并對后續(xù)的各個(gè)階段制定成本控制目標(biāo)，以加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的管理。

　　(一)施工階段的成本控制。

　　建設(shè)項(xiàng)目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的，也是對項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理的主要實(shí)施階段，根據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段的成本控制中除了要加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，落實(shí)成本控制的各項(xiàng)目標(biāo)：

　　1.加強(qiáng)合同的管理和實(shí)施

　　建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是受到國家法律保護(hù)的。所以，首先必須增強(qiáng)合同的法律意識，把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生。減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。

　　2.加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理

　　(1)嚴(yán)格工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制。

　　(2)簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

　　3.加強(qiáng)設(shè)備、材料的采購管理

　　設(shè)備、材料的采購管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。原材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，因此它對工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化情況，通過采購管理的控制，控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，以降低工程造價(jià)。

　　(四)竣工結(jié)算階段的成本控制。

　　該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。另外，要做好建設(shè)項(xiàng)目后評估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考;也可作為公司考核項(xiàng)目部績效的依據(jù)。會同項(xiàng)目各管理部門總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，提出今后工作中的改進(jìn)方案。

　　三、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本造價(jià)是一項(xiàng)集技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性和政策性于一體的綜合性工作。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目成本控制應(yīng)從立項(xiàng)直至竣工結(jié)算全過程參與，才能更準(zhǔn)確、有效地控制成本費(fèi)用，更合理地使用人力、物力、財(cái)力，開發(fā)項(xiàng)目也才能取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，取得事半功倍的效果。

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